白银时代 砥砺前行-2015年长沙楼市总结及2016年预判(胡总).ppt

激发需求 加法制胜 2015年长沙房地产市场总结暨2016年走势研判 中原 湖南 房地产代理有限公司董事总经理胡治钢 2 2015年长沙楼市扶摇而上朝阳而生 长沙房地产发展趋势 1998 2003 货币分房经济持续低迷 2004 2007 人民币汇改结婚人数激增进入加息通道土地招拍挂上调土地出让金标准城市建设热潮 2008 2009 全球金融危机政府救市购房补贴 2010 2012 2013 2015 三限调控 反腐败银根紧缩人民币贬值股市牛市 政策扶持住房消费 3 政策松紧影响楼市涨跌 4 楼市政策四宗 最 2015年政策全角度放松 5 土地市场交投低迷 2009年 2011年 2013年 2015年 受制于楼市高库存 土地供应受限 成交低迷 直抵七年来新低 内六区土地成交总建筑面积及总金额 成交总金额同比下跌74 成交总建面同比下跌67 6 低位运行局势难改 土地市场过渡至紧缩状态 为去库存赚取时间 宅地累计购地销售比 2009年 2015年前11月 近两年 宅地累计购地销售比持续下滑 市场处于消耗往年宅地存量的状态 土地市场交易量的下滑 为明年去库存腾出一丝呼吸空间 二线城市 62 宅地购地销售比 2015年前11月 长沙 13 购地销售比 含住用地累积购地面积 住宅累计销售面积 一手 二手住宅年销售量变动趋势 2005 2015年 年均1982万方 年均1203万方 第一轮政策放松 量释放 第二轮政策放松 量释放 第三轮政策放松 政策环境宽松与销量的正向变动关系 年均967万方 2015年市场容量再次扩大 一二手全年销量攀至近五年最高 1760万方 1383 91万方 二三级需求升级 7 一手房同比上涨52 二手房同比上涨84 2015年一手住宅成交量1453万方 二手住宅成交量307万方 8 价格稳健 成交量飙涨带动销售额增加 但房价保持平稳 同比下滑不到1 内六区一手住宅成交均价年度走势 2012 2015 2015年 内六区新建住宅网签均价5948元 同比下跌0 74 剔除定向房源住宅均价6197元 同比上涨3 各区一手住宅成交均价 2013 2015 9 库存高位依旧严峻 相比于2014年底 周期缩短8个月 但仍长于2012 2013年市场 库存绝对值同比仅减少130万方 高位预警仍没有解除 截至11月底 1270万方可售量 库存高位徘徊 去化周期需10个月 高库存依然不容忽视 内六区一手住宅月度存量走势 2012 2015 11 2012年初800 42万方 注 去化周期 截至每月月底可售面积 近六个月月均去化面积 2012年末855 26万方 2013年末944 74万方 18个月 2014年末1453 96万方 2015年末1270万方 7 65个月 8 8个月 10个月 10 区域库存压力分化 10个月 04 9个月 02 18个月 06 14个月 05 9个月 01 9个月 03 注 去化周期 截至11月底可售面积 近六个月月均去化面积 区域去化压力分化持续 主要集中在恒大江湾 辉煌国际城 当代万国城MOMA等项目 主要集中在雷锋 金星北板块 主要集中在北辰三角洲 绿地海外滩 恒大御景半岛等项目 各面积段历年销售占比 2010 2015 11 2015年住宅消化客群中 旧城改造激发新一波换房需求 拆迁户群体增大 购房力量不容忽视 政策利惠改善 压抑的需求再次释放 90 144 套型销售占比62 中大户型市场旺盛 产品需求转移 11 每周楼盘来访指数和来访环比示意图 2014年第1周 2015年第50周 中原长沙在售65个项目客源数据显示 自2015年3月最后一周开始 来访指数总体水平高于2014年 客户看房与购房意愿已经被激活 看房时间缩短 心理防线降低 来访量持续走高 客户入市意愿增强 注 来访指数是通过2014年来访量计算的定基指数 2015年3月中下旬 2014年3月中下旬 中原独家 长沙新房指数 客源多渠道放量 12 13 楼市供给热度 新盘优势减弱 今年新开项目占全年开盘项目的26 同比下降10 多次开盘项目 2015年均保持平稳实惠的价格走势 产品品质略高于周边竞品 以高性价比保证去化的持续性 2014年5个 2015年16个 长沙多次开盘项目数量 