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第八章房地产融资 一个企业的资金筹集的行为与过程 狭义上 融资的含义 金融 货币资金的融通 当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为 广义上 融资的意义 4 企业生存与发展的三大资本 货币 人才 技术 企业 自身 项目 金融机构 投资单位 融资非常重要 房地产融资 概念 分类 特点 房地产融资的概念从广义上讲 是指在房地产开发 流通及消费过程中 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资 融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称 包括资金的筹集 运用和清算 从狭义上讲 是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和 包括房地产信贷及资本市场融资等 房地产融资的分类 企业满足自身经营中产生的资金需求 具体房地产项目的资金需求 不经过中介 和拥有闲置资金单位直接协议或购买其有价证券 闲置资金单位 购买金融单位有价证券 提供资金给金融机构 金融机构以贷款或其有价证券方式提供资金给企业 付利息 返还资金 房地产融资的特点 房地产 为不动产 投资金额大 时间长 开发周期长 风险高等等 很难在短时间内变现 融资资金来源和方式 政府拨款项目 国家或地方建设计划的建设项目 企业依法长期拥有 自主调配使用的资金 2 政府财政资金 1 自筹资金 资金的来源 一 注册资本金 资本公积金 盈余公积金和未分配利润 基础性项目和公益性项目 水电站 学校 医院等 银行贷款 股票筹资 租赁筹资 预收定金 商业信用 企业最主要的融资渠道 资金的来源 二 债券筹资 发行债券 信用凭证 在一定期限内按票面金额还本付息的有价凭证 合资联营 企业组建时 吸收联营的股东各方及关联方的投资 形成联营企业的自有资本 3 银行贷款 我国融资的主要方式 70 贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款 P175 对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目 应满足以下几个基本条件 1 房地产企业应满足的融资条件核准登记的法人或经济组织 法人营业执照 证明文件 资质证明 工商行政管理部门核准登记并办理年检手续 经营管理制度健全 财务状况良好 信用记录良好 具有按期偿还贷款本息的能力 可提供银行认可的合法 真实 有效的担保 2 房地产开发项目应满足的条件纳入国家或地方建设计划 立项合法真实完整有效 四证齐全 贷款项目实际用途符合规划和当地市场需求 可行性研究报告规范合理 自有资金比例符合规定 与银行贷款先期或同期到位 贷款用途合理 担保方式可接受 贷款期限不超过三年 利率按中国人民银行和贷款银行利率管理规定执行 4 发行股票 房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证 股东按所持股份享有权利和承担义务 股票不能退股 可以转让或被收回 利润分红及剩余财产分配的权利方面是否优先 是否参加企业经营管理 我国采用无纸化形式 属于记名股票 我国均为有面值股票 股票融资 p178 全球最大的房地产家居网络平台 一直引领新房 二手房 租房 家居 房地产研究等领域的互联网创新 在PC及移动领域均处于绝对领先的地位 根据DCCI第三方数据显示 2014年搜房网PC平台用户浏览量和独立访客数始终以较大优势领先 位居第一 搜房网 5 发行债券 债券持有人按期收回本息 不参加分红和企业经营责任 房地产债券是各级政府 房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的 代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券 它是一种债务凭证 承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息 房地产债券的发行程序按法定程序形成有关决议制定发行章程提出发行申请取得资信等级证明确定委托发行代理机构发布募集公告印制债券发行及善后工作 房地产债券的发行方式直接发行与间接发行 是否有证券中介机构参与 公募发行 公开 广泛不特定的投资者 与私募发行 内部发行 特定的投资者 P181 6 合资联营 通过合同协议规定税后分利办法 还本方式和期限 紧密型联营 参加联营的各方共同出资 组成新的具有法人资格的经济实体 松散型联营 联营各方按照合同的约定相互协作 但各自独立经营 