行政商务板块业态规划建议汇报版PPT课件.ppt

罗牛山产业园行政商务板块业态规划建议 恢弘崛起的产业新城 是罗牛山产业升级的标杆见证 项目概况 一 发展愿景产业旅游制高点 商务休闲新天地 二 项目定位战略定位 倾力打造中国五星级农产品加工服务基地商街定位 主题特色商业旅游街区三 总体规模占地面积 137593 总建面积 167200 业态规划建议 罗牛山国际会议中心暨农业部海口培训中心功能定位 以承办接待国际 国内度假 会议展览 大型活动和出租写字间为主要功能 兼顾文艺演出 集会议 演出 会展 影视 餐饮 体闲等附属功能 与产业园工业旅游结合 实现资源共享和优势互补 业态规划建议 罗牛山国际会议中心暨农业部海口培训基地 业态建议 新商务 区 以国际会议中 商务接侍中心 商务酒店或星级酒店 罗牛山博物馆 演艺中心 会展心中 行政商务办公中心 行政商务服务中心为主要业态 业态规划要点 建议将国际会议中心规划成多业态多功能综合体 建议将博物馆与会议中心业态功能相互兼容 建议将会议中心规划成可承接各类会议的多功能会议中心 建议配套酒店及企业会所建成能满足大型会议的接待功能 业态规划建议 会议厅设置 第一会议厅 1号会议厅为多功能厅 面积规划在1100平方米左右 可承接1000人的会议 可容纳约50个展位进行展览 同时可接待600人的大型餐饮 此厅设计成可分割成3段 分别为1 A 1 B 1 C 每间可容纳350人的会议 此会议厅需装有完善的配套设施 十种语言的同声传译设备 高亮度投影装置以及可调节的灯光系统 拥有两间配套的贵宾室 第二会议厅 2号会议厅规划为阶梯式会场 1000 1200平米左右有固定座位500 600个 每个座位均配有书写翻板 此会议厅应装备有完善的配套设施 六种语言同声传译 高亮度投影装置以及可调节的灯光系统 拥有配套的贵宾室 101会议室 此为多功能厅 面积为450平方米左右 可容纳350人的会议 此厅可分割成3间 分别为101 A 101 B 101 C 每间可容纳100人 配有同声传译 高亮度投影仪以及专业的会议音响设备 拥有配套的贵宾室 201会议室 此为多功能厅 面积为80平方米左右 可容纳60人的会议 可配有同声传译 中亮度投影仪以及专业的会议音响设备 301会议室 此厅规划为高级会议厅 面积为200平方米左右拥有48个固定座位 每个座位配有表决功能的即席发言系统会议 应配有同声传译 中亮度投影仪以及专业的会议音响设备 拥有配套的贵宾室 401会议室 此为贵宾室 面积为66平方米左右 可容纳10 13人 可作大会议厅配套 面积建议 由于会议中心可能成为持有物业 因此面积建议控制在28000 33000平方米 以降低固定资产投入 业态规划建议 罗牛山博物馆功能定位 功能定位 根椐园区现有优势基础和目标要求 该馆定位于现代农业科技的研发创新 孵化转化技术交易 科普展示 培训教育及罗牛山企业历史 背景 荣誉展示等 业态建议 农业 工业文化展览区 公司历史展示区 综合展示体验区 汇聚知名企业的旗舰店 利用高科技手段展示企业实力 企业文化产品 服务 理念最前沿 最全面的展示 面积建议 建议控制在3000 5000平方米 业态规划建议 罗牛山五星级国际化产权酒店 功能定位 国际化产权酒店集观光 客房 休闲 会议 运功 康体 儿童娱乐 美食 VIP会所等功能业态建议 新生活 区 以时尚年轻为主题 以酒吧 夜店 甜品店 婚庆 小型特色零售 轻便餐饮 创意时尚为主题的时尚动感娱乐区针对都市年轻人客群 楼顶可规划成空中花园 顶楼设计成VIP会所 咖啡厅 酒吧 一楼为酒店大堂 二至四楼配有中西餐厅 棋牌室 儿童欢乐天地 等主题区 其余均为公寓 面积建议 由于该物业未来有可能通过运作上市销售 因此建议适当增加一定可售面积 这样既可以减少固定资产投入又能使投资效益最大化 面积建议控制在20000 25000平方米 业态规划建议 罗牛山SOHO商务公寓 功能定位 以家居办公 中小企办公为主 大多指那些专门的自由职业者 自由撰稿人 平面设计师 工艺品设计人员 艺术家 音乐创作 产品销售员 平面设计 广告制作 服装设计 商务代理 做期货 网站等等 业态建议 慢生活 区 以品牌商业为主题 打造成以各国西餐 各地品牌餐饮 轻便餐饮 精品饰品 艺术休闲 特色文化主题店为主的精致生活品味区 消费客群 针对主题精品消费的目的性消费客群面积建议 