新县香山湖别墅项目PPT课件.ppt

新县香山湖别墅项目深入思考 太纯粹 太稀缺 智源力恒事业1部新县项目组2013 08 20 序本次提案 建立在项目组成员在新县的实地走访 及对本案地块和当地市场格局详细了解 进行分析论证之后 抛弃常规的繁琐数据罗列 去伪存真 透过表象看本质 用感性的语言描述和图片展示为主 对本项目进行直指心灵的深入思考 人类文明起源 与河流密不可分 底格里斯河 幼发拉底河孕育古巴比伦文明 印度河 恒河孕育古印度文明 长江 黄河孕育中华文明 两河流域 文明的诞生地 河流在孕育文明的同时 也孕育了伟大的建筑 大黄河 孕育中国 小潢河 孕育新县 新县县城总体发展规划图 小潢河 主城区用地规划图 2006 2020 散落在山间河畔的珍珠项链 在我们看来 新县更像是 一河两带的链条式城市发展格局 一座山水之城 从不缺山 更不缺湖 最缺的反而是 湖居 伴山 湖 有阳光 有鸟 有山 有房子 有水 湖 理想居住 在水一方 山 水 湖完美结合 一种恬静 超然的生活意境 泸沽湖的原始澄净西湖的妩媚俏丽五里湖的灵秀恬静香山湖是 也许 她也是最具生命力的湖 湖面 清烟缭绕 清晨 万籁俱静 人在岸边行 鸟在湖上飞 沙是金色的 湖是蓝色的 山是青色的 湖 是永恒的浪漫 新县小伙香山湖求婚杭州姑娘 让人寄予希望 把忧伤带走 给你最真实的表情 也让人激情澎湃 灵感迸发 在绝望的边缘 给你希望 有希望继续前行 走进将要属于我们的绿色 正如美玉总被丑石包裹穿过荒芜才得见美景 青山 绿水 蓝天 红城 这里是国家AAA景区 看这儿 自然之中又不失田园风情 每一棵树都肆意而茁壮 天然养吧 香山疗养院闻名遐耳 势若参天 人去屋空 唯有青藤与路灯缠绵 养蜂人的帐篷开始孤单 这片山湖给了它多大的能量 让它恨不得爬满所有的地方 几乎吞没一切 直叫英雄竞屈膝 即使跌落 也如此浓密 整片山都是它的化妆间 羡慕曾经坐在这里的人 那该是怎样的闲情 所以不辞万难 去寻别样辉煌 走不完 看不尽 享受没有终极版 这片湖 这座山可以给我们更多 她让我们安静下来 体会到一种隐居的快感和自由的欢畅 完成一场时空交错的幻梦 一种与 众 不同的体验 城 不一样的湖不一样的城 香山湖 全县人的水缸 36万人的生命源泉 孕育了一代又一代的新县儿女 地处中原的新县 更像是江南水乡 香山湖景区 水碧林幽境宜人 熙熙攘攘皆游客 如果老谋子早来过这个地方 那一定会是他御用的场地 百名开国将军县 红色旅游圣地 风景如画 人杰地灵 几乎所有体现国家独立 享誉中外的重大战争当中 都有新县人的影子 新县 与众不同的城 南方人细腻 但缺少阳刚 北方人威猛 却太过粗犷 新县人在香山湖的孕育下不失小巧流水的婉约更不少黄河的奔放 有人调侃 新县是个度假的城市 白衣服穿一个月也不脏 买房子既是看环境也是看心情 与其说新县人有钱 不如说更有势 将军的纵深影响还在前进着 政府与社会给予的仍是尊荣与特权 没有个部级的背景 趁早别来这里嫌白 有人认为 新县人低调 住在村里的 可能就是将军的家族成员 新县人少 全县仅36万人 但城区比例还算大 足有8万 生活闲适 山水旅游城 这样的慢慢散步才是真正的享清福 节奏慢 看不到繁忙 不需要匆忙 朝九晚五 不急不忙 其实 城市有点城乡结合 前面是四星级酒店 背后就是三四线城市的民房街道 