中铁信托新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划可行性报告.doc

中铁信托有限责任公司新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划可行性报告市场开发部（北京）2012年10月目 录第一部分 项目背景及交易结构5第二部分 融资主体石家庄市新源发房地产开发有限公司8第三部分 新源国际财富中心项目情况简介17第四部分 抵押物情况分析23第五部分 还款来源分析27第六部分 信托方案30第七部分 风险分析和控制措施31第八部分 信托收益分配表32第九部分 结论33项 目 基 本 情 况 表信 托 方 案 要 点项目名称新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划 项目（我司）推荐人我司统筹（不低于公司总收入30%）万元项目合作机构合作机构名称支付费用金额万元占我司净收入之比%交易对手名称石家庄市新源发房地产开发有限公司 交易对手人民银行征信信息查询情况截至2012年9月20日，人民银行企业基本信用信息报告显示，该企业贷款余额为300,125,000.00元，无未结不良信贷记录。 信托资金规模 65000万 风险系数 3% 计提风险资本金额 1950万元 交易对手/所属集团存续项目累计融资余额0 单一 累计计提风险资本金额 集合 自营信托期限2+N年，期满12个月后，企业可提前还款 信托资金使用方式贷款 信托资金募集方式集合 公司直销或委托证券募集或银行销售单一委托人：是否移交债权交易对手总融资成本万元交易对手年化融资成本占比% 公司总收入万元本项目公司年化收益率 % 同类项目公司平均年化收益率 % 风险资本年化收益率本项目风险资本年化收益率%同类项目平均风险资本年化收益率%信托资金退出方式信托存续期间，新源发地产每半年至少偿还100万元贷款本金，信托存续期满21个月时，归集剩余信托本金的20%，22个月时归集至剩余信托本金的50%，23个月时归集至剩余信托本金的80%，信托存续期满24个月时，新源发地产一次性偿还信托贷款本金。 如信托存续期满24个月时，新源发地产无法偿还全部信托贷款本金，则期限延长N年，但新源发地产于期满24个月时至少偿还20%信托贷款本金，展期后，每年至少偿还20%信托贷款本金，至全部信托贷款本金偿还完毕止。 信托资金收回来源新源国际财富中心项目销售收入、新源乐汇城租金收入、新源发商贸城租金收入、新源乐汇城银行经营性物业贷款等可作为归还信托贷款本息的还款来源。风 险 控 制 措 施 保 证 公司实际控制人谷献余及其配偶提供连带责任担保 抵（质）押 抵（质）押物权属、位置、形态、面积等基本情况 一、新源国际财富中心地下一层至地上五层全部商业（即：新源乐汇城）先办理第二顺位在建工程抵押，待2013年3月左右取得房产证后，再办理现房抵押。新源乐汇城建筑面积为67893.20平方米，相应分摊的土地使用权面积为6848.03平方米。二、新源发公司90%股权质押，待新源乐汇城取得房产证并办理现房抵押后再解除质押。 抵（质）押物的评估机构、评估价值、抵（质）押率等根据九鼎评估公司出具的评估报告，新源乐汇城市场价值约为15.8亿元，抵押率约为41%。 其他 其 他 信托资金分两笔发放，第一笔支付给第一抵押权人，待第一抵押权人办理注销抵押登记，我公司升为第一抵押权人后再发放第二笔信托贷款。 结 论1、交易对手实力雄厚且合作历史良好本项目的交易主体为石家庄市新源发房地产开发有限公司，2、风险控制措施充足（1）足值优质资产抵押；（2）实际控制人及其配偶提供连带责任担保；（3）还款来源充足； 第一部分 项目背景及交易结构（一)项目背景石家庄市新源发房地产开发有限公司（简称“新源发地产”）于2010年8月27日与石家庄市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同【合同编号：（2010）022】，取得了新源国际财富中心项目用地，并交纳了全部3.145亿元地价款。新源国际财富中心项目位于石家庄的中山路旁，处于河北省省会城市的中心，是石家庄的商业核心地区，交通十分便利，已被石家庄市政府列入重点商贸流通企业项目。该项目集现代化商业、办公和高级公寓为一体，拥有国际国内品牌服装专卖店、精品会展、商业贸易、公寓等现代化商业综合设施。该项目聘请了国内顶级规划设计机构，吸取国内外先进的设计理念和实例精华进行规划设计，已成为河北省会既具有实用性又具有前瞻性的现代化建筑之一。现新源发地产欲向我公司申请65000万元贷款，用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款，期限为2+N年，项目的销售回款作为还款来源。新源乐汇城在建工程及土地作抵押。