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地块调研报告 2020 3 20 1 1 地块属性分析项目大概位置 宗地位于大朱庄以南 学院路以西 距离北环大概600米 分析 地块位于新乡市北环以北 属牧野乡 北环以北房地产开发尚处初级阶段 2020 3 20 市政府 商圈 2020 3 20 2 2 地块周边配套分析 地块周边生活配套缺乏 周边有大朱庄小学 牧绿批发市场 豫北水产大世界 往南有54军 河师大 附中 河师大实验中学 建设路小学等 2020 3 20 河师大 五十四军 牧绿蔬菜市场 豫北水产大世界 大朱庄小学 附中 2020 3 20 3 地块至配套距离 1 距河师大2 3公里2 距市政府径直几乎5公里 2020 3 20 河师大 市政府 2020 3 20 4 3 地块四至 2020 3 20 A块和B块为地块所在地 C块为大朱庄社区 A B C 2020 3 20 5 A块 2020 3 20 2020 3 20 6 B块分析 基本为净地 围墙围着 2020 3 20 2020 3 20 7 东至C区 大朱庄社区已建成5年 多层入住率高达80 后期建至学院路 2020 3 20 临学院路待拆迁的大朱庄 小区实景 2020 3 20 8 地块周边环境 环境恶劣 脏乱差 通往项目的路段 北环大车多 噪音大 学院路临街有小摊贩 垃圾处理站 旧厂区等 2020 3 20 北环路 学院路 2020 3 20 9 5 新乡北区房地产发展状况 2020 3 20 A 2020 3 20 10 块 位于地块的正南 地处河师大 附中及牧野湖附近 占据优质教育 生活配套 因此聚集在此的项目多为中高端楼盘 定价也偏高 在 左右 块 该地块所处位置 位于新乡市北环以北 因新乡东扩南移的城市发展方向 北环以北发展落后 面貌陈旧 多为旧厂区 庄稼地 村庄 个别城中村项目散落周围 因此该地块适合做中低端小区 定价偏低 城中村项目定价在2000 左右 块 位于项目西南 虽老小区 厂区较多 但比于 块繁华 配套较为成熟 不少中端小区聚集 定价适中 3500 3900间 2020 3 20 2020 3 20 11 朱庄社区 城中村建设 有一个集体的房产证 不能买卖 前期为多层房源 用于安置 对外卖 已无房源 现售项目最北端的11层 18层高层房源 7 8 楼现房 2梯四户 剩余房源不多 不到三十套房 6 楼未出地平 明年底交房 现认筹交2万 出价选房 面积区间 7 8 剩余89 92 两房和128 135 大三房共计约20余套 房源价格 2000 2400之间 2020 3 20 项目优势 1 社区成熟 自配幼儿园 健身器材 老年服务中心 2 价低 2000 2400间 劣势 1 无证 只有集体房产证 承诺5年内办下 至今只办下不到10户 2 不能买卖交易 只能自住 限制购房群体 B地块的项目总结 附近散落的城中村项目朱庄社区 滨湖新城 龙悦湾及盛和家园等均为城中村项目 集体证 不能买卖 产品均以首期多层入市 且多层在整体小区规划占比大 定价低 2000 元 限于目标客户的经济水平和附近的生活配套成熟度低 建议该地块做低价位的中端品质项目 位于B块地的项目 2020 3 20 12 1 15 14 项目一期 占地面积 420亩建筑面积 物业情况 共40栋楼 一排是28层 后面全是32层高层 分三期开发均为两梯三户工程进度 项目地块所处位置为上庄村 现仍处村民住宅 无准备拆迁迹象销售情况 未售 首期推1 至8 暂定户型 84 87 两房 111 123 三房和144 的四房成交价格 未定 探视市场时期 31 13 32 12 11 1 国骅名郡 4 7 6 5 3 2 10 9 8 19 18 17 16 20 24 23 22 21 29 27 26 25 34 36 35 33 30 37 38 28 位于A块地的项目 2020 3 20 13 小区优势 为北区大盘 与河师大合作办学 自配河师大附小 一期配套小学 幼儿园 及项目南规划路修好 绿化率高达 4 小区规划商业街 现存问题 该一期开发的 楼仍为村民平房 无准备拆迁迹象 该项目位于地块正南 北环以北 距离地块约1 1公里 2020 3 20 14 物业情况 仅一栋26层高层小公寓 一梯6户 底下是商业工程进度 15年5月交房产品户型 以40 80平米小户型为主销售情况 项目目前清盘销售 房源一共剩10套成交价格 成交价在5100 5300元左右 项目位于学院路与建设路交叉口 位于地块正南 距离约2 2公里 2 2020 3 20 15 1 2 3 物业情况 占地 8000 1 楼为小公寓 底商2 