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软件项目开发计划书题目：物业管理系统小 组： 成 员： 组 长： 所在班级： 年 月 日第一章 引言1第二章 项目开发任务分解及责任分配31.1 物业管理系统开发任务分解31.2 物业管理系统责任分配41.3 物业管理系统行动计划5第二章 成本计划62.1 开发成本62.2 维护成本7第三章 进度计划83.进度计划图8第四章 质量控制93.1物业管理的质量特性93.2生产与消费的同一性103.3服务的过程性113.4服务对象的多样性12第五章 风险管理及变更管理145.1风险来源:145.1.1自然条件145.1.2设备因素145.1.3管理因素145.1.4人为因素145.2早期介入的风险145.2.1项目接管的不确定性带来的风险145.2.2专业服务咨询的风险145.3前期物业管理的风险155.3.1合同期限155.3.2合同订立中的风险155.3.3合同执行的风险165.4日常物业管理的风险165.4.1业主使用物业、接受服务中发生的风险165.4.2物业使用带来的风险175.4.3法律概念不清导致的风险175.5物业管理日常运作过程中存在的风险17第六章 可行性分析196.1可行性研究的前提196.1.1要求：196.1.2目标：196.1.3条件、假定和限制：206.1.4可行性研究方法：206.2系统功能分析216.2.1功能模块：216.2.2系统流程图：226.2.3工作负荷：226.2.4人员：226.2.5设备236.2.6局限性23第1章 引言随着人民生活水平的提高，人们对住宅质量提出更高的要求，在此前提下，我国各地涌现出了一些运用现代的计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区。俗语说的好“小康不小康，关键看住房”。随着人们生活水平的提高，人们在看住房的时候不仅看住房的设计、建造水平、面积大小等，而且还要看有无靠的居住环境，家居生活是否安全和方便，而后者则必须有好的物业管理作保证。因此，搞好住宅小区的物业管理对于提高住宅和人居环境质量，改善人民生活，推进住宅产业化的发展，尽快实现联合国人居发展大会提出的“人人享有适当的住宅”和“可持续发展的人类住区”的目标极为重要。就中国的实际情况来看，旧有住宅纳入到物业管理之中的很少，就是新建的住宅小区尽管实行了物业管理，但投入的管理力量远远不够，所以有很多小区的物业管理工作只停留在看看门、扫扫地、补补漏、收收垃圾等很浅的层次上。又由于物业管理企业的启动基金不足，多种经营服务不善等，导致招不到专业水平高的工作人员，再加上管理手段落后，所以就很难提高物业管理企业的效益。本软件适用于小型小区的物业管理。第2章 项目开发任务分解及责任分配1.1 物业管理系统开发任务分解1.工程项目的结构分析项目的总任务是完成确定的技术系统（功能、质量、数量等）的工程，完成这个任务是通过许多互相联系、互相影响、互相依赖的工程活动实现的。2.工程项目结构分析的主要工作（1）工程项目的结构分解。（2）项目单元的定义。（3）项目单元之间逻辑关系的分析3项目结构分解对一个项目进行结构分解，通常按系统分析方法，由粗到细，由总体到具体，由上而下地将工程项目分解成树型结构。结构分解的结果有：树型结构图项目结构分析表。4项目结构分解过程（1）将项目分解成单个定义的且任务范围明确的子部分（子项目）。（2）研究并确定每个子部分的特点和结构规则，它的执行结果以及完成它所需的活动，以作进一步的分解。（3）将各层次结构单元（直到最低层的工作包）收集于检查表上，评价各层次的分解结果。（4）用系统规则，将项目单元分组，构成系统结构图（包括子结构图）。（5）分析并讲座分解的完整性，如有可能让相关部门的专家或有经验的人参加，并听取他们的意见。（6）由决策者决定结构图，并作相应的文件。（7）在设计和计划过程中确定各单元的（特别是工作包）说明文件内容，研究并确定系统单元之间的内部联系。5项目结构分解方法（1）以产品结构进行分解。（2）按平面或空间位置进行分解。（3）按功能进行分解。（4）按要素进行分解。（5）按项目实施过程进行分解。