国内外经典会所研究@会所PPT课件.ppt

会所专题研究 世联研究案例 关键字 会所 案例简介 总结了国内外系列经典成功会所案例 及其发展模式 2 会所既作为显示豪宅档次的标识 又成为开发商经营上的难题 厦门会所100 亏损 广州会所约90 亏损 深圳会所约84 亏损 北京会所约60 亏损 香港会所约20 亏损 会所已经作为豪宅的必要配套在国内各大城市大量建设 但由此带来的经营问题却成为开发商的难题 会所转变 香辣鸡翅 无味鸡肋 3 国内豪宅会所成功经营4大模式 酒店式的开放经营模式 大而精的俱乐部模式 广州珠江帝景 北京棕榈泉国际公寓 大而专的封闭经营模式 深圳招商海月花园 小而精的半封闭经营模式 成都金林半岛 特殊模式 常规模式 前期定位思路不清晰 仅为促进销售 不考虑后期经营问题 大而全 或 小而全 的会所 啥都做 什么也做不好 失败会所特征 成功会所特征 4 典型豪宅会所案例 5 北京棕榈泉国际公寓会所 6 大而精的俱乐部模式 棕榈泉13 000平米五星级豪华俱乐部式会所 13000 超五星级豪华会所 会所功能档次定位 棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部 会所对外经营 许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部 并将其作为宴请宾朋 商务酬酢的最佳选择 入会方式 面对社会高层个人 公司 以经济实力为门槛 棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣 个人入会费USD12 000 7 会所主要功能设施 集中于高规格的健身保健和餐饮会议 俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅 俱乐部可承接从两个人到多至200人的活动 正宗的港式粤菜由香港名厨施辉先生主理 搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴 A健身休闲设施 55米长 700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池全套美国名牌健身器材Nautilus 装备精良的器械房 健身操室 乒乓球 台球 按摩池 桑拿 蒸汽浴 会员活动室 3 000平方米的温泉水疗纤体美容SPA B餐饮会议设施 C其它设施 红酒雪茄吧大堂吧台 提供私人健身教练及保健顾问服务 提供宴会订制和私房菜上门服务 8 经营状况及启示 专业机构管理 俱乐部会员制独立经营 特色收费类项目为盈利主体 专业机构管理 棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理 香港裕汇国际集团是中国最大的 具有丰富经验的以开发和管理高档房地产 写字楼以及俱乐部的国际集团之一 俱乐部式经营 扩大社会高端客户群体 提供最佳的私人化服务和社交联谊环境 会员入会需缴纳一定数量年费作为进入性门槛 同时享受部分免费项目和折扣优惠 日常重点特色活动以收费的形式经营 为主要盈利方式 定期举办特色活动 并通知会员自行选择 免费或收费活动均有 阶段性增加消费频次 经营方式 独立核算 经营成本不摊入物管费用 基础类收入 主体类收入 刺激类收入 9 深圳海月花园会所 10 大而专的封闭经营模式 海月花园7000平方米社区会所 7000平方米社区会所 深圳成功经营典范 功能档次定位 高档社区会所 半封闭式经营 服务社区 针对海月业主开放 业主可携友同往 外来人员不能自行进入 管理方式 部分成本摊入物管费用 大部分以收费形式经营 11 会所功能设施以满足社区居民基本需求为主 内容逐渐聚焦 健身房 舞蹈教室 桑拿 保健室 儿童阅览室 西餐厅 棋牌室 室外泳池 健身房 室内篮球场 羽毛球场地等运动类为主 项目最多 面积较大 以恒温泳池为主 直径25m半圆形池 水深1 1 2m 增加棋牌室 全部更换为自动麻将桌 一期会所设施 二期会所设施 三期会所设施 一期会所大而全 经营不十分成功 二期集中于体育设施 为业主喜好项目 