世联-社区商业业态定位与营销推广分享PPT课件.ppt

社区商业业态定位与营销推广分享 2 规划原则 3 业态定位 4 运营模式 5 商业氛围包装 1 概念及关键因素 6 营销推广 2 社区商业概念 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象 以便民 利民 满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次 它是相对于城市中心区商业 区域型商业和邻里型商业而言的 其在规模大小 提供的商品种类 服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间 社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求 服务需求 休闲娱乐需求等 概念及关键因素 3 社区商业成功运营的关键因素 硬件 软件 后天 城市 区位 人口 竞争 位置 交通 规模 规划 商业氛围 建筑 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 空间形态共享空间尺度交通组织 历史文化与建筑风格的传承天际线外立面建筑细部及材质的运用 广告柱 广告牌 招牌灯光工程软装饰小品配套设施 社区商业成功关键因素 先天 概念及关键因素 4 本报告是严格保密的 商 业 规 模 适 度 性 中国一般城市居住区商业设施配建指标 人均商业服务建筑面积 居 住 区 0 7 0 91 m 2 人 类 别 合理服务半径 800 1000 m 城市居住区的公建配套设施 可依据其人口规模确定合理的服务面积 城市居住区规划设计规范 国外社区商业规划指标 商业规模比 0 027 1 A C PERRY 邻里住区理论 集合住宅 日本光丘花园城社区 商业面积 住宅面积 规划原则 5 社区商业总体规划设计的指导原则 2 3 4 5 充分的挖掘地块的商业价值 以实现客流的吸聚与共享 同时考虑商业物业价值的均衡性 合理设置各类流线 人流 车流 货流 垃圾流 避免人流死角 项目设计营销思维的体现和展示环境的营造 合理的设置主力店 次主力店 处理好主力店与次主力店 主力店和街区 及各功能 购物 餐饮 休闲 娱乐 之间的关系 分期开发和启动的合理性 1 规划原则 6 社区商业业态根据社区的发展呈现演变规律 一般社区商业演变规律 社区启动期 社区成熟期 社区发展期 社区配套为主 区域配套为辅 满足生活配套的商业 区域配套 社区配套并重 满足生活休闲 娱乐的配套 社区配套为主满足家庭装修 生活用品的商业 家庭装修服务 家居饰品便利店 面包房 银行 药品店 快餐店 洗衣店 发廊 花店等 咖啡店 特色食街 小型俱乐部 服装店 书店等 业态定位 7 前期业态重点通过核心主力店吸引人流 促进主力业态招商 消化不良铺位 业态定位 核心主力店 主力业态 次主力业态 配套辅助业态 8 基本原则 强化整个项目的经营特色 充分提升招商的可操作性 综合平衡物业收益与客流规模的效果租金相当于同品类60 80 强化所属业态的经营主题 强化对所属业态的领头羊效应 主力店 次级主力店 集中店铺 配套辅助店 有助于整个项目和所属业态的持续竞争能力 业态定位 主力店的选择考虑经营特色和经营主体与项目整体统一 并以相对优惠的租金吸引客户形成领头羊效应 9 社区商业经营模式 运营模式 10 广告柱 广告牌 招牌灯箱 霓虹灯 LED灯等灯光工程旗帜等软装饰花坛 雕塑等小品电话亭凉亭 座椅路牌 商业氛围的营造 11 商业氛围营造具象表现 地面铺装 花艺 壁灯 装饰构件 商业氛围的营造 12 商业氛围营造具象表现 小品 商业氛围的营造 13 商业氛围营造具象表现 文化景观 商业氛围的营造 14 商业氛围营造具象表现 配套性设施 邮箱 电话亭 路牌 垃圾桶 商业氛围的营造 15 商业氛围营造具象表现 灯光工程 商业氛围的营造 16 商业氛围营造具象表现 灯具 商业氛围的营造 17 公共广告位的设立 广告柱 立柱广告 广告牌 立柱招牌 立面招牌 商业氛围的营造 18 商户招牌的设立 墙面招牌 立面招牌 立柱招牌 门头招牌 商业氛围的营造 19 街区园林绿化 商业氛围的营造 20 商业单元设计 商业氛围的营造 21 社区商业进行有效营销推广的关键点 2 客户量最大化 3 平衡速销与溢价的关系 1 短期内成为市场热点 营销推广 22 1 短期内成为市场热点 商铺的主体营销期短 广告投放要高频率且集中 拉长时间只能事倍功半 焦点 A B C D 推广要集中紧凑 诉求要清晰 现场氛围营造 广告元素的运用 23 2 如何使客户量最大化 商铺投资客户量有限 再生性不强 多数为在现场气氛带动下的冲动购买 所以 保证蓄客量是营销的关键 1 准入门槛一定不能太高 认筹金不能太高 保证蓄客量 2 保持价格的神秘感 诚意客的流失 认筹期间只公布大的价格区间 不做细分 3 小范围价格试水 测试客户价格接受度 开盘前一周公布各区域价格区间 根据各区域客户量及价格反馈调整各区域价格 并针对性引导客户 4 开盘前一天才最终确定价格 销售员要有清晰的投资指引 重点难点铺位要有明显价格优势 从而做到对开盘的准确预判 5 灵活机制 不放走任何一个诚意客 定金不够客户 合同延期客户 未认筹客户享受认筹优惠 视开盘当天的成交情况灵活把握 若开盘成交量理想 可把关严格 若开盘成交不够理想 可加大特殊客户的把控力度 24 3 平衡速销与溢价的关系 商铺销售降低风险是第一要素 在确保速销 销售率的前提下可适当溢价 但若一味追求高价 则会有滞销的风险 弊 利 可能创造高收益 价格门槛高 客户