各自承担民事责任 7 租赁筹资 以收取租金为条件出让物件使用权的经济行为 固定资产分类与代码 GB T14885 1994 规定 代码前两位01 03土地 房屋及构筑物 代码前两位06 12为通用设备 代码前两位13 47为专用设备 代码前两位52 56为交通运输设备 代码前两位60 65电气设备 代码前两位68 71电子产品及通信设备 8 预收定金 认筹诚意金 预约金 任何形式的 认筹 内部认筹 VIP排号 等行为 都是房地产开发商在没有取得 预售许可证 之前的非法活动 是国家明令禁止的 预收购房定金 9 商业信用筹资 商品交易中由于延期付款或延期交货所形成的企业间的借贷关系 企业与企业之间 房地产业 开发商延期付款 建筑工程商垫资 带资施工 县域经济特别是中小企业和个体私营经济重要的融资方式之一 醴陵市某民营陶瓷企业创办已有5年 年销售收入已达1800万元 但至今无分文银行贷款 主要依靠赊购商品和预收货款解决流动资金 据建设部统计 房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10 它解决的资金有限 而且也只是缓解 不能解决根本问题 121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制 严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目 2004年起国家大力清欠农民工工资 继而引发大力清欠工程款 使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限 资金的来源 三 争取境外政府或金融机构贷款 向外国投资者发行债券 与外资联营 三来一补 贸易 基金保险公司信托投资公司 企业发行的短期票据 非银行机构筹资 短期融资卷 外资 进行来料加工 来样加工 来件装配和补偿贸易 房地产基金 作为欧美成熟市场引进的房地产开发融资形式 逐渐在中国市场兴起 房地产基金 以房地产项目或公司为投资对象 在房地产的开发 经营 销售等价值链的不同环节 及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度 从2010年出现房地产基金以来 仅仅一年时间已经涌现数百家地产基金管理公司 国内房地产基金的发展现状 资本的逐利性迫使国内的投资机构不断转型 涌现出大量的房地产投资基金 开发商背景 金融机构背景 外资背景 独立品牌 金地稳胜中房联合沿海绿色创投星浩资本复地投资首创华夏荣盛创发新奥投资 鼎晖投资中信锦绣四大资产管理公司各信托机构保险公司 赛富不动产中信资本华平投资黑石凯雷嘉实地产四大评估机构 鼎信长城建银精瑞河山资本德信投资高和投资新沃资本 中国东方资产管理公司 中国信达资产管理公司 中国华融资产管理公司 中国长城资产管理公司 中国诚信信用管理有限公司 上海远东资信评估有限公司 大公国际资信评估有限公司 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 信托融资概念 房地产信托涉及信托行为 信托当事人及信托标的物 信托当事人 信托标的物 信托行为 一般指信托当事人在相互信任的基础上 以设定房地产信托为目的 通过签订合同或协议等书面形式而形成的一种法律上的行为 信托行为的设立形成了当事人之间以信托财产为核心的特定的信托关系 委托人 受托人和受益人 通过信托行为从委托人手中转移到受托人手中并由受托人按一定的信托目的进行管理和营运的房地产财产 房地产信托融资的优势 股权证券化信托 股权投资类信托 权益转让模式 混合型信托 抵押贷款类信托 房地产信托的运营模式 质押贷款使用方的公司财产或股权 信托公司以股权投资 占有方式 直接经营并分享所得 信托公司成为股东后 不直接经营项目 而在约定时间后 委托人回购其股权和所有权 信托公司购买基金需求方的商品 进行预售后 再进行担保发行的资金信托计划 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托REIT RealEstateInvestmentTrust 的名义存在 美国和澳大利亚目前是世界上REITs发展规模最大的两个国家 以美国为例 美国REITs在证券市场中的比重日益上升 已有超过3000亿美元的市值 REIT 一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 由专门投资机构进行投资经营管理 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度 它是1960年美国国会据 房地产投资信托法案 的规定按一定的法人组织形式组建成的 REITs实质上是一种证券化的产业投资基金 通过发行股份或信托受益单位 