1.2 物业管理系统责任分配解树森 系统用户管理：管理使用该系统的用户信息，包括系统用户的添加、修改、删除张富强楼盘信息管理：管理小区中楼盘的基本信息，包括楼盘信息的添加、修改、删除、查询于浩爽住户信息管理：管理小区住户的各种信息，包括住户信息的添加、修改、删除、查询薛子铭停车场管理：管理停车场的各种信息，包括停车场信息的添加、修改、删除、查询蔺吉磊物业收费管理：管理小区内的各种收费项目，比如水费、电费、物业费等，包括收费项目的添加、修改、删除、查询汲萍萍 住户报修管理：管理住户报修信息，包括住户报修信息的添加、修改、删除、查询罗雯惠 住户投诉管理：管理住户投诉信息，包括住户投诉信息的添加、修改、删除、查询1.3 物业管理系统行动计划第二章 成本计划2.1 开发成本参与人员公司职位参与项目工资/月项目提成基准时间解树森组长测试计划15000/元￥105/天标准蔺吉磊组员分析设计14000/元￥100/天标准薛子铭组员测试软件14000/元￥100/天标准张富强组员文档整理14000/元￥100/天标准于浩爽组员编码14000/元￥100/天标准汲萍萍组员编码14000/元￥100/天标准罗文慧组员编码14000/元￥100/天标准起止时间：2016.4.12016.5.1图2.1.1本项目在2016年4月1日正式启动截止到2016年5月1日，本次项目计算所有参与计划员工本月共用：99000/元 。项目提成本月共获得：21150/元。总共金额为：120150/元。本次参与任务的人员共7名。2.2 维护成本本次软件开发我们会进行四种维护模式：正确性维护、适应性维护、完善性维护、预防性维护。正确性维护可初期检查一次，此维护模式成本为10000/元。适应性维护分为每季度一次，此维护模式成本为8000/元。完善性维护可每年进行一次，此维护模式成本为20000/元。预防性维护可每年进行一次，此维护模式成本为5000/元。第3章 进度计划3.进度计划图3.进度计划甘特图第4章 质量控制质量是企业的生命，是企业永恒的主题。如果说市场是职业经理人的人生舞台，那么质量就是市场舞台上的主角；如果说经理人的巨大压力来自市场开拓，那么开拓市场的压力很大程度上又来自质量。 3.1物业管理的质量特性 人们常说“质量是企业的生命”，市场竞争在相当程度上表现为质量竞争，低劣质量的产品肯定要被市场淘汰，这是一条铁的规律。所以一个经理人总会在产品质量问题上殚精竭虑，费尽心思。当别的企业在一种质量更好的产品把你的产品挤出市场的时候，任何职业经理人都会夜不能寝。 在物业管理中，我们还常常把管理质量与管理水平联系在一起。管理质量高的，就称之为管理水平高；管理质量差的，就认为管理水平差。其实，质量是管理结果的标志，水平是管理能力的标志，两个概念并不完全一样。但是两者的联系确实非常紧密，因此将两者看成一个意思，在大多数情况下还是可以的。 物业管理量低劣的后果是被业主解聘，俗称“炒鱿鱼”。上海市物业管理企业被“炒鱿鱼”起始于1996年8月。仙霞别墅785弄业主委员会在成立后仅3个月，就与管理该小区6年的物业公司中断委托管理关系。1997年，明珠花园业主委员会决定与原来的物业管理公司不再续约，通过市场公开招聘新的物业管理公司的事件通过新闻媒体的公开报道后，引起社会重大反响。那种房管所铁板式管理的时代真正开始动摇了，从此后“炒”物业公司的情况逐渐多了起来。应该说这对物业管理企业带来了巨大的市场压力。抢夺别人的“阵地”和守住已有的“阵地”，成为物业管理企业市场竞争的两个同样重要的方面，有的企业为此不惜采取各种手段：正当的和不正当的，光彩的和不光彩的。市场的严酷使物业管理企业的进们认识到，提高管理质量真正是企业生死存亡的大事。 那么什么是质量，物业管理的质量控制难在哪里？我们研究开始之时，有必要对此作一番基础方面的探讨。 物业管理质量的基本特征质量在辞海及现代汉语词典中均表述为“产品或工作的优劣程度”。按照这个定义解释，对于服务性行业来说，质量是指工作的优劣程度。这个简单的概括，说明了两种不同类型的行业有着不同的质量概念。产品的优劣程度大多可以用数学或物理的指标进行衡量，如：误差值、强度、温度等等；而服务性行业来说，工作的优劣常常用工作态度、顾客满意情况等比较抽象的概念作为标准。很明显，后一种质量比前一种质量模糊和抽象，人们难以用一种具体的数量化指标说清楚或规定清楚它的质量要素。 物业管理属于服务性行业，物业管理质量具有服务行业共有的抽象性。同时我们又觉得，物业管理又是一种比较特殊的服务性行业。它的质量比起其他服务行业有着更多的特色。 3.2生产与消费的同一性 在一般的生产商品中，生产在前，消费在后。只有当企业的产品进入时常交换时它才是真正意义上的商品，消费者对商品质量的真正感受是在实际使用阶段发生的。鉴于这一个特性，在生产性企业中，通过内部的质量检验，在生产的最后阶段把不合格的产品鉴别出来，禁止出厂，从而取得对商品质量控制的主动权。服务行业中带有生产内容的产品可以如此。如饭店，当一道菜肴不好时，可以在端给客人餐桌前撤换下来。