瓮安·草塘古邑项目招商策略构思PPT课件.pptx

瓮安 草塘古邑项目招商策略构思 DSCC2014 06 28 草塘古邑项目地自然资源特色在西南区域甚至整个中国并不是最突出的 社会文化风情也不独特 如何在旅游资源富集的贵州树立 草塘古邑 品牌 如何将 草塘古邑 转变为 旅游目的地 如何让 草塘古邑 旅客流连忘返 2020 3 20 2 草塘古邑项目招商策略构思 目标客户群体项目属性定位商业业态划分招商政策建议招商执行策略媒体支持策略 草塘古邑 瓮安境内经营商家市场调研 根据对瓮安境内县城及景区商家调研数据分析 省外经营者主要来自于四川 重庆 湖南等省外 占比重34 省内及瓮安经营者者占22 44 65 的商家认可草塘古邑的发展前景 认为新景区的经营环境较好 同时随着政府的打造和宣传 草塘古邑的商业将会逐步旺起来 另有35 的商家不看好 一致认为草塘古邑人流不够 商业旺不起来 注 以上数据来源于瓮安境内县城及景区98家现有经营商家的市场调研统计 2020 3 20 4 草塘古邑 贵州旅游景点经营商家市场调研 从对草塘古邑的接受程度来看 表示强烈意向的经营者占到43 较为感兴趣的占27 本数以上的经营者对项目的打造 规划和后期运营管理表示值得期待 对项目认可但对进驻草塘古邑不感兴趣的占到30 对入住草塘古邑项目 经营者所关注的问题主要集中在市场氛围 其比重分别占60 其次是后期运营管理 价格 配套 交通 比重分别为18 12 5 5 因此 项目未来人气是未来招商的关键支撑点 注 以上数据来源于贵州省内12家旅游景点216名现有经营商家的市场调研统计 2020 3 20 5 草塘古邑 同质项目经营商家市场调研 丽江 阳朔 沿海城市经营者占半数以上比重 比例为63 其次是省内经营者占25 而本地经营者仅为12 他们普遍看好贵州古镇模式的旅游发展前景 半数以上以上的经营者认可贵州旅游发展 认为随着杭瑞 沪昆 厦蓉高速路网和贵广铁路的开通能为贵州旅游带来较大的发展机会 有29 的经营者不看好贵州古镇旅游发展 他们认为贵州的旅游机会点已经被黄果树 织金洞等著名景区抢占消费群体的心智资源 注 以上数据来源于凤凰 阳朔两旅游景点216名现有经营商家的市场调研统计 2020 3 20 6 共有71 经营者认同项目的未来发展前景 也表示合适的时机可以考虑入住 其中强烈意向的经营者占到32 同时 也有29 的经营者表示不感兴趣 他们大都为服装 特产 纪念品等商家 对入住草塘古邑项目 经营者所关注的问题主要集中在市场氛围和后期运营 其比重分别占41 28 其次是价格 配套 交通 比重分别为14 10 7 因此 项目未来人气和后期运营管理成为未来招商的关键支撑点 注 以上数据来源于凤凰 阳朔两旅游景点216名现有经营商家的市场调研统计 草塘古邑 同质项目经营商家市场调研 丽江 阳朔 2020 3 20 7 草塘古邑 全国资源商家 2020 3 20 8 草塘古邑 旅客分析 2020 3 20 9 从对景区商家的问卷调查来看 70 以上的商家看好草塘古邑项目的发展 持不好态度的主要是其认为所经营种类与项目所倡导的旅游方式不同而已 35 以上的商家对于草塘古邑项目表现出浓厚的兴趣 不仅仅认为项目适合现在旅游市场发展的趋势 还表现出较强的入驻欲望 商家对于项目的关注点 主要集中在商业氛围和后启动运营上 其次再是价格 包括销售价格 租金等 的考虑 从商家的需求来看 绝大多数的商家都对其现在经营的环境不认可 急需一个良好的商业环境和高品质的业态配比来调整经营战略 从而增加其收入 从游客的需求来看 旅游不仅仅是观光这么简单 更是享受生活 放松心情的途径 这就需要吃 住 行 购 感全方位的营销 草塘古邑 目标客户群分析总结 2020 3 20 10 草塘古邑项目招商策略构思 目标客户群体项目属性定位商业业态划分招商政策建议招商执行策略媒体支持策略 DSCC认为 草塘千年古邑景区应该是能满足观光 休闲 体验 探秘等多层次的复合需求的旅客聚集地及目的地 在这里他能寻找 发现 发现自然 不一样的景观发现知识 不知道的地方和历史发现和以往不同生活形态发现自己工作的价值 享受生活发现别人的生活方式发现古老的 全新的文化 历史情怀多元化 