扬州房地产调研报告1710598083.ppt

2007年度扬州地产市场调研报告 市场管理公司2007年2月 说明 以下内容为2006年区域市场调研分析报告编制提纲的初步意见 具体在编制时会根据各区域的特点和数据来源情况进行必要的增减 部分内容只列出了初步的研究方向 正式编制报告时需根据区域的不同进行题目和内容重组2006年房地产市场调研报告编制的基本思路是在依据地区经济和房地产发展的状况 对地区房地产市场进行具有指导性的研究 形成初步的指导性结论本研究报告重点在区域宏观 房地产市场和区域房地产发展现状和趋势的研究 具体项目的研究不作为本研究报告的重点 只作为本报告的参考性资料为了报告的可读性 报告中尽量少用数据的堆砌 尽量使用直观的图表形式 具体指标和相关的参考性资料作为本报告的附件 以便于使用因2006年大量的数据尚未公布 报告引用的数据以前几年及2006年非全面数据 所以本报告为初步内容 待具体数据公布后需要对其内容和结论进行一定的修正 第一部分扬州城市概况和经济环境介绍第二部分扬州房地产市场发展情况介绍第三部分扬州楼市简要分析结论扬州房地产市场2006年度综合印象及2007年度发展前景预测 第一部分扬州城市概况和经济环境介绍 一 扬州城市概况二 经济环境介绍三 扬州城市规划介绍 一 扬州城市概况 一 地理位置扬州地处长江下游北岸 江苏中部 南临长江 北接淮水 中贯京杭大运河 自古乃苏北门户 是长江三角洲辐射苏北 鲁南 皖东地区的重要节点城市 自大禹治水后 扬州因 州界多水 水扬波 而得名 为古九州之一 历来是水陆交通枢纽 南北漕运咽喉 苏北重要门户 二 行政区划扬州城区始建于春秋末期 至今已有二千四百多年的历史 现设广陵 维扬 邗江3个区 辖江都 高邮 仪征3个市和宝应县 共有97个乡镇 9个街道办事处 三 面积与人口扬州辖区总面积6638平方公里 市区规划面积1134平方公里 建成区面积72平方公里 全市总人口456 3万 其中市区人口128万 2005年末数据 四 交通情况扬州是苏中 苏北铁路枢纽 拥有扬州始发至北京 广州 西安 上海 武汉多条黄金铁路线 辐射全国扬州距离南京禄口机场1小时 距上海虹口机场2个多小时 长江与京杭大运河在扬州交汇 扬州港为一类开放口岸 润扬长江公路大桥连接扬州至镇江 附 扬州市区建成区面积与人口历年走势 2002 2005 市区建成区面积每年平均增长约7 5平方公里 平均增长率约为12 79 市区总人口每年平均增长约6万人 平均增长率约为5 27 2006年数据待补充 二 扬州经济环境介绍 一 宏观经济发展情况扬州是长江三角洲地区综合实力较强的中心城市之一 六大支柱产业 汽车 船舶 电缆 精细化工 化纤及纺织面料 食品三大新兴产业 电子信息 新材料 生物工程 附表1 宏观经济发展情况 二 2006年扬州市连获殊荣9月15日 扬州评为 福布斯 中国大陆最佳商业城市 第39位 扬州连续三次闯进榜单50强 10月4日 扬州获得 联合国人居奖 是2006年度中国唯一获此殊荣的城市 12月31日 扬州被评为中国十佳宜居城市第三位 仅次于成都和杭州 随着扬州大交通环境的改善 京沪高速 润扬大桥 宁启铁路等 城市发展框架逐步拉开 中心城市功能不断增强 扬州城市进入第二次加速发展阶段 十一五期间 扬州市政府将贯彻 以产业引人居 的政策 推动房地产产业发展 业内认为 接下来的几年当中 扬州房地产市场发展将面临良好的发展机遇 房价将保持稳中有升的格局 三 2006年扬州居民生活水平介绍根据扬州市城调队发布的2006年扬州市居民消费情况调查资料显示 2006年市区居民人均购房建房支出1080 02元 比上年增加537 41元 2006年末 市区居民家庭人均住房建筑面积32 42平方米 比2005年增加1 21平方米 2006年 