房地产测绘章节难点解读.doc

第一章 概论第一节 房地产测绘的定义、目的、任务一、房地产测绘的发展历程1984年底，建设部决定在全国城镇范围内进行第一次房屋普查，许多城市的房地产管理部门纷纷成立测绘队伍。1987年，又在全国范围内开展了房地产登记发证工作。1991年，第一部房产测量规范(行业标准)正式出台，标志着全国房地产测绘标准的统一。2000年2月，国家颁布了房产测量规范(GBT17986-2000)(以下简称房产测量规范)，房地产测绘工作逐步走向规范化发展道路。二、测量学的概念和房地产测绘的定义1测量学的概念广义测量学是研究对地球整体及其表面和外层空间中的各种自然和人造物体上与地理空间分布有关的信息进行采集处理、管理、更新和利用的科学和技术。 2房地产测绘的定义房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。房地产测绘属于专业测绘，它测绘的对象是房屋以及与房屋相关的土地。 房地产测绘按范围不同分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘，是指在一个城市或一个地域内，大范围建立整体的房地产平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图房地产分幅平面图。房地产基础测绘与房地产信息系统、登记系统、房地产信息分析统计汇总、城市规划建设管理等紧密相关。要求房地产项目测绘的一些信息必须及时整合到基础图中，不仅要反映合法的房地产，也要反映不合法的或暂时未办理手续的房地产，房地产基础测绘图纸要能做到实时更新，如实反映一个城市的房地产全貌。三、房地产测绘的目的房地产测绘是一项专业测绘。房地产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房地产测绘活动。房地产测绘主要为委托人提供所需要的图件、数据、资料等相关信息。房地产测绘的目的，第一，是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二，是为城市规划，城市建设(如户籍人口管理，基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护)等提供基础数据和资料。第三，为委托人从事房地产交易、申请房地产产权登记、建设项目拆迁等活动提供房地产测绘数据。第四，为房地产管理信息系统（GIS）、数字城市提供基础数据和信息。第二节 房地产测绘的内容及特点一、房地产测绘的内容房地产测绘包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收。二、房地产测绘的工作程序三、房地产测绘的特点1、测图比例尺大2、测绘成果具有法律约束力3、测绘成果精度要求高4、要求修测、补测、变更测量及时5、房地产测绘人员既要懂测绘、更要懂房地产四、房地产测绘与地籍测量的关系五、房地产测绘与地形测量的差别第三节 房地产测绘的作用一、在房屋登记中的作用房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房地产测绘成果中房屋建筑面积、地理位置、房屋界线范围、房地产平面图等均是房屋登记簿记载的重要内容,对房屋的基本状况起到证明作用，能够保证房屋登记簿公示信息的准确、规范。房地产测绘的外业工作，包括房地产平面图（分幅、分丘、分户等）测绘以及房地产调查。房地产平面图测绘，实际是对房屋权利范围的测绘，通过实地测量房屋坐标、四至关系、相关地形地物等，反映房屋的实际地理位置和相邻关系，确保房地产地址的唯一性。房地产调查的内容有坐落、产权人、产权性质、建筑结构、建筑高度（层数）、房屋用途、用地性质等，为房屋登记提供可靠的第一手资料。房地产测绘成果通过审核后，方可用于房地产登记，成为证明房屋面积、界线范围、地理位置等的依据文件。二、在房地产交易中的作用三、财政税收经济作用四、社会服务、决策参谋功能五、在房地产信息系统中（测绘技术方面）的作用六、解决房产纠纷中的作用第四节 房地产测绘管理一、 房产测绘资格的管理二、房产测绘成果的监督管理房产测绘管理办法（建设部、国家测绘局令第83号）规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”，因此，对房产测绘成果，必须进行审核、验收合格后方可在登记发证等房产管理中使用，并按要求纳入房产档案。第二章 房地产平面图测绘第一节 概述一、房地产平面图的概念房地产图是房产图和地籍图的总称，是一种系列图，房地产图的图示部分，对房产图来讲，按房产产权、产籍管理的需要，分为房产分幅平面图(简称分幅图)；房产分丘平面图(简称分丘图)；房产分层分户平面图(简称分户图)。对地籍图来讲，按地籍管理的需要，分为地籍图、宗地图。其中，房产分幅图和地籍图可为房地产权属、规划、税收等提供用途和基础资料。房产分户图供核发房屋所有权证使用，宗地图供核发土地使用权证使用。房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量。