龙泉驿区经开区一房手市场调查报告.doc

四川旅游学院房地产经营与估价专业综合实训题 目: 龙泉驿区经开区一手房市场调查报告系 部 工 商 系 专业名称 房地产经营与估价 班 级 2011级3班 姓 名 李 艳 学 号 2011070336 指导教师 程 志 巧 2013年10月 10日目录前 言3一、调研目的3二、调查内容3三、调查方法3四、调查时间3五、调查范围4一、龙泉驿房地产市场宏观环境分析4（一）、龙泉驿区基本概况41、龙泉驿城市区位图42、龙泉驿区区域现状43、龙泉驿区城市发展规划54、龙泉驿区域发展规划明细55、龙泉经开区现状5（二）、龙泉驿区经济指标分析61、龙泉驿区GDP分析62、龙泉驿区产业结构分析63、龙泉驿区固定资产投资状况64、城镇居民人均可支配收入与支出情况6二、龙泉驿区房地产市场分析7（一）龙泉驿区房地产发展环境分析71、发展房地产的区位优势显著72、龙泉经济实力不断增强73、城市综合功能日益强大74、政府对房地产的扶持力度较大7（二）龙泉驿区房地产宏观市场分析71、房地产总体运行情况72、经开区状况83、政府支持经开区8三、经开区一手房典型楼盘分析81、果壳里的城82、御源.大湖区93、皇冠国际社区104、首创.东公元105、百悦.天鹅湖116、世茂城11四、消费者分析12（一）、住宅客户来源分析65%的产品被区域外来客户买走12（二）、住宅消费者年龄分布30-50 岁购房者占多数13（三）、住宅消费者职业构成分布比较平均13（四）、不同区域消费者购买物业特征分析131、当地客户132、成都客户143、外地客户（周边郊县、外市和省外）14五、区域房地产市场发展趋势分析14（一）、 发展空间和机会14（二） 未来区域房地产的发展策略14六、市场调查研究结论14前 言一、调研目的通过对龙泉驿区经开区一手房市场的充分、深入的市场调研，在整体了解龙泉驿区房地产市场的基础上，充分了解目前该区域房地产市场中典型一手房产品的基本分布、基本信息、供求状况、房产品质等信息。 结合市场调研，整合两年来自身所学专业知识，提高专业素质，为今后出具估价报告、走上工作岗位奠定坚实基础。二、调查内容1、龙泉驿区房地产市场宏观环境。2、经开区主要楼盘分布。3、典型楼盘基本信息。4、政府对经开区的相关政策。4、主要消费者来源。5、区域房地产发展趋势。三、调查方法1、通过登录相关政府部门官方网站，如：房管局、国土局、规划局等政府部门，获得相关的宏观数据信息。2、通过对区域内典型楼盘进行实地调查，获得第一手的房产信息。3、通过面对面的交流，从周围消费群体身上获取相关有效信息。4、通过网络获取部分相关信息。5、合理利用人际网络，进行交流、询问。四、调查时间2013年9月12日至10月10日五、调查范围龙泉驿区、龙泉驿区经开区一、龙泉驿房地产市场宏观环境分析（一）、龙泉驿区基本概况1、龙泉驿城市区位图 2、龙泉驿区区域现状（1）、地理位置龙泉驿区是四川省省会成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区，被誉为镶嵌在巴蜀大地的一颗璀璨明珠。距成都市中心12.6公里，距双流国际机场28公里，为蓉城门户，居川渝要津，是成渝经济走廊的桥头堡。素有“四时花不断，八节佳果香”的美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。（2）、区域规划及人口状况龙泉驿区幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处、7个镇、1个乡，人口56万。（3）、交通状况成都东大街东延线等五条大道与成都市中心紧密相连，成都地铁2号线已通车，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、龙石快速通道等均将到达或者穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区无缝对接和与周边区县的快速通达。