三期增加业主需求旺盛的棋牌室 12 经营状况 外包为主 结合自营 深入挖掘居民日常需求 外包 经营策略灵活 自营 音乐教室 2层整层包给李云迪的老师但昭义 设钢琴中心 招商收取租金 管理费 业主反响较好 其它课程班 舞蹈室 开寒假 暑假班 经营情况良好 麻将房 生意非常火爆 每晚盈利1000元 后来物业增加房间 并更换为自动麻将 既可以娱乐 又不影响家里人休息 较受业主欢迎 健身房 如设置羽毛球 篮球场等深圳人喜爱的运动项目 使用频率高 主要盈利项目 针对少年儿童教育需求 针对文化娱乐需求 13 香港阳明山庄会所 14 大而专的半封闭经营模式 香港阳明山庄会所 香港时间最早 功能最全的顶级豪宅会所 功能档次定位 高档社区会所 香港最早 功能最全的豪宅会所 半封闭式经营 服务社区 针对阳明山庄业主开放 业主可携友同往 外来人员不能自行进入 管理方式 部分成本摊入物管费用 大部分以收费形式经营 接待处健身中心儿童游乐室室外泳池罗马恒温泳池兰花游泳池 茶馆大堂酒吧中餐厅卡拉OK酒廊西餐厅野外烧烤婚宴厅 15 大堂 餐厅及酒吧宴会服务 康乐部 自动取款机 超市 停车场入口 室外泳池 网球场 兰花泳池 滑板场溜冰场 户外游乐场 小型足球场篮球场 高尔夫练习场 保安部 24小时 物业管理处 洗衣店 柏基国际幼稚园 阳明山庄会所分室内 室外部分 充分利用空间 将各种功能做到极致 阳明山庄会所外部功能设置 16 3层健身房 艺教室 篮球场 攀石场 壁球室 舞蹈室 儿童游乐室 适合4 10岁 儿童游乐室 适合0 4岁 桑拿室 罗马泳池 蒸汽浴室 美式壁球室及小型羽毛球场 桑拿室 乒乓球室 舞蹈室 太阳灯照射床 品味廊 漩涡水流浴池 桑拿室 接待处及健怡坊 漩涡水流浴池 绿洲游泳池 儿童戏水池 阳明山庄会所内部功能设置 阳明山庄会所除满足日常运动需求外 会所功能多为女主人和小朋友 分年龄段 设置 17 香港豪宅会所内外有别 会所业主分摊成本 享受部分免费服务 部分采取会员制对外经营 香港楼盘会所多以 开发商自办 和 会员制 经营最为普遍 前者多为 豪宅 即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放 第二种 会员制 的特点是 外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理 以会员制消费的形式对外经营 内部会所业主分摊成本 享受部分免费服务 案例 阳明山庄 和黄的博艺会 深海湾游船会 西贡高尔夫球会 山顶会馆等费用主要由别墅社区业主分摊 经营起来比较轻松 从名称上看 这些会所有着自己的明显特色 不仅提供高水平的服务和享受 重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围 这才是别墅会所的本质功能 如香港的阳明山庄 针对高级人士互相交流的愿望 推出的早上网球咖啡服务 会员一起晨练 然后一起边喝咖啡边交流 业主自然愿意分摊费用 对外经营的会所 案例 柏景湾 在建立之前都经过了严格的市场调研 根据市场需求来确定内容和规模 而且会所经常主动组织活动 这在内地的会所均较为少用 同时 对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高 消费力强的别墅男主人的配偶和子女 比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗 按摩 美容服务 需要提前7天预定 从来不缺消费 柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识 口碑极佳 参加者常年需要排队 柏景湾 阳明山庄 18 广州珠江帝景会所 19 独立酒店式的经营模式 广州珠江帝景 酒店 投资逾2亿 占地超3万 的超大型酒店式会所 会所功能档次定位 广州首个超大型酒店式豪华会所 会所独立酒店式经营 完全酒店式经营 提供国际化商务 餐饮 住宿 康体全线尊贵服务 管理方式 由合生国际酒店管理有限公司管理 完全独立酒店式经营 20 酒店由专业公司独立经营 会所运营依托酒店 依托海珠区使馆附近成熟的商务环境 