房地产图测绘内容包括，测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。测定界址点位置，制作基本地籍图，求算宗地面积，制作宗地图。二、房地产平面图测绘的特点房地产图的测绘是一项政策性、专业性、技术性、现势性很强的测量工作。首先，从政策性来讲，房地产图是核发房地产所有权和使用权证的法律图件，具有特定的行政政府行为。其次，从专业性来讲，房地产图是专门化的房地产管理用图，其中，房产图以房产要素为主，反映房屋和房屋用地的有关信息，为产权、产籍管理服务。地籍图以地籍要素为主，反映土地的权属、位置、形状、数量等有关信息，为地籍管理服务。再次，从技术性来讲，房地产图的测绘精度要比地形图测绘精度高。最后，从现势性来讲，房地产图测绘应随城市的发展变化和房地产权属变化的需求，必须随时进行变更测量，做到图与现状一致。综上所述，房地产图的测绘，需要花费很大的人力、物力、财力，投资大，见效慢，从事这一工作的人员不仅要有熟练运用各种测绘方法的能力，而且还要掌握房地产的业务知识，熟悉房地产的若干法律、法规，公平、公正、合法、合理地测算房屋面积，保护各方的合法利益，为房地产市场搞好服务。第二节 房地产平面控制测量控制测量是在一定的区域内，按照一定的精度要求，测定一系列固定地面控制点的平面位置和高程位置的过程。测定控制点水平位置的工作叫平面控制测量，测定控制点高程位置的工作叫高程控制测量。测量房地产平面控制网的工作称为房地产平面控制测量。一、房地产平面控制测量的目的和作用二、房地产平面控制网的布设原则和基本要求房地产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级布设，也可以越级布网的原则，充分利用国家和城市已有的控制测量成果，保证测绘成果的共享和质量，以达到经济上和技术上的合理性。三、 房地产测量的坐标系统房地产测绘目前采用的国家标准房产测量规范（GB/T 179862000）第3.3.1条明确指出：房产测量应采用1980西安坐标系统或地方坐标系统，采用地方坐标系统时，应和国家坐标系统联测。四、房地产平面控制测量的方法房产平面控制测量应尽可能的利用国家已有的平面控制测量成果，但在利用前，先进行必要的检核分析，确认合乎要求后方可采用。房地产平面控制测量包括二、三、四等基本控制测量和一、二、三级加密控制测量。根据当今测绘科技的高速发展情况，二、三、四等基本控制测量普遍采用GPS测量方法，一、二、三级加密控制测量视测区情况采用GPS测量、导线测量或两者相结合的测量方法。（二）GPS定位测量1、GPS全球定位系统具有以下优点：（1）定位精度高（2）观测时间短。（3）测站间无需通视。（4）观测方便。（5）提供统一的三维坐标。（6）全天候作业。（7）实时定位。7、GPS RTK实时动态测量第三节 房产调查一、房地调查的任务与目的二、房产调查的方法三、房产调查的内容（一）房屋用地调查房屋权属用地单元的最小单位是丘。所谓丘，地表上一块有界空间的地块。根据丘内产权单元的情况，丘有独立丘与组合丘之分。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘；一个地块属几个产权单元共有时，称组合丘。房屋用地调查以丘为单位进行，调查内容包括：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。房屋用地调查记簿应采用专门的“房屋用地调查表”，并绘制用地范围略图。1、房屋用地坐落的调查房屋用地坐落是指其在实地的由民政部门统一命名的行政区划名称和自然街道名称以及由公安部门统一订立的门牌号。调查中，当房屋用地实地位于在较小里弄、胡同、小巷时，坐落前要加注主要自然街道名称；房屋用地临两个以上的街道或有两个以上的门牌号时，均应分别注明，并按其主次顺序注明；当房屋用地暂缺街道门牌号时，可以与毗邻或临近房屋用地坐落的相对位置加以说明，也可以房屋用地中主要标志性建筑物名称代替；组合丘内，应根据各权属单元实际用地的位置加以说明，实际地名改变时，应在老名称前加注一“老”字，新名称前加注一“新”字。在房地产产权产籍档案管理中，图号或房产分区号也是坐落的重要内容，图号指房屋用地主门牌号所在的分幅图号，房产分区号指房屋用地所在房产分区编码。对于范围较大的地块，它可能同时跨两个或两个以上的行政区，调查用地的坐落时行政区名以其用地大部分所在区或其行政隶属关系为准。2、房屋用地情况的调查（1）用地人、用地人所有制性质用地人是指房屋用地使用权人的名称或姓名，用地人的所有制性质按房屋所有人的所有制性质填写。（2）权源权源即房屋用地（土地）使用权的来源。权源调查主要是权利人取得土地使用权的时间、方式及数量。（3）土地等级调查城镇土地等级是根据市政建设情况、经济繁荣程度、商业发展程度、公用事业及交通状况、城市发展规划、工程地质条件及自然生态环境等条件综合评估而划分的等级。房屋用地等级根据其所在区域土地等级填写。（4）土地税费的调查土地税费的调查按税务机关提供的征税资料或者缴税人提供的税务局证明，按年计征额填写。其中属于免征对象应注明“免征”，并简注原因。