2015年房地产市场研究系列之五人口对房地产分析_专题研究报告.pptx

1 美日人口与房地产市场关系 1 3 房地产表现 虽然2012年美国新建住房成交同比大幅增长 但该值仍是1963年以来的低位 与此相应 美国新建住房待售也在低位运行 4 数据来源 Wind 世联研究 房地产表现 从历史数据看 美国新建住房平均售价在经历经济调整后均会呈现快速反弹 2012年房价同比增长9 1 重新步入上升通道 5 1981年世界经济危机 滞涨 Stagflation 1991年商业地产投资过剩 Overinvestment 2007 2008年次贷危机 Thesubprimemortgagecrisis 数据来源 Wind 世联研究 房地产表现 受美国新建住房成交回落影响 美国住宅投资减速 6 数据来源 Wind 世联研究 房地产表现 与历史数据相比 当前美国新开工处于低位 但开始反弹 7 数据来源 Wind 世联研究 房地产表现 从历史数据看 美国房屋空置率和出租空置率均处于高位 2012年下降后 2013年一季度有所反弹 空置率重回2 以上 8 数据来源 Wind 世联研究 人口因素对美国房地产市场产生长期趋势性影响 9 美国房地产市场收缩主要是由住房市场需求萎缩导致 而市场需求的决定因素则是人口总量和人口结构的变化 人口因素对房地产市场将会产生长期趋势性的影响 自然增长率 美国生育率从1990年代初开始进入下降通道 2012年美国人口为3 14亿人 过去十年美国人口增长9 1 为1940年以来的最低增幅 移民增长率 当前美国人口增长主要来自移民及移民的出生率 占增加人口的82 外来移民是美国人口增长的重要因素之一 然而过去十年来的两次经济衰退使得美国人对移民态度转变进一步降低了海外移民的速度 第一批 婴儿潮 退休 这批 婴儿潮 是指在1946年至1964年间出生的美国人 他们是美国历史上人数最多的一代 约有7700万人 占美国成年人的35 这批人当前也已到了传统退休年龄65岁 继续工作可能性较低 这一代婴儿潮未来的住房消费支出将明显减少 生育率降低和人口老龄化 据美国人口统计局预测 美国的婴儿出生率将长期维持低位 到2030年 美国婴儿潮一代都将超过65岁 那时近乎20 的美国居民超过65岁 2050年 这一年龄组的人数还会翻一番 从2008年的3870万增至8850万 生育率的下降和人口老龄化的加速将使美国住房总需求产生影响 住房市场需求主要影响因素 影响因素1 人口总量变化 美国人口增速2012年底为0 72 处于50年代以来最低 而生育率则持续维持在低位 10 数据来源 UN 世联研究 影响因素2 海外移民速度趋缓 外来移民是美国人口增长的重要因素之一 两次经济衰退降低了海外移民的速度 11 数据来源 Wind 世联研究 影响因素3 婴儿潮 退休 第一批 婴儿潮 已到退休年龄65岁 美国劳动力增速持续下降 当前适龄购房人口仍然处在高位 12 数据来源 UN 世联研究 人口结构与房地产 随着美国抚养比的筑底期间 美国的新开工见顶回落 固定资产投资 GDP比值也随之回落 13 数据来源 UN Wind 世联研究 14 房地产表现 日本房地产市场在泡沫破裂以后开始下行 无论是公签约户数还是新屋开工户数 均呈现下降的趋势 15 数据来源 Wind 世联研究 房地产表现 日本房地产市场自1955年以来已经历四轮完整的市场周期 而各类土地价格变动在不同历史时期年增长率存在明显差异 16 数据来源 Wind 世联研究 1955 1965 1966 1975 1976 1985 1986 1993 工业用地 住宅用地 住宅用地 商业用地 1955 1965 日本工业投资兴起拉动工业用地价格上涨 1966 1985 日本投资导向转向消费导向 从而住宅用地价格大幅增长 1986 1993 商业地产大发展带动了商业用地价格攀升 日本人口变化 总人口在近年来持续放缓 而适龄购房人口在80年代高位平台回落 90年代房地产泡沫破裂 17 数据来源 Wind 世联研究 人口结构与房地产 从历史数据看 日本两次 人口红利 曾为经济增长提供契机 房地产市场快速发展 18 二战后的 婴儿潮 使日本抚养比在上世纪五六十年代经历了一次快速下降 日本经济在1970年实现 V 型反转 抚养比下行趋势出现转折 1974年石油危机 日本通胀从之前的5 跃升至20 8 在高房价 高通胀和经济衰退的影响下 人口出现 逆流 房价下跌 在抚养比继续缓慢攀升的上世纪70年代后半期 日本的经济增长下降了一个台阶 80年代 日本迎来了一次短暂的抚养比下行周期和经济繁荣 房价 地价快速上涨 1991年海湾战争期间 正值抚养比的长期拐点 日本通胀从1986年的不到1 连续攀升至将近3 的近20年高点 随着经济衰退预期的兑现和紧缩的货币政策 日本房地产泡沫破裂 城市人口再次出现 逆流 随后 日本抚养比进入长期的攀升阶段 伴随老龄化和通货紧缩 经济增速也下降到1 2 房价也陷入长期下行趋势 数据来源 Wind 世联研究 人口结构与房地产 房地产新开工与抚养比关联度很高 上世纪九十年代初 日本抚养比迈入长期拐点后 新屋开工呈现下降的趋势 19 数据来源 UN 日本统计局 世联研究 中国人口与房地产市场关系 2 21 