房地产开发财会核算方法.doc

会计资料下载房地产开发财务核算方法房地产开发企业财务核算执行企业会计制度，上市公司自2007年1月1日起施行企业会计准则基本准则和企业会计准则具体准则。在税务稽查中，应重点关注以下三个方面的财务核算。1.销售收入的确认按企业会计准则中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。2.成本费用的构成房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。期间费用可直接进行税前扣除，包括管理费用、财务费用、营业费用，3.开发成本的核算开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。其基本核算程序：（1）确定成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。其基本原则是： 一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。 对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（2）确定开发产品成本项目。成本项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。（3）审核开发成本的真实性与合法性。（4）归集与分配开发成本。开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 （5）编制成本计算单，结转完工产品成本。计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，结转进入“开发产品” 科目。（6）结转主营业务成本。按对外转让、销售和结算开发产品的实际成本结转主营业务成本。房地产投资企业常用的会计科目一、资产类二、负债类三、所有者权益类四、成本类五、损益类现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收帐款坏帐准务预付帐款其他应收款 物资采购采购保管费库存材料库存设备低值易耗品材料成本差异委托加工材料开发产品分期收款开发产品出租开发产品周转房待摊费用长期投资固定资产累计折旧固定资产清理固定资产购建支出无形资产递延资产待处理财产损溢短期借款应付票据应付帐款预收帐款其他应付款应付工资应付福利费应交税金应付利润其他应交款预提费用长期借款应付债券长期应付款实收资本资本公积盈余公积本年利润利润分配开发成本开发间接费用主营业务收入主营业务成本主营业务税金及附加其他业务收入其他业务支出销售费用管理费用财务费用投资收益营业外收入营业外支出会计明细科目设置一 资产类应收帐款、 坏帐准务、 预付帐款、 其他应收款 采购保管费：采购保管人员工资、福利费、办公费、交通差旅费、维修费、劳动保护费、等库存材料：A主要材料。指用于工程或产品并构成工程或产品实体的各种材料，如黑色金属材料、有色金属材料、木材、硅酸盐材料、小五金材料、电器材料、化工材料等。B结构件。指经过吊装、拼砌和安装而构成房屋建筑物实体的各种金属的、钢筋混凝土的、木质的结构件等。C机械配件。指施工机械、生产设备、运输设备等各种机械设备替换、维修使用的各种零件和配件，以及为机械设备准备的备品备件。D其他材料。指不构成工程或产品实体，但有助于工程或产品形成，或便于施工、生产进行的各种材料，如燃料、油料、饲料等。库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等开发产品：包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等分期收款开发产品：出租开发产品：周转房：企业用于安置拆迁居民周转使用，下设在用周转房和周转房摊销两个明细科目待摊费用：长期投资固定资产累计折旧无形资产：包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。二 负债类：短期借款、 应付帐款、 预收帐款其他应付款、 应付工资、 应付福利费应交税金： 主要包括（营业税5%、城市维护建设税7%、固定资产调节税、所得税25%、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）应付利润其他应交款：教育费附加3%长期借款：向金融机构借款一年以上。一年以下在“短期借款科目”核算三 所有者权益类：实收资本：不超过注册资金额的那部分投资额，本科目应按投资人设置明细帐。资本公积：超过注册资金额的那部分投资额，本科目应按投资人设置明细帐。盈余公积： 本年利润： 利润分配：四 成本类;开发成本：分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据下述六项来设置三级明细科目房产开发业成本费用明细一览表 项目内容土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。前期工程费指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平” 等费用。基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。建筑安装 工程费指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。配套设施费指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算。开发间接费用：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。五 损益类：主营业务收入：包括土地转让收入、商品（房屋）销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。主营业务成本销售费用：主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用：主营业务税金及附加：计提本月应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税其他业务收入：包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入其他业务支出管理费用：工资、职工福利费、办公费、运输费、旅差费、物料消耗、业务招待费、其他财务费用：利息净支出，外汇手续用、金融机构手续费用营业外收入 营业外支出一、新开办房地产会计处理及会计分录全集（一）、资产类主要会计科目核算:（1）现金从银行提取现金： 借：现金 贷：银行存款支取现金或是预支现金： 借：其他应收账XX 成本类或材料类科目 贷：现金 （2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款XX公司或个人 贷：主营业务收入出让材料而应收取的未收款项：借：应收账款XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时：借：银行存款 贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金：借：管理费用 贷：坏账准备发生坏账时:借：坏账准备 贷：应收账款收回已转销的应收账款:借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票:借：应收票据XX公司 贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）:借：银行存款 贷：应收账款若为有息商业汇票:借：银行存款 贷：应收票据XX公司 财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款预付承包单位款 贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料：借：预付账款预付承包单位款 贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款应付工程款 贷：预付账款预付承包单位款用银行存款补付余额：借：应付账款应付工程款 贷：银行存款预付给供应商的材料价款：借：预付账款预付供应单位款 贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款应付购货款 贷：预付账款预付供应单位款用银行存款补付余额：借：应付账款应付购货款 贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本A主要材料。指用于工程或产品并构成工程或产品实体的各种材料，如黑色金属材料、有色金属材料、木材、硅酸盐材料、小五金材料、电器材料、化工材料等。 B结构件。指经过吊装、拼砌和安装而构成房屋建筑物实体的各种金属的、钢筋混凝土的和木质的结构件等。 C机械配件。指施工机械、生产设备、运输设备等各种机械设备替换、维修使用的各种零件和配件，以及为机械设备准备的备品备件。 