（5）土地所有制性质的调查中华人民共和国土地管理法规定，城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，都属于集体所有。土地的所有制性质只有国家所有（简注“国有”）和集体所有（简注“集体”）两种情况。（6）用地的分类调查城镇房屋用地的类别按房产测量规范附录A中的A3执行。一块用地内的房屋类别不完全相同时，以其主要的或多数的类别为准。一般来说，一块用地应分为一类，特殊情况下，可按用地内多栋房屋用地的实际情况分别划分类别。（7）用地面积调查（二）房屋调查房屋的幢是房屋的计量单位，指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。房屋的调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷、和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。1、房屋的坐落房屋坐落的调查与房屋用地坐落的调查相同。2、房屋产权人的调查房屋产权人（或称权利人）是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其它组织和自然人。调查房屋产权人，一般应与有关房地产产籍资料所记载的依法建设或取得房屋所有权的法人其它组织或自然人名称或姓名保持一致，法人和其它组织名称按其法定完整注记，不得简化注记，自然人用身份证件上姓名注记，必要时同时调查注记曾用名、别名和化名。3、产别的调查房屋产别是根据产权占有不同而划分的类别。依据房产测量规范产别分类如下：（1）国有房产：指国家所有的房产，包括直管产、自管产、军产。（2）集体所有房产：指集体所有制单位所有的房产。（3）私有房产：指私人所有的房产。包括中国公民、港澳台胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产。（4）联营企业房产：指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人经济实体所投资建造、购买的房产。（5）股份制企业房产。（6）港、澳、台投资房产。（7）涉外房产：指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。（8）其它房产：凡不属于以上各类别的房屋都归在这一类。第四节 房地产分幅图的测绘一、房地产分幅图的作用房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料，同时，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产分幅图以幅绘制。二、房产分幅图测绘的范围房产分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿、企事业单位及与其毗连的居民点。房产分幅图测绘，应与开展城镇房屋登记的范围相一致。三、房产分幅图的坐标系统与测图比例尺(一)房产分幅图的坐标系统房产分幅图应采用国家坐标系统或沿用该地区已有的坐标系统，地方坐标系统应尽量与国家坐标系统联测。根据测区的地理位置和平均高程，以投影长度变形角不超过25cmkm为原则选择坐标系统。面积小于25km的测区，可不经投影，采用平面直角坐标系统。(二)房产分幅图的测图比例尺房产分幅图成图比例尺：城镇建成区一般采用1：500比例尺测图；远离建成区的工矿区、企事业单位及其相毗连的居民点也可采用1：1000的比例尺测图。四、房产分幅图的分幅与编号 第五节 房地产分丘图的测绘一、房地产分丘图的作用房产分丘图是房产分幅图的局部图，是反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权属状态等各项房地产要素。也是绘制房产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。二、房地产分丘图的范围三、房地产分丘图的坐标系统和比例尺四、房地产分丘图的编号五、房地产分丘图的内容和要求房产分丘平面图的内容除表示分幅图的内容外，还应表示房屋的权界线、界址点、界址点点号、窑洞的使用范围：挑廊、阳台、房屋建成年份、丘界长度、房屋边长、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。测绘本丘的房屋和用地界限时，应适当绘出邻丘相邻地物。六、房产分丘图的精度要求房产分丘图不但要求图上地物点的平面位置精度，还要求图上实测界址点、房角点的坐标精度，图上地物点的精度是相对于邻近控制点而言的，不超过分幅图图上05mm，图上界址点、房角点的坐标精度，在房产测量规范中，规定了房产界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表2-6的规定；间距不超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式2-6的计算结果：表2-6界址点等级限差（m）中误差（m）一0.040.02二0.100.05三0.200.10D=（mj+0.02mjD） 2-6式中：mj相应等级界址点的点位中误差，m；D相邻界址点的距离，m；D界址点坐标计算边长与实量边长较差的限差，m。