关于写字楼的物权法.doc

关于商业写字楼的管理规定一明确物业管理的职责 1、房屋的维护与管理。办公楼交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉的影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐渐降低。为了延缓这个过程，就需要对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的内容之一 2、实施设备的管理。即一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行进行有效的管理，主要包括给排水、空调、消防、配电供应、图像监控、报警及电梯的管理等。 3、清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、活动室的清洁等服务，为业主提供清洁的环境。 3、治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全、监控及停车场的管理。 4、实施设备的管理。即一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行进行有效的管理，主要包括给排水、空调、消防、配电供应、图像监控、报警及电梯的管理等2 业主需要注意的事项（1） 擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙。外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等； （2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建； （3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地）；（4）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施； （5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物； （6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；。（7）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品； （8）影响市客观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等； （9）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音； （10）利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为； （11）法律、法规及政府规定禁止的其他行为三写字楼常见问题1.如果大厦地面湿滑意外受伤的索赔怎么处理？答：大厦管理处并不一定承担责任，依据消费者权益保护法第18条规定，对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者做出真实的说明和明确的警示，并说明正确使用商品或接受商品服务的方法及阻止危害发生的办法A在洗手间或大堂放置警示标志“地面湿滑，小心摔倒”字样B放置防滑地毡设施C受伤业主管理公司应承担医疗费用D最后如情况比较严重时，管理公司可交由保险公司进行索赔的处理2.什么时候开始交物管费 答：在开发商发出收楼通知后，业主应该按时收楼。因为在商品房买卖合同中双方已经约定了收楼时间，如不按时收楼则属于违约。而且就算业主不按时收楼，该房屋因此而发生的费用、风险等也要业主自行承担。 但有一点必须注意，物管费的收取应该按照业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期开始算起。如果到交楼日期后，开发商没有书面通知业主收楼，业主因此延迟收楼的，不必缴纳物管费。就算是有销售人员口头通知业主收楼，这也不符合流程，不能算作是开发商已经通知业主收楼。在收楼时，倘若业主发现楼盘有质量问题需要整改，整改过程中所需缴纳的物管费应由开发商承担，业主无需缴纳物管费。因为这属于开发商造成的，应由开发商承担相应责任。1、 物业管理费包括哪些 答：物业管理费项目构成 (一)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等； (二)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等； (三)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等； (四)购买或租赁必需的机械及器材的支出； (五)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出； (六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用； (七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用； (八)公共区域植花、种草及其养护费用； (九)更新储备金，即物业配套设施的更新费用； (十)聘请律师、会计师等专业人士的费用； (十一)节日装饰的费用； (十二)管理者酬金3.停车场车辆被盗，责任谁负？ 管理公司对上述情况，应承担多少责任，目前，我国尚无明确的法规规定。车辆被盗的责任界定于法院的判决，不同地方法院，判决结果亦不尽一致。 A 管理公司在停车场管理规定中告示车主，不承担任何经济赔偿，并不能作出单方面的约定，不能成为管理公司免除责任的理由。B 车辆被盗不应由管理公司承提全部的赔偿，车主所纳的停车费，不是车辆保管费，又不是车辆保险费，实际上收取是车辆的场地使用费。 C 以权利，义务对等的原则出发，车辆被盗，管理公司只承担部分的赔偿责任。最后应由法院的判决。 D 建议政府立法部门对车辆被盗制定严格的赔偿标准，而车主应购买车辆保险，如车辆被盗时，可向保险公司索赔。 E 管理公司应做好停车场的车辆进出记录。加设防盗监控系统，加强巡查工作，以保障车辆安全的停放。4. 楼上单元地下水管渗漏或爆裂造成楼下受损，如保处理？ 答： 一般受损用户往往直接要求渗漏单元赔偿，但并非一定由其承担，必须查明原因。 A 漏水原因由于地面防水施工质量差，或水管质量不合格或破裂，或原有防水层遭破坏，或有水管破损不修等各种原因，以不同原因去区分不同的责任承担人。 B 在业主收楼，并无进行装修前，在保修期内应由发展商承担，保修期过后由业主自负。 C 由于业主收楼后进行装修改动，由于震动，改装，改建都可能导致原有防水层破坏，该业主要承担所有责任。 D 如属给排水管的质量问题，能证明为发展商原有的质量问题，在保修期内由发展商负责，保修期过后由业主负责。5. 地下水道堵塞造成下层业户受损，谁负责任？ 答： 物业的地下水道，为相关各业主共用，由于设计或使用不当会发生堵塞，造成低层用户污水倒灌现象或造成室内水浸或财产的损失： A 由于排水管设计不当，经国家技术质量监督部门监定，无论物业投入多长时间，保修期是否已过，应由发展商承担维修及纠正设计的责任。 B 如属产品质量问题，保修期内由发展商承担，已过保修期由业主自行维修。 C 堵塞情况因上层用户维修或使用时乱倒砖、沙石、垃圾等引致，应负疏通或赔偿损失的责任。 D 下水道为公用部份，原因不能查证时，应由大厦各业户共同负维修的责任，费用可共摊。（维修费用包括由受损楼层及以上的楼层业主共同承担6. 房屋空置也要交物业费的解释 【司法解释】 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 实践中，有的业主以未享受物业服务企业提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。但在