郑州新合鑫睿智花园三期企划思路提报124.ppt

新合鑫 睿智花园三期企划思路提报 我们的做法 与传统企划提案有所不同 在西区 我们是游戏规则的制定者因此 城市竞争版块的洞察 是一切工作的前提东辰达 在追索市场的需求中寻求制胜之道 本次提案大纲 1 07年度 郑州地产脉络梳理2 立足西区 竞争市场版块分析3 自身检视 项目核心价值提炼4 基于社会阶层变化 目标客群洞察5 开发战略 严谨求实高屋建瓴6 差异化思考 确立核心战略定位7 营销策略 观念创新促进销售 2007郑州地产脉络梳理 1 07年1 10月郑州房地产发展现状 均价走向 1 10月 郑州商品房均价上涨了854元 虽然两年来国家为稳定房价过快增长制定了一系列的宏观调控政策 力度之大 范围之广可谓前所未有 而这一系列 组合拳 似乎对郑州房价不产生作用 但从10月份成交量下来了 成交套数 从成交套数来看 上半年除了春季期间相对较低之外 其他趋向于平衡 说明在商品房上呈现供需两旺的状况 但到了10月开始有明显下滑 这与9月新政密切相关 目前市场呈现出 有价无市 局面 土地供应严重不足 成交仅4宗07上半年 土地储备中心显示的土地成交数仅4宗 6月中旬 市区内新增建设用地不再盖商品房 的消息刚一公布 市场气氛顿时更加紧张 其中6月底二度公开挂牌的2宗土地共计约10万平方米 预计会在明年进入市场 从以上4宗售出土地看 均在城市边缘地区 以往一直被开发商视作 骨头 城中村改造成为热点郑州有133个城中村 目前已经有47个村列入改造计划 占城中村总数的1 3多 今年大型改造的城中村项目包括 王胡寨 王寨 金洼村 老鸦陈 南阳寨等 在市场土地缺乏的情况下 虽然城中村改造有相当难度 但已成为开发商争相猎取的对象 6月12日 酝酿已久的 进一步规范城中村改造的若干规定 在郑州房地产界的翘首企盼中出台 其中首次制定了城中村改造的安置开发比 首次将 招 拍 挂 拿地机制引入城中村改造中来 全面叫停小产权房建设 明确了新的拆迁安置 赔付标准 并创造性地将城中村改造和廉租房建设联系在一起 一系列极具操作性和可行性的政策颇有新意 被称为 解决了拿地 拆迁 赔偿等难题 的多赢模式 无疑为破解城中村改造难题提供了一条 求解之路 土地供应量考验开发商 城中村改造成为热点 外地开发商与本地开发商共舞 竞争趋向白热化因为看好郑州良好的经济发展势头及房地产市场发展的巨大潜力 外地实力开发商纷纷进入郑州 在郑州房地产市场上已经形成了本地军团和外来军团激烈竞争的局面 竞争必然会加剧开发市场的分化 加强服务水平的提高 加速住宅品质的提升 楼市飞速发展 开发商洗牌时代来临土地储备将是最快速显现实力的条件之一 小 高层住宅的市场主流态势进一步加强 呈现出快速发展之势06年高层住宅供应和销售量分别增长40 和61 逐渐成为主流和方向 随着土地资源的趋少 趋贵 随着消费者购房理性回归及居住理念的改变 郑州高层住宅主导市场的黄金时代已到来 房地产市场竞争加剧 小 高层住宅的市场主流态势进一步加强 中小户型住宅大受欢迎 国六条 及其它政策出台后 90平方米以下住宅供应比例达到18 5 140平方米以上大户型住房销售速度减缓 同比下降了9 3房2厅仍为主流 2房比例增加3房2厅仍为市场的主流产品 其次为2房 4房 复式住宅 特别是顶层复式消化较慢 2房比例有望走高 市场将对精巧型3房格外恩宠 产品创新深受消费者青睐市场对创新产品的接受度增强 特别是跃式户型 错层阳台 异型窗 甚至是异型户型都会引起市场特别的关注 而且在中高端市场上将会涌现出一大批的这样的创新户型 主流户型需求更加明晰 产品创新深受客户青睐 近期一些有关房地产的重要事件 2007年秋天 对于中原开发商来说 注定是一个多事之秋 继8月23日 9月15日央行两次加息 9月27日宣布提高第二套房贷款首付和利率 10月初国土资源部规范土地出让行为之后 