八交易 九产权学时PPT课件.ppt

第八章房地产交易 1 基本内容 一 房地产交易的概述二 房地产交易的规则三 房地产交易的交易形式四 房地产交易的基本制度 2 一 房地产交易的概述所谓房地产交易 是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让 租赁 抵押的行为 二 房地产交易的一般规则 1 房地产转让 抵押时 房屋所有权和土地使用权同时转让 抵押 2 实行房地产价格评估3 实行房地产成交价格申报4 房地产转让 抵押时 当事人应当依法办理相关登记手续 3 1 房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖 赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为 2 房地产租赁房地产租赁主要指房屋租赁 房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式 3 房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 三 房地产交易的交易形式 4 1 房地产价格申报制度国家实行房地产成交价格申报制度 房地产权利人转让房地产 应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价 不得瞒报或者作不实的申报 2 房地产价格价格评估制度3 房地产价格评估人员资格认证制度房地产估价师必须是经国家统一考试 执业资格认证 取得 房地产估价师执业资格证书 并经注册登记取得 房地产估价师注册证 的人员 四 房地产交易的基本制度 5 第九章房地产产权 6 基本内容 一 房地产产权的概念二 房地产产权的类型三 房地产产权关系四 房屋产权登记程序五 产权 产籍管理 第1节房地产产权与产权登记 7 一 房地产产权概念 所谓房地产产权 就是财产权在房地产中的具体化 亦即存在于土地和房屋中的 以其所有权为核心的一系列排他性权利集合体的 权利集 8 二 房地产产权类型 一 房地产所有权的类型房地产所有权的类型是由房地产权所有权制度规定及国家法律规定的 1 土地所有权 依照有关法律的规定 我国实行社会主义土地公有制 土地属国家所有和集体所有 2 房屋所有权 我国正处在社会主义初级阶段 多种所有制并存 房屋所有权也呈现多种性质 3 我国房地产所有制关系下房屋所有权特例的形式 9 二 房地产使用权的类型我国房地产使用权可以分为国有土地使用权 集体土地使用权和房屋使用权等 国有土地使用权又可分为城镇国有土地使用权和农村国有土地使用权 农村国有土地使用权主要指农 林 牧 渔场依法拥有的土地使用权 10 11 三 房地产产权关系 1 如果政府将一块土地出让给某个房地产开发公司 该公司在这块土地上建造了若干幢大厦 并将其分成若干个单位 分别租给不同的使用者 则在此情况下其权属关系可描述为下列层次 政府 房地产开发公司 不同的租户 在该情况下 房地产开发公司与政府或其委托者直接发生关系 而租户与房地产开发公司发生直接关系 与政府只是间接关系 即此种情况下的房地产产权权属关系表现出一种政府垄断大业主 房地产开发公司 的纵向式产权联系的特点 12 三 房地产产权关系 2 如果房地产开发公司将建造好的商品房全部出售 则各个买主即为小业主 此时房地产开发公司退出该房地产产权关系 既不享有任何权利 也不承担任何义务 而各个小业主则地位平等 各自拥有自己的那一部分房地产使用权 并以平等的地位与政府存在房地产产权权属关系 13 三 房地产产权关系 3 如果房地产开发公司只卖出开发楼宇一部分单位的产权 自身还保留一部分单位的产权 则此时该公司仍保留大业主的身份 并与小业主平等的与政府发生关系 此时房地产产权权属关系表现出政府与地位平等的多元经济主体之间纵向分散型的产权联系的特点 14 四 房屋产权登记程序 1 准备工作在房屋产权登记之前 必须进行组织 行政事务准备 这是一项复杂 细致的工作 一般包括以下几个方面 第一 建立组织 制定各项办法 规定 制度和实施细则 第二 宣传动员和业务培训 第三 资料准备 2 登记申请在房屋产权登记工作展开后 所有权人必须在规定的时间内 申请办理房屋产权登记 具体工作包括 第一 查验证件 第二 填写房地产所有权登记中申请书和房屋四面墙体界申请表 第三 收取证件 15 四 