消费者吃到嘴里的才是经过厨师检验的合格产品，他并不知道也不会顾问你生产阶段的具体情况。 物业管理则属于另外一种情况。它提供的是一种服务，如果将管理比作生产的话，那么在企业生产的同时，消费者就在享受你的产品（服务）。物业公司在保安值勤，消费者就在享受你的产品（服务）。物业公司在保安值勤，消费者就在享受清洁服务。生产与消费面对面，同时开始，同时进行。这一个重要特点决定了企业的生产过程和质量情况都同时展现给消费者。你的员工素质，你的服务水平，你的技术力量等等一览无余地让消费者（业主）感受和评判。如果某一个方面出现质量问题，消费者马上感受到，马上会提出意见。实事求是地说，生产也好，服务也好，企业完全不出现一点不合格产品或服务完全没有问题是不现实的。但是服务行业企业无法提前预知，也无法把不合格的产品（服务）提前载留下来，只有当不合格产品（服务）产生后，甚至在接到消费者投诉后才知道，才能采取相应的措施，这就使企业对质量的控制处于相对被动状态。物业管理质量控制难就难在这个上面。 3.3服务的过程性 一般的生产性产品，只要制造结束，其质量就不可改变了。如一台电视机，出厂时怎么样就是怎么样，是好的就是好的，不好的就是不好的，除非你再去修理改造才有可能改变它的质量性能。 物业管理是一种服务，这种服务具有过程性，过程长短由管理合同约定，如果约定了两年，它的过程就是两年。由于物业管理的服务性质，两年的时间内其产品（服务）的质量常常于变动状态。可能是逐步变好，也可能逐步变差；每一个具体的时间段内，服务质量也可能发生变化。今天清洁工作很好，明天就不一定好；上午保安工作正常，下午保安与客人发生争吵，引起客人投诉，质量就成了问题。此类事情，司空见惯。要在一个相当长的服务过程中保持质量的稳定，难度是相当大的。保得了张三，保不了李四；保得了今天，不一定保得了明天。可见物业管理的质量控制难度有多大。 但是过程也有两面性。一方面是带来了质量控制的难度，另一方面又带来了质量的可塑性。业主不可能因为一件事情就“炒鱿鱼”。我们可以利用这个过程加强内部控制，让管理质量往好的方向发展。 案例21 东湖物业承接锦绣江南前期物业管理。管理合同刚签订，发展商就要求在一周内派出38名保安人员进行售楼处现场保安服务。物业公司抽调出部分骨干后，从市场紧急招聘了不少保安队员。由于时间紧，保安队员的训练不足，服务工作跟不上，引起发展商不满。发展商约公司老总见面，提出尖锐的批评。公司老总在表示歉意的同时，积极提出整改意见。管理处抓紧队员训练，边训练边调整，经过3个月左右，保安情况明显改变。不仅是队员的形象，服务质量也得到了发展商的满意。 过程是一个机会，有这个过程就有机会改善管理。物业公司水平的高低其实并不完全在于是否出现质量问题，而是在于能否及时发现质量问题，以及能否在较短的时间内进行改变。没有质量问题的物业公司是不存在的，关键在于质量问题有多大，能否及时纠正。3.4服务对象的多样性服务主要是通过人与人的交流，即服务人员与对象的交流而实现的。服务对象的多样性、复杂性给服务者带来了困难。凡有人群的地方都有左中右，人的性格、脾气、爱好、气度各不相同，服务人员必须适应各种不同服务对象的需求。第5章 风险管理及变更管理5.1风险来源:物业管理的风险因素主要有四个方面： 5.1.1自然条件造成： 台风、雷电、水灾、气候变化等； 5.1.2设备因素造成： 设计不合理、设备有缺陷、老化和腐 蚀等；5.1.3管理因素造成： 制度不合理或不健全、制度执行不力、监督不严、人员素质不高等；5.1.4人为因素造成：由于工作人员的生理或心理因素造成操作失误、人为破坏、业主纠纷等。5.2早期介入的风险5.2.1项目接管的不确定性带来的风险 有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，还将损害企业的品牌形象。5.2.2专业服务咨询的风险 早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，不免难以发现项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。 以上两个方面都在可能导致物业建成后管理中的一定风险。5.3前期物业管理的风险 前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面：5.3.1合同期限根据合同法第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生条件的合同，自条件成就时失效”。