（4）、工业旅游龙泉驿区工业经济日渐强大，正崛起为西部重要的汽车城。成都经济技术开发区先后引进了来自美国、日本、德国、加拿大、港澳台等20多个国家、地区和国内的工业项目300余个，其中包括一汽大众、立帮涂料、阿克苏诺贝尔、BHP等15家世界500强企业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等20余家知名企业、上市公司。其中，汽车产业已拥有整车、主机和关键零部件等各类项目，形成了完整的产业链。3、龙泉驿区城市发展规划龙泉主城区建成面积达69 平方公里，人口达76 万人，目前，“以国家级成都经济技术开发区为龙头，以优质高效的龙泉特色农业为基础，以省级花果山风景名胜区为依托，以高质量的科教文化为支撑的现代化、开放型、生态型城市新区”是龙泉驿区总的规划蓝图。到2017 年，努力实现“十个一”的奋斗目标：地区生产总值突破1500 亿元；人均地区生产总值突破15 万元；地方财政收入突破100 亿元；“四重”项目（重大产业化、重大功能性、重大基础设施、重大生态建设项目）投资突破1000 亿元；培育10 个以上年销售收入过百亿元的大企业集团；规模以上工业增加值突破1000 亿元；工业集中度达到100%；人口规模达到100 万；城镇化率力争达到100%，城乡居民人均收入比接近1:1；综合实力进入全国100 强（力争全省首强）。4、龙泉驿区域发展规划明细根据成都市总体规划，龙泉是成都市未来都市区的组成部分，其区域定位为：山地型休闲旅游区，属城市重要功能区。以新型工业、公共服务、居住为主。重点发展职能为：大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口聚集地、山地型休闲旅游区、特色农业示范区。该组团的空间发展策略是承担区域重大基础设施和城市经济发展的重要配套职能，限制工业污染，防止低水平建设。以下是龙泉各板块的主要发展方向：区域主要发展方向大面十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心（居住、公共服务区，28 平方公里）洛带客家文化、旅游功能区（旅游商贸区，1 平方公里）龙泉片区成都经济技术开发区（工业服务居住区，面积42.5 平方公里）同安镇我市重要的公路口岸（居住、会议、体育、教育为主，7 平方公里）5、龙泉经开区现状位于龙泉驿区的四川省唯一国家级经济技术开发区成都经济技术开发区。成都经济技术开发区于1990年7月创办，2000年2月被国务院批准的四川省唯一国家级经济技术开发区，2005年9月被国家信息产业部批准的国家(成都)电子元器件产业园。总体规划面积约40平方公里，已建成起步区9.94平方公里，拓展区规划面积29平方公里，现已进入大规模建设阶段。2008年，成都经开区共实现工业总产值300.8亿元，同比增长118.8%；实现税收38.1亿元，同比增长349.8%。2009年，预计将实现工业总产值321亿元，同比增长25%；实现规上工业企业入库税收90亿元，同比增长20%。（数据来源于成都经济技术开发区网站）龙泉区域内有成都经济技术开发区产业经济做支持，特别是汽车产业对区域的带动作用十分明显，产业发达后居住的人群自然就会更多，龙泉的价值将得到全面的体现和提升。就交通而言，龙泉“五纵三横”立体交通体系的建成并投入使用，使龙泉到成都市区的时间逐渐缩短，为生活在区域内的市民和消费者提供了便捷的交通条件，这样的交通条件仅南延线可比，地铁2号线成为龙泉重要的买点；与此同时，龙泉教育产业方兴未艾众多院校齐聚于此，不仅将增添其文化氛围，而且还能带来数万的时尚消费群。目前，多家房产开发商选址经开区造房，经开区及其周边项目甚多，价格适中，适合广大刚需置业者。（二）、龙泉驿区经济指标分析1、龙泉驿区GDP分析2010年上半年，全区实现地区生产总值158.63亿元，同比增长23.1%，超目标增幅5.6个百分点，完成目标进度48.2%，增速位列全市第一。