市区居民家庭人均消费支出达到8273元 比2005年增长12 0 住房装潢 文化娱乐 昂贵饰品 通信消费 衣着消费成为居民消费5大亮点 住房装潢增势强劲 2006年 扬州市居民人均住房装潢支出172 58元 增长52 2 文化娱乐消费成为亮点 2006年 居民人均文化娱乐服务支出380 93元 增长42 6 昂贵饰品再度受宠 2006年 人均金银珠宝饰品支出37 34元 增长1 3倍 衣着消费热度不减 2006年 居民人均衣着支出892 11元 增长16 9 通信消费方兴未艾 2006年 市区居民人均通信消费438 68元 增长27 8 200户居民家庭购买35部移动电话 人均支出97 13元 增长79 9 用于手机费 上网费等通信服务支出335 66元 增长17 6 附表2 扬州居民生活水平介绍 2006年数据待补充 2006年扬州市区居民人均可支配收入12945元 比上年增长近14 随着居民收入水平的提高 居民消费信心也在增强 2006年市区居民人均消费支出8273元 比上年增长12 增幅创近几年最好水平 其中 增幅最高的是交通和通信 人均消费717 97元 增长23 7 食品支出占消费支出的比重为40 5 比2005年下降了0 3个百分点 消费需求不断扩大 市场交易日趋活跃 十五 期间 社会消费品零售总额持续增长 五年平均增速为12 5 比 九五 年平均增速高4个百分点 目前全市共有各类商业网点5万多个 城乡居民每千人拥有网点达12个 其中列统的大型商贸网点41个 营业面积达到78 9万平方米 特别是餐饮业 2005年餐饮业实现营业收入33 8亿元 较 九五 期末增加18 4亿元 年均增幅17 0 三 扬州城市规划介绍 一 扬州市城市总体规划 2002 2020 扬州将形成 一体两翼 带状组团式城市格局 具体是 西进 南下 东连 北控 主导向南 西进东联 从运河时代走向长江时代 南优 优化整合南部的产业结构与布局 形成制造业产业带 西进 完善西部新城区功能 西部将进一步集聚人气 逐步成为具有城市基本功能的区域 东延 结合旧城改造建设东部新城 向东延伸整合江都 构筑区域带状城市 北控 以名胜保护和生态维护为主导 结合建设城北主题公园 建成城北旅游及生态景观条带状区域 二 扬州市商贸业 十一五 发展规划 基本定位 东联西拓 承南启北 把扬州建设成为辐射苏中 苏北以及毗邻省市的区域性商贸流通中心城市经济指标 1 商贸业增加值年均增长13 2 社会消费品零售总额年均增长15 3 商品交易市场成交额年均增长15 4 期末新型业态商业销售额占社会消费品零售总额达30 以上 十一五 期间重点推进市区 四个商贸副中心 的建设1 城东商业副中心依托城东密集的商品交易市场群 以广陵区新行政中心 广陵商业步行街 湾头亲水休闲商圈为主体 打造城东商贸副中心 2 新城商业副中心以大润发大卖场 京华城中城生活广场为核心 加快周边会展中心 主题商厦 五星级宾馆 中高档餐厅 火车站商业街区 来鹤台广场 产权分割式商铺等重大要素项目和配套设施建设 打造辐射苏南 皖东的商旅休闲商圈 3 瓜洲商贸副中心推进 春江花月夜 景观的兴建 古镇的综合开发 将瓜洲打造成为集聚旅游 购物 娱乐 服务等各类要素 沟通镇江 扬州市场的桥头堡 辐射南北的商贸副中心 4 蜀岗商贸副中心运用瘦西湖风景区 沃尔玛购物广场和瘦西湖新天地商业街等强辐射的优势 以扬子江北路江阳商贸城 五亭龙玩具城为依托 推进市场设施 休闲娱乐设施 宾馆饭店设施的兴建和改造 整合商业资源 提升综合服务功能 将蜀岗周边打造成为集聚旅游 休闲 餐饮 购物等要素为一体的特色商业中心 加快特色商业街的建设继续调整维扬区兴城路 淮海路 美食街 盐阜路工艺品街 广陵区甘泉路服装街 江阳路建材市场带等各类专业特色街的经营结构 提高专业经营容量和经营水平 