但挺干净 养老与度假的城市 旅游的季节 这里的人就多了 香山疗养院 上峰人士慕名而来 出国劳务的多 早期的出国务工基础 劳务输出学校的设立 一个个赚的盆满钵满 富了起来 其实 关键词 低调人少闲适节奏慢城乡结合养老度假 每一个湖边的城市 都逃不过浪漫和悠闲 新县尤其明显 它是中原的南大门 经济上的富足也没有把新县人物质化 低调的性格让这个城市空灵又温暖 都说这个城市养人又养老 新县一直在变 十年前它干净得让人窒息 十年后它包容得让每个人向往 它是独具南方生活方式的北方城市 地理上的封闭阻止不了四面八方的人逐渐融入 旅游度假 现在 它正以更多元的面貌迎接更新鲜的血液 让所有发达的城市想忽略它都难 完美永无止境遗憾总是存在 市场全面摸排后 居住品质普遍较低 营销方式简单粗暴 有钱人居住的别墅 其实就是独院民房 有形无神的高端 实际上只是一场墅梦而已 知彼知已 百战不殆 但层级的天地差别 着实不必详谈市场数据 已无意义 湖的旁边 需要一个王族气势的官邸 一群白色的鸟 拍着翅膀 猎猎飞出 一幕生命景象 让你自由其中 我们 寓生命于建筑 寓生命于建筑 自然是完美的 是我们永远追求的状态 把土地像生命一样对待 孕育可以流传的经典建筑与百年繁荣人居境界 好房子 流露生命的气质 不向流行妥协 思想成为发展的力量 这就是我们 新生房企 的竞争态度 在一个品牌云集的房地产行业内 一个新企业能打动市场的首先是态度思想 然后才是产品 我们相信这些高端的消费群更看重的是思想 内容 品质 房子属于个人 建筑属于城市 人的生命80年 城市却是一千年 一个有责任的开发企业 注重的是房子对于城市的长久意义 让房子成为城市文化的一部分 与城市一起生命连绵不息 这是新的开发企业需要思考的问题 不把房子简单复制到这里 在一块充满历史与生命的土地上 诞生和这块土地一样自然的建筑 建筑 隐在自然中 与众不同 只此一处 香山湖相遇真别墅 孔雀东南飞 醉情山水的闲情雅致 在香山湖景区达到极致 孔雀 百鸟之王 历史上 孔雀羽毛一般做皇室用的扇子 清朝作为官吏顶上花翎 民间有 孔雀东南飞 的典故 喻意 孔雀 美丽的百鸟之王 不仅能代表人们对美好生活的向往与追求 同时 借 孔雀东南飞 之意 传递项目地段属性 体现项目高端品质 出城东南3公里 沿大广高速 总占地248亩 一期用地78 78亩 容积率 1 8 土地成本约13万 亩 项目区位 地形 风景等先天条件 注定了我们只能做高端中的高端 低下来只能让我们更被动 在此 常规的项目优劣势分析已经失效 由于 宗地较为复杂 目前掌握的技术资料有限 尚无法获知地形适宜承载的物业形态及合理的物业分布 当下 要想确定具体做什么及能够做多少 有待相关地勘及设计比量后进行细化 但 基于宗地特征及市场研究 开发战略思路还是要精准无务的 战略总体定位 墅宅血统 高端特区本案的别墅血脉必须要纯正打造新县第一座真别墅官邸 风景如画的山水资源 的确是别墅的天然血脉 但也千万不能忽略县级行政级别对高端别墅产品的支撑力有限 同时要考虑消化速度及开发周期 所以 我们是别墅区 但我们的产品面尽可能的要丰富 产品初步定位 独栋 双拼 联排 洋房 会所 商业配套 酒店别墅区的综合体产品定位更符合我们的项目特征及市场实际 注 具体的产品比例需与设计院地块勘查及我司的执行层面工作研判后再行呈报 