七、房产分丘图的测绘方法第六节 房地产分层分户图的测绘一、房地产分层分户图的作用房地产分层分户图又称房产分户图，是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为基本单元，表示房屋权属范围的细部图。是根据各户所有房屋的权属情况，分幢或分层对本户所有的房屋的坐落、结构、产别、层数、层次、墙体归属、权属状态、产权面积、共有分摊面积及其用地范围等各项房产要素，以明确异产毗连房屋的权属界线，供核发房屋所有权证的附图使用。房产分户图按照房屋登记的基本单元绘制。二、房地产分层分户图的范围三、房地产分层分户图的比例尺房产分层分户图成图比例尺，一般为1：200，当房屋图形过大或过小时比例尺可适当放大与缩小。四、房地产分层分户图的编号五、房地产分层分户图的内容和要求房产分户图的内容包括房屋的权界线、房屋边长、墙体归属、建筑面积、分摊共用面积、楼梯、走道、地名、门牌号、图幅号、丘号、幢号、层次、室号等。房屋边长应实量，取位注记至0.01m。不规则房屋边长丈量应加量辅助线，共有部位应在范围内加简注。六、房地产分层分户图的成图方法第三章 房地产面积测算第一节 房地产面积测算的意义和内容一、房地产面积测算的意义房地产面积测算是指利用测绘工具、测绘手段和测绘技术来采集房屋及其用地的边长或点的相关数据，并对这些数据进行处理，获得房产面积的过程。测算房屋及其用地的面积，是房产测量中一项重要的工作，它为房产产权产籍管理、核发权证、房产开发、房产交易等提供必不可少的资料；同时也为房产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。房产面积测算，是一项技术性强、精确度要求高的工作，关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益，因此，房产面积测算在整个房产测绘中占有非常重要地位。二、房地产面积测算的内容房地产面积的测算均指水平面积的测算，分为房屋面积的测算和用地面积的测算两种。其中房屋面积的测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。1、房屋建筑面积房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖；有围护物；结构牢固；有实际使用功能；层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。2、房屋使用面积房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋使用面积是房屋各层中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。3、房屋产权面积房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所用权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房屋行政主管部门登记确权认定。4、房屋共有建筑面积房屋共有建筑面积是指多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。5、用地面积用地面积包括房屋占地面积、其他用途的土地面积。房屋占地面积是指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走廊等附属建筑的外围水平投影面积。下列土地不计入用地面积：（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；（3）公共使用的河涌、水沟、排污沟；（4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（5）其他按规定不计入用地的面积。为了保证全国房地产面积测算标准的统一，2000年，国家标准房产测量规范颁布以后，对面积测算提出了基本要求，作出了具体规定。这些要求和规定，保证了全国房地产面积测算标准的统一，同时顾及全国各地对房地产面积测算传统方法的连续性。2000年8月2日以建住房2000166号文发出“关于认真贯彻执行房产测量规范加强房产测绘管理的通知”，要求各省、自治区建设厅（建委）、直辖市房地产管理局，可遵循房产测量规范的基本原则制定本地的实施细则或技术规定。第二节 房地产面积测算的一般要求和方法一、房屋面积测算的一般要求1房屋面积的测算，均以幢为基本单位，按水平投影面积测算。2各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。3边长以m为单位，取至0.01m；面积以为单位，取至0.01。 4量距应使用经鉴定合格的测距仪或其它能达到相应精度的仪器或工具。5房屋的层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。