近日 省会楼市又传出了一手房 二手房交易双双下滑的消息 各项政策的出台基本上都在颠覆着现有的房地产游戏规则 特别是房贷新政和对土地市场的强化管理更是将矛头指向了房地产的两个命脉 钱和地 对于中原房地产开发商来说 压力不言而喻 国家宏观调控频频 08年郑州房价将稳步上涨中暗藏风险 2007年9月27日中国人民银行与中国银监会联合发布了银发 2007 359号文 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 通知涉及 开发性贷款 和 住房消费贷款 两大领域6项内容 通知规定 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款 第二套房首付款不能低于四成 利率不得低于基准利率的1 1倍 不得发放随房价上涨追加贷款的住房贷款等 9 27房贷新政在短时间内也许不会改变房价涨升的趋势 却会造成房地产市场的恐慌 影响消费者的购买欲望 11月下旬以来 加强楼市宏观调控的信号频频出现 我国房地产市场再一次 山雨欲来风满楼 一方面 由国务院部署的督察行动即将展开 另一方面 房地产信贷领域全面收紧 房地产市场面临 有价无市 的窘境 有消息表明 着眼明年经济发展的中央经济工作会议将在12月初召开 过快增长的房地产价格引起了中央的高度关注和担忧 新的调控政策有可能在明年相继出台 资料来源搜房网 9 27政策 使开发商向银行融资门槛更高 2007年 南区建设经济适用住房20万平方米 西区建设经济适用住房23万平方米 北区建设经济适用住房30万平方米 中区建设经济适用住房3万平方米 经济技术开发区建设经济适用住房3万平方米 高新技术开发区建设经济适用住房4万平方米 廉租房 分别在西区南区2007年 南区建设廉租住房3万平方米 周转住房3万平方米 西区建设周转住房4万平方米 北区建设廉租住房4万平方米周转住房3万平方米 经济适用房与廉租房的大量推出将影响商品房的整体销售 2009年郑州经济适用房有望 按需供应 本市将加大经济适用房建设力度 逐步取消经济适用住房 摇号销售 力争到2009年 由现行的 计划供应 向 按需供应 转变 此外 本市还将加大廉租住房 周转住房以及限价商品房的开发力度 资料来源郑州市房管局 深圳中天事件突显房地产开发商诚信危机 11月14日 深圳天安国际大厦C座17楼的 中天置业 总部 大门紧锁 债主纷纷上门 当日 中天置业 总裁蒋飞卷款失踪的传闻得到证实 深圳23名购房者报案 涉及款项2600余万元 一石激起千层浪 此事件严重地伤害了购房者的感情 最近 大河报 等媒体不时有消息传出 郑州小户型及其它户型销售状况不尽如人意 中原房地产市场似乎进入了寒冬季节 有房不愁卖的时代已经过去 皇帝的女儿也愁嫁 近期中央出台的一系列房产调控措施无疑是给商品房戴上了紧箍罩 可以看出 房产消费正在趋向于理性化 中原地产商品房地产销售面临更大的政策风险 东辰达观点 郑州房产 还将继续火爆 一是需求旺盛导致市场供不应求 二是土地供应总量严重萎缩 导致购房恐慌症 三是居民将住房作为家庭的金融资产进行投资理财 加剧了住房市场的供求矛盾 四是政府保障性住房供应量不足 郑州市房管局 郑州房价情况说明会 给郑州带来了什么 市场短期还将继续火爆 房价稳中有升 消费趋向理性 地产品质时代来临 竞争激烈 风险加大 项目需要更加专业的开发运作 立足区域竞争市场版块分析 2 西北区域版块分析作为高新区的核心地段 瑞达路一直是竞争的焦点所在 随着城市房地产发展与土地资源的紧缺 本区已经逐渐和其他区域并驾齐驱 逐渐成为开发热点 区域高新科技企业众多 潜在购买力十足 环境优越 适宜居住 商业配套齐全 生活的便利度高 周边学校林立 人文素质高 目前竞争不激烈 但发展潜力巨大 项目处于区域的核心位置 A 区域住宅市场分析 水木清华承袭中国传统院落居住理想 