重点将国庆路打造为展示扬州传统商业文化和旅游新景观的老字号一条街 将教场打造为体现扬州民风的民俗风情街 将毓贤街打造为补充文昌商圈休闲 旅游 餐饮功能的步行街 将 双东 打造成为集盐业文化 民俗风情 传统手艺为一体的传统商业特色街 加快社区商业建设对老城区 沿街住宅区如史可法东路 梅岭西路等历史较长的街路周边住宅区 推进建设沿街式商业 着重调整结构 合理布局 导入新业态 对连运小区 曲江花园 南浦花园等点状居住小区 推进多点式商铺建设 重点发展分散型便民利民商业网点 对京华城等大型居民小区 推进团组式商业设施建设 以大卖场 主题商场为主体 形成集购物 餐饮 医药 服务 休闲为一体的商业群落 第二部分扬州房地产市场发展情况介绍 一 房地产市场发展现状及特征概括二 土地交易市场概述三 房地产投资介绍四 房地产市场供求情况介绍 一 房地产市场发展现状及特征概括 1 扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势 市场发展比较健康 2 扬州目前楼盘以多层小高层为主 品质开始提升 高端产品开始走热 3 居民购房以自住为主 存在一定的投资性购房 但规模不大 4 新建商品房市场受宏观调控影响较小 2006年度平均单价3372元 平方米 同比上涨5 41 5 单套建筑面积120 144平方米的商品住宅是市场成交主流 6 单价为3000 4000元 平方米的商品住宅最能让百姓接受 7 二手房市场稳步发展 但近期受到宏观调控的一定影响 二 土地交易市场概述 一 扬州市土地市场概述 二 扬州历年土地出让 开发情况统计 三 扬州土地价格情况 四 扬州土地市场分析 扬州市土地出让情况 扬州2005年一季度平均土地出让价格为112万 亩 扬州现在土地拍卖每平米价格在1200 1900元 容积率约1 2 1 5 以多层小高层建筑为主 2006年数据待补充 三 房地产投资开发情况介绍 十五 期间 房地产开发稳步快速增长 完成投资225 11亿元 年平均增长42 02 占同期固定资产投资的17 16 竣工商品房1021 19万m2 年平均增长20 76 房地产市场活跃 销售商品房940 22万m2 销售额年平均增长20 61 占同期社会消费品零销总额的21 29 存量房交易631 04万m2 基本实现增量房市场与存量房市场的良性互动 2005年底 市区人均住房建筑面积达到27 3m2 住房成套率达到80 以上 根据 2007年扬州市重点建设项目投资计划 预计2007年扬州市区施工面积405万平方米 新开工243万平方米 竣工127万平方米 扬州市房地产业十五期间回顾 扬州房地产开发投资额与全社会固定资产投资额 2002 2005 扬州房地产投资占固定资产投资的比例较少 2006年数据待补充 图表 1993 2006年扬州市区房地产住宅开发投资变化图 2006年数据待补充 图表 1993 2006年扬州市区商品房施工 竣工面积变化图 2006年数据待补充 表 扬州市2003 2004 2005房地产开发投资数据 2006年数据待补充 扬州市房地产业十五期间发展机遇 一 十一五 期间 扬州市经济增长将保持平均13 以上的速度 二 按市区现有人口预测 居民潜在的住房改善型需求每年增加80多万m2左右 三 市区城市人口每年增加2万人 按人均30m2计算 每年增加住房需求60万m2 四 如果每年拆迁40万m2 危旧房按每年2 自然淘汰 每年被动性住房需求约60万m2 五 外来人员来扬打工创业购房置业 每年能拉动16万m2左右的非本地性住房需求 六 随着服务业快速发展 非住宅房地产需求将会上升到住宅需求量的20 左右 一 城镇人均住宅建筑面积平均每年增加1平方米 2010年达33m2 住宅成套率达90 二 前两年市区每年拆迁规模控制在43万m2以内 