由于该物业未来有可能通过运作上市销售 因此建议适当增加一定可售面积 这样既可以减少固定资产投入又能使投资效益最大化 面积建议控制在20000 25000平方米 业态规划建议 罗牛山滨水风情主题商业街 功能定位 餐饮示范及品位生活商务中心 以旅游休闲为主题 通过亲水通道的塑造将概念性旗舰店 会所 公馆完美的展示出来 业态建议 休闲生活 区 以精品酒店 国宾会所 私房餐饮 如全猪宴等 特色民俗餐饮 特色休闲茶馆 特色休闲酒馆 特色客栈 特色企业会所 红酒会所 酒窖 SPA为主题的情景消费 消费客群 主要针对怀旧休闲客群面积建议 面积建议控制在20000 25000平方米酒窖面积建议控制在3000 5000平方米 位置可可位于酒店或商街 2F 可以与会所互动经营 业态规划建议 罗牛山滨水风情主题商业街 酒窖 红酒会所面积建议控制在3000 5000平方米 位置可可位于酒店或商街 2F 可以与会所互动经营 业态规划建议 罗牛山行政 后勤服务中心功能定位 家属宿舍 职工宿舍 企业文化活动中心 社区诊所 园区食堂等业态建议 工作生活 区面积建议 面积建议控制在50000平方米罗牛山产业园检测中心功能定位 生产板块公共服务接待中心 生产调度指挥中心 研发设计及园区生产企业人员办公 检测测试 实验 技术信息交流 生产调度等 面积建议 面积建议控制在8000 9000平米左右 建筑体量及面积建议 行政商务 后勤配套板块项目的占地面积 137593 总建面积167200 其中 地上总建筑面积 149200 地下总建筑面积 约18000 绿化率 30 建筑密度 18 建筑限高 不超60米 以上面积均为暂定 建筑退建设用地红线要求 按照国家及海口市 开发区相关规定 由总规单位所提修规方案 建筑物可以根据设计意图自行组合 建筑体量及面积建议 业态及功能布局建议 罗牛山行政商务板块 Ps 大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑 行政商务板块包含 但不限于 以下部分 泛ShoppingMall 其中有精品店街 各主力店 KTV 酒楼 电影院等 超市 位于地下层 该部分建筑将大部分自持 室内 外 步行街区 一般2 3层 与ShoppingMall主入口连接 功能以特色餐饮 中小型主力店 100 500 休闲性质商店为主 该部分建筑将大部分销售 办公建筑群 甲级办公楼或SOHO类办公塔楼 该类建筑将为商业物业提供大量消费人群 同时办公销售可以平衡项目前期资金流 酒店建筑 为办公建筑及周边配套的酒店建筑 一般设置商务酒店一栋 星级酒店一栋 住宅或公寓类建筑 商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格 同时住宅销售可以平衡项目前期资金流 建筑规划设计建议 室内步行街 室内步行街 室外步行街 室外步行街 比较适宜的商业街形式为 自持ShoppingMall 主力店 1F 2F 选择性自持室内步行街 销售室外步行街 店铺只对内部商业街开口 建筑规划设计建议 范例 上海万达广场 商业建筑规划中最重要的是流线设计 组织 这包含 商业人行流线组织 各区域机动车流线组织 物流组织 以上又以商业人行流线组织最为专业和重要 商业人行流线组织要点 第一位 唯一性 各商业区 商业主街 主流线 只能有一条 切忌 主街 支街 主街 商业主街分支 表面看是增加了商业街长度 增多了临街店铺 实则是 让人群产生迷惑 90 的人群会走向较大的商业街 并且不会返回到支街 可回忆自身逛街的经历 支街只能出现在目的性商业中 专业市场 主街 入口处 允许 商业街入口处的分支是可以允许的 因为分支不会造成方向困惑 建筑规划设计建议 设计要点 商业人行流线组织要点 第二位 入口标识性 各商业主入口必须分级 从主到次分别为 二级出入口 大型主力店出入口 形象上比一级入口要次要许多 一级出入口 室内外步行街主出入口 形象最为突出 应把90 以上人群吸引入 这样各商业才能带活 右图范例 南昌万达广场步行街出入口 三级出入口 办公 商务酒店出入口 此类建筑到访人员目的性很强 无需强化出入口 注意出入口建筑标识即可 建筑规划设计建议 设计要点 建筑规划设计建议 范例 江西南昌万达广场 建筑立面具有标志性 商业建筑的外立面设计尤其重要 它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次 