采用围合式院落布局 以比较稳重且充满质感的灰色作为建筑的主色调 适度配以高雅的白色 充分表达建筑的现代美感 立面通过流畅的线条 时尚的造型来展现建筑的简洁之美 现代中不失典雅 简洁中不流尘俗 区域楼盘 水木清华 区域楼盘 水木清华 承袭西湖之美 小桥 流水 凉亭 长廊等组团式精心巧妙布置 方正有致 文化意念及建筑景观等多种元素贯穿于整个社区规划中 区域楼盘 西湖美景 区域楼盘 西湖美景 绿化率高达42 生态长廊 小桥流水 亭台楼阁 亲水平台 中心广场等上百处景致小品点缀其中 是一个自然与人文现代主义风格 区域楼盘 西湖美景 区域楼盘 基正 盛世港湾 整个社区由一条主通道自然分隔开来 传统与现代并存 退则静幽 出则繁华 住宅区域由北面的一幢和南面两幢楼自然合扣形成一个半封闭组团 三幢楼全部是7层电梯洋房 主要的户型是85 90平方米的两房一厅及120 130平方米的三房两厅 全明设计 通透大方 南北两排住宅之间的距离有30米 非常的大气 是普通多层住宅间距的1 5倍以上 住宅区域内建设抬升式中心主体花园 在花园下面建有半地下的停车场 区域楼盘 西现代城 区域楼盘 西现代城 区域楼盘 海森 陈五园景湾 区域楼盘 海森 陈五园景湾 甲天下西湖新城设计景致秀丽旖旎 静谧优雅 楼宇外观美轮美奂 海派风格大型园林社区 区域楼盘 甲天下 西湖新城 区域楼盘 甲天下 西湖新城 区域楼盘 快乐屋 区域楼盘 晶华城 区域楼盘 九龙城 中原区冉屯村的城中村改造项目 由河南益通置业统一规划 统一开发 430亩的大体量 90万 的大规划 分九块地 九龙城将在社区规划建设大型的现代化的区域中心SHOPPINGMALL以及其他生活娱乐配套设施 目前在做客户咨询 在农业西路五龙口附近有一个临时营销中心已对外开放 市场竞争趋于激烈 各项目主要以规划占据主导优势 以本区域客源为主 尚未形成对其他区域客户的吸引 产品形态以多层为绝对主流 但在后续规划中有小高层产品 产品力有所提升 正在向发挥项目整体价值阶段迈进 区域内未售的主要竞争楼盘均在高新区入口版块 形成强有力的客源拦截 户型以两房 三房居家型以为主 面积区间控制趋小化 区域项目均较为注重营销推广 但在相关证件的取得时间限制条件下 项目的营销推广缺乏节奏性 销售受到影响 区域均价2800 3800元 相对其他区域具有价格优势 其中本项目所处版板以3000 3200元 为主 上升空间较大 版块分析总结 自身检视项目核心价值提炼 3 A 从区位看 东西发展 中心开花 郑州走向 双城格局 未来郑州将形成 双城格局 由郑州西区和郑东新区组成 郑州西区偏重于住宅 而郑东新区以商务为主 老城区主要承担城市生活服务中心和市域政治 文化中心职能 新区 老城区 市级行政办公 商业 文化体育 娱乐中心在构建新城区的过程中 对老城区的人口与功能进行疏解 郑东新区承担老城区释放出来的人口与功能 承担起新的城市核心作用 地铁交通建设 连通郑州城市核心随着郑州地铁的申报及建设 未来将有效链接新老城区 形成互动式发展之势 城市规划解读 东辰达认为 随着城市规划的实施 地铁的建设 西区必将进一步扩大核心范围 本项目区位居住价值显而易见 1 交通 大巴 有31 315 68 路等多路大巴但在瑞达路口距离1300米待松雪路打通后连通科学大道与郑上公路高新区公交站 开车约10分钟火车站 开车时间约50分钟距离机场 开车时间约120分钟2 购物 目前近距离范围无超市 百货类市场3 娱乐休闲 美术馆4 饮食 光华大酒店 周边资源分析 周边资源分析 5 医疗解放军153医院郑州广慈医院 开车10分钟 6 专业市场合欢街集贸市场7 教育郑州大学信息工程大学郑州中学郑州外国语学校郑州中学附属小学 项目1 2 3公里资源综合分析 在3公里范畴内 项目所占有的生活资源配套 商业配套特别是教育配套 在区域内首屈一指 具有先天的优势 