D其他材料。指不构成工程或产品实体，但有助于工程或产品形成，或便于施工、生产进行的各种材料，如燃料、油料、饲料等。（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）：借：物资采购设备采购 贷：银行存款计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格） 借：物资采购设备采购 贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）：借：库存设备 贷：物资采购订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）：借：预付账款 贷：银行存款设备到达验收入库：借：物资采购设备采购 贷：应付账款应付购货款冲减预付的设备货款：借：应付账款应付供货款 贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款：借：应付账款 贷：银行存款设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）：借：开发成本房屋开发 贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）：借：银行存款 贷：其他业务收入结转成本：借：其他业务支出 贷：库存设备（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工：借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异加工完后验收入库：借：委托加工材料 贷：银行存款 借：库存材料XX材料 贷：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用：借：开发间接费用 贷：低值易耗品仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管费 贷：待摊费用（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时：借：开发产品 贷：开发成本对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本：借：主营业务成本 贷：开发产品（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时：借：出租开发产品出租产品 贷：开发产品租金收入：借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本借：周转房在用周转房 贷：开发产品房屋按月计提的周转房摊销：借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房周转房摊销其间发生的维修费用，如果金额不大：借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 如果金额较大：借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）：借：固定资产 贷：银行存款购入需要安装的固定资产：借：固定资产购建支出 贷：银行存款支付安装费用：借：固定资产购建支出 贷：银行存款安装完毕交付使用时：借：固定资产 贷：固定资产购建支出自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费：借：固定资产购建支出 贷：银行存款领用材料时：借：固定资产购建支出 贷：库存材料分配建筑工人工资和福利费：借：固定资产购建支出 贷：应付工资 应付福利费完毕建筑交付使用：借：固定资产 贷：固定资产购建支出其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）：借：固定资产 贷：实收资本 累计折旧改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产生产生用固定资产残料变卖时：借：银行存款 贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时：借：固定资产购建支出 贷：银行存款工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产购建支出交付使用时：借：固定资产生产用固定资产 贷：固定资产未使用固定资产（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。（二）、负债的主要会计科目的核算（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单：借：开发成本 贷：应付账款以预支款抵冲应付款时：借：应付账款 贷：预付账款补付其余款时：借：应付账款 贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时：借：银行存款 贷：预收账款预收代建工程款提交工程价款结算单时：借：应收账款 贷；主营业务收入 借：预收账款预收代建工程款 贷：应收账款收回全部余款：借：银行存款 贷：应收账款（3）应付工资开出现金支票，发放工资：借：现金 贷：银行存款 借：应付工资 贷：现金结转代扣款项：借：应付工资 贷：其他应收款代扣水电费 代扣房租月末分配工资费用借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门）管理费用劳动保险费（长期放假员工） 采购保管费（采购部门） 应付福利费（医务人员）（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 贷：应付福利费用现金支付福利费时：借：应付福利费 贷：现金（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金：借：主营业务税金及附加 贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税金房产税 车船使用税 土地使用税月末计算的所得税：借：所得税 贷：应交税金应交所得税实际交纳的税金：借：应交税金XX税 贷：银行存款（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款教育费附加（三）、成本、费用主要会计科目核算（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目开发土地成本费用：借：开发成本土地开发 贷：银行存款 或 应付账款XX公司分配开发的间接费用： 借：开发成本土地开发 贷：开发间接费用结转开发土地成本费用： 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本土地开发。配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本配套设施开发 贷：开发产品支付的配套设施开发费用： 借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发： 借：开发成本配套设施开发 贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用： 借：开发成本配套设施开发 贷：开发间接费用结转配套设施开发成本： 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本配套设施开发房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本房屋开发 贷：银行存款开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单） 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款自已组织施工的 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或 应付账款应付工程款 应付工资 库存材料或设备代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出：借：开发成本代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金结转开发的间接费用：借：开发成本代建工程开发 贷：开发间接费用工程竣工后结转成本： 借：开发成本代建工程 贷：开发成本代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本代建工程结算成本 贷：开发成本代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时： 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资分配开发的间接费用 ： 借：开发成本房屋开发 贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转： 借：开发产品房屋 贷：开发成本房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用：借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款（四）、收入、利润的主要会计科目核算（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算在实现营业收入同时收到价款时：借：银行存款 贷：主营业务收入营业收入实现前，价款收取后的：借：应收账款 贷：主营业务收入预收价款时，待开发完工后再移交使用的：借：银行存款 贷：预收账款移交使用时：借：应收账款 贷：主营业务收入 借：预收账款 银行存款 贷：应收账款以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款 贷：主营业务收入（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入借：银行存款 或应收账款 贷：其他业务收入（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品成本的结转：借：主营业务成本 贷：开发产品如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本：借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 应交土地增值税 其他应交款应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出 贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 其他应交款应交教育费附加二、开发成本及期间费用、销售、利润的核算会计分录： 1、“开发成本”，主要包括： （1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）； （2）前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）； （3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）； （4）建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）； （5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 开发土地成本费用： 借：开发成本土地开发 贷：银行存款 或应付账款XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本土地开发 配套设施开发 计算公式： 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发） 借：开发成本配套设施开发 贷：开发产品 支付的配套设施开发费用 借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本配套设施开发 房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的） 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单） 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款 自已组织施工的 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款 应付工资 代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金 结转开发的间接费用 借：开发成本代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本代建工程 贷：开发成本代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本代建工程结算成本 贷：开发成本代建工程 2、开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品 贷：开发成本房屋开发 3、（1）预售房款 借：银行存款、现金 贷：预收账款 （2）开发完工，结转预售房款 借：预收账款 贷：经营收入 （3）结转销售房屋成本 借：经营成本 贷：开发产品 （4）计提税金 借：经营税金及附加 贷：应交税金-营业税 贷：应交税金-城建税 贷：其他应交款-教育费附加 （5）结转收入 借：经营收入 贷：本年利润 （6）结转税金 借：本年利润 贷：经营税金及附加 （7）结转成本、费用 借：本年利润 贷：经营成本、管理费用、销售费用、财务费用 三房地产行业要交哪些税种,税率各是多少? 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%； 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业租赁业”征税。计算公式=营业额适用税率 （二）城市维护建设税和教育费附加： 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税， 依3%计征教育费附加。 （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额适用税率速算扣除额速算扣除率。 其中：土地增值额=转让房地产总收入扣除项目金额。 计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)(1-30%)1.2%。出租房屋税率12%。 （五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=(各级土地面积相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额税率, 应纳税额=凭证数量单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 （七）契税： 契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3。 征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据税率 （八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）适用税率。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。跨年工程当年上交所得税按预计营业利润额=预售开发产品收入利润率预售收入的利润率按开发项目所在地不同，分别按县级不低于10%、地市不低于15%、省会城市不低于20%的原则或分项确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。（九）个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数。 房地产开发企业会计核算概括房地产开发企业会计的特点一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：1土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3城市基础设施和公共配套设施的开发。4代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：1开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。3开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。4开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。5经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。(一)开发成本 共有八项：1土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2土地征用及拆迁安置补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3前期工程费 前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4建安工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主