前期物理学业服务合同是附解除条件的合同，物业管理条例26条规定，“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将蒙受损失。但如果企业考虑这一因素，规划和投入不到位，可能带来操作上的短期行为，也会引发业主、物业使用人与物业服务企业的矛盾和冲突。5.3.2合同订立中的风险 在前期物业服务合同的订立中，建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要开发建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，在合同签订时压低管理费，影响到接管项目后正常经营的维持；或对有关责任约定不清晰，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使接管后发生的不测事件（家中财产被盗、人员伤亡等）都有可能被业主作为向物业服务企业索赔的理由。5.3.3合同执行的风险前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种合同订阅行为是法规规制的结果，但在业主入住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订阅方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发纠纷。前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题，设备设施调试中未妥善解决的问题，都会影响业主正常生活，由此引发对前期合同的争议和纠纷，处理不当，会诱发管理风险。5.4日常物业管理的风险 日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险。二是物业管理日常运作过程中存在的风险。5.4.1业主使用物业、接受服务中发生的风险 业主、物业使用人违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。5.4.2物业使用带来的风险 在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对物业使用出现不当行为和不当使用（如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、捐毁共用设备设施和场地等）。难以确定责任人；或业主、物业使用人因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失时，物业服务企业就要承担一定的法律责任风险。5.4.3法律概念不清导致的风险 在公共安全、人身财产的保险、保管方面，业主、物业使用人往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业服务企业，导致物业服务企业与业主、物业使用人纠纷增加，物来服务企业为此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承担额外责任。5.5物业管理日常运作过程中存在的风险物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为的“雇主责任”，物业服务企业也将承担其改正员工不当作为的赔偿责任。风险防范的对策物业服务企业要学法、懂法和守法。物业服务企业要加强内部管理（抓制度建设、抓员工素质、抓管理落实）。妥善处理物业管理活动相关主体间的关系（妥善处理与业主的关系妥善处理与开发建设单位的关系妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系妥善处理与政府相关行政主管部门、街道、居委会的关系）。物业服务企业应重视企业的宣传，树立良好形象。适当引入市场化的风险分担机制。提升防范意识，建立危机管理机制。 要注意研究风险的发生规律，加强控制和防范风险的能力，把握风险的规律性，应建立事先科学预测，事中应急处理，事后妥善解决的风险防范和控制的机制，把握风险的规律，引入先进的风险防范技术，规避转移和控制风险。第6章 可行性分析6.1可行性研究的前提6.1.1要求：a.功能：1 户籍管理：管理住户的户籍信息，包括：户主名，户主身份证号，住户成员，住户车辆信息等，作为其他管理的基础。还有住户搬入、搬出的信息，住户信息修改等。2 出入信息：管理小区的人、车的出入，确保小区住户的安全。3 维修管理：管理小区中各个设施的维修。包括设备报修、修改记录等。4