未来地铁沿线将是西区发展的黄金走廊 如果说地铁是郑州城市金领带 那么高新区就是这条领带上的源头 以瑞达路为核心的区域未来将形成高知 高尚区域 地块处于区域地理核心 未来发展核心 B 从项目看 核心竞争力找寻 区位优势 西区发展核心区域 规模优势 本项目建筑规模在区域属于重量级高尚项目 对客户有较强的吸引力 配套优势 高新区核心地段 周边生活配套齐全 人文优势 周边学校林立 浓厚的人文氛围 环境优势 高新区域清静 宜居环境 加上临近西流湖 沉沙湖 环境优势十分明显 区域价值 本项目与竞争楼盘在争夺 相同的一群目标消费者 自身产品差异化扩大客群区域 出路 基于社会阶层变化目标客群洞察 4 未来预判郑州作为全国重要的交通枢纽和农业大省 在国家中部崛起战略中 占据十分重要的地位 因此2007 2008经济将稳步发展 随着郑州城区的不断扩大和城市化进程的加快 为房地产注入发展的原动力 居民收入水平的不断增加 对居住投资的倾向性 使地产行业在短期内稳步发展 分析小结在郑州地产全面发展的前提下 各区域房地产都获得较大的发展 未来各区域的竞争从根本上说就是对土地资源的竞争 消费者购房行为更为理性 可选性加大而产生的跨区域购房 也促进了各区域的发展 未来的发展中 郑东新区引领郑州房价的格局短期内不会改变 但是各区域房价差距进一步缩小 特别是西区的崛起将进一步平衡各区域的发展 并且依借丰富的土地资源 后续发展潜力十足 如何界定项目的目标客群 偶得客户群 游离客户群 重点客户群 核心客户群 高新区 中原区城市中产者他们可能是教师 公务员 小私营企业主 大型企业中高层 郑州二七区 金水区其他区域的城市中产者他们可能是教师 公务员 小私营企业主 大型企业中高层 强力挖掘核心及重点客群 通过企划诉求 吸引游离客群的关注 他们是谁 新密 新郑 荥阳等周边县市他们可能是私营企业主 政府灰色收入者 河南其他地市他们可能是私营企业主 政府灰色收入者 目标客群写真 他们是伴随着郑州地产发展第一波冲击后 重新成长的一代经济收入处于较稳定上升阶层 努力提高自身社会地位 实现自身价值 思想活跃 生活内容超越单纯的物理层面 讲究以消费滋养丰富内心的精神世界 并拥有独到的审美眼光 消费物品的价值 不以名气与排场来判断 而以自我感觉为主 关键词 活跃 品位 独到 目标客户群体特征 年龄范围主力客源的年龄主要集中在26 40岁之间 共性对生活档次要求较高 看好区域优美的生活环境和配套设施 教育配套事业处于上升期 逐步建立自身的社会地位 有良好的收入预期及见解 看重价格上的差异 尤其是单价 理性消费为主 对品牌认同度高 受攀比等心理因素的影响 关注要素大环境 绿化环境 区域价值 交通配套 商业配套内部环境 整体规划布局 建筑密度 外立面 高标准建材 车库 绿化环境 亲水水景 植被密度 私密感 公用设施 会所配套 塑造客户形象 高文化 高品味 我们称之为 目标客群定位 一个阶层的兴起创新一部城市人居的蓝本 这是城市历史发展的必然 这是一个性格复杂的阶层群体 也是一个态度鲜明的消费群体 这个阶层将成社会的中流砥柱 他们可能与中产 BOBO或格调主义者重叠 却坚持自己的价值判断 城市新锐阶层 产品战略严谨求实高屋建瓴 5 通过以上分析我们可以看出 本案在区域的核心优势愈加突显 如何使本案在区域未来的规划中起到它应有作用 充分发挥出本地块的最大价值 创造出巨大的社会效益 经济效益 文化效益 是本案开发战略的出发点 一个引领时代的项目 必然具备一个超越时代的规划经得起时间的反复推敲 为居者带来超越想象的极致体验 一 项目位置项目座落在高新区梧桐街与雪松路交汇处 北临梧桐街 此路为高新区连接绕城公路的快速路 车流量较大 向东约700米为金色嘉园小区 西至石楠路 此路为新修路 路况较好 较安静 东到雪松路 此路较偏僻 周边环境较差 二 产品建议 1 产品风格产品风格建议采用后现代简约主义 