差异化中发现自我 观光层次 休闲层次 体验层次 2020 3 20 12 DSCC认为 草塘古邑景区应该跳出红色 土司做古镇 跳出古镇做古镇 做不一样的古镇 同样是古镇 但是和丽江 凤凰 乌镇 周庄不一样 我们要用结构经济与效率经济的思路 结合民俗古文化旅游的规律和特点 让草塘不仅仅是一个古镇 2020 3 20 13 中国首席民俗旅游度假古镇 千年古邑 凝聚对外称密的独特风俗文化 猴场会议 见证转折之夜改变中国新格局 书院 进士楼 古戏楼魅力无限 草塘古邑 将成为古镇旅游的寻古探幽之首选 草塘古邑 项目定位 草塘古邑 功能定位 中国首席民俗旅游度假古镇 贵州旅游的集散地 民俗文化体验中心 高阶学识交流中心 民俗酒店主题客栈主题商业街区大型风情娱乐街区 本土风情餐饮街区戏曲文化基地进士楼 书院民族古玩市场 中国少数民族文化峰会黔省企业家学院中国书法交流街区 2020 3 20 15 草塘古邑项目招商策略构思 目标客户群体项目属性定位商业业态划分招商政策建议招商执行策略媒体支持策略 草塘古邑 产品业态划分析 主题客栈街 以 古客栈 为主题 将每栋别墅照草塘千年民俗文化进行装修 特色度假酒店 按照新现代风格精美装修 强调生活 居住 商务 休闲等功能 可借鉴贵阳和舌 铜仁波西塔诺 酒吧街 以 古酒楼 为酒店装修风格 每间酒吧必须以古酒楼特色为基础 适度配套静吧 音乐酒吧 2020 3 20 17 草塘古邑 产品业态划分 特色旅游产品 此区域一楼指导为特色旅游产品购物聚集地 可经营猴场 瓮安及贵州特色旅游食品或者产品 二楼可经营特色服饰等 民俗风情街 一楼指导经营 古酒楼 餐饮店 每间店以古酒楼特色为基础 与酒吧街相呼应 主题餐饮街 此区域指导为餐饮街 适度经营意大利餐厅 法式餐厅 地中海餐厅 咖啡吧等主题餐饮 招商对象必须为外国人 精品餐饮区 一楼临入口位置指导规划经营类似KFC等快餐店 二楼可经营品牌餐饮或特色餐饮 三楼可经营咖啡吧 客栈 文化交流中心 一楼指导为古玩街 二楼指导经营书法基地 三楼指导经营企业家学院 2020 3 20 18 草塘古邑 产品业态划分 自用经营区 按商家需求 可自由经营客栈 购物 餐饮 休闲娱乐等业态 自用经营区 按商家需求 可自由经营客栈 购物 餐饮 休闲娱乐等业态 自用经营区 按商家需求 可自由经营客栈 购物 餐饮 休闲娱乐等业态 自用经营区 按商家需求 可自由经营客栈 购物 餐饮 休闲娱乐等业态 自用经营区 按商家需求 可自由经营客栈 购物 餐饮 休闲娱乐等业态 2020 3 20 19 草塘古邑项目招商策略构思 目标客户群体项目属性定位商业业态划分招商政策建议招商执行策略媒体支持策略 除酒店为甲方自持经营酒店外 分为三期招商 即 A B C D J区商业为一期 约47500 E L F G I区商业为二期 约47100 M K H区商业为三期 约32000 草塘古邑商业招商阶段划分 2020 3 20 21 草塘古邑商业招商阶段划分 一期招商区域规划 一期招商区域规划 二期招商区域规划 二期招商区域规划 二期招商区域规划 三期招商区域规划 三期招商区域规划 三期招商区域规划 2020 3 20 22 服务于经营户服务于消费者 草塘古邑商业运营策略 草塘古邑商业运营策略 商家管理 维护良好的整体形象和秩序确保消费者满意使物业保值增值为业主创造最大赢利机会 商家管理宗旨 草塘古邑商业运营策略 商家管理 对古镇进行统一 有序 科学的管理确保良好 美观的销售环境和秩序 现场管理 草塘古邑商业运营策略 商家管理 遵循商业项目自身的统一规定和要求不得随意装修应维持本商业项目的整体形象 店铺装潢 草塘古邑商业运营策略 商家管理 按规定对商品进行陈列摆放不得占用过道和乱堆乱放 商品陈列 草塘古邑商业运营策略 商家管理 店内品牌和商品文选宣传 POP等按规定设计展示 不得乱贴乱挂 店内广告 草塘古邑商业运营策略 商家管理 促销活动应遵守商业街的统一规定和要求不得破坏商业街正常的经营秩序 现场促销 草塘古邑商业运营策略 招商政策 在招商过程中 以主力店带动招商 以商家刺激招商 为宗旨 制定招商条件和政策 鼓励 支持经销商引进主力品牌 调整 优化品牌结构 保证招商质量和数量 确保开业后能有较强的人气 