房地产抵押登记的行政赔偿.doc

论房地产抵押登记的行政赔偿摘要：房地产登记制度是政府管理房地产行业的重要职能，是我国房地产市场健全发展的必要保障条件。本文针对房地产登记制度中的抵押登记的行政赔偿问题，首先分析了我国房地产抵押登记的行政赔偿存在的问题，然后给出了房地产抵押登记的行政赔偿制度的完善措施，具有一定的参考意义。中图分类号： f293 文献标识码： a 文章编号：引言房地产登记制度是按照法定程序在专门簿册上进行记载确认土地及其地上建筑物的所有权的一种制度，是物权法律制度的重要组成部分。房地产登记制度是政府管理房地产行业的重要职能，是我国房地产市场健全发展的必要保障条件。目前我国的房地产抵押登记的行政赔偿，通常情况下是由交易一方当事人通过欺诈手段以及房地产的错误登记而造成另一方当事人的权利受到损害。因此，加强房地产抵押登记的行政赔偿问题的研究是十分必要的。1.我国房地产抵押登记的行政赔偿存在的问题房地产抵押登记内容的正确与否直接影响到当事人的利益，影响到房地产交易的安全、秩序及效率，影响整个登记制度存在的价值。如果因房地产抵押登记机关的错误导致当事人权益受损的话，那么登记机构应当承担其相应的责任，这既是民法公平公正的具体体现和要求，也是明确登记人员责任、加强登记管理、提高登记质量的内在要求。民法草案第 23 条规定：“因登记机关的过错，导致不动产登记错误记载的应当承担损害赔偿责任”，我国物权法第 21 条第 2 款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”城市房屋权属登记管理办法第 37 条规定：“因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”，上海市房地产抵押登记条例第六十一条规定：“房地产抵押登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产抵押登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任”，第六十二条规定：“房地产抵押登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当，给房地产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。”这些法律、法规虽然明确了登记机关的赔偿责任，但是操作性不强，内容显得有点粗糙，没有明确赔偿责任的性质以及赔偿制度的相关问题。1.1没有明确赔偿责任的性质。我国物权法。我国物权法第 12 条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、 行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的， 登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”那么究竟哪些材料应该必须实质审查，那些材料可以形式审查，哪些情况下登记机构可以要求申请人补材料或进行其他必要的公证呢？这些都没有谈到，因此登记机构在实际操作过程中很难把握，案件审理的胜诉相当一部分取决于法院的思路或者就是运气了。1.2对于赔偿责任的规则过于单一。国家赔偿法第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权，侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得赔偿的权利。”可以看出，我国目前采用的是单一的违法归责原则，即：只要造成当事人的损失，不管国家机关及其工作人员主观上是否有过错，国家都必须承担赔偿责任。再次，登记赔偿费用的来源没有明确。众所周知，房地产的价值是比较大的，尤其在上海，100 万以下的很少，相当一部分的房屋的价值都在 300 万以上，如果让工作人员来赔偿，可能他一辈子的工资都不够，因此，这种做法实际上也是不现实的。而不管是物权法、国家赔偿法、城市房屋权属登记管理办法、房屋登记办法、上海市房地产抵押登记条例，都没有提及赔偿费用的来源，而我们每年却又实实在在的遇到了赔偿问题，上海的做法是，遇到数额较大的，由区县房地局向财政申请赔偿费用，数额不大的时候，登记机关自掏腰包。这种做法实际上不利于赔偿方式的制度化和合理化，应予以完善。2.房地产抵押登记的行政赔偿制度的完善2.1房地产抵押登记损害赔偿的性质房地产抵押登记损害赔偿究竟属于哪种性质的责任？这是一个决定损害赔偿条件、程序以及范围的重要问题，首先必须澄清说明。我国的物权法并没有对此明确规定，学者们也存在着不同的观点。房地产抵押登记人员对登记申请人的登记申请进行审查、登记是属于行使国家公权力的行为，房地产抵押登记机构的登记行为的性质属于能够引起私法效果的公法行为，因此房地产抵押登记应符合这一目标。如果房地产抵押登记因登记人员的过错行为而未真正明晰房地产的权利状况，房地产真正权利人的利益遭受损害的，有权提起行政诉讼，获得国家赔偿。2.2房地产抵押登记损害赔偿的立法完善我国物权法第 21 条第二款对登记机关的过错责任作出了相关规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”笔者认为，此规定过于原则、操作性不强，应当明确将登记机构赔偿的性质、赔偿的范围、赔偿的标准加以规定。而且，这里有两个问题笔者认为该规定存在不妥，一是登记机构具体在什么情况下承担赔偿责任以及赔偿资金的来源问题；二是该条规定了“登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿”，此规定也存在着不妥。（1）赔偿责任以及赔偿资金的来源如是登记机构的原因造成登记错误，给他人造成损害的，就应由登记机构承担赔偿责任。赋予真正权利人对有过错的登记机构可以追偿的权利，是公平的体现。只有确立完备的房地产抵押登记机构赔偿责任制度，才能最大限度地减少错误登记的发生，使房地产权利人的合法权益免受不当损害。笔者认为，还须从法律上进一步明确登记机构所应承担的赔偿责任的情形：首先，是登记机构有关登记错误、遗漏和遗失登记资料的行为。判断登记机关的行为是否要承担责任，关键是看其是否有过错及其过错是否给当事人造成损失。在登记机构有重大过失的情形，无疑应当承担责任；因登记机构的轻微过失造成的错误登记给当事人造成损失时，也应承担相应责任。其次，是登记机构违背登记程序，主要包括不公告或违背公告期限、无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人的正当查询登记请求等等，并因此给当事人造成损失。第三，是登记人员与他人恶意串通，造成当事人损害的，应首先由登记机构承担责任。（2）登记机关的追偿因房地产抵押登记错误给某个权利人或者利害关系人造成损害的，必定有某一个第三人获得不当利益。有人受损害，就必然有人获得利益。既然登记机构并未获得利益，那么登记机构在承担损害赔偿责任之后，就应当有权利依据不当得利规则向获得不当利益的第三人进行追偿。造成房地产抵押登记错误的责任人，作为登记机构工作人员，是靠公务员工资来生活的，无法承受那么重的经济负担，应受到纪律处分。物权法“向造成登记错误的责任人追偿”的规定根本不现实。因为，房地产的登记错误造成的损失一般数额有的可能达到几十万、几百万，甚至更大的损失，公务员的工资如何能够赔偿得起？如果对其追偿采取按月扣工资的方式，不知何年何月能扣完。但是，让登记机关承担全部赔偿责任，也是不很适当的。本条规定将登记错误导致损害混同于一般侵权行为。在一般侵权行为，是一个原因（加害行为）导致损害结果，而登记错误致损一般是由两个原因竞合导致损害结果的。除了登记机关的登记错误，一般还会存在无权处分人的无权处分行为，属于侵权法上所谓“原因竞合”的侵权行为。而在房地产善意取得中，一般情况下，真正权利人受损，无处分权人获利。因此，建议把物权法第二十一条规定第二款修改为：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向因该登记错误获得利益的人追偿。但是这里还要注意的是，登记机关仅能在“获得利益的人”（一般为无权处分人）所获利益范围内向其追偿。当无权处分人己经向真正权利人赔偿全部损失后，无权处分人不再负有赔偿义务。因为民事责任是以补偿为原则的，民事主体一般不应当因此获利。3.小结本文针对房地产登记制度中的抵押登