商业地产供求分析PPT课件.ppt

商业地产供求分析经济082201H01 14 主要内容 一 商业地产概述二 影响商业地产供求的因素三 天津市商业地产 酒店四 休闲旅游地产五 影响未来商业地产供求的三大因素 一 商业地产概述 商业地产 顾名思义 作为商业用途的地产 从广义上讲 商业地产主要指各种非生产性 非居住性物业 包括公寓 会议中心以及商业服务业经营场所等 从狭义上讲 商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式 包括酒店 超市 临街商铺 写字楼 社区商业街区 购物中心 特色商业街区 商业广场 专业批发市场与ShoppingMall等 商业地产规模有大有小 规模大的商业地产如shoppingmall项目 可以达到几十万 上百万平方米 规模小的商业地产项目仅几百平方米 甚至更小 对于规模庞大的商业房地产 其经营多采用开发商整体开发 主要以收取租金为投资回报形式的模式 商业地产项目 可以打包上市 形成商业房地产金融 对于规模较小的商业房地产而言 大多数项目依然采取租金回收的方式 但国内目前很多商业地产中住宅 公寓 写字楼等项目的底层和各类商业街 商品市场则采用商铺出售 零散经营的模式 二 影响商业地产供求的因素 一 影响商业地产的供给因素1 经济制度及国家政策在各种经济制度和政策因素中 有许多因素是直接或间接影响商业地产供给的 城市土地产权制度 住宅制度 城市发展政策等等 都将影响商业地产的供给 与此同时 国家的财政政策 金融政策 投资政策 国家经济发展规划等 也对商业地产投资总量和投资机构有一定的决定作用 它们直接或间接地影响商业地产投资者对商业地产的投入 从而影响商业地产的供给 2 土地供给及土地成本从社会角度分析 土地的供应受自然环境和地理环境的制约 具有一定的局限性 土地是不可再生资源 数量供应有限 同时土地是因其提供的收益才发挥作用 土地的价值是土地上产品的价值而派生出来的 所以价格也必然受此影响 3 商业地产市场开发利润的高低对房地产商来说 房产利润的高低决定着开发房产数量的多少 利益的驱使是商业房产供给量的关键因素 4 房地产开发商的技术水平和开发进度房地产开发商的设计水平 施工项目运作水平 招标或投标的能力高低以及开发进度的目标规划等都直接影响着房地产的近期或远期的供给量 5 商业地产企业对未来的预期房屋价格的预期是根据房地产行业的发展状况 发展趋势和发展周期而进行的 房产开发商会根据国家政策和经济运行环境及市场需求的预测等方面来进行房产项目开发 同时也会参考股市及投资市场相关的的走势来决策开发项目 6 房地产企业的资金状况和融资能力房地产企业的资金状况及企业资源能力 反映着房地产企业开发房产项目的承受能力 同时企业的融资能力也是影响房产企业投入开发量的关键因素 二 影响商业地产的需求因素1 国家宏观经济发展水平GDP国家宏观经济发展的态势影响着房地产市场的需求 有关部门统计 GDP的增长对房地产的相对依赖程度高达40 有的城市超过了60 它是房地产需求的直接原因 2 国家政策 利率及房产信贷国家政策对房地产市场起着宏观调控的作用 利率的高低和房产信贷的偿还能力也都影响着房产的需求量 3 国际环境及汇率 海外资金的进退等在国际金融危机的环境下 人民币汇率持续上升 导致国外资金大量入注股市和房地产资本市场 影响着房地产的价格和需求量 4 投资者的热度和风险收益规律股市或投资市场里投资者的态度 风险投资的长线和短线的选择 风险投资规律的制约等都影响着房产的需求量 商业地产面临供求危机租金跌空置率升www XINHUANET com2009年03月18日15 48 25来源 CCTV 中国各地商业地产租金下跌空置率上升www XINHUANET com2009年03月19日09 58 22来源 CCTV 据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示 2010年3季度 全国商业地产供应面积达8 058 322平米 其中商业面积4 800 471平米 较去年同期增长16 15 成交面积下降10 70 但成交金额比去年同期增长0 57 表明成交单价上升幅度较大 办公供应面积较去年同期增长12 33 成交面积增幅达12 07 受二三线城市写字楼市场升温 成交单价偏低影响 成交金额较去年同期略有下滑 下浮5 62 2010全国商业地产供求分析 三 天津市商业地产 酒店酒店类商业地产的特点 与住宅楼 写字楼相比 投入轻松 风险小 回报更丰厚 一 影响天津商业地产因素分析 1 国家政策影响2 天津经济环境的影响近年来 经过自身多年努力和积累 天津已具备了比较雄厚的技术 资源 港口和社吸引力 使天津成为最具发展潜力的城市之一 3 零售企业的快速发展4 天津社会文化影响社会文化是人类在创造物质财富过程中所积累的精神财富之总和 它体现着天津是一座设卫建城600年的历史文化名城 是近代中国中西文化冲突又融合的一个典型的载体 外来的理性文化基因 通过社会的运作与交往 潜移默化地影响了天津社会文化环境 国家政策 经济环境 零售企业 社会文化 影响 天津商业地产的发展 前景分析 随着天津经济的不断增长 北方经济中心地位程的全面实施 旅游业的快速发展都为天津着众多投资商的介入 这块令人垂涎的蛋糕会有越来越多的人瓜分 市场竞争也会日趋激烈 销售提供产品的多样性与有效性 根据市场需求发展多样化的产品 是酒店在激烈的市场竞争中的致胜法宝 天津市酒店地产在内地不断延展 浙江 上海 北京相继发展起来 为商业繁荣 商务办公集中 交通便利的地段 这样不但保证酒店的客源充足 而且有利于酒店的人气聚拢 进而提升酒店娱乐设施的利润 三 休闲旅游地产 一 概念休闲旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式 开发项目全部或部分实现了旅游功能 二 对休闲旅游地产供给因素的分析 1 高收益性商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值 而好的休闲旅游地产因其稀有性 会随着商圈的不断发展而日趋成熟2 投资者利益需求的直接驱动 三 对休闲旅游地产的需求分析 1 中国房地产市场的主流房地产产品已经饱和 需要寻找新的商机 房地产业面临着结构性调整的关键时刻 2 居民闲暇时间的增加 更快地推动了休闲旅游地产的发展 3 消费水平已体现出了休闲经济的特征 五 影响未来商业地产供求的三大因素 1 城市化和居民消费 以二三线城市城市化为主要支撑的需求 2 投资回报率差异带来的投资需求 3 零售业新趋势 并购潮和外资进入对商业地产的新需求 展望未来 自2010年4月份 新国十条 调控政策出台以来 国内住宅市场开始进入了漫长的市场盘整期 市场供求较去年同期均出现大幅下调 成交价格也即将开始步入下行通道 在政策和市场的双重压力下 住宅投资前景预期不甚明朗 房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变 此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点 中国指数研究院上海分院分析师预计 2011年商业房地产市场将从以下几个方面明显变化 第一 从企业层面上来讲 开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强 同时竞争也更加激烈 第二 政府尤其是银行将会把