二、房屋幢、层、户的划分原则1房屋幢的划分幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。2房屋层数的划分及编立房屋的层数指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋的总层数为房屋地上层数和地下层数之和。夹层、插层、低于2.20米高的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。3房屋户的划分房屋户指房屋内各权属单元的权界线所围成的范围（包含阳台、走道等附属建筑），是房屋产权登记发证的基本单元。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（栋号、室号等）的房屋或者特定空间（栋、层、单元、套、间等）。房屋的基本单元不能小于间，不能大于栋。一户可以是一套标准户型，也可以是一间、一层、一个单元、一幢房屋的范围。三、房屋边长数据的采集（一）预测面积的房屋边长数据采集预测面积是指在房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸（含施工平面图、立面图、剖面图等）、房屋销售方案等资料上直接获取的边长数据，按照房产测绘技术标准计算的房屋建筑面积。预测面积可以用作开发商成本预算、商品房预售、房屋预登记备案、银行按揭贷款等需要。预测面积应委托具有房产测绘资格的测绘单位进行测算。1、预测面积房屋边长数据采集的资料来源：（1）房屋建筑设计图纸（含施工平面图、立面图、剖面图等）。（2）房屋销售方案、公共部位的情况说明。（3）建设单位提供的其它资料。2、预测面积房屋（二）实测面积的房屋数据采集1、测量工具的要求房屋面积的测算必须满足房产面积相应等级精度的要求，依据不同的精度要求选择相应的测量工具。测量工具包括：（1）测距仪、经纬仪或全站仪。（2）玻璃纤维尺或钢卷尺。边长超过50M的相邻房屋界址点的间距的误差不超过表3-1的要求；边长未超过50M的相邻房屋界址点的间距的误差不超过式（3-1）的计算结果。各等级边长限差和中误差及相应测量工具 表3-1边长等级限差（m）中误差（m）一般采用的测量工具外业边长取小数点后位数一0.040.02测距仪或全站仪3二0.100.05手持式测距仪、玻璃纤维尺、钢卷尺、2三0.200.10玻璃纤维尺、钢卷尺2 D=（Mj+0.02 Mj D） (3-1) 式中：Mj 相应等级边长的中误差； D 边长，m； D 边长的限差，m.2、边长尺寸采集的一般要求四、房地产面积计算的方法 第三节 房屋面积的测算规定一、计算房屋面积的基本条件计算房屋建筑面积的一般要满足下面五个基本条件：1、有上盖； 2、有围护物； 3、结构牢固； 4、有实际使用功能；5、层高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。二、房屋建筑面积测算的规定（一）计算全部建筑面积的范围（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。（二）计算一半建筑面积的范围（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。（三）不计算建筑面积的范围（1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。（3）房屋之间无上盖的架空通廊。（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。（四）部分特殊情况的建筑面积计算方法（1）外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。（2）斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。（3）不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。（4）变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。（5）非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。（6）楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（7）公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。（8）二层及二层以上的房屋建筑面积均按房产测量规范中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。（9）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。（10）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。