后三年适当增加到50万m2左右 房地产开发施工面积目标 单位 万平方米 扬州市房地产业发展十一五总体目标 四 房地产开发企业现状 外地军团 是扬州房地产开发市场上绝对主力 扬州房地产市场上活跃着三股外来地产开发势力 浙江 港台 苏沪 在外来力量的带动之下 扬州楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质 环境乃至人居文化竞争转变 四 房地产市场供销情况介绍 2月9日 扬州市房地产市场分析报告 2006年第四季度 面世 2006年底 市区普通商品住宅的平均单价3372元 平方米 同比上涨5 41 单套建筑面积120 144平方米的商品住宅是市场成交主流 单套面积为120 144平方米 100 120平方米及90 100平方米的住宅 去年供应量排在前三位 分别占37 16 19 3 12 56 单价为3000 4000元 平方米的商品住宅最能让百姓接受 单价在3000 3500元 平方米 3500 4000元 平方米 2500 3000元 平方米的商品住宅合同成交套数排前三位 分别占36 34 31 68 15 41 市区成交最多的是单套30万 40万元的商品住宅 占30 39 2006年数据待补充 三 市场价格水平 从2003年至2006年 扬州市区房地产市场增量房销售价格不断上涨 其变化情况如下 图1 扬州市商品住宅销售价格趋势变化图 2006年数据待补充 第三部分扬州楼市简要分析 一 住宅市场简要分析二 别墅市场简要分析三 商业办公市场简要分析四 二手房市场简要分析五 2006年典型楼盘介绍六 2007年热点楼盘介绍 一 住宅市场简要分析 一 楼市板块介绍 二 价格等高线 三 2006年度全市商品住房销售前十名 扬冶路盐阜路 扬子江路 友谊路 邗江 古运河 古运河 大学路 江阳路 江阳路 路 西北区2007年市场主导热点板块扬州天下 中信泰富 北区2007年政府主导热点板块 烟花三月节 东北区 西区2006年热点板块 新城区 老城区 东区 西南区2006年新兴热点板块 南区 东南区 太平路 2006年下半年预热板块 一 扬州楼市板块介绍 1 北区发展前景好北区以蜀岗风景区为代表有大量优美自然风光 而大量地下墓葬群在一定程度的影响了人们购房的意向 目前 北区开发项目较少 项目体量偏小 规模化效应不明显 再加上交通不便捷 生活成本较高 市民对北区地产认可度不高 北区离文昌阁比西区近得多 但是在市民心目中北区还是相对偏远 随着大交通格局的形成 以及瘦西湖新区总体规划的启动 北区优势凸现 2004年国际经贸旅游节打的是火车牌 主会场设在火车站广场 2005年国际经贸旅游节打的是大桥牌 主会场设在润扬森林公园 2006年国际经贸旅游节打的是古运河牌 集中精力做精 便益门至大水湾段 主会场设在古运河沿线 预计2007年主会场可能设在 扬子佳竹苑 河南这一带的竹西风景区 竹西风景区拥有大王庙等竹西8景 扬州城起源于北区 吴王夫差开邗沟筑邗城 才有扬州的诞生 汉代吴王刘濞 煮海为盐 扬州才迎来了第一个经济发展高峰 后人为了纪念这两位吴王 遂修建了大王庙 2 东区发展速度快扬州东区自然景观 历史底蕴等先天优势 是西区无法比拟和模仿的 历史上著名的古运河 京杭运河均从扬州东区蜿蜒而过 东区土地价格相对便宜 开发进入壁垒较低 有大量小盘 开发商本身素质也不高 楼盘性价比较高 随着万马 滨河城 东方名城 凯运天地 名都华庭等较大规模楼盘的陆续开发 特别是 扬州运河第一桥 文昌大桥的开工 极大缩短东区与老城区的距离 2006年 东区打破西区一枝独秀的局面 区域价值逐步提升 3 西区已过高速发展期扬州西区西区是城市大型公共设施建设的区域 也是城市主要的居住区域 现在与将来发展的潜力都很大 扬州西区发展已经经历5 10年 高速发展期已过 