建筑风格建议 结合山湖景观特征及地形地貌 同时与市场现有风格区别原则 初步建议采取地中海洋派建筑风格突显项目的高端性 注 地中海风格建筑 原来是特指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑 特别是西班牙 葡萄牙 法国 意大利 希腊这些国家南部沿海地区的住宅 这些地中海沿岸的建筑和当地乡村风格的建筑相结合 产生了诸如法国普罗旺斯 意大利托斯卡纳等地区的经典建筑风格 后来这种建筑风格融入欧洲其他地区的建筑特点后 逐渐演变成一种豪宅的符号 闲适 浪漫却不乏宁静的地中海风格建筑所蕴含的生活方式的精髓所在 分物业经典案例解读 注 具体产品建议有待后续建筑设计院地块实查后 在技术许可范围内给予详细产品呈报 独栋别墅产品卖点解析 地中海风格别墅 坡屋顶 拱门 马蹄窗 花岗岩门廊 铁艺栏杆等地中海风情元素 赠送5个大面积南北露台 赠送整层半地下层面积 6米挑高落地玻璃客厅 专属豪华电梯 私家车库 双拼 联排 别墅产品卖点解析 地中海风格别墅 坡屋顶 拱门 马蹄窗 花岗岩门廊 铁艺栏杆等地中海风情元素 赠送5个大面积南北露台 入户花园设计 赠送半地下层面积 6米挑高落地玻璃客厅 专属豪华电梯 私家车库 叠加别墅产品A B户卖点解析 赠送露台 入户花园设计 赠送半地下层面积 私家车库 A户 B户 C1户 C2户 叠加别墅产品C户卖点解析 赠送露台 豪华专属电梯 挑高客厅 私家车库 花园洋房产品卖点解析 地中海风格别墅 坡屋顶 拱门 马蹄窗 花岗岩门廊 铁艺栏杆等地中海风情元素 顶层复式屋顶露台 赠送露台 北阳台设计 电梯洋房 一二层备有车库 独占一线湖景资源随山地起伏的坡地景观私密原生态的坡地园林地中海风情建筑香山湖景区的首座豪宅 香山湖畔 高端休闲养生度假产品 这样的产品 放眼整个新县 都绝无仅有 面对这样的产品 原则上 没有理由不卖个好价钱 三个小故事 皇帝锄地用金锄头的故事地位不同 老外谈中国人穿睡衣的故事习惯不容 美国人谈智能化房屋的故事观念不同 所以 任何定价 不是太高 而是太低 但考虑到县城顶级富人的有限性及首期必须引爆市场的操盘策略 首期产品价格建议如下 独栋别墅4000联排3500叠加3000花园洋房2500商业 会所 酒店 最终产值为独栋 元双拼 元叠加 元花园洋房 元商业 会所 酒店 总产值为 元 别人卖的是房子 最多是单门独院的房子 我们卖的是身份 是生活方式 机会 所以 我们的核心价值理解 真正的高端别墅 让别墅超越形态而存在 物质形态与精神形态 所以 我们的客群是 登顶人生巅峰 掌控财富和话语权的绝对塔尖人士 所以 我们 真正竞争对手只有一个 那就是自己 我们一起来想象 未来的生活 车一进入社区 眼前呈现一派自然景象 错落有序的房子像一群成熟的老朋友向你点头微笑 大树长在路的中间 鸟儿在门前的水草丛中觅着食 透过高窕的杉树看到湖光灵动婆娑 几个可爱的孩子总在花园里嬉闹 你要有空可以到湖边的湿地走走 可以会遇到很多老朋友 你惊讶他们多年来一直都保持着的年轻健康的心 就像这里的建筑 日子久了反而更添生命的魅力 没有压力 没有妆饰 没有权贵 生命自由自然 生活中最有魅力的东西一定是被感受出来的 就像一个成熟男人的魅力 可以品鉴 可以欣赏 像久酿的美酒 