房地产市场表现 从历史数据看 我国商品房销售在经历了几波快速增长后 2009年以后 增速逐渐回落 数据来源 Wind 世联研究 房地产市场表现 1998年以后 我国房地产经过多轮调控 短期内起到了一些效果 但长期来看 因供求失衡 房价呈现快速上涨态势 22 1998 2002 政策支持住房市场化 市场供需快速启动 2002 2004 严控土地供应和开发商信贷 供给减少导致房价上涨 2005 2007年初 抑制需求是调控主基调 金融危机冲击使08年房市量价齐跌 2008 2010年初 调控政策转向 市场需求快速反弹导致供求失衡 房价快速上涨 2010至今 扩大供给 抑制需求 开启史上最严的五轮调控 数据来源 Wind 世联研究 房地产市场表现 销售带动房地产开发投资和土地购置面积快速增长 近年来受调控影响 土地购置面积在08年和12年负增长 23 数据来源 Wind 世联研究 房地产市场表现 2012年房屋新开工面积负增长 24 数据来源 Wind 世联研究 国内房地产市场需求主要来源于 城镇化需求 改善性需求 拆迁需求 家庭裂变需求 婚房需求 人口自然增长需求等 25 住房需求四个方面 城镇化需求 即人口从农村迁徙到城镇带来的新增住房需求 未来城镇化进程仍将为房地产市场创造巨大需求 改善性需求 即随着收入提高 城镇人均住房面积增加带来的改善性住房需求 拆迁需求 即随着时间推移 存量住房由于不能满足居住需求或城市发展规划等而不得不进行的拆迁重建 以此形成的需求 人口自然增长 即总人口增加带来的住房需求 虽然我国人口自然增长率已处于下行态势 但仍处于人口红利期 居住需求依然存在 家庭裂变 当前家庭规模以二 三 四人户为主 其中一人户 二人户逐年增加 空巢 丁克 单身等正构成家庭新结构 并带来新需求 婚房需求 因80年代出生人口较多 最近几年来我国婚房需求将保持高位 住房需求的几个方面 城镇化需求 我国城镇化进程仍处于快速推进阶段 按照发达国家的经验 在城镇化超过70 之前 我国住房建设规模将保持快速增长 26 城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素 在城镇化进程加快时 住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势 如日本在1955 1972年间 住房建设量年均增速为12 1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6 这一期间 日本城镇化率从56 增加到72 左右 城镇化率年均增加超过1个百分点 我国2011年城镇化率为51 27 离发达国家还有很大的差距 随着未来10 20年我国城镇化的快速推进 由农民转至城镇的人口 依然会创造很大的购房需求 中国城镇化 推动住房建设快速增长 数据来源 Wind 世联研究 改善性需求 我国人均住房面积逐渐提高 将释放一定程度的改善性需求 27 2012年底 城镇和农村人均住房面积32 9平方米 37 1平方米 分别比2007年增加2 8平方米和5 5平方米 随着居民收入水平的提高 预计人均居住面积也将持续增加 但从目前政策鼓励中小户型的导向来看 居住面积的增加可能将受到抑制 注 人均住房建筑面积 平方米 人 实有住宅建筑总面积 居住人口 数据来源 Wind 世联研究 拆迁需求 2000年以前的住房平均楼龄都在15年以上 同时 超过五成房源是非市场化建造 功能配套不完善 未来拆迁愿望迫切 28 数据来源 统计局 世联研究 家庭裂变 当前家庭规模以二 三 四人户为主 其中一人户 二人户逐年增加 空巢 丁克 单身等正构成家庭新结构 并带来新需求 29 7 8 14 0 19 6 26 0 31 4 27 7 21 8 16 9 19 3 15 4 数据来源 统计局 世联研究 婚房需求 2012年我国结婚登记1297 1万对 同比小幅增长 因80年代婴儿潮出生人口较多 我国最近几年婚房需求保持在高位 30 数据来源 Wind 世联研究 人口增长一 总人口 中国人口增长率持续下降 预计将在2030年前后达到人口零增长 期间 年龄段的变化会带来产品需求的差异 31 出生高峰1954 1957 出生高峰1962 1969 出生高峰1980 1989 首置 1985 1988二次 1996 1999 首置 1993 2000二次 2004 2011 首置 2011 2020二次 2022 2031 数据来源 Wind 世联研究 32 人口增长二 购房适龄人口 我国适龄购房人口目前保持在高位运行 随后会逐年减少 城镇化将抵消部分影响 数据来源 UN 世联研究 中国适龄购房人口在高位平台运行 中国和日本购房适龄人口对比 百万 人口增长 老龄化 未来我国人口红利期会衰退 老龄化进程也正在加快 因此养老地产将进入加速发展阶段 33 2014年我国总抚养比将达到最低值37 38 2014年 2034年 2034年我国总抚养比将超过临界值50 达到50 36 人口红利期 数据来源 UN 世联研究 人口结构与房地产 中国人口抚养比快速下降时 投资率和房屋新开工明显上升 2011年或许将成为中国新开工面积的拐点 34 数据来源 Wind 世联研究 35 人口年