楼市运作比较成功 空置率较高 西区空置率约45 东区老城区约30 4 南区板块蓄势待发目前 南区房地产版图上 三足鼎立 局面已形成 第一是市经济开发区内的 第二城板块 该板块的规划方案已经出炉 将形成以金天城大厦为中心的商圈板块 第二是西南板块的崛起 目前这一区域有名兴花园 星都芳庭 金湖湾 淮左郡等楼盘 第三是 绿扬南城 富川瑞园项目一期已经封项 其他项目明年陆续展开 随着扬州城市的发展方向 东连西进 主导向南 扬城人开始将视野移向南区 随着 两纵三横 交通网络的率先完成 南区地产具备了大发展的先决条件 产业布局有出口加工区 高新技术产业园 生物科技园等工业园 以及正在崛起的大学城纷纷落户 4600 二 扬州楼市价格等高线 2006年12月 三 2006年度扬州市商品住房销售前十名介绍 扬州市2006年度商品住宅均价为 3372元 平方米 2006年数据待补充 排行榜显示 扬州楼盘已走向品质化 市民购房趋向成熟 除地段 价格 户型以外 楼盘品质已被消费者所认同 物有所值的高价楼盘为市民广泛接受 在前十名楼盘中 如京华城中城均价接近3800元 平方米 等等 没有一家低价楼盘 从成交看 前十名中 西区楼盘占有 席 东区3席 老城区1席 2005年前十名为西区6 东区4 这说明西区仍是消费热点 排行榜显示 赢得前十位的住宅区都是大盘 功能配套齐全 这些大盘都是由资质较高的物业公司经营管理 此外 前十名住宅几乎囊括了扬州所有的住宅物业品种 如高档别墅 联排别墅 小高层 多层住宅等 2006年数据待补充 二 别墅市场简要分析 一 楼市板块介绍 二 2006年度别墅市场特点 一 扬州别墅六大板块 二 2006年度别墅市场特点1 别墅类型多样 有独栋别墅 联排别墅 叠加别墅等 小区类型多为混合型别墅社区 极少有纯独栋别墅社区 2 别墅多集中在老城区 西区 东区 北区较少 西区别墅产品品质较好 销售情况较好 3 别墅项目去化速度较慢 独栋别墅社区规模在70 80栋 销售周期在一年以上 销售率为30 70 4 扬州市别墅在2002年时均价在3000元 平米 目前独栋别墅成交均价已达到5100元 平方米 价格增长速度过快 但在06年上半年价格无太大变化 5 市民购房多关注普通公寓 对于别墅购买力的人群较少 6 别墅出租多集中在西区 独栋别墅租金3000 3500元 月 租金价格较低 三 商业办公市场简要分析 一 十五 扬州商贸业发展回顾 二 商业办公市场现状介绍 一 扬州商业地产现状介绍1 传统商圈日渐成熟以文昌阁商圈为核心的市级商业中心基本形成西部新商圈以广润发和京华城为标志南部新商圈以扬州商城 新世纪大酒店 国际珠宝城为重心东部新商圈以曲江小商品市场 副食品城 金盛家居城为龙头北郊新商圈以五亭龙玩具城 江阳商贸城及在建的沃尔玛购物广场为支撑2 新兴商业异军突起位于瘦西湖西大门的德豪 瘦西湖新天地市场定位为 扬州新一代复合式游购中心 3 扬州商业地产消费者构成投资者是商铺购买主力 少则60 70 多则90 以上 都是投资者 外地人员占相当大的比例 本地购买商铺者中 私营业主和政府机关工作人员占大量比例 4 商业发展前景良好扬州商铺物业占本市房地产年总量的15 随着扬州将商业和旅游业作为城市发展两大支撑要素 有可能促使商业地产成为扬州下个阶段房地产发展的新热点 三 2006年度全市商业销售前十名 四 2006年度全市办公销售前十名 四 二手房市场简要分析 二手房贷款50 封顶 75平方米贷60 需要看工作 单位 户口等 面积小于60平方米贷不到 目前老城区位置好的 靠学校 医院 公交 均价约在3200 3300 一般比开盘价多300 400可以接受 扬州周边江都 高邮 宝应 兴化做批发生意的买二手房较多 小孩上学 年轻人一般都买新的毛坯房 今年下半年二手房市销售行情转淡 以前一个月4 