色调以蓝白明色调为主 体现明快 洁净 阳光的生活理念 采用后现代简约主义风格的原因 a 历史原因高新区曾经规划为全欧式风格建筑 经过历史的冲洗和现实的漂白 欧式建筑在高新区被全部否定 b 市场原因从项目周边来看 距项目约700米的金色嘉园 为现代风格建筑 从其销售情况 入住情况 以后客户情况来看 现代风格在高新区是被接受的 是可行的 从郑州市来看 现代风格建筑正以一种潮流席卷郑州 在今后现代风格建筑必将成为市场的主流 从建筑成本来看 现代风格简约主义成本相比欧式风格 美式风格 以及江南风格等风格 成本相对较低 从建筑物外立面来看 现代风格的建筑物外立面更有视觉冲击效果 从其色调 装饰物 整体造型都有极强的美感 从市场发展的趋势来看 房地产市场消费逐渐趋于理性 而本区域内现代风格的建筑是合适的 理想的 通过以上的分析来看 建议本项目采用后现代简约主义风格 2 产品类型产品建议以5层半花园洋房 8层电梯洋房 18层小高层互相搭配 达到既能满足一定的容积率 又能满足产品类型的多样化 3 容积率项目总占地约85亩 东西长约360米 沿雪松路边长约151米 沿石楠路边长约160米 为了能满足日照要求 按照从南到北的方向依次布置5层半花园洋房 8层电梯洋房 18层小高层 其中部分地方根据特别需要可进行局部调整 如在会所和中央景观带周围可在满足日照要求的前提下 合理调整 5层半花园洋房本着舒适 宽敞的原则 户型以三室两厅两卫为主 单户面积范围在110 130 总建筑面积41250 约占31 4 8层电梯洋房本着舒适 享受的理念 单户面积范围在95 125 建筑面积52800 约占40 1 18层小高层本着紧凑 便捷的原则 单户面积在80 95 总建筑面积18360 约占14 其他 商业 综合楼 幼儿园 等约19000 约占14 5 根据以上的经济指标 该期产品总的容积率为2 5 总结 本着安全 适合 快速的原则 以原来规划的基础之上 根据地块特点与目前市场的需求 来进行调整 力求通过科学 合理 规范的规划建议 使本案的产品具有一定的市场接受度 具有一定的发展前瞻性 能为城市的总体规划及区域性城区规划起到锦上添花的效果 使开发企业在社会效益与经济效益上得到最大化 差异化思考确立核心战略定位 6 所有的项目都在对所有的购房者说着同样的话 最终的结果就是消费者视听麻木 一个舞台只能有一个主角唱高调 时势造英雄 在项目推出阶段 全力塑造成为区域的绝对主角 突破现有概念 差异化的认知睿智 栖园行销的基础 项目档次定位 物业档次 客户层面 支持 现代化国际社区 郑州双城格局核心区位 区域第一素质大盘 创新型高品质产品支撑 吸引力 人文核心教育区 城市新锐阶层领域 郑州地铁的起点 泛生态中心 追求完美 产品优势 景观优势 环境优势 社区成熟优势 睿智花园三期睿智 栖园整体定位 郑州首席新锐生活人文领域 立足于项目本身的高起点以及自身对区域人文配套优势的充分利用基础上 特别是提出新锐阶层 这在郑州属于首创 所以项目定位首先确立 第一 的概念 与传统的居住不同 我们所营造的是一种积极向上 不断进取 重点关注城市主流人群的生活方式 打造 白领也能住别墅 这一项目开发理念 所谓 新锐生活领域 重点阐述的是与消费者的互动 同时说明项目品质特性 整个定位具有强烈的现代感和时尚感 与人群的高知识 高智商 高素质一脉相承 从而把产品的核心竞争优势鲜明的表达出来 项目核心概念 汇聚城市的力量 这是一群高知识 高智商 高素质的人他们的行为 创新 学识 创造在改变着城市 为城市中流砥柱 在这里将成为城市力量的汇聚地 代言着这一座城市 口号大气 张扬 具有强烈的冲击力 睿智 栖园 备选 人文核心新锐领域 项目内部各产品形象定位 1 花园洋房形象定位 人文核心新锐领域 项目内部各产品形象定位 2 小高层形象定位 高知圈层智慧领地 三维体验式情景购物街区 