房屋接管维护与装修管理ppt课件.ppt

房屋的接管 维护与装修管理 经理手机 一 房屋建筑管理的简述二 接管验收三 房屋的运行养护及维修四 房屋的装修管理五 建筑物裂缝原因与修补 一 房屋建筑管理的简述1 1房屋建筑的分类 1 2房屋建筑构成部分 1 3房屋承重的基本原理 一 房屋建筑管理的简述1 1房屋建筑的分类 1 从使用类别分为民用建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 2 从物业管理分为住宅 商务 酒店 办公 厂房 公共 3 从结构上分为砖混 框架 剪力墙 筒体及组合结构 4 从材料上分为木结构 钢结构 砌块结构 钢筋混凝土结构 钢混结构 1 1房屋建筑的分类 从使用类别分 民用建筑 工业建筑 公共建筑 农业建筑 1 1房屋建筑的分类 从结构分 框架结构 剪力墙结构 剪力墙破损 纯剪力墙建筑 1 1房屋建筑的分类 筒体结构 由密柱高梁空间框架或空间剪力墙所组成 在水平荷载作用下起整体空间作用的抗侧力构件称为筒体 由密柱框架组成的筒体称为框筒 由剪力墙组成的筒体称为薄壁筒 由一个或数个筒体作为主要抗侧力构件而形成的结构称为筒体结构 它适用于平面或竖向布置繁杂 水平荷载大的高层建筑 1 1房屋建筑的分类 一 房屋建筑管理的简述1 2房屋建筑构成部分 由地基与基础 墙或柱 梁板与地面 楼梯 门窗 屋顶等组成 一 房屋建筑管理的简述1 3房屋承重的基本原理 地基 基础 墙或柱 梁 板 框架结构 一 房屋建筑管理的简述房屋承重结构的基本构件类型主要包括以下四种 1 钢筋混凝土结构 还包括钢结构 钢和钢筋混凝土结构 承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造 主要承重部件为梁和柱 一 房屋建筑管理的简述房屋承重结构的基本构件类型主要包括以下四种 2 砖混结构 承重的主要结构采用梁 柱和墙体建造 梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造 墙体是用砖或砌体建筑的 一 房屋建筑管理的简述房屋承重结构的基本构件类型主要包括以下四种 3 砖木结构 承重的主要结构采用砖 木建造的 一 房屋建筑管理的简述房屋承重结构的基本构件类型主要包括以下四种 4 其他结构 简易结构 承重的主要结构采用竹 砖石 等材料建造的简易房屋 二 接管验收 2 1接管验收的工作依据 1 依据物业服务合同根据物业服务合同针对项目规划红线以内共用部位 共用设施设备进行接管验收 特约项目除外 业主自用部位仅为协助 2 依据国家 部颁 行业 地方有关工程质量验收规范需注意 房屋建筑工程质量保修办法 建设部 2000 第80号 二 接管验收 外 内 1 规划红线 房屋在正常使用条件下 建筑工程的最低保修期限为 1 地基基础和主体结构工程 为设计文件规定的该工程的合理使用年限 2 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 为5年 3 供热与供冷系统 为2个采暖期 供冷期 4 电气管线 给排水管线 设备安装为2年 5 中修工程为2年 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定 地方相关验收标准 商品住宅工程质量保修规程 二 接管验收 1 毛坯屋面水泥砂浆荡平 2 屋面防水 2 地面直角位的弧面修整 屋面防水 3 防水材料铺垫 屋面防水 4 防水材料接口沥青填补 屋面防水 5 隔热层的铺设 屋面防水 6 防水油布铺设和水泥砂浆铺平铺设 隔热层 防水胶布层 砂浆铺平 屋面防水 7 地砖铺设装饰 并填补高强防水胶 屋面防水 2 2接管验收的范围 1 全套图纸及资料 2 规划图纸 3 许可证 批复文件 4 建筑设施接管验收范围内的内容 二 接管验收 2 2接管验收的范围 1 全套图纸及资料 隐蔽工程验收记录 土建工程事故处理记录 二 接管验收 2 2接管验收的范围 2 规划图纸 六图二书 六图 位置及周围关系示意图 工程地质示意图 现状图 土地使用规划图 各项专业规划图 道路 绿化 市政 环保等 近期建设规划图 二书 规划说明书 环保评估报告 二 接管验收 2 2接管验收的范围 3 许可证 批复文件 政府相关部门的文件 建设用地规划许可证 广州市国有土地使用权出让合同 建设用地批准书 土地使用证 总平面规划图 用地红线图 建设工程规划许可证 二 接管验收 广州市建设工程规划验收测量记录册 建设项目竣工环境保护验收监测表 2 2接管验收的范围 3 许可证 