2、龙泉驿区产业结构分析（数据来源于龙泉驿区官网）2010年上半年，全区三次产业呈“一趋缓、二提速、三平稳”的增长态势，三次产业结构为6.0：71.2：22.8，与上年同期相比，第二产业比重继续上升，产业结构不断优化。3、龙泉驿区固定资产投资状况2010年上半年，全社会固定资产投资总额完成129.84亿元，增长20.3%，低于目标增幅0.2个百分点，完成目标进度49.9%，绝对值和增速均位列二圈层第二。4、城镇居民人均可支配收入与支出情况近年来，龙泉驿区经济高速增长，但城乡居民收入并没有明显同步增长，城乡居民收入水平在二圈层和全市排名均比较落后，这与该区的经济规模和发展水平是不匹配的。居民增收缓慢进一步抑制了消费的释放，影响了经济的持续健康发展。目前，龙泉驿区城镇居民收入增长主要来源于工薪性收入的增长，财产性收入和经营性收入增长空间收窄。农民收入增长则主要依靠外出务工人员收入提高和拆迁补偿所得。而上述因素将在今后逐步减弱，要想彻底破除居民增收的瓶颈，则有赖于社会保障体系的健全和收入分配体制的改革以及一系列配套措施的完善。二、龙泉驿区房地产市场分析（一）龙泉驿区房地产发展环境分析1、发展房地产的区位优势显著龙泉驿区是成都市城市向东发展的主体区域，也是四川省唯一的国家级经济技术开发区所在地，属成都市“半小时经济圈”内。龙泉驿区区位优势明显，交通便利，生态环境与气候宜人，空气质量接近国家一级标准，具有发展住宅产业得天独厚的先天条件，而其独有的浅丘地形使得区域房地产项目独具特色。2、龙泉经济实力不断增强龙泉驿区经济日渐强大，环境得天独厚，旅游特色资源丰富，农业发展现状良好，工业正崛起为西部重要的汽车城。至2011 年，区域经济综合实力争创全国百强，地区生产总值超过350 亿元，全口径财政收入突破60 亿元，地方财政收入达40 亿元；经开区综合实力进入西部国家级经开区前三强。规模以上工业增加值超过180 亿元；城镇化率达75%以上；大气、水环境指标分别达到二级、三类标准，全区森林覆盖率超过40%，整体来说经济实力不断增强。3、城市综合功能日益强大近年来，龙泉驿区投资了近20 亿元力求建设成熟完善的配套基础设施，拥有“五纵三横”优越的交通网络、桃花、客家文化等旅游特色资源。同时有成都大学、四川信息工程学院、四川旅游学院、四川师范大学东区等10 余所大中专院校。有星级宾馆12 家，其中四星级宾馆2 家；拥有注册医疗机构266 个，其中二级以上医院4个；有成都百货大楼、红旗超市、互惠超市等数十个；拥有西南赛车场、阳光体育城和国际足球村等大型体育设施。城市综合功能日趋强大，利于房地产业的开发和可持续发展。4、政府对房地产的扶持力度较大龙泉驿区区委、区政府立足本地实际和特点，始终把房地产业作为基础性、先导性、支柱性产业加以政策引导与扶持。同时进一步加大治理软环境力度，投资环境得到进一步优化。区委、区政府以营造“成都龙泉21 世纪成都最佳生态居住区”和实施“龙泉驿区房地产业可持续性发展战略”的工作目标，大力发展区域房地产业。（二）龙泉驿区房地产宏观市场分析1、房地产总体运行情况2010年1-7月批准新开工项目6个（花香龙都、格调城、香水城、霏红榭、合能四季康城、首创项目），批准续建8个项目12个批次（分别是龙城1号2期、合能四季映像、春秋名邸二期、东方美宸三期、东山国际新城D区、师大现代花园二期、九峰国际、御岭湾），批准新建商品房开工面积167万平方米，同比增长328%。全区房地产实际投资25.5亿元，增长106%。批准新建商品房预售面积（新增供应）104万平方米，同比增长33%。新建商品房销售11551套，面积108万平方米，房地产价格总体呈上升趋势。2013年龙泉房地产价格走势图（来源于搜房网）2、经开区状况2011年18月，龙泉房地产投资突破40亿元，新建商品房开工面积170万平方米，销售1.4万套、122万平方米。其中，今年经开区职工购房已突破1000套。随着经开区产业聚集发展、跨越发展，目前，经开区职工数量已达4万人，未来3到5年将达到10万人，产业职工、企业高管、外籍人士的住房需求潜力巨大、前景广阔，将为龙泉房地产业提供广阔的市场空间。