项目内部各产品形象定位 3 商业街形象定位 营销战略创新观念促进销售 7 总体战略 三段式脉冲营销战略三段式 以破为立 项目整体形象概念的导入 打破同质竞争 引领市场大势 树立项目独特品牌形象和性格调性 战略纵深 全方位传播项目 城市新锐领域 之核心概念 建立无可复制的核心竞争优势 高调领跑市场 顺势推出 在前面传播的基础上 推出首期住宅组团 从虚至实步步推进 赢得第一轮产品营销战役 脉冲式脉冲式就是 瞬间强度 就时间而言 在非常短的时间内 实现强大的媒体攻势 本项目以脉冲式媒体攻势整体市场 营销战略布局 一 战略版图立足高新区 以二七区 中原区为战略阵地 面向整个郑州市及周边县市 本案 中原区 二七区 郑州市 其他区域 产品特征 阶层语境 竞争力战术产品特征 利益驱动 实际利益阶层语境 分众传播 强化传播效果竞争力战术 真正实现对目标的连续不断的攻击力 简而言之 行销策略就是 基于产品的品牌形象 传播上呈现立体行销攻势 营销战略布局 二 战略核心 营销战略布局 三 战略纵深 引入直销模式将直销模式引入房产销售 建立营销网络体系 转变销售观念 销售人员不再只是劝诱 而是以私人房产专家的身份出现 为客户全面解疑答惑 同时 重视以老带新 促进成交 一方面激活现场的最大潜力 另一方面利用业主口碑传播 迅速积聚巨大目标客户群 突破市场 营销战略布局 四 立体传播战略 常规媒介传播A 主流媒体 主流报纸 对项目核心价值进行诠释 主流电视 覆盖全省 音效刺激地市消费者 B 媒体策略 集中式媒体投放 根据项目营销进度 采取集中媒体投放策略 形成新闻及社会舆论焦点 最大限度传播项目信息 促进销售进展 善于借势 制造新闻连锁效应 借助社会热点新闻进行炒作 并结合项目独特卖点制造市场焦点 利用媒体的新闻敏感性的 联动传播性制造连锁反应 实达到四两拨千斤的效果 营销战略布局 2 直效媒体传播 全面展示项目优势 给消费者最直接刺激通过直投杂志 擦鞋机 内刊等方式 有效覆盖目标人群 建立高端人群认知 可与直投杂志合作 制作项目专题 直接投递给目标客户人群 目标客户群体其他渠道搜集 1 与郑州市车管部门合作 调出有车一族联系方式 收录目标客户资料库 2 与通信公司 移动 联通合作 将每月话费超过200元人员名单调出 并入目标客户资料库 3 与周边县市行业组织 企业管理部门合作 调出企事业单位领导名单 并入目标客户资料库 通过三种方式的搜集 排除重合部分 在进一步的筛选后 即可作为正式目标客户资料使用 四 立体传播战略 3 案场传播A 案场包装升级建议销售现场结合三期定位重新包装 进行概念升级 对客户形成冲击与对位 营销战略布局 四 立体传播战略 包装内容 销售中心内部 销售广场 工地现场 销售通道等四个部分 包装策略 三个界面保持统一 即宣传物料 现场包装 报广三种媒介保持一致的风格和调性 形成统一的视觉传播 相辅相成的有机整体 即各种宣传物料侧重点不同 案场包装与工地包装也是如此 共同形成消费者对项目整体与细节系统认知 增加现场杀伤力 B 公关活动充分利用项目案场 展开针对性公关活动 活跃现场人气 营销战略布局 五 价格策略 平开高走 小步快跑 由于郑州房地产市场的价格随时在变化 具体定价届时将根据在咨询期所积累的客户量以及周边楼盘的售价再做出确定 并提交可执行的 定价策略方案 定价原则 市场比价法 具体价格待定 营销阶段的划分与预期目标 阶段营销重点 开盘营销节点划分与各阶段主要任务 1月 2月 3月 4月 入市筹划期 聚客登记期 火爆认筹期 开盘强销 推广方案确定现场包装完成销售人员培训完成老业主梳理工作完成VIP登记信息项目信息发布 户外 工地 网络 嘉年华系列活动楼书等物料设计印刷完成系列报纸广告设计并完成认筹信息发布 报纸 短信 广播 网络 系列产品广告发布参加春季房展会老业主 关系户内部认购产品推介会开盘信息发布 