批复文件 政府相关部门的文件 建设工程规划验收合格证 建筑功能指标规划验收明细表 竣工验收备案表 建设工程消防验收意见书 人民防空工程专项竣工验收备案意见书 关于XX广场规划调整建设项目环境影响报告表审批意见的函 二 接管验收 绿化工程验收移交表 供用电方案协议 永久水表安装完毕报告表 广州市燃气输配及应用工程交工验收证书 特种设备使用登记证 关于XX广场命名的批复 申请 变更 门牌批准通知书 2 2接管验收的范围 4 建筑设施接管验收范围内的内容 结构 基础 梁 板 柱 墙 围护 装修 地面 墙面 顶棚 内 外装修 防水 门窗 地下空间 共用部位 共用建筑物 构筑物 规划红线内的市政设施 二 接管验收 2 3接管验收的流程 对遗留问题整改的时间要求 一般情况为一个月之内 属于分项问题并且在不影响整体接管验收情况下须三个月之内 独立分项问题并且在不影响接管验收情况下须六个月之内完成 遗留问题整改流程 档案资料的验收 土建工程资料交接清单 遗留问题登记确认 接管验收资料遗留问题登记表 接管验收工程项目遗留问题登记表 注 对长期解决不了 影响物业后期服务的 必须书面通知开发商 建设方 档案资料的管理进行档案接收 分类 编制目录的管理制定档案管理规章制度房屋日常管理中工作计划 记录 资料的收集档案修改 整理和借用工作档案管理的作用 反映房屋建筑及公共设施客观状态的原始性反映房屋建筑结构 设备设施 功能状况的真实性为房屋使用 维修提供可靠 准确的保障性记录房屋使用中运行维护的连续性 系统性保持房屋建筑体系的完整性 3 1房屋运行养护及维修的部位 1 物业服务项目中房屋的公共部位 公共设施 市政公用设施和附属物 构筑物的维修养护 规划红线以内 2 建筑物的公共部位主要包括主体承重结构部位 含基础 内外承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶等 户外墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 3 建筑物的公共设施主要包括风道 烟囱 供暖锅炉房 热力站 高压水泵房 消防泵房 中水机房等 4 市政公用设施主要包括道路 化粪池 沟渠 池 井 园林绿化小品 自行车棚 停车场等 三 房屋的运行养护及维修 3 2房屋运行养护及维修的标准依据国家 行业 地方标准 物业服务合同约定的要求 三 房屋的运行养护及维修 3 3岗位的设置及职责 1 岗位设置注意房屋的实际情况 新旧不同 要求不同 2 岗位职责从日常维修 管理上 注意随时掌握业主和房屋使用单位对房屋使用功能及性质的变化 及时改造和维护 从周期性上 巡检 回访 从年度检查 汇总上 制定中大修计划从记录 档案管理上从上述4个方面上来制定岗位职责和要求 三 房屋的运行养护及维修 3 4房屋的维修及养护 1 依据国家 行业 地方法规规定的范围 标准 要求 2 维修养护的物业服务内容 单体房屋完损评定表 物业小区房屋完损评定统计表 房屋维修养护计划表 日常维修任务单 维修养护工作安排 房屋本体及公共设施维修记录表 通过上述2张表 直接反映出维修人员的岗位职责和要求 维修养护流程 房屋建筑及公共设施维修养护记录 主要反映年度 季度计划性维修养护 综合性维修注意 一般性问题 安排 维修 检查 纠正 记录专项问题 上报 提交甲方 批准 下达任务 3 维修养护的要求 维修养护管理制度 检查监督工作要求 注意 装修单位和业主对成品的保护及公共设施设备维护保养空间的畅通 房屋建筑及公共设施维修保养管理的规定按照行业 合同约定 进行周期性维护 房屋建筑及公共设施维修的规程注意 根据结构破损的程度来确定维修方案和措施 3 5公共设施大中修 1 公共设施大中修的目标1 维修目标 大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求 中修后的房屋70 以上必须符合基本完好或完好的要求 综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求 2 房屋完损等级评定方法钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构房屋完损等级评定方法完好房屋 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房其他结构房屋完损等级评定方法在此基础上考虑结构特点 2 公共设施大中修的项目内容由于各地区地理位置 区域环境的不同 对于房屋大 中修的定案依据也存在差异 此处仅参考 广州市城镇公有住宅楼房大 