房地产与微观经济学.doc

房地产与微观经济学的关系摘要：房地产行业是现在的一个热门行业，房地产问题也是当今的一个热门话题。本文通过对房地产及房地产业的概述以及对房地产业供给与需求的分析，从微观经济学的角度简单分析了房地产与微观经济学的关系。关键字：房地产、房地产业、供给、需求正文：一、房地产与房地产业1、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要。房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结。三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点,在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变。2、房地产业的涵义房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系。二、房地产的经济特性与房地产业的主要经济活动1、房地产的经济特性内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一。价值的双源性房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性；另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性。空间的固定性房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。区位成为影响房地产价格极为重要的因素，决定了房地产商品的单一性和非匀质性，给房地产市场带来了地区性的重大特点。需求的普遍性房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品。效用的长期性同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长。2、房地产业的主要经济活动房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中。在生产过程中，主要是房地产投资开发；在分配过程中，主要是通过房地产市场交换；在消费过程中，主要是指房屋使用过程中的物业管理。三、房地产市场的供给与需求1、房地产市场的内涵房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。2、房地产市场的需求与供给（一）房地产市场需求（1）、房地产需求的涵义房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。（2）、房地产需求的特点（1）房地产需求的整体性（2）房地产需求的区域性（3）房地产需求的层次性（3）、房地产需求的类型（1）生产性需求指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。（2）消费性需求由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。（3）投资性需求指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。（4）影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对未来的预期（5）房地产需求弹性1、房地产需求的价格弹性根据经济学的一般原理，房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。2、房地产需求的收入弹性房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。（6）房地产市场的潜在需求和有效需求1、房地产潜在需求所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。2、房地产有效需求所谓房地产的有效需求是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。（二）房地产市场供给（1）、房地产供给的涵义房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。房地产供给要具备两个条件：出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件。供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平。（2）、房地产供给的特点（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性（2）房地产供给的层次性房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。（3）房地产供给的滞后性房地产商品的生产周期长，一般要一二年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。（4）房地产供给的时期性房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种。所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期。所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期。所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。（5）决定房地产供给的主要因素分析1、房地产市场价格2、土地价格和城市土地的数量3、资金供应量和利率4、税收政策5、建筑材料供应能力和建筑能力6、房地产开发商对未来的预期（6）房地产供给弹性所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。1、特短期内房地产供给无弹性2、短期内房地产供给弹性较小3、长期内房地产供给弹性较大（7）房地产市场的有效供给1、房地产市场有效供给的涵义在微观经济上，房地产市场的有效供给是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。在宏观经济上，房地产市场的