开盘活动热销广告盛大的签约仪式业主答谢音乐会等 客户登记系列活动 3 1VIP认筹 5月中旬开盘 5月 营销战略规划 第一阶段 品牌亮相期 2008 3 1 5 15 项目高调入市 开始全方位对 城市新锐领域 之核心概念进行推广 在两个月的时间内 制造巨大的社会及市场轰动效应 迅速建立项目独特品牌形象 积蓄足够的客户资源 为开盘奠定扎实的基础 阶段主题 睿智 栖园 汇聚城市的力量睿智 栖园 城市新锐领域睿智 栖园 以居住创新世界 月 日睿智 栖园 全城公开认筹 推广阶段划分 营销战略规划 第二阶段 开盘强销期 2008 5 16 6 30 利用盛大开盘活动 全面消化首批房源 制造旺销的市场奇迹 刺激观望客户购买 加快营销进展 全面传播项目核心价值 进一步建立项目高端品牌认知 阶段主题 站在城市的肩膀上 开启中央生活领略一座城市的精神高度 月 日 睿智三期 栖园盛大开盘 营销阶段划分 营销战略规划 第三阶段 持续销售期 2008 7 1 8 31 根据整体项目进展 以公关活动为主线 展开针对性营销推广 巩固项目品牌形象和核心竞争优势 促进销售进展 阶段主题 睿智三期 栖园持续热销 席位有限 敬请把握一座城市的全景联想人文地脉传世经典 营销阶段划分 上市筹备期行销思路 媒体通路的构建 销售道具的全面完备 媒体通路的构建 媒体联谊酒会利用农历新年的契机 邀请郑州市各主流媒体地产部记者参加 迎新春媒体联谊酒会 建立媒体资源网 为后续推广奠定基础 同时 在会上只简单透露项目信息 利用媒体的新闻灵敏性制造圈内的口碑传播 作为项目在行业内的潜在攻击波 销售道具 提前到位尽量完备售楼部 装修升级与氛围渲染 沙盘等 销售案场 道旗 围墙等销售道具 概念楼书 产品楼书 折页 海报 户型单片 手提袋广告 30秒的影视广告创意与拍摄制作 报纸广告 户外广告等 睿智 栖园汇聚城市的力量郑州首席新锐生活人文领域 品牌亮相期行销思路 以公关为龙头 建立公信力 点燃市场以广告为主导 不断告知宣传 保温市场以新闻为辅助 形成社会强力舆论 加温市场 形成高度关注与期待心理 最大限度赢得目标顾客认同 东辰达介绍 公司累积了十多年香港和国内物业策划代理的经验 并首举提出 1对1 创新营销模式和全案解决的创新顾问模式 为开发商提供全程 全方位策划营销顾问服务 并凭借最富冲击力的创新理念和最具进取心的销售团队 在中国地产界取得了骄人的业绩 特别是住宅 写字楼 商场及会所策划代理业绩斐然 演绎出一幕幕精彩的楼市营销神话 业务范围跨越深圳 杭州 东莞 郑州 武汉等地区 项目涉及写字楼 住宅 商场 批发市场 酒店 会所等领域 比肩中原策划界一流地产策划服务商 公司简介 历程见证荣耀 业绩塑造辉煌 业务范围 研究咨询营销策划 东辰达推出 包销 买断 参股 纯企划 顾问 销售代理 营销监理 全程营销策划 等8种全新的地产行销合作形式 与开发商 风险共担 利益共享 此新的合作模式将使东辰达由与开发商的单纯的甲 乙关系转换为开发商的战略合作伙伴 角色的转变将极大的发挥东辰达的整体行销能力 行销模式与手段将得到更加广阔的拓展空间 促进以后地产项目的更好合作及代理 与开发商共创双赢 发展商 营销公司 广告公司 装修公司 模型公司 制作公司 园林公司 媒体机构 审核 提交方案 审核 提交方案 总负责 专业负责 项目运作相关公司架构 项目营销 管理流程示意 项目组人员架构 营销代理流程 市场研究部 东辰达市场研究部职责主要为企业 机构及投资者提供房产投资评估 开发顾问 房产投资组合等服务 东辰达市场研究部设有专业调研小组 提供高水平的调查研究服务 其市场研究范围广泛 如 各类型物业市场调查 客户市场竞争力及项目风险分析 进行消费者问卷调查 物业开发建议 商场组合研究 城市规划及政府房产政策 对不同区域房地产市场进行比较分析等 市场调研具体内容 城市房地产市场的总体状况分析1 