中修定案标准 中的有关规定 对公共设施大 中修的确定及项目内容作大致说明 大中修的范围大修工程适用范围中修工程适用范围综合维修工程适用范围 大中修的条件大修工程确定的条件中修工程确定的条件综合维修工程确定的条件 大中修的项目内容中修的项目内容全楼门窗油饰全楼内外墙粉刷全部或部分门窗更换修补外墙装饰层修补外墙板缝局部阳台梁 板 柱加固屋面维修修补或重做厨 厕间防水层修补地下室局部渗漏 大修的项目内容屋面大修 坡顶挑修或全部换瓦 平顶换板 重做防水整栋楼重做外墙板缝防水抗震加固地下室重做防水主体工程综合维修工程 公共设施的大中修实施大中修的计划项目计划的制订 房屋本体及公共部位大 中修参考周期表 注意 新旧程度和使用状况 遗留问题 大中修的管理制度按照服务合同组织房屋年度安全检查评定根据房屋维修日常管理记录的分析 大中修历史年限的参照 安全评定结果 依照大中修条件制订计划上报甲方审批受甲方委托组织或参与施工管理对完成的大中修项目进行接管验收注意 施工过程中的检查 监督 隐蔽工程的查验 四 房屋的装修管理 4 1装修管理的概述物业装修管理是通过对物业装修过程的管理 服务和控制 规范业主 使用人的装修行为 协助政府行政主管部门对装修过程中的违规行为进行处理和纠正 从而确保物业的正常运行使用 维护全体业主的合法权益一次装修物业面对施工单位 是协助甲方进行检查 验收 监督整改 保修 二次装修物业服务管理面对业主 施工单位 是过程管理控制 保障共用利益 4 2装修验收依据物业管理服务合同规定的要求国家 部颁 行业有关工程质量验收规范 商品住宅装修一次到位实施细则 室内空气质量标准 家庭装饰工程质量规范 装修材料有害物质限量国家标准 注意 涉及到水 暖 电 消防 环保 设备安装等一切建筑工程各专业的国家 行业法律法规 4 3装修管理程序及相关要求 1 装修管理流程 住户提交二次装修申请 相关资质证书 装修图纸 方案 消防回执等到物业服务公司客服部 合格 物业服务企业批复住户开业 办理迁入手续 客服部牵头相关专业 工程师汇总审图意见 7个工作日 物业工程部 审图5个工作日内回复 住户施工单位向物业服务企业提交保险资料 消防审核意见书 缴纳装修相关费用 签署装修管理协议 消防安全协议等 物业服务企业签署施工通知书等相关批准文件 施工单位到物业保安部办理施工证等 住户开始装修 住户自行向政府有关部门办理竣工验收 住户提交消防 卫生等政府验收批文到物业服务企业 住户提交竣工验收申请至物业服务企业 由物业服务企业组织相关部门对租区装修进行竣工验收 结算住户装修押金 消防验收合格后三个月 否 是 修改 否 是 整改 合格 装修管理流程图 物业工程 保安部进行装修检查 监管 并对隐蔽工程封闭前进行验收 2 审批及相关要求所有政府 行业要求的资质证书齐全 消防 环保 卫生等相关政府部门的批准 收取相关服务费和保证金图纸和设计要求设计单位资质要求图纸设计符合国家规范和行业要求入场及施工时间限制按照物业管理相关要求装修施工及装修验收按照国家规范和物业管理规定要求装修期间停电及送电送 停电提出书面申请 电工到场送 停电 下面是补充内容 五建筑物的裂缝原因及处理方法 钢筋混凝土的建筑物出现裂缝较为普遍 许多钢筋混凝土结构的破坏都是从裂缝开始的 必须十分重视裂缝的成因 预防和处理 尤其是要避免和控制有害贯穿性裂缝的出现 以确保建筑物的安全性 适用性 耐久性 最大程度地保证人们的生命和财产安全 1 荷载 2 布置 3 截面 4 材料 5 构造 1 分析结构问题五个要素 2 建筑物常见裂缝 1 板上裂缝 板角裂缝 板底裂缝 2 砧混结构中顶层圈梁底裂缝 3 阳台根部裂缝 温度裂缝 温度裂缝一般是由于大气温度变化 周围环境温度太高或者大体积混凝土施工时产生的水化热等因素造成 荷载裂缝 荷载裂缝是建筑物在荷载作用下变形过大而产生的裂缝 干缩裂缝 干缩裂缝一般是由于材料缺陷引起的 3 裂缝原因 1 裂缝力 2 力实力 各种荷载虚力 收缩应力 温度应力 4 裂缝危害 1 渗水 2 钢筋锈蚀 2 建筑物常见裂缝 裂缝修补 2 建筑物常见裂缝 表面涂抹 包括水泥砂浆 防水快凝砂浆 环氧砂浆等涂抹裂缝部位 水泥砂浆涂抹 先将裂缝附近的混凝土表面凿毛 尽可能使糙面平整 经洗刷干净后 洒水保持湿润 然后用1 1 1 2水泥砂浆在其上涂抹 涂抹厚度一般为1 0 2 0cm 最后用铁抹压实 抹光 过3 4h后洒水养护 防水快凝砂浆涂抹 先将裂缝凿成深2cm 宽20cm的毛面 洗净保湿润 在水泥砂浆内加入防水剂 以达到速凝和提高防水性的目的 将水泥与砂加水拌均 然后将防水剂注入并速搅拌均匀 立即