酒店经营良好业主只享有康体方面的优惠 21 成都金林半岛会所 22 小而精的半封闭经营模式 金林半岛3000平方米顶级会所 半岛会 3000 成都顶级纯别墅社区会所 功能档次定位 高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘 半封闭式经营 经营场所对外开放 但采用办卡的形式设置门槛 最高白金卡年费10万 管理方式 与物管完全独立分开经营管理 23 以女人为主题的精准设施定位 同时提升项目的整体档次和盈利能力 前期定位较乱 做成小而全的会所 投入巨大但经营情况不理想 调整 调整后会所功能聚焦 以服务女人为主 引进法国高端品牌spa 2 3层作为SPA房 大受女性客户欢迎 红酒屋 雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费 其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用 盈利能力提高 24 常规活动的效果不错 资源整合花小钱办大事 会所举办的特色主题活动 如红酒品鉴 论坛等 业主反响不大 仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎 相对成功 物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎 基本做到每月有活动 特色活动效果不佳 常规活动客户认可 VS 成都衣食住行 吃喝玩乐的顶级资源均整合入会员外部权益 凭会员卡优惠 开发商还可以从中分成得利 外部资源整合 25 成功经营会所经验总结 26 国内豪宅会所成功经营4大模式适应性总结 酒店式的开放经营模式 大而精的俱乐部模式 广州珠江帝景 北京棕榈泉国际公寓 大而专的封闭经营模式 深圳招商海月花园 小而精的半封闭经营模式 成都金林半岛 特殊模式 常规模式 社区规模大 自有常住人口多 客户基数大 基本对内经营即可满足盈利需求 适应性强 一般豪宅均可采用 体现档次的同时 降低运营的风险 城市圈层文化成熟 如北京 上海等 甚至有独立俱乐部形式出现 如京城四大俱乐部 上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目 如高尔夫等 项目所在地适于休闲度假或商务中心区 有酒店需求 企业集团有实力和能力运作高档酒店 27 豪宅会所成功经营的共性 半封闭性 会员分级 保障豪宅客户私密性的同时 拓宽客源独立运营 独立于物管之外的独立法人 或引入专业会所运营公司 增强服务品质 降低纠纷风险服务专属性 体现豪宅客户身份 兼顾外部资源整合 基本特征 重点项目引爆需求 以特色重点项目带动整个会所的经营外包与品牌嫁接 标识档次的同时 实现部分功能外包 既利于经营 又增强客户信心付费与免费项目结合 会所经营多重收费相结合 降低物管费用 减少客户抗性阶段性主题式活动 根据客户敏感点 定期或不定期的举办阶段活动 增强会所的吸引力 提高客户消费频次 运营要点 28 针对不同人群 重点项目引爆市场需求 并可带动整个会所的经营 以重点项目作为会所的经营引爆点 增大客户群体的同时 可带动其它经营项目的消费 针对小孩的消费项目 为小孩花钱是当今家庭的最大支出 香港柏景湾 针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识 口碑极佳 参加者常年需要排队 针对女人的消费项目 女人有闲 重保养 经常性支出巨大 成都金林半岛 针对女人的法国主题spa 特色高档消费项目 高尔夫 游艇等富豪休闲生活配套 深圳观澜高尔夫 顶级高尔夫俱乐部 餐饮会议配套 大规模配套设施 部分结合酒店经营 北京棕榈泉 顶级俱乐部 可容纳200人以上就餐会客 29 重点经营项目以品牌嫁接的模式外包是会所经营的重要趋势 万科北方楼盘 健身较多包给一兆伟德健身中心 万科金域蓝湾 会所美容 spa等包给法国品牌思妍丽 华侨城 整合丹桂轩等小众餐饮品牌星河丹堤 引入中航健身会招商海月 2层整层包给李云迪的老师 设名人钢琴中心北京棕榈泉 整体由香港酒店投