8套 现在2 3套 从6月调控起 不好卖 出租行情看好 租房一个月可租4 5套 比去年涨50 100左右 现在500 600 非常事件 顺驰撤出扬州2005年3月18日顺驰以航母姿态进军扬州二手房交易市场 一直占据着扬州二手房交易市场15 左右的市场份额 2005年 顺驰兴旺时曾发展到16家门面 10月24日一夜之间 12家顺驰门面全部关门歇业 据说目前 顺驰 在全国所有的三 四线城市的分公司都在进行调整 将只保留近20家位于一 二线城市的分公司 而扬州由于地理位置 人口 经济等多方面因素被 顺驰 划分为四线城市 顺驰分公司所在的37个城市中 扬州的平均房价及佣金比例都是最低的 顺驰扬州公司每月的成本在20万元左右 算下来每个月的成交量必须达到70套才能维持收支平衡 而目前扬州 顺驰 的月均成交量在60套上下 无法实现盈利 据介绍 扬州二手房交易的佣金比例为1 由买卖双方各出一半 南京的这一数值为1 4 而房产交易各税种税率总和高达近10 如果帮助交易方逃税成功 中介能得到房值4 以上的好处 远比中介手续费高得多 税收新政对房产中介市场确实影响较大 主要表现在6月 8月两次新政刚实施的一段时间内 特别是8月份个税强征 不少房介当月交易量都交了 白卷 9月份市场开始好转 十月份 市区二手房交易量在400套左右 其中市区珠峰房产 美丽家园 邰北不动产 三方等较大的房产中介二手房交易量总和在250套左右 而这每月400套左右的二手房交易量还不及税收新政实施前的一半 五 2006年典型项目介绍 扬州部分楼盘特色 1 老城区产品做得比较好 莱茵苑 中式风格 凯运天地 先造景 崇文苑 外立面 2 东区档次偏低 万马滨河城二期产品不错3 南区亮点 富川瑞园 营销推广 4 西区特色楼盘较多 奥都花城 三第一 淮左郡 徽式建筑 海德公园 环境 产品 奥都花城 开发理念 运动健康教育 扬州人的奥运村 品质表现 更高更快更强 奥都花城占地208亩 总建筑面积约24万平方米 以多层为主 小高层 高层为辅 共35幢 19层或11层或5层 高层户型设计 多平方米一房一室一卫一厨到 多平方米的超大复式空中别墅 平方米 平方米 平方米及 平方米等多种实用户型 销售情况介绍2006年销售面积15万平方米 销售金额5 74亿元 年度均价3713元 住宅共1822套 2006年全年销售90 左右 月均销售137套 自06年元月16日首期开盘以来 几乎每月占据榜首 元月16日一期多层开盘 3月2日二期花园洋房开盘 4月8日三期观景小高层开盘 10月1日四期高层开盘 营销亮点 1 依托新能源集团房屋置换中心 推出 自有资金 房屋置换 银行贷款 三位一体付款方式 特别是对购房在两年期想换房的市民来讲 可以节省约5 5 的营业税和其他相关费用 2 电梯15年后免费更换 电梯更换基金由开发商购买奥都花城门面房 其出租收益归全体业主 用于补贴物业费 3 高层13层以上楼层安装太阳能热水器 活动营销 业主全程参与 打造放心住宅 系列活动 聘请业主作为奥都花城兼职监理员 邀请业主评定和选择高层电梯品牌 在室内粉刷之前邀请业主参观验收 在扬州 烟花三月 节期间冠名赞助国际田联竞走挑战赛 举办 奥都花城 晚报世界杯特刊刊名及互动方案征集活动 凡客户拥有中高级职称的可予不同数额的购房补贴 据介绍 在奥都花城购房客户当中 拥有中高级职称的比例高达70 部分优惠示意 2006年9月10日 教师节 前 凡专职教师购买奥都花城高层住宅可优惠20元 2006年9月1日前 购买奥都花城高层住宅的客户本人或其子女凭2006年大学录取通知书原件及有效身份证件 可给予20元 的购房补贴 富川瑞园 总建筑面积为267399 6平米 总户数为1586户容积率 2 1建筑密度 20 9 绿化率 45 以上价格提升情况 一期十月一日开盘 均价2700 