市场概况2 供需状况3 销售状况4 价格走势5 外销状况6 宏观经济政策对地产的影响7 地产发展趋势预测 B 项目所在片区房地产市场状况分析1 片区划分简述2 各片区市场状况分析 1 物业分布分析 2 物业特征分析 3 价格走势分析 4 销售状况分析 5 客户市场分析 6 发展前景预测3 代表性楼盘分析 1 物业简介 2 销售状况 3 销售策略4 主要竞争对手分析5 片区未来规划发展分析6 总结 东辰达部门简介 营销策划部 A 入市策略1 入市时机的选择2 契入角度的选择3 入市姿态的选择4 销售方式的选择B 价格策略1 时段价格的安排2 楼层朝向的差价3 付款方式的选择4 优惠折扣的安排 C 渠道策略1 异地推广的甄选2 展销时间与场地3 大量购买的考虑4 销售渠道的整合D 包装策略1 标识系统的规划2 地盘整理与包装 销售中心的规划4 样板单位的规划 E 公关策略1 公众活动的计划2 媒体选择与运作3 广告预算与策略4 突发事件的安排F 促销策略1 附加利益的设计2 优惠的节奏控制3 由头的制造选择 G 品牌策略1 品牌侧重点的选择2 索赔的规避与处理H 执行方案A 营销活动的实施及广告实施B 操作步骤与时间控制表C 效果控制与反馈分析D 营销调整与备用方案 东辰达部门简介 销售代理部 销售周期划分及控制各销售阶段营销推广执行方案实施各销售阶段广告创意设计及发布实施售前资料准备销售培训销售组织与管理销售总结及信息反馈 住宅代理住宅代理部受客户委托 专门为客户提供住宅的市场推广策划及租售代理服务 写字楼代理写字楼部由经验丰富的专业人士组成 为客户提供全面的专业服务 包括投资顾问 租售代理 项目推广及租金拟订等 商铺代理商铺部提供全面的零售物业代理服务 除了协助业主物色商场的旗舰租户 亦提供切合个别商户的服务 例如为大型连锁商店找寻理想的店铺 同时 我们也接受商户委托 处理租约洽商事宜 客户通过我们在河南市场的网络 可以获得熟悉当地零售物业市场的专业队伍提供的代理 市场营销策略 顾问等服务 东辰达部门简介 操作案例 物业类型 写字楼 专业市场 会所 210000 承接日期 1998年3月服务方式 策划 销售总代理 经典案例 深圳赛格广场 物业类型 写字楼 商场 会所 160000 承接日期 1997年9月服务方式 会所 商场策划 经典案例 深圳世界贸易广场 经典案例 物业类型 写字楼 会所 160000 承接日期 1995年7月服务方式 策划 销售总代理 该项目位于中原路的裕达国际贸易中心及银座商务区是我公司前身 信立怡高 在郑州承接的第一个高档写字楼项目 从项目立项到施工和竣工 我公司总经理夏冬子先生全程参与 并完成其写字楼销售额8个多亿 均价达16000元 我们将裕达国贸西塔26 37层 更名为 银座商务区 实行 租售合一 的营销策略 使其均价保持在14600元 的价格 实现销售面积达5000 裕达国贸银座商务区 经典案例 物业类型 写字楼 数码会所 28500 承接日期 2000年8月服务方式 营销策划 该项目位于经三路与红专路交汇处 2000年12月承接 2001年4月开盘 本项目原名为思达科技大厦 建筑外型简洁 且因写字楼市场疲软 发展商一直未能启动大厦的竣工工程和对外销售 2000年年底承接后 我们立足于品牌塑造 经过三个月的周密市场调研和策划 结合项目已有的优势 将其更名为 思达数码大厦 四月底开盘后三个月完成大厦销售率100 除思达集团保留的两层楼外 河南思达数码大厦 物业类型 小高层精品住宅 45000 承接日期 2000年11月服务方式 整体策划 经典案例 郑州澳丽名苑 物业类型 多层住宅 40000 物业坐落 淮河路18号承接日期 2004年6 2005年12月 经典案例 万山府院 经典案例 物业类型 高档别墅区 临街商业裙房承接日期 2006年9月服务方式 全程营销策划 信