2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(20).doc

第二节房地产价格构成五、投资利息（一）投资利息的含义投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的机会成本的考虑。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。一种放弃的收益可视作一种成本。或者说，稀缺的资源被用于某种用途意味着它不能被用于其他用途，因此当我们使用某一稀缺的资源时，应当考虑它的第二种最好的用途。从这第二种最好的用途中可以获得的益处，是机会成本的正式度量。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用之后就失去了获得其他收益的机会。因此，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是把资金存入银行获取利息。此外，从估价的角度看，为了使评估出的价值客观合理，也要把房地产开发商的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。（二）投资利息的计算计算投资利息具体需要把握下列5个方面：1应计息项目应计息项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。2计息周期计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。3计息期计息期也称为计息周期数。为确定每项费用的计息期，首先要估算整个房地产开发项目的建设期。在成本法中，建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期，并因为一般是假设在估价时点达到全新状况的估价对象，所以建设期的终点一般是估价时点。当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点时竣工验收完成。例如，采用成本法评估某幢旧写字楼现在的价值，根据现在开发建设类似写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的建设期应为24个月。虽然该写字楼早已建成，但成本法估价要假设该写字楼是在估价时点时建成，这就相当于在24个月前就开始取得土地。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和建造期。前期是自取得房地产开发用地之日起至动工开发（开工）之日止的时间。建造期是自动工开发之日起至房屋竣工之日止的时间。另外需要指出的是，建设期一般能较准确地估算。但在现实中由于某些特殊因素的影响，可能使建设期延长。例如，土地征收或房屋拆迁中遇到“钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不能按时到位，某些建筑材料、建筑设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇异常严寒酷暑等恶劣天气，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使建设期延长。由于建设期延长，房地产开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估算建设期时一般不考虑。估算建设期可以采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整来求取。有了建设期之后，便可以估计土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用在该建设期间发生的时间及发生的金额。土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在估价时点（在此假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的来源：建设工程教育网实际或正常水平来估算。此点还将在本章第四节“重新购建价格的求取”中说明。某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度，例如24个月、8个季度、4个半年度、2年等。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。对发生的时间段的划分一般与计息周期相同。4计息方式计息方式有单利和复利两种。计息方式有单利和复利两种。单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，而本金所产生的利息不计算利息。在单利计息下，每期的利息是个常数。如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息期，I表示总利息，F表示计息期末的本利和，则有：IPinFP（1in）复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的利滚利。复利的本利和计算公式为：FP（1i）n来源：建设工程教育网复利的总利息计算公式为：Ip（1i）n1在本金相等、计息期相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息期大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设i1为单利利率i2为复利利率，并令n期末单利计息与复利计息的本利和相等，即：P（1iln）P（1i2）n可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。例如，某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于： （1+5%）31/3=5.25% 弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。来源：建设工程教育网5利率利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比。利率有单利利率和复利利率，存款利率和贷款利率，名义利率和实际利率等。在单利利率和复利利率之间选取不同的利率，应采取相对应的计息方式，反过来，采取不同的计息方式，应选取相对应的利率。六、销售税费销售税费是指预售或销售未来开发完成的房地产应由卖方（在此为房地产开发商）缴纳的税费，可分为下列两类：（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”）。（2）其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。销售税费一般是按照售价的一定比例收取，例如“两税一费”一般为售价的55%。因此，销售税费通常按照房地产价值的一定比例来测算。值得指出的是，这里的销售税费不包括应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。不包含应由买方缴纳的契税等税费，是因为评估价值是建立在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。不包含应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税，是为了便于实际估价中正常开发利润率的调查、估计。因为土地增值税是以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据的，每笔转让房地产取得的增值额都可能不同，从而应缴纳的土地增值税会有所不同；企业所得税是以企业为对象缴纳的，一个企业可能同时有多种业务或者多个房地产开发项目，有的业务或项目可能盈利较多，有的业务或项目可能盈利较少，有的业务或项目甚至亏损，从而不同的企业应缴纳的企业所得税会有所不同。七、开发利润开发利润是指房地产开发商（业主）的利润，而不是建筑承包商的利润。建筑承包商的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各项成本、费用、税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润，是需要事先估算的，因此，运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算开发利润应掌握下列几点：（1）为了与销售税费中不包括土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称税前利润，即：由于有不同的利润率，所以在估算开发利润时要弄清利润率的内涵，注意利润率与计算基数的相互匹配，即选取不同的利润率，应采用相应的计算基数；或者反过来，采用不同的计算基数，应选取相应的利润率。直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之间，分子都是相同的，仅分母不同。其中，销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投来源：建设工程教育网资利息、销售税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种利润率和与之相对应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。