推出399套 半个月售出70 一期住房07年12月可交付使用 每套住房面积80 140平米 另有复式住宅每套197 220平米 均价是3038元二期2900 均价3200营销亮点 低公摊高得房率 小高层得房率92 高层得房率85 富川 瑞园全部是小高层 高层建筑 公摊不算 按实际建筑面积算 得房率普遍能达到90 左右 一套117平米的三房 公摊约14平米上下 套内面积可达到103平米目前扬州市场上在售小高层及高层同类产品的公摊一般在18 20 左右 一套130平米的住宅公摊约26平米左右 套内面积仅104平米左右 三卧朝南 错层立体空间 4 5米以上超大面宽客厅 入户花园 扬州首席低能耗节能先锋住宅 首创扬州 水在园中 园在水中 立体式景观园林体系 社区巴士 业主专车 电子楼书 电脑导购比较有新意 采用天诺房产营销管理系统 活动营销 富川瑞园2006暖冬计划 第一站 苏州新加坡工业园城市观摩暨瑞士迅达电梯大考察 第二站 恩龙世界木屋村自驾游 扬州向南我向南 扬州向南第一家园 看好过西区 就不能再错过南区 扬州向南我向南 网站推荐 淮左郡 2005年销售第七 2006年销售第十四占地面积89566平方米 总建筑面积约88648平方米 总户数 约360户绿化率 约42 容积率 0 99楼盘形态 明清建筑风格TOWNHOUSE 多层 小高层 营业用房多层3688元 平米小高层3888元淮左郡庄园联排别墅每套别墅高达130万 150万元 楼盘特色 山水皆画卷人生只合扬州居 庭园满芳菲雅士最宜淮左郡 扬州首创三联供制冷系统 夏季制冷 冬季采暖 24小时供热水 建筑风格 粉墙黛瓦马头墙 前庭后院内天井 扬城首家社区商务保姆中心房屋置换业务凡通过置换成交的联排别墅或多层 小高层 享有100元 m2的置换补贴抵充购房款 部分优惠示意 联排别墅 客户或其直系亲属拥有高级职称的 或拥有50万元以上注册资金的私营业主 购联排别墅享有3 8万元 户的优惠 多层 小高层 客户或其直系亲属拥有中级以上职称的 或拥有30万元以上注册资金的私营业主享有100元 m2的优惠 星联邦星联邦72平米的两房两厅精致户型12月2日开盘 办vip房卡 交3000开盘购房可抵用5000元 房交会期间对外宣称房价大约3100 3300一平米 12月1日上午开始排队 12月2日夜里2点公布房价 85平米三楼开价3700多 二楼3550多 稍微位置差点的房子二楼接近3500 72平米最便宜的是3188 开盘后一小时内就有80多套房源被预订 而截止到下午17点整 共有160余套房源销售 也开创了扬州楼市销售的奇迹 几点启示 1 低首付低总价的小户型在扬州目前需求较大 根据介绍 开盘之前打广告后 市民排队 开盘没有进行任何活动 2 似曾相识的广告语 西区中央 国际生活街区示范城 南京的紫金西区中央 朗诗国际街区 两个案名直接用来做推广语 建筑你的生活 万科提出的口号完整内容为 建筑你的生活 从懂得你的生活开始 首付4万买两房 首付5万买三房 南京盈家春天 首付三万住公寓 香樟街区 银杏街区 拉德芳斯街区 名都华庭2005年销售第九 2006年销售第三总建筑面积16万多平方米 住宅部分面积12万平方米 主体为小高层及部分叠加别墅 4万多平方米商业配套 大润发 产品特色 面积90 145 有两室房 三室一卫房 三室两卫房 四室两卫房 每户均有独立车库 太阳能热水器 层高达3米的架空层 超宽观景阳台 景观特色 以 竹文化 为主题 营销特色 回报社会理念 捐款1000万 为自身造形象2005年9月名都华庭杯 健康老人之星 电视大赛 2005年12月 寻宝献爱心 向谢集中学捐赠25200元宝物内装着200 5000元不等数额的卡片 分别藏在万家福商城的营业厅里 由参与者搜寻 一旦被参与者找到了 名都华庭就捐出卡片上标明的币值 