长沙新项目开盘数量 2014年48个 2015年17个 开发商推新谨慎 高性价比老盘多次开盘力度增加 借政策东风 小推快跑 14 区域热度分化 热点区域竞争激烈 楼市区域热度 岳麓25 雨花33 望城10 天心11 开福14 芙蓉6 区域集中度高 新开盘项目主要来自于岳麓 雨花 占比达53 根据土地成交分布 预计2016年新开盘项目来自以上两个区域 以及望城区 整体供销活跃 区域分化明显 开盘主要集中在雨花和岳麓个热点区域 推货量占到了内六区的55 开福 雨花 芙蓉 岳麓 望城 12 29 18 24 12 天心 6 长沙新盘开盘区域占比 15 2015长沙楼市总结 土地缩水成交放量房价走平客源扩增区域分化 16 2016走势研判 看清表面挖掘背后 17 博弈年 政府 市场 拯救实体 供需矛盾 2016 18 楼市主基调 房地产业举足轻重2016年房产定调去库存 10日 12日 11日 习近平谈及房地产时 罕见提及 要化解房地产库存 促进房地产行业持续发展 李克强也强调 以加快户籍制度改革带动住房等消费 国家财经领导小组办公室主任赴江苏等地考察时 再次强调 化解房地产库存 的问题 2015年11月 国家领导层三次集中强调2016年主任务 去库存 19 政策主基调 基本面向好 第三轮金融信贷政策强于08年 货币政策 三次降准 两次降息信贷政策 二套首付六成 利率1 1倍 08 09年 11 12年 14 15年 16年 货币政策 三次降准 四次降息 房贷首付两成 利率7折信贷政策 二套首付四成 货币政策 五次降息 六次降准信贷政策 首套房2 5成 二套首付四成 贷款还清算首套 政策继续宽松 20 政策主方向 三管齐下 个人房贷加码支持 金融政策 信贷政策 财税政策 降准 降息都有空间 首套房首付回归至2成 公积金贷款的门槛和标准调整 购房利率打折 交易环节税费减免地方政府财税补贴农民购房补贴棚户区再购房货币补贴 21 政策主影响 负利率是房价大涨先兆 中国经验来看 自上世纪90年代以来 中国经历过4次真实利率为负的时期 在我国4次负利率期间 房地产都呈现出价格大幅上涨的情况 1992 1995年全国商品房房价上涨60 2003 2005年全国商品房房价上涨34 2006 2008年全国商品房房价上涨12 8 2010 2012年全国商品房房价上涨15 22 供应格局短期 新开工长期 土地待开发量 23 短期供应量 1128 1405 新开工变现率 供应变化规律 变现率高值 近三年平均173 35 变现率低值 2015下半年215 84 相似市场变动规律的年份 下上半年的新增供应平均涨幅43 022 依据新增供应先行指标 新开工量 结合近六年相似市场新增供应变动规律 预计2016年内六区新增住宅上市量 新增1237万方 存量1270万方 整体可售2691万方 存量1454万方 新增1267万方 2015年 整体可售2537万方 2016年 2016 整体供应缩水 24 板块格局 供应 梅溪湖 滨江 中心和省府红星板块高供应 15 4 8 15 15 1 4 1 8 8 7 板块占内六区新增供应比例 长沙市内六区13板块平均新增供应量为138万方 低于 4个板块持平 5个板块高于 4个板块热点板块及中心区域供销两旺 明年新增供应充裕 高于平均水平 老牌成熟区域 市场容量有限 供应有限 9 8 25 板块格局 价格 4k 5k 5k 7k5 7k 13k 7k 8k 6k 7k 7k 10k 7k 9k 6k 7k5 5k 6k5 4k 5k 5k 6k5 4k 5k 5k5 6k5 以长沙市商品住宅网签均价为等价格线 低于 7个板块持平 2个板块高于 5个板块各板块价格呈 山峰 状 外低内高价格铁三角 滨江 梅溪湖和中心价格低洼地 雷锋金星北 大托暮云 维持 725 模式 注 此图中涉及价格均剔除定向房 4k5 5k 板块网签均价段 26 长期供应结构预警 纯居住 纯商业 商住混合 15 35 50 未来几年 长沙内六区三类用地待开发总规模达3068万方 纯宅地和纯商业占比与商住混合对半开 纯宅地供应规模最小 综合体竞争不可小觑 注 成交地块仅包含招拍挂交易的土地 27 其中 商办907万方宅地955万方 望城扎堆开发压力极大 注 成交地块仅包含招拍挂交易的土地 60 68 18 