吸引公众投资者的资金 并委托专门机构经营管理 REITs通过多元化 多个房地产项目 多种类型 多个地区 投资 有效地降低风险并获取较高投资收益 REITs的基本特性 税收优惠在很多国家和地区 REITs的最大特点就是具有避免双重征税的特征 这对于投资者来说具有很大的吸引力 REITs在投资信托公司 或机构 层面是免征企业所得税的 稳定的高收益REITs必须要把90 的应税收入作为股利分配 因此REIT的收益率比其他股票综合指数的收益率相对要高 REITs股利源自REITs所持有房地产的定期租金收入 因此REITs的股利较为稳定 波动性小 尽管REITs的股票价格也受到市场力量的影响 但是基于稳定的租金收入 股票价格波动较小 由于租金水平一般随通货膨胀的变动而调整 因此REITs股份相对固定收益证券而言 具有对抗通货膨胀的功能 流动性强公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易 未上市的REITs的股份或信托受益凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通 因此 REIT股份的流动性相对较强 专业化管理REITs对房地产进行专业化管理 这是散户投资者所难以进行的 在这个意义上 REITs具有基金的特点 投资风险分散化REITs的收入也受到房地产业 经济基本面和市场力量的影响 具有一定的投资风险 但REIT一般拥有多样化的房地产投资组合 比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产 因而投资风险更为分散 独立的监督大部分REITs属于公募性质的投资机构 因此受第三方监督的力度越来越大 这些监督者包括独立的受托人委员会 独立的审计师 证券交易委员会和投资分析师 良好的融资渠道就房地产商而言 REITs在融资方面提供了更大的灵活性和有效性 在REITs推出以前 房地产融资对象主要是机构投资者 而且房地产的种类也有限 REITs则不同 它具有集聚大量散户投资者资金的功能 这有助于提高房地产市场的流动性和效率 REITs使房地产商能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金 投资于其他房地产开发项目 促进房地产业和房地产金融市场的发展 股本房地产基金 EquityREITs 投资形式 直接投资房地产市场主要收入 租金按揭房地产基金 MortgageREITs 投资形式 向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭主要收入 利息混合房地产基金 HybridREITs 上述两种基金的混合物私人地产基金 PrivateREITs 非上市或场外交易的REITs REITs的种类 据资料显示 REITs拥有较投资政府债券更高的收益率 例如在美国 投资REITs的平均收益率约6 7 而投资美国十年期国债券的平均收益率为约3 7 在日本及新加坡 两者的平均收益率差距同为4 REITs的投资收益 国外房地产投资信托基金 REITs 基本情况 美国的REITs 历史和发展 REITs在上个世纪60年代首次在美国出现 经过10余年的发展 在70年代达到顶峰 其后由于经济危机和房地产市场的萧条 REIT开始出现衰落 后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽 使得房地产投资信托的避税优势得以发挥 并且REITs不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变 REITs从80年代开始再次回升 资产量不断增长 今天在美国约有180个REITs在证券交易市场挂牌上市 总资产达到3750亿美元 法律核心规定 REITs须有股东人数与持股份额方面的限制 比如 前五大 或以内 股东不可持股超过五成 以防止股份过于集中 75 以上的资产由房地产 抵押票据 现金和政府债券组成 同时至少有75 的总收入来自租金 抵押收入和房地产销售所得 不能拥有其它REITs子公司20 的股票 每年90 以上的收益要分配给股东 REITs不属于应税财产 免除公司税项 避免了双重纳税 美国REITs投资的资产类型 依据2001年美国REITs协会统计 REITs投资的各类型比例为零售20 1 住宅21 0 工业区或办公室33 1 特殊类型2 3 医疗中心3 8 仓库3 6 多样化8 5 抵押1 5 公寓 游憩6 1 在过去30年间 REITs的表现大大超出了其他大部分主要的市场基准收益 而且波动也很小 下表为1972 2002年间 各种指数的年综合收益率比较 美国REITs的盈利比较 香港的REITs 2003年3月 