为33层高层 3 楼为30层高层 2 和3 楼户型和配比一样 工程进度 未动工 净地 在走动工手续 动工时间不定销售情况 未售产品户型 40 公寓 60套120 的三房和140套的72 78 的两房 成交价格 具体价格未出 价格在5000左右 3 隆成天禄首府 2020 3 20 16 2020 3 20 17 2020 3 20 一梯四户 72 78平米的两房为主 共约180套 配以120平米的三房 约60套 小公寓是40 的一室一厅 2020 3 20 18 2020 3 20 附中校园 隆成天禄首府所在地块现状 纯净地 该项目位于地块正南 距离河师大近 2020 3 20 19 1 2 3 5 6 物业情况 1 楼为20余层 29 楼为26层房源 其余楼为小高层30 31F 整体西高东低 寓意紫气东来 销售情况 项目目前1 2 3 8 售罄 4 5 9 楼剩余个别房源 6 7 楼尚未开始销售 房源统计 4 顶层剩一套142的四房 5 剩4套142平米的四房 集中在中间楼层 其余中小户型销售完毕 9 总共余11套房源 95 100 112 各余3 5套 现有房源共余20余套 成交价格 均价5000元左右中间楼层最贵 顶层便宜 7 9 8 4 4 剑桥城 未售 2020 3 20 20 工程进度 1 2 3 4 5 楼交房 6 7 8 9 楼主体基本封顶 2020 3 20 6 7 8 9 2020 3 20 21 2020 3 20 赠墙体保险箱 送太阳能热水器 落地窗户 精装大堂 信报箱 2020 3 20 22 优势 1 小区景观成熟2 细节到位 精装大堂 信箱 3 物业服务好4 买房送太阳能 墙体密码箱5 保一名子女上师大附中 2020 3 20 小区全封闭管理 出门刷卡 景观成熟 2020 3 20 23 以上项目均处A地块 位于 地块正南 均占据附中 河师大附近优质地块 得天独厚的教育配套资源 及成熟的生活配套 在其定位上大都为教育地产 品质中高 定价5000左右 于新乡市价格属高 2020 3 20 2020 3 20 24 2020 3 20 豫飞金色城邦 项目概况项目总建面22万平米 分两期开发 一期为项目东部1 7 楼共6栋楼 工程进度 项目一期全体外防护已拆除 正在做二次结构和粉刷 3 5 在做外保温 推售房源 一期1 楼西单元 2 3 5 西单元 6 7 成交价格 均价3600元左右 中间楼层最贵 顶层便宜 地块项目 2020 3 20 25 户型展示 2020 3 20 三房 两房房 产品户型 两房 三房销售情况 月销60余套 2020 3 20 26 1 2 3 5 6 项目位置 和平路与建设路交汇处北位于地块偏西南 物业情况 共15栋楼 分三期开发 1期1 6 楼 1 楼16层 其余为28层 二期高层配复式洋房 三期配高层 盖小学 工程现状 首开一期1 2 3 4 主体已封顶 15年底交房 5 6 楼4月中旬开工 16年底交房 销售情况 房源统计 4 安置泵厂 2 3 售罄 1 5 6 楼还有个别房源 均为 平米和 平米的户型 1 仅剩1套 的三房 楼现有房源共余20余套 为 成交价格 均价3700元左右中间楼层最贵 顶层特价3200元 7 9 8 4 尚都国际 万嘉尚都国际 该项目地处地块西南 有学区 配套相对成熟 定价为新乡市中等水平 3500 3900左右 2020 3 20 27 该项目位于和平路与建设路交汇处向北300米 位于地块西南 距离地块约5公里 优势 1 学区 小学的学区是实验小学 初中是2中 2 小区自配小学 三期同期开发 3 离古龙市场较近 生活购物便捷 2020 3 20 2020 3 20 28 地块的特点 位于北环以内 在地块西南 城市发展成熟度低 生活配套一般 定价在新乡市属中低价位 于 之间 2020 3 20 2020 3 20 29 2020 3 20 地块优劣势分析 1 地处环外 通往地块的道路环境差 地块周边配套缺乏 无学区 离成熟配套远 北环以北 天然气 暖气配套市政不到位 大朱庄拆迁工作及附近的新农村建设项目直接拉低该地块的价格和品质 5 和地块正南边和西南虽无配套 环境等优势 但可以有价格优势 2020 3 20 30 4 项目目标客户定位 1 北环以北的村民 居民 2 北环附近的外地小商小贩 厂区职工 2020 3 20 北环商业带 2020 3 20 31 住宅客户心理 喜欢低密度生态人群 对高层认可度低 喜欢多层 消费特征 首次置业的村民 商贩 厂区职工 2020 3 20 凤泉区 项目东侧的村子 项目西北的村子 2020 3 20 32 2020 3 20 综上 建议 1 项目品质中端 高于同区域的城中村项目