房屋产权登记程序 3 实地勘丈实地勘丈是产权登记机关组织人员 以房屋产权人为单位 对登记申请书中反映的房地产情况逐处进行实地勘察 勘察的项目包括 查清房屋现状 核实墙界与归界 测算房屋面积等 4 产权审查与确认产权审查是依据国家现行政策 法律和有关的行政法规 以房屋产权产籍档案的历史资料和实地勘察的情况为基础 对照申请人提交的房地产所有权登记申请书 房屋四面墙体界申报表 产权证明文件等 逐户认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚 产权转移是否合法 有关事项记载是否完备 为最终确认房屋产权把关 产权审查一般采取 三审定案 制 即初审 复审和审批 16 四 房屋产权登记程序 5 产权公告在产权审查完成初审 复审后 审批之前 登记部门应将初步审核房屋产权的情况进行公告 广泛收集和征询有关权利人的意见 以便发现某些难以发现的隐情 及时纠正产权审查工作中可能出现的疏漏 保证产权确认准确无误 6注册登记经过审查确认房屋所有权 准予发给房屋所有权证的 即进入注册登记阶段 此阶段要完成发证 配图 校对 送印等四个流程 17 五 产权产籍管理 房地产产权产籍管理 是房地产行政管理机关根据国家法律和有关规定 审查和确认房地产产权的归属 记载并整理反映房地产状况及产权变化情况的各种资料的一种行政管理活动 房地产权属登记是指经权利人申请 由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿 权属档案 的法律行为 18 房地产权属登记的目的和意义 保护房地产权利人的合法权益 房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作 权属登记管理为城市规划建设管理提供科学依据 19 房地产权属登记的管理原则 1 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 2 房地产权属登记的属地管理原则 20 房地产权属登记的种类 总登记土地使用权初始登记房屋使用权初始登记转移登记变更登记他项权利登记注销登记 21 申请房地产权属登记的条件 申请房地产权属登记应同时具备的四项条件 1 申请人或代理人具有申请资格 2 有明确具体的申请请求 3 申请登记的房地产产权来源清楚合法 证件齐全 没有纠纷 且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋 4 属受理登记的登记机关管辖 22 基本内容 一 房地产产籍调查的任务二 房地产产籍调查的内容三 地籍调查四 房籍调查 第2节房地产产籍调查 23 一 房地产产籍调查的内容 房地产产籍调查是核实房地产的权属和利用状况 为产权登记 颁发权利证书 加强房地产管理及其合理利用提供基础资料和数据的一项法律措施 是房地产产权登记的前期基础性工作 房地产产籍调查的主要任务包括 第一 为产权登记提供法律依据 第二 为合理利用土地和使用房屋提供基础资料 第三 为房地产的科学管理奠定基础 第四 为国家编制计划和征税提供科学依据 24 二 房地产产籍调查的内容 产籍调查的内容取决于调查的对象和目的 产籍调查和地籍调查 由于调查的对象不同 其内容也有明显的区别 但从产权登记这一目的出发 房地产产籍调查的内容可以概括为房地产权属调查和房地产产籍测量 25 三 地籍调查 1 地籍调查程序地籍调查是一项综合性的系统工程 必须在充分准备周密计划的基础上进行 地籍调查一般要经历三个阶段 第一 准备工作 包括组织准备 收集资料 确定调查范围和调查区 地籍调查技术设计 表册等准备 人员培训 第二 外业调查与测量 第三 内业工作 2 权属调查程序权属调查的程序主要分为 第一 准备工作 包括准备调查用图 发放调查通知 第二 实地调查 包括现场指界 设置界址点标志 填写地籍调查表 绘制宗地草图等 26 四 房籍调查 房籍调查分为房屋调查和房屋用地调查 1 房屋调查房屋调查的内容主要包括 房屋坐落 产权人 产权性质 产别 总层数和所在层数 建筑结构 建成年份 用途 占地面积 建筑面积 分摊面积 墙体归属 权源 产权纠纷和他项权利等基本情况 以及绘制房屋权界线示意图 2 房屋用地调查房屋用地调查的内容主要包括 房屋用地单元的划分与编号和房屋用地调查的内容 27 房籍调查与房屋产权登记 区别 房籍调查的调查成果只是作为房屋确权的基础资料和