（4）利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。将上述房地产价格各个构成部分累加得到的一般是房地产的总价。求取房地产的单价还需要将该总价除以商品房总面积（建筑面积或套内建筑面积等），而不是除以房地产开发项目所有建筑物总面积。另外，利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情况下求取房地产价值时，因为第三节成本法的基本公式来源：建设工程教育网一、成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：房地产价值重新购建价格折旧上述公式可以根据以下两类估价对象而具体化：新开发的房地产；旧的房地产。二、适用于新开发的房地产的基本公式新开发的房地产可以分为新开发的房地、新建成的建筑物和新开发的土地三种情况。（一）适用于新开发的房地的基本公式在新开发的房地的情况下，成本法的基本公式为：具体是根据本章第二节的房地产价格构成，先测算各个构成部分的金额，然后将其累加。其中，土地是从生地开始还是从毛地、熟地开始，应根据估价时点时类似房地产开发取得土地的情况来考虑。（二）适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与该建设成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不应包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的建筑物价值的基本公式为：（三）适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地包括征收集体土地并进行“三通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等，在这些情况下，成本法的基本公式为：上述公式中的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润是与待开发土地的成本、土地开发成本相应的部分。 新开发的房地产采用成本法估价虽然一般不存在物质折旧，但应考虑其选址是否适当、规划设计是否合理、工程质量的优劣、周围环境和景观的好坏以及该类房地产的供求状况等，全面衡量其功能折旧、外部折旧以及可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。例如，运用成本法评估某个在建工程的市场价值，虽然该在建工程实实在在投入了较多费用，或者不管谁来开发建设都需要这么多支出，但在房地产市场不景气时应当予以减价调整。在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况，对上述基本公式进行具体化，然后进行价值测算。例如，上述适用于新开发的土地的基本公式，在具体情况下还会有具体形式，其中成片开发完成后的某宗熟地，例如新开发区中某宗土地的估价公式如下；新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本土地开发总成本总管理费用总销售费用总投资利息总销售税费总开发利润）（开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率）用途、区位等因素调整系数上式中实际测算时通常分为以下3个步骤：计算开发区全部土地的平均价格。计算开发区可转让土地的平均价格。这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。计算开发区某宗土地的价格。这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。例8-1某成片荒地面积2k，取得该荒地的代价为12亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为25亿元，建设期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、55%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。解求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：三、适用子旧的房地产的基本公式成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。（一）适用于旧的房地的基本公式在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：旧的房地价值房地重新购建价格建筑物折旧或者旧的房地价值=土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧上述两个公式分别对应的是求取房地重新购建价格的第一个路径和第二个路径，具体见本章第四节中的房地重新购建价格的求取思路。（二）适用于旧的建筑物的基本公式，在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧的建筑物价值建筑物重新购建价格建筑物折旧第四节重新购建价格的求取一、重新购建价格的含义重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，（重新购买的价款和税费），或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可以简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的含义，还应特别注意下列3点：（1）重新购建价格应当是估价时点时的价格。例如，在重新开发建设的情况下，重新购建价格是在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点时的房地产价格构成来测算的价格。但应注意的是，估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”或“未来”。本书第五章第五节“估价时点原则”对此作过说明。（2）重新购建价格应当是客观的价格。具体地说，重新取得的支出或者重新开发建设的支出和利润，不是个别单位或个人实际的支出和利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相同或者相似房地产开发建设活动的平均水平，亦即客观成本而不是实际成本。如果实际支出超出了平均水平，则超出的部分不仅不能构成价格，而且是一种浪费；反之，实际支出低于平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。（3）建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的增价、减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。例如，估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的土地使用权，求取其重新购建价格时，不是求取其40年土地使用权的价格，而是求取其剩余30年土地使用权的价格。再如，如果该土地目前的交通状况比其10年前有了很大改善，求取该土地的重新购建价格时不是求取其10年前交通状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。二、重新购建价格的求取思路（一）房地重新购建价格的求取思路，求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将这两者相加来求取。后一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金、利润，特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易地在土地和建筑物之间进行分配的情况。（二）土地重新购建价格的求取思路：求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场法、基准地价修正法（有关内容详见本书第十一章第四节）等求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。在求取旧的房地特别是其中建筑物破旧的土地重新购建价格时应注意，有时需要考虑土地上已有的旧建筑物导致的土地价值减损，即此时空地的价值大于有旧的建筑物的土地价值，甚至大于有旧的建筑物的房地价值。（三）建筑物重新购建价格的求取思路求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物占用的土地已经取得，并且该土地为没有该建筑物的空地，但除了没有该建筑物之外，其他状况均维持不变，然后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润；也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商（建筑施工企业）建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用（即建设工程价款或工程承发包价格），再加上发包人的其他必要支出（如勘察设计和前期工程费、管理费用、