强劲的产业支撑能够为广大市民和优秀人才提供了充足的就业岗位和持续丰厚的创业收入；能够让市民的工作创业、居家生活、休闲度假在龙泉“三位一体”同时解决；能够充分发挥城市功能，形成旺盛的人气、商气、财气，有效避免“睡城”、“空城”现象，减缓城市交通压力，让龙泉这个最佳人居环境示范区进一步充满生机与活力。3、政府支持经开区为更好的服务经开区产业企业住房需求和引导房地产企业拓展市场空间，龙泉房管局于2011年9月中下旬开展“怡居龙泉驿兴业经开区”-龙泉精品楼盘服务国家级成都经济技术开区暨职工组团购房特惠活动。本活动按照“政府搭台、政企联动、银企互动、媒体造势”的方式组织房地产企业深入经开区企业，旨在真情服务产业工人住房需求，真诚服务房产企业市场拓展，当好汽车产业的“服务员”，当好房产企业的“推销员”。通过架设桥梁、搭建平台实现企业联动、产城互动，提升“最汽车、最田园、最幸福”“三最”龙泉和怡居龙泉的品牌效应，大力促进龙泉房地产业稳定健康发展。三、经开区一手房典型楼盘分析1、果壳里的城项目位置龙泉驿区东大街沿线（驿都大道旁）开发公司中铁地产（成都）开发有限公司占地面积177676建筑面积959494定位语推广语新成都 百万平米 原创力都会物业类别高层电梯公寓容积率4.2绿化率42%面积区间79-124交通状况218、223路公交车、地铁2号线周边配套休闲配套：十陵生态公园、两大英伦会所、社区中心广场教育配套：龙泉三小、龙泉二中、龙泉三中、航天中学项目特色34层超高层建筑，百万平米规模震撼东城；“三轴、两园、一心”的经典园林格局， 12万平米集中式园林(17个标准足球场大小)，区域独一无二的户户观景效果；art deco都市感立面；以套二作为主力户型进行打造，大部分户型均有大面积的赠送空间，突出的性价比；百米楼间距(停的下两架波音飞机的超宽楼间距)，保证私密性的同时，突出的景观享受； 500米特色商业街。开盘时间2010年3月20日入住时间2011年11月物业管理艾明物业管理有限公司物业费1.4元/月价格均价5800元/优惠措施一次性2%；按揭1%2、御源.大湖区项目位置龙泉驿区驿都大道中路900号 开发公司成都御源置业有限公司占地面积333 500 建筑面积600 000物业类别多层、高层、小高层容积率2.6绿化率47%面积区间78-128交通状况公交218路、223路直达，地铁二号线出口周边配套教育：龙泉二中、龙泉三中、航天中学、龙泉三小等。医疗：成都航天医院、华西医院小区内部配套：恒温游泳池、健身房、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场。开盘时间2011年5月21日入住时间2012年7月31日物业管理四川润无声物业管理有限公司物业费1.2元/月价格均价7000元/规划户数共2300户3、皇冠国际社区项目位置龙泉驿北泉路1018号开发公司成都恒禾置地发展有限公司占地面积217627建筑面积473100物业类别多层、小高层、高层电梯公寓容积率2.16绿化率42%面积区间77-190交通状况公交218路、地铁2号线小区配套3000多平方的双语幼儿园，地中海风情景观游泳池，4500平米中心湖水景，两万五千平米的商业及风情商业一条街，30000平方米的5星级公寓式酒店，高标准网球场项目特色项目整体采用别墅品质，为业主打造更为高端的居住空间，营造最为纯正的西班牙庭院生活。竣工时间2012年10月物业管理成都恒禾吉良物业服务有限公司物业费1.8元/月价格10月均价8190元/优惠措施一次性4%；按揭2%4、首创.东公元项目位置驿都大道以北开发公司成都首创驿都置业有限公司占地面积74704 建筑面积600 000物业类别超高层容积率4.2绿化率30%面积区间77130交通状况驿都大道、成龙大道、成洛大道、三环路、成渝高速、城南高速等，形成“五横五纵”的交通体系。10分钟步行即可到达地铁2号线。公交218、223路直达。