商业建筑立面设计要注意的是 比较丰富多彩的万达二代设计风格 简洁而富有质感万达三代设计风格 1 建筑立面相对简洁 而具有质感 突出材料的高档性 复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格 2 必须进行专项的广告位和店招设计 3 结合内部功能进行立面设计 有目的的开设采光窗 需注意 大型主力店及会议中心等 是不可有采光立面的 因此 并不是越采光约越有利于商业 例如 百货商场 采光面会让消费者分心 并且不利于商品的重点式照明 建筑规划设计建议 设计要点 不同功能建筑按各自设计参数设计 商业综合体内部功能较多 很多功能具有较为复杂的设计要求 平面设计中需充分考虑 以部分主力店设计要求为例 室内商业步行街的平面 1 长度 步行街的长度以280 350米为宜 2 柱网 一般以8 4 8 4米为宜 3 步行街两侧店面之间的宽度 首层9 10米 二 三层15 17米 3 桥 及步行街走道的净宽 桥宜3 5米 走道宜3 5 4米 在中庭周围走道净宽可适当加宽至5 6米店铺 精品店基本单元进深宜8米 12米 个别店铺可加大 步行街各商铺不能有 门对门 式设计 建筑规划设计建议 设计要点 办公及住宅立面设计公建化 办公建筑及住宅 SOHO 平面按要求设计 但立面应和商业建筑匹配 必须显得公建化 各建筑立面大致预算 RMB 甲级办公楼 700 900SOHO办公楼 400 500商业建筑 裙房 800 1000住宅建筑 300 400 合肥万达广场甲级办公楼 建筑立面材料选取 南方建筑主要采取金属 塑 板 石材 各类玻璃及一些新颖材料 比如孔板 拉索等 建筑规划设计建议 设计要点 成都金牛万达广场 建筑规划设计建议 大型综合体鉴赏 广州白云万达广场 建筑规划设计建议 大型综合体鉴赏 上海宝山万达广场 建筑规划设计建议 大型综合体鉴赏 江西南昌万达广场 建筑规划设计建议 大型综合体鉴赏 苏宁置业廊坊综合体项目 建筑规划设计建议 大型综合体鉴赏 Ps 商业步行街是通过室外步行街进行流线组织的商业建筑 它以低多层建筑为主 包含中小型独立建筑 沿街商铺等形式 功能较为灵活 以休闲 娱乐 餐饮功能为主 辅以部分中小型主力店 商业步行街建筑面积在2万 3万平方米之间 上海大宁国际商业城及北京三里屯的部分商业建筑属于此列 商业步行街一般包括以下部分 商店街 商业步行街的主要街道 街道两边布局各主力店及主力餐饮店面的入口大堂 该部分建筑应保持35 以上自持 以控制商业形态和档次定位 独立商业建筑 独立商业建筑体有利于中大型商家入驻和经营 同时在招商上的兼容性极佳 此类建筑必须置于商业街入口附近或者临街面 以利用入驻的主力店吸引人群进入商业街 地下商业街 商业步行街的界面一般比较长 可以利用高差或者下沉式广场 把地下空间开发成地下步行街 地下步行街顶板必须有较多的开敞 以弱化地下层的感受 地下步行街可以放置KTV 酒吧等娱乐商业 办公 酒店建筑群 办公及酒店建筑的流线组织必须和商业街流线完全分离但整确协调一致 此类建筑的销售也是平衡前期投资的必要手段 建筑规划设计建议 滨水商业街 步行街的流线组织也是第一重要的 流线组织的要点 第一位 唯一性 同大型商业综合体的商业街组织原则相同 其主街只能有一条 切忌尽端式商业街或者广场 主街 主街 广场 切忌 建筑规划设计建议 设计要点 流线组织的要点 第二位 商业广场的设计 商业步行街的长度往往较长 在入口及中间部分 必须通过商业广场的设置 缓解人群的疲惫感 设计时必须注意 商业广场的出入口必须明显和顺畅 上海大宁国际商业街 建筑规划设计建议 设计要点 流线组织的要点 第三位 商业街视线 通而不畅 商业步行街的内部形态最好不要呈直线的 一 字形 比较忌讳的是两个主要出入口被穿视 上海大宁国际商业街 切忌 允许 建筑规划设计建议 设计要点 商业街的立面风格主要有两种 异域 风情化风格 异域 风情化商业步行街一般适合于大型住宅社区附近 内部功能以餐饮娱乐类为主 郊区的OUTLETS也会采取此类风格 现代简约风格 现代简约风格适合于都市的商圈内 其立面形象兼容性较好 上海大宁国际商业街 建筑规划设计建议 设计要点 其他注意事项 1 商业步行街建筑根据地区特性 可以多设计半户外空间 比如阳台 露台 架空层空间等 以增加商业铺面的可变营业面积 从而提高商铺