三、房屋面积测算的精度要求根据房产测量规范的规定，房产面积面积测算精度分为三个等级，各级面积的限差和中误差，不得超过下表计算的结果。 各级房屋面积计算精度要求表 表32房产面积的精度等级限差(S)中误差一0.02+0.0006S0.01+0.0003S二0.04+0.002S0.02+0.001S三0.08+0.006S0.04+0.003S表中：S是两组独立测算面积的限差，单位：平方米。 S为实测房屋面积，单位：平方米。 四、房屋预测面积与实测面积产生差异的原因及其处理第四章 共有建筑面积的计算与分摊第一节 共有建筑面积的分摊计算相关的定义一、共有建筑面积分摊计算相关的定义分幢面积：指整幢建筑物各层的建筑面积的总和。分层面积：指建筑物某一自然层或某一附属层的建筑面积的总和。分单元面积：指建筑物某单元的建筑面积。共有建筑面积：二个或二个以上的产权单元共同使用或共同拥有的建筑面积。功能区：指一幢房屋内因使用性质的不同而划分的区域。如：商业区，住宅区等。幢共有建筑面积：指一幢房屋内所有功能区之间共同使用或共同拥有的建筑面积。多幢房屋的共有建筑面积：指一定共有建筑面积地域范围内，多幢房屋之间共同使用或共同拥有的建筑面积。如：为小区服务的物业管理用房、休闲用房、高压配电用房等。异产毗连房屋：系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。相关建筑面积：指一幢房屋内，与共有建筑面积相关联的建筑面积。主要指共有建筑面积在被分摊计算时，与之相关连的建筑面积。分户建筑面积：指以一户为产权基本单元的权属建筑面积。一户可以是一个标准套房，也可以是一个商铺，一个停车位，还可以是房屋内的某一个区域。二、成套房屋建筑面积定义成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1、 套内房屋的使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重支撑所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。第二节 共有建筑面积的确认与分类一、共有建筑面积的确认共有建筑面积和与之相关的共有关系一般可采取下列方式确定。（一）由房屋建设单位在经规划部门核准后的设计平面图上对共有部位进行标识。（二）共有面积确认前，房屋建设单位应出具共有部位的情况说明。（三）房屋进行实测的，还需要房产测绘人员根据图纸在现场逐一检核、勘测，并确认其功能和共有情况。（四）分摊后的共有建筑面积，不划分各产权人在共有建筑面积上的权界。二、共有建筑面积的分类物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，很明显，物权法对专有部分以外的建筑统称为“共有部分”，这与房产测量规范规定的有些公共部分的面积计入“共有部分”，有些公共面积不计入“共有部分”的含义并非一致。下面的叙述定义各个产权单元套内建筑面积以外的面积皆为共有建筑面积。共有建筑面积从是否可以被分摊的意义上讲，可以分为两大类。1不计入分摊的共有建筑面积（1）作为人防工程的建筑面积（包括地下室内的人防工程、高层建筑的避难室或避难层等）；（2）独立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中独立使用的车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动车、非机动车集中停放的建筑等； （3）建在幢内或幢外，为多幢房屋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫室、管理用房、公共走廊（走道）、市政设施用房以及为社区服务的公共建筑等；（4）规划批准的层高在2.2米及其以上的设备（结构）转换层；房屋中用作休憩、绿化等公共开放的架空部分；用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑；（5）物业公司的经营办公用房；（6）法律、法规规定的其他情况。2计入分摊的共有建筑面积（1）为整幢楼服务的共有建筑面积共有建筑面积由整幢各产权单元共有，具体包括：幢内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积；幢内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积；幢内共有的有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积；为本幢服务设在地下或地上的变电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积；位于建筑物外墙中心线外侧的墙体。套与公共建筑之间的分隔墙以中心线为界，位于公共建筑一侧的墙体计入公共建筑。（2）功能区共有的建筑面积专为某一功能区服务，与其它功能区不相关的共有建筑面积。例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、内走道、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内各产权单元分摊。