周边配套教育：四川科技职业技术学院、四川财经学院、川师成龙校区、龙泉三中、龙泉二中、七中育才、青苹果实验幼儿园、双语幼儿园、成都航天中学等；购物：音乐广场、世纪广场、锦宏时代广场、城市商业中心医疗：成都航天医院、华西医院等；其他：交通银行、兴业银行、南充商业银行、中国电信、汽车总站等。开盘时间2011年10月15日入住时间2012年8月30日物业管理北京金网络物业管理有限公司成都分公司物业费1.6元/月价格均价6300元/规划户数共3383户5、百悦.天鹅湖项目位置旗大道中段（四川科技职工大学旁）开发公司成都百城投资有限责任公司规划面积84657建筑面积211643物业类别小高层、高层住宅容积率249绿化率60%交通状况2号线成都市行政学院，541、332、218、223、854、856等公交车，绕城高速公路/成龙大道(路口),社英路/绕城高速公路(路口)，交通方便。周边配套教育：周边有幼儿园、北京大学附属实验学校、经开区实验高级中学等学校医银行：附近有中国银行、中国农业银行、农商银行社区内部：有网球场、游泳池、游泳池、羽毛球场、半篮球场、健身器材等运动设施、儿童游戏器材等，设施齐全。项目特色天鹅湖公园旁生态宜居景观社区，享星级配套。开盘时间2013年6月15日入住时间2013年12月31日物业管理成都百城投资有限责任公司物业费1.8元/月价格均价7500元/6、世茂城项目位置成龙大道（天鹅西湖南路）开发公司成都世茂置业有限公司规划面积532800建筑面积2135969物业类别多层、高层住宅，独栋别墅容积率住宅2.49绿化率60%交通状况332路、541路、899路，在银河新城下车。成龙大道；驿都大道；南三环一段；锦江大道；金旗大道等主要交通干道，方便快捷。周边配套教育：四川师大成龙校区，四川师大成龙校区西城门,四川师大成龙校区-舞蹈教学楼,四川师大成龙校区-第一实验大楼,四川师范大学(西北门)等充足的教育资源医院：四川师大成龙校区医院,四川师范大学医院,铁道部第二工程局职业病防治院银行：中国工商银行成都总部经济港支行,中国建设银行ATM,成都龙泉驿稠州村镇银行,中国农业银行ATM(乐群路),中国工商银行ATM,中国工商银行ATM,中国邮政储蓄银行ATM,交通银行ATM,成都龙泉驿稠州村镇银行24小时自助银行,中国工商银行开盘时间2013年1月26日入住时间2012年7月30日物业管理世茂物业管理有限公司物业费1.83.9元/月价格均价6500元/规划户数2556户四、消费者分析（一）、住宅客户来源分析65%的产品被区域外来客户买走（数据来源于龙泉驿区房地产市场分析报告）成都客户和龙泉驿区客户各占客户组成的35%，是龙泉住宅的主要目标客户群。周边郊县、省内其它城市和外省的客户分别占到客户组成的11%、13%和6%，三者比例虽较小，但也消化了龙泉区内三成的住宅。（二）、住宅消费者年龄分布30-50 岁购房者占多数（数据来源于龙泉驿区房地产市场分析报告）龙泉购房的消费者年龄主要分布在25-50 岁之间，占总购房人群的86%，25 岁以下和50 岁以上客户较少，均为7%；年龄在30-50 岁之间的购房者比例约为65%，其中31-40 岁之间购买比例最大，占总购房人群的33%。（三）、住宅消费者职业构成分布比较平均（数据来源于龙泉驿区房地产市场分析报告）在客户的职业构成上，龙泉的客户整体分布比较平均，主要包括大型企业员工、私营企业主、专业技术人员、个体工商户和行政单位职员。（四）、不同区域消费者购买物业特征分析1、当地客户作为龙泉本地的居民，本地购房者买房的主要目的就是为居家，因而在物业的选择上多偏向多层普通住宅，另有部分为改善居住条件二次置业，其在产品的品质上要求较高，主要是花园洋房、电梯公寓和联排别墅类型。2、成都客户成都人在龙泉买房主要有三种，“5+2”模式，“白+黑”模式和投资，另外还有小部分度假置业客户。作为经常要往返与成都和龙泉之间的“5+2”模式和“白+黑”模式，和其它需求相比更加注重项目的地段和配套设施，以满足日常生活的基本需求；作为度假型客户则对项目的周边的自然环境要求很高，对周边的配套要求相对不高；价格方面成都客户承受能力较强。3、外地客户（周边郊县、外市和