95 其中 商办315万方宅地265万方 3 45 其中 商办51万方宅地55万方 2 09 其中 商办34万方宅地30万方 11 8 其中 商办196万方宅地166万方 3 06 其中 商办58万方宅地36万方 各区域待开发土地量占比及商办和宅地供应结构 长期供应结构预警 28 供求平衡过渡期 2011年至今 长沙正在经历由供大于求向供求平衡转变 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 534 商品房成交面积 土地购置总建筑面积 1179 1036 1130 1861 1260 2279 1386 1408 1139 465 1704 供求关系转变 按近五年年均需求量1324万方 且2015年供需比已经小于1 加上近两年政府对土地供应的收紧 未来两年的供求比将缩小 单位 万方 29 潜在需求 30 潜在需求 棚改 未来三年 棚改带来的客群将提供近百万的住房需求 货币化安置比例不低于50 有效助力长沙楼市去库存 长沙棚改总量目标 长沙城市住宅总量及危房 2000 2013年 2014 2017年950万方的棚改目标的达成 届时长沙棚户区老旧危房基本改造完毕 2016年 湖南计划棚改货币化安置比例不低于50 31 潜在需求 自然增长 长沙人口年内自然增长走势 1981 2013 长沙仍为人口净流入城市 2014年长沙市年末常住人口731万人 基于目前自然增长带来的新增购房主力人口规模 以及鼓励生育政策 为长沙楼市再创红利 晚婚假 晚育假 全面二孩 鼓励生育 2016年元旦起正式实施 国家提倡一对夫妻生育两个子女 2016年元旦起正式晚婚晚育假取消 扩大生育假延长范围 只生一个好 变成 生两个才好 32 潜在需求 机械增长 城市发展空间极大 房地产需求及人口增长 关键在于产业带动 一线城市及中部六省省会城市人口密度 2014 长沙作为二线城市 人口密度较低 不及一线城市 同时也排在了中部六省省会城市的末位 城市承载力仍有发展空间 作为全国两型社会建设综合配套改革实验区和全国自主创新示范区 长沙已拥有1个国家级新区 5个国家级开发区和9个省级园区 形成了六大产业集群 政府对产业的吸引有利于激发内需 吸引人才和资金 以产业聚集带动房地产发展 33 潜在需求 周边县市 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 31 58 11 27 62 11 24 64 12 26 63 11 26 62 12 长沙市居民购房占24 31 地州市居民购房占58 64 外省市居民购房占11 12 湖南省年均常住人口增长49万人 未来将带来一批购房需求 34 产品开发 产品类型 3 1和4房成为需求主力 即将减少的三口结构家庭 即将增加的四口结构家庭 35 全面二孩 激发出新的购房需求 3 1 4房及准入门槛低 舒适型的小户型别墅或迎来春天 36 产品类型 01 02 客群结构转变 90 95甚至00后崛起 他们的行为特征与前主流客户群60 70 80后大不一样 于2016年1月1日起正式实施 全面放开二孩 短期 长期 购房者预期改变学位在争夺客源中的位置再次升级 拉伸房地产需求延缓行业成熟期出现的时间 挖掘潜在需求 重视个性化需求 37 长沙楼市走向及格局 2016 品质年 激发需求加法制胜 38 房企及营销战略 39 房企布局战略 立志扎根有潜力的一二线城市 2014 2015年长沙典型收购和转让案例碧桂园 东宸恒基 旭辉当代 卓越中航 郡原 恒大 江湾纯水岸 恒大 奥园 长房梅溪香山 财信海林 部分房企长沙拿地轨迹 12 13年房企在长沙扎堆进驻或扩张 14 15年 采取收购 转让或合作的形式扩张现象凸显 前期拿地堆积 目前可出让土地质素欠佳的比重增加 商业配比过大 开发附加条件增多 方式转变 市场动因 40 营销方向 线上 高举高打 回归营销本质 谁抓住了 谁就能领跑市场 中建江山壹号 以中建五局50年 中建信和12周年为契机 砸千万广告费和活动费轰炸市场 每月拓展2 3场圈层资源活动 传播品牌和项目 中航城 以理想家社区实践 将品牌理念穿插整个脉络 推广线地毯式轰炸 线下全民皆兵 41 营销方向 线下 全链条 成交驱动力 2015年多渠道找客 电商 分销 微