（3）层共有建筑面积同一功能区内，专为某一层服务的共有建筑面积。专为某一层服务的共有建筑面积，例如各层的卫生间、公共走道等这一类的面积为本层的共有建筑面积，与其它层不相关，应由该层内各产权单元分摊。（4）其他共用建筑面积。不属于上述三种情况的共有建筑面积。例如在一套房屋内，各个业主拥有各自的卧室，客厅、厨房、厕所共同使用，这一类型俗称为“团结户”，户内的共有建筑面积如客厅、厨房、厕所等应该由这几个业主按规定来分摊。第三节 共有建筑面积的处理原则一、共有建筑面积处理原则1、共有建筑面积分摊计算，应以幢为基本单位。2、异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有部位的，各户面积在各自的范围内独立计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有部位的，各户需要进行共有建筑面积的分摊计算。3、产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行；4、无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。二、共有建筑面积分摊的计算公式按相关建筑面积比例进行分摊，计算各单元应分摊的面积，按下式计算：=kSi 其中：K=/式中：为各户应分摊的共有公用面积K为分摊比例系数为需要分摊的面积为参加分摊的各户面积之和共有面积分摊后，各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积（但不排除由于面积分摊计算凑整误差的影响）。第四节 共有建筑面积的测量与分摊计算一、共有建筑面积的测量在共有建筑面积的分摊计算前，应该对其共有建筑的大小、部位的相关要素进行测量，一般按下面步骤完成。1、测量前的准备（1）测量前应对所测量的案件进行查阅，了解资料是否齐全，了解本案是属整幢测绘，还是房屋局部测绘，认真查阅报建图、施工图、竣工图等；若是变更测量，应将原证的附图、边长尺寸等资料与实地相比较，以便及时发现问题。（2）测量前应对测量工具进行检验，以保证测量精度。2、边长数据的测量（1）边长测量必须是水平边长的测量。（2）每边必须独立丈量两次，两次较差必须符合规范的要求，取两次边长的平均值作为边长值。（3）对于分段测量的边长，每段边长之和与相检核的整段测量的边长较差必须在限差范围内。（4）实地测量必须依照先整体后局部，先外围后里面，先易后难的方法有条不紊地进行。3、共有建筑的界线测量（1）共有建筑设在楼房中间位置的四周的边长测量到与其它建筑分隔墙体或分隔物的中心线。（2）共有建筑设在楼房外墙边位置的楼房外墙作为共有建筑分隔墙的，边长测量至外墙的中心线；共有建筑与其它建筑共墙的，边长测量至共墙的中心线。（3）共有建筑相对独立设置的如楼顶梯间等共有建筑，测量其分隔墙体或分隔物的外围水平投影面。4 、内业绘图及面积计算将外业测量的结果，按几何条件配赋后得出各共有建筑各边的尺寸数据，再根据这些尺寸数据进行内业绘图，计算出相应的面积，并按共有的相关关系作分类统计。二、共有建筑面积的分摊计算1、整体分摊房屋使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的纯住宅楼、办公（写字）楼、纯商业楼等，适用共有建筑面积整体分摊的方法。各户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数套内建筑面积共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积套内建筑面积之和2、多级分摊不适用于整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等应采用多级分摊的方法来分摊其共有建筑面积。多级分摊计算所应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。（一）第一级分摊，根据房屋内不同的布局和使用功能，划分若干功能区。划分功能区时，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的功能进行划分。各功能区域间共有建筑面积按各功能区范围内的自有建筑面积的比例分摊。功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数各功能区自有建筑面积 第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积功能区自有建筑面积之和各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊共有建筑面积部分。一级分摊的功能区之间共有建筑面积一般包括：整幢房屋的配电室、水泵房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、警卫室、平台层楼梯间以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。