筑巢引凤 放水养鱼 2020 3 20 30 草塘古邑商业运营策略 招商政策 招商执行策略是招商工作的基础和依据 必须正确 合理 切实可行 既要结合本地的实际情况 又要符合项目的业态 经营定位及未来发展的要求 招商执行策略制定的依据 招商条件过高 不利于保证招商的质量 进度 品牌及品牌商的引进 条件过低 直接影响租金收益 2020 3 20 31 草塘古邑商业运营策略 招商政策 本项目招商执行策略和条件的制定采用比照法 重点参考丽江 阳朔项目的招商条件 结合项目的经营费用 分楼层 按业种及品类制定本项目的招商条件 租金及优惠政策 招商执行策略制定的依据 2020 3 20 32 草塘古邑项目租金初步建议 草塘古邑商业运营策略 招商政策 1 租赁2 联营合作3 提供装修支持 招商形式 草塘古邑商业运营策略 招商政策 为保证入驻商业租户都能享受营销推广 广告宣传 统一管理 客户资源及商业运营管理的统一性 原则上要求业主必须接受统一管理并交纳一定数额的经营保证金 保证金 1 意向书或合同签订时按80元 平方米的标准收取订金 订金总额度不得低于10000元 2 订金作为经营保证金 合作关系终止后一个月内无息返还 草塘古邑商业运营策略 招商政策 1 有选择性的对国内知名主力店商户免收商业运营管理费 2 对面积需求较大的大商户优惠收取商业运营管理费 3 其它商户商业运营管理费标准按2元 月核算 商业运营管理费 草塘古邑商业运营策略 招商政策 1 商户签约年限 以招商实际洽谈为主 年限不低于五年 2 商管公司为散户业主提供代租 建议分为五年 十年 年限和租金水平及租金交付时间由商管公司根据实际情况而定 签约年限 五年签约年限租金按一定比例递增 比例待定 租金一次性付二年 十年签约年限租金按一定比例 比例待定 递增 一次支付一定额度的租金享受上述第四项第1条的租金支付优惠政策 草塘古邑商业运营策略 招商政策 A 一次性交二年租金的免一年租金 B 一次性交一年租金的免三个月租金 C 正常情况 租金每一个季度 三个月 收取一次 不再享受优惠政策 免租优惠政策 入驻A区 C3 6 楼 B区 D12 19 楼 商业的商户免收二年的商业运营管理费用 草塘古邑商业运营策略 招商政策 招商执行策略中针对入驻品牌 商家 的装修补贴幅度 以200元 为标准 装修补贴 针对入驻A区 B区的主力店 主题特色餐厅 古客栈等 可按300元 补贴 草塘古邑项目招商策略构思 目标客户群体项目属性定位商业业态划分招商政策建议招商执行策略媒体支持策略 草塘古邑商业运营策略 招商执行策略 A 建议启动自持酒店的装修 B 按照新现代风格进行设计 C 强调生活 居住 商务 休闲等功能 D 可借鉴贵阳和舍 铜仁波西塔诺 自持酒店 酒店装修与招商同步进行 待酒店装修完毕 DSCC将从重庆 东北三省等地引入200人来此试营业式居住 通过口碑传播 为项目后期招商 旅游等提供支撑基础 草塘古邑商业运营策略 招商执行策略 A 经营者必须是外国人 B 经营范围 意大利餐厅 法式餐厅 地中海餐厅等 C 前往沿海城市 阳朔 丽江等地约谈主题餐厅经营者 D 可提供装修支持及联营扣点形式招租 主题餐饮街 装修支持如 前期由资方提供100万装修费用支持 由经营者在约定时间 如3年 内分批次偿还 草塘古邑商业运营策略 招商执行策略 A 以古酒楼特色为装修基础 B 经营范围 酒吧 咖啡厅 音乐静吧等C 前往沿海城市 阳朔 丽江等地约谈意向投资经营者 D 可提供装修支持及联营扣点形式招租 酒吧一条街 装修支持如 前期由资方提供100万装修费用支持 由经营者在约定时间 如3年 内分批次偿还 草塘古邑商业运营策略 招商执行策略 A 类似KFC 德克士等快餐店为主 B 本土特色餐饮为辅助 C 招商区域省内为主 D 可提供免租政策 精品餐饮区 2020 3 20 45 2020 3 20 46 草塘古邑项目招商策略构思 目标客户群体项目属性定位商业业态划分招商政策建议招商执行策略媒体支持策略 草塘古邑营销策略 推广阶段 形象导入 起势阶段 持续升温 形象爆发 发现草塘 千年草塘万化重生 静于水 动于天地间 享自由 主力商家招募 培育本土特色店 休闲娱乐性质次主力店商家招募 形