芳香宜人 就像这里的生活 没有一丝的做作 惟有流露的自然让你感动嘘唏 这里有最经典流传的建筑 有值得骄傲的品质标准 有天人合一的自然规划设计思想 有最有品位的享受者 有被充分保护的湖 山 连绵湿地 有各种鸟 动人生活的景象 一个还没有推出完整产品的项目 如果说要建立形象就是先建立起对 自然无价 生命恒久 的充分联想 未及身动 已滴滴渗透 自然是什么 不只是指环境 是生命最和谐的形态 自然 天人合一 开发意味着在破坏 开发的真正意义在于最大限度的保护 就像我们在对待香山湖项目就是这样的 自然是最伟大的建筑 不是参与自然 不刻意改造自然 让自然进入你生活的每一部分 新县人走到哪儿 香山湖的水就流到哪儿 香山湖 就是新县人的魂 香山湖壹号 导出案名 香山湖 新县人的水库 3A旅游景区 别墅区的灵魂 壹号 壹 极也 最大的数字 如长安街壹号 李嘉诚在北京的居所 香山湖壹号 简单明了 而又大气不凡 非达官富贵者不能居 如亚龙湾五号 国内顶级度假别墅之一 项目定位 生长于湖岸山间的自然建筑群 形象SLOGEN 住在世界的对岸 广告口号 十里香山湖 百年自然居 需要用多年 是要可以品味 就像经典的建筑新味道 补充一句 我们把房子献给那些成熟的成功男人 他们和我们一样自信追求完美 和房子一样魅力在自然中流露 营销思路与方向 树立标杆 拉升价格我们都知道世界上最高的山峰是珠穆朗玛峰 但是世界上第二高的山峰是谁 我们知道吗 很多人都不知道 为什么 这就是标杆的作用 标杆是容易记住的 非标杆则很少有人知道 所以要做好定位 第一步就是做一个标杆 标杆可以是价格 可以是配套 可以是服务 也可以是其他 为新县乃至信阳 提供一个最好最容易记忆的传播话题 最贵气的房子在这里 思路 制造口头传播 制造价格壁垒 重建游戏规则 制造神秘 价值诱惑开篇是项目的重中之重 我们理应将其震撼性成倍地放大 只有最大程度地提高市场的关注 给市场最足够的心灵震撼 才能使我们的产品和配套顺利在带出高品质生活方式的层面上一泻千里 在导火索上的手法是 保持绝对的神秘感 不做到完美决不亮相 亮相即是清盘 1 怎样保持绝对的神秘感 战术技巧A 小道传播整合高端客户资源 进行小道传播 操作手法 进行 小量分批 的沟通会 每次不超过20人 以小酒会的形式进行 透露项目的开发信息 并征询其意见 现场封闭谢绝参观 战术技巧B 绝密诱惑内部认购在小道传播实施后 进行内部认购 对会员和业主介绍的客户实行VIP卡促销措施 单独预约参观 2 不做到完美决不亮相由于本项目的本质属于高附加值 高投入 多兴奋点的顶级地产范畴 现场的鼓动性和体验感是最直接 最快速也是最有效的制胜法宝 在进行轰动性传播之前 我们有必要将产品的形态和体验功能做到完美 才能为以后的销售提供必要支持 景观示范区先行 会所售楼中心建设 独栋别墅作为样板房 地中海风情园林示范区 依地造景原则 3 别墅先行 高端树形象独栋别墅是整个项目的 起飞点 也是整体形象的代表产品 其胜败直接影响后期的花园洋房的开发与销售 我们必须倾全力打个 开门红 将热点做足 将品质做足 将大势做足 但考虑到起步时市场对高端别墅产品的承受量有限 以别墅旗号高扬的前提下 适量的洋房产品也应作为入市的硬性需求 几种营销手法饥饿营销神秘感和价值感的小道传播 吊起胃口 轰动营销重装