为其它功能区服务，必须穿过某一功能区的垂直通道、水平通道及通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积。（二）第二级分摊，某一功能区内，将一级分摊得到的幢共有建筑面积，加上本功能区内的共有建筑面积，依照整体分摊的方法和公式，按各套的套内建筑面积的比例分摊。各户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数套内建筑面积共有建筑面积分摊系数=（一级分摊得到的幢共有建筑面积+本功能区内的共有建筑面积）套内建筑面积之和如果在某一功能区内，各层之间的共有建筑面积的情况各不相同，不能直接计算出各户的产权建筑面积，那么，第二级分摊，就要将一级分摊得到的幢共有建筑面积，加上本功能区内的共有建筑面积，依照各层的自有建筑面积的比例分摊。层分摊共有建筑面积=第二级分摊系数层自用建筑面积第二级分摊系数=（一级分摊得到的幢共有建筑面积+各层之间共用建筑面积）层自有建筑面积之和层自有建筑面积为层建筑面积减去各层之间的共有建筑面积。二级分摊的共有建筑面积包括：一级分摊得到的幢共有建筑面积。本功能区内各层共有的配电室、水泵房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、警卫室、以及其功能上为本功能区建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。（三）第三级分摊，在某层内以各户套内建筑面积比例分摊其共有建筑面积。 各户分摊共有建筑面积=第三级分摊系数套内建筑面积第三级分摊系数=（二级分摊得到的共有建筑面积+本层内共有建筑面积）套内建筑面积之和三级分摊的共有建筑面积包括：二级分摊得到的共有建筑面积。本层内各户共有的走道、设备用房等建筑面积。（四）住宅内需要进一步分割时，参照上述方法和公式进行进一级分摊。3、非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，参照上述方法按各户套内建筑面积的比例分摊。第五章 房产测绘资料的检查验收和整理归档第一节 测绘产品质量检查的目的和要求一、质量检查验收的目的房产测绘成果的检查和验收，其目的是为了保证测绘成果的质量，确保测绘成果的准确性，维护产权人的合法权益。测绘单位通过建立健全、高效的测绘生产技术管理规定和流程质量管理规定，强化各生产环节的技术管理和流程质量管理，将质量管理规定贯穿于外业测量、内业数据处理和检查验收的全过程，将错误和遗漏消灭在作业过程中。各级检查验收虽然是房产测绘成果质量的重要保障，但我们应当注意：测绘产品质量是生产出来的，而不是检查出来的。所以，在房产测绘工程开工时，就必须确定质量目标，并拟定详细的技术方案或技术设计书。二、质量检查体系检查验收的主要技术标准有：房产测量规范（GB/T179862000）、测绘产品质量评定标准 （CH100395）、测绘产品检查验收规定 （CH100295）。检查应是对测量执行标准的针对性、测量工序的完整性、测量方法与手段的科学性、测量成果的正确性、测量报告的合理性进行监督、把关、做出科学结论的行为。第二节 房产测绘资料检查验收的依据和内容一、检查验收依据房产测绘检查、验收的依据，根据委托内容和使用用途一般有如下几种：1、有关的测绘任务书、合同或委托检查验收文件；2、有关的法规和技术标准；如国家规范和地方的实施细则等。3、技术设计书和有关的技术规定。4、测绘产品质量评定标准、测绘产品检查验收规定；5、房屋、土地面积确权的法律文件或协议； 二、检查验收的方法和内容（一）检查验收的方法房产测绘质量检查执行二级检查和一级验收制度。房产测绘检查一般采取抽样检查的方式进行。一般来说，一级检查检查量为：外业巡视100%，主要数据抽查30%，内业检查100%；二级检查检查量为：外业巡视30%，内业检查100% 。（5）验收工作验收工作应在测绘产品经最终检查合格后进行。由生产任务的委托单位组织实施，或由该单位委托专职检验机构验收三、检查验收过程中发现的问题及处理方式在每一级检查中检查人员发现有不符合技术规定的产品时，应及时做好记录，并提出处理意见，退至作业人员处理，然后再进行检查。第三节 成果资料的质量评定及技术报告、 检查报告和验收报告的内容一、测绘成果质量评定房产测绘产品质量实行优等品、良等品和合格品三级评定。产品质量由生产单位评定，验收单位负责核定。第四节 测绘资料的提交测绘成果须经各级检查，验收，质量达到相应的规定标准后，才能上交。上交的成果必须准确、清晰、齐全。上交测绘成果资料的项目一般包括以下内容：第五节 测绘资料的归档房产测绘档案是在测绘活动中形成的有保存价值的房产历史记录，是房产权属登记管理工作的真实记载和重要依据。房产测绘档案在产权登记、交易评估、房管政策、司法仲裁、规划建设、旧城改造、史迹考证、房地征税等工作中都有重要的作用和价值，所以做好房产测绘档案的整理归档工作尤为重要。房产测绘档案将测绘过程中收集的原始资料以及测绘形成的各种图形、表格