而参与者可以得到十分之一的现金优惠券 竹文化主题景观 架空层层高3米 商业 德豪 瘦西湖新天地 瘦西湖边新一代复合式游购中心 建筑面积近8万平方米 包括4 5万平方米业种大店结合3 5万平方米的休闲游购商街处于扬州最大的核心风景区瘦西湖西大门绝版位置 外街总长约500米 联手40余家全国各地特色餐饮和洋快餐组成念泗桥路沿河景观美食街 内街长达400米 是扬州规模第一的中央景观步道 设有5大休闲广场 7大主题消费区 引进各地酒吧 迪厅 KTV 电玩馆等娱乐领先品牌打造 扬州第一娱乐中心 业态涵盖 服装 彩妆 礼品 杂货 生活馆 饰品 美食 图书 视听 银行等 12月底商铺均价约1万5左右 其中 龙头 土特产区 凤尾 流行馆区 的精品商铺 商铺面积11 52平方米 均价接近2万 视觉通透性和环型商业动线 无论置身内街哪一楼层 哪一方位都能看到内街的每一家店铺 同时由4组手扶梯 4组电梯组成八条垂直动线设计 引导人流自然上下流动 间隔30米楼梯设立共计21组 让每个顾客能够最快捷地直达所有楼层 航海西洋 主题景观 位于景区西大门主入口的广场是商业街的主入口通过大型放置的商船形式 提示整个故事由此开始 内部共享中庭 通过建筑要素的设计和完善 烘托航海主题 采用富有西洋风情的室外家具摆设 以及航海风格的指示牌及门牌系统 并通过增加室外平台 结合道路 缓冲带铺装设计 配合高耸的桅杆或航标灯 采用趣味性与探险性相结合的手法处理 如把过街天桥装饰处理为航船上的圆洞玻璃窗 把散步道路处理为海浪造型 把广告牌做成船帆的造型 把公共电话亭 雨棚 灯柱等设施处理为桅杆及仪表等 文昌百汇 文昌百汇商业步行街位于文昌商圈 占地18000平方米 总建筑面积40000平方米 地下机动车库6000平方米 步行街呈环形带状 由15幢商铺 6个庭院和纵横交叉的步行街组成 内部有点像迷宫 主要经营服装鞋帽 小玩意等时尚物品 项目于2005年8月26日开盘 2006年6月18日试营业 虽然地理位置极佳 但交通却极其不便 由于其它建筑的遮挡 不是紧邻主干道 汽车进出很不方便 特别是门前的大广场将项目同文昌商圈割裂开来 将楼盘西侧商业氛围统统阻挡 商铺型商场产权分散在业主手中 品牌店和网吧 杂货铺混杂 整体商业氛围较差 据说负一楼的商户从11月中旬起 无限期歇业 六 2007年典型项目推荐 和美地开发商 新能源 重酬征集案名 让我们共同描绘高尚家园 中选奖1名 拥有1号优先选房权和现金 税后 2000元 扬州天下开发商 浙江北辰平山堂附近的扬州天下花园 楼盘规划横跨三条马路 是扬城最大的小区 旁边就是蜀冈西峰公园 离瘦西湖也很近 环境好 临近规划中的北区商贸副中心 才开工 房价还没出来 估计不会低 一期全是三四层以下的别墅 附近靠瘦西湖的别墅已经卖到了五六百万以上 最贵的要一千五百万一栋 崇文苑二期 崇文苑地处扬子江南路与文汇东路的交汇处 毗邻扬州市人民政府 是扬州行政 文化的中心 从建筑品质来讲 崇文苑框架 剪力墙结构在扬州的住宅小区中更是少有 崇文苑与扬大本部隔河相望小区住宅外立面倡导现代与艺术有机结合 简洁明快 纯净生动 前后采用钢化玻璃阳台小区通盘采用一梯一户 一梯两户设计 插入的连廊和的墙体生动活泼 提升小区整体档次和品质 扬城首席 五星级传世名宅 崇文苑二期有两幢楼共128户 1月24日开盘推出16层的小高层 共64户 以三居室为主 面积在120 144平方米之间 均价从原来对外宣称的4600一路上升到5000 结论扬州房地产市场2006年度综合印象及2007年度发展前景预测 一 2006年度综合印象 1 扬州区域房产定位 北区住宅将以高档享受型为主 南区住宅主要配合沿江开发 西区形成的CLD是城市中产居住区 东区房产将以低密度生态住宅为主 2 大盘时代来临 现在活跃在市场上大部分是开发量30万