香港证券及期货事务监察委员会推出了 房地产信托投资基金守则 草拟本咨询文件 7月发布了 房地产信托投资基金守则 草拟本咨询总结 随后开始审查房地产投资信托基金的上市申请 房地产信托投资基金守则 草拟本咨询文件 对于投资的核心规定 只可以投资于香港的房地产项目 现在已允许投资于非香港物业 投资于可产生定期租金收入的房地产项目 收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入该计划被禁止投资于空置土地或从事或参与物业发展活动不能用资产对他人进行担保不可购入任何可能使其承担无限责任的资产该计划必须持有该计划之内的每项房地产项目最少2年借款总额都不得超逾该计划的资产总值的35 该计划每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90 的金额分派予单位持有人作为股息 REITs在中国的发展之路 中国房地产市场潜力巨大信托业利用特殊的制度优势 努力进行金融产品创新北京国投推出的 北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划 其意义不仅在于该产品创造了 三赢 局面 即对投资者 房地产开发商和北京国投而言均有利 更重要的是它意味着中国内地首只真正意义上的房地产投资信托 准房地产基金 的诞生 房地产投资信托方式聚集的资产如果捆绑起来 很有可能在国外以房地产基金的形式上市 国内配套法规一经出台 上述资产包将极易转成新制度下的首只房地产基金 中国的房地产投资信托将是今后信托业发展的一个主流方向 中国准房地产投资信托基金 房地产投资信托 的市场前景 中国大陆推出REITs可能遇到的障碍 政策及法律限制从性质上说 真正的REITs属于产业投资基金 我国缺乏产业投资基金相关法律 证券投资基金法 也只涉及证券投资基金 因此 在缺乏产业投资基金法和相关上市规则的法律环境下 中国目前还难以建立真正的房地产投资信托基金 投资者风险意识薄弱美国的REITs的一种重要的特征是集聚散户投资者的资金进行投资 在中国 尽管股票市场的投资者已经开始具备 股票投资有风险 的观念 但是 对于房地产投资信托这样的 新型 金融工具 散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度短时间内很难提高房地产金融市场不发达房地产商的融资渠道单一 主要依靠银行贷款 直到央行颁布121文件 房地产商才被迫寻求新的融资渠道 就房地产金融市场的资金供给方和需求方以及房产金融市场结构而言 房地产金融市场并未发展到适合房地产基金迅速发展的成熟程度财务透明度障碍房地产基金要求信息的定时披露 财务的高度透明 从而最大限度的保障投资人的利益 中国房地产行业多年存在的不规范操作造成会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称 信托具有独特的制度设计功能 能够起到避税 财产隔离 以及政策规避的功能信托具有创新性 灵活性 收益性三大特点 对于融资方和投资人都具有很强的吸引力信托的运用范围广泛 可用于货币 资本和产业市场在房地产开发过程中 资金链条的所有环节都可以通过信托来解决 中国房地产投资信托基金的尝试 房地产投资信托 通过信托方式建立准房地产基金是目前法律框架下适合我国国情的最可行方式 这是由信托自身的特点决定的 目前法律框架下房地产投资信托基金 房地产投资信托 2003年12月 北京国投隆重推出 北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划 该信托计划仿效国际上流行的REITs运作模式 集合运用信托计划资金 购买法国欧尚天津第一店的物业产权 以物业的租金收入实现投资人长期稳定的高回报 此外 投资人还可以同时享有所购房产升值 项目整体上市所带来的潜在收益 它被认为是中国大陆第一个真正意义上的房地产投资信托计划 它基本具备了美国REITS的主要特点 但由于国情的差异 该项投资信托又有所创新 它采用商业信托形式 契约型组织结构 这是在我国目前缺乏产业基金法前提下的一种准房地产基金 中国房地产投资信托基金的尝试 北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划 美国REIT与中国准房地产投资信托基金 房地产投资信托 比较 信托公司选择优质项目 拟订资金信托文件 委任管理公司 独立估值师估值 公开发行REITs 私募发行REITs 签定资金信托合同 交付信托资金 信托公司投资地产项目 经营项目获得收益 信托收益分配 房地产信托投资基金运作流程 1 房地产抵押贷款 银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款 房地产