（二)信托交易结构项目组在综合考虑其项目条件、公司现状、监管法规等情况下，拟通过发行新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划，募集资金65000万元，用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款，期限为2+N年，期满12个月后，企业可提前还款，按季付息。放款后企业每半年偿还不少于100万元贷款本金。信托存续期满21个月时，归集剩余信托本金的20%，22个月时归集至剩余信托本金的50%，23个月时归集至剩余信托本金的80%，信托存续期满24个月时，新源发地产一次性偿还信托贷款本金。如信托存续期满24个月时，新源发地产无法偿还全部信托贷款本金，则期限延长N年，但新源发地产于期满24个月时至少偿还20%信托贷款本金，展期后，每年至少偿还20%信托贷款本金，至全部信托贷款本金偿还完毕止。本项目的保证措施为：1、抵押担保新源乐汇城项目已竣工并正式营业，房产证正在办理之中，新源发地产先将新源乐汇城以在建工程形式第二顺位抵押给我公司，待2013年3月左右新源发地产取得新源乐汇城的房产证后，再办理新源乐汇城现房抵押。新源国际财富中心项目总建筑面积162825平方米，土地使用权面积为16423.3平方米。新源乐汇城为新源国际财富中心项目的地下1层至地上5层，建筑面积为67893.20平方米，相应分摊的土地使用权面积为6848.03平方米。根据九鼎评估公司出具的评估报告，新源乐汇城市场价值约为15.8亿元，抵押率约为41%。2、企业实际控制人谷献余及其配偶提供连带责任担保新源发地产实际控制人谷献余及其配偶为新源发地产到期还本付息提供个人连带责任担保。3、新源发地产90%股权质押新源发地产90%股权质押给我公司，待新源乐汇城取得房产证并办理现房抵押后再解除股权质押。（三）项目操作要点 本信托计划操作要点如下：1、信托资金用于偿还新源国际财富中心项目开发期间的借款（主要借款人为河北省金融租赁有限公司，借款金额为2.4亿元，抵押物为新源乐汇城地上2-5层商业）及支付工程款。信托资金分两笔支付。第一笔信托贷款发放条件为：新源发地产、河北省金融租赁有限公司与我公司签署三方协议，协议中约定：1）河北省金融租赁有限公司的借款金额、抵押部位及面积2）新源发地产在河北省金融租赁有限公司指定的银行开户，印鉴章由河北省金融租赁有限公司及我公司预留，我公司在办理完毕新源乐汇城第二顺位抵押后，将第一笔信托资金汇至此账户，河北省金融租赁有限公司将注销新源乐汇城抵押登记资料交至房管局，待我公司取得房管局出具的同意办理注销抵押登记收件单后，我公司配合盖预留印鉴章，将第一笔信托资金汇至河北省金融租赁有限公司指定账户。第二笔信托贷款发放条件为：我公司升为新源乐汇城项目第一抵押权人后，再发放第二笔信托贷款。2、新源乐汇城先以在建工程形式抵押给我公司，待2013年3月左右新源发地产取得新源乐汇城的房产证后，我公司再与新源发地产签订新的抵押合同，并准备一套现房抵押资料提交给房管局，办理新源乐汇城现房抵押登记，我公司取得新源乐汇城现房他项权利证书与解除在建工程抵押一同办理，同时解除新源发地产90%股权质押。3、新源国际财富中心信托贷款合同、抵押合同、保证合同将办理强制执行公证。第二部分 融资主体石家庄市新源发房地产开发有限公司（一)公司简介石家庄市新源发房地产开发有限公司（以下简称“新源发”），成立于2000年11月20日，注册资本5000万元，注册地址：石家庄市桥东区正东路27号，企业法定代表人：谷献余，具有房地产开发二级资质。公司成立于2000年11月20日，注册资本500万元人民币，其中石家庄市东诚市场建设开发有限公司出资195万元，出资占比为39%；绍兴县新望盛贸易有限公司出资305万元，出资占比为61%。2002年6月30日，该公司增加注册资本1900万元，变更后注册资本为2400万元，其中石家庄市东诚市场建设开发有限公司出资480万元，占比为20%；绍兴县新望盛贸易有限公司出资305万元，占比为12.71%；谷献余出资1615万元，占比为67.29万元。2003年8月12日，该公司股权变更，变更后谷献余出资2160万元，占比为90%；张建国出资240万元，占比为10%。2004年12月15日，该公司增加注册资本1100万元，变更后注册资本为3500万元，其中谷献余出资3150万元，占比为90%；张建国出资350万元，占比为10%。2008年7月7日，该公司股权变更，变更后新源国际控股有限公司出资2100万元，占比为60%；谷献余出资1400万元，占比为40%。2009年6月3日，该公司增加注册资本1500万元，变更后注册资本为5000万元，其中新源国际控股有限公司出资3000万元，占比为60%；谷献余出资2000万元，占比为40%。2012年3月28日，该公司股权变更，变更后河北省金汇科工贸有限公司出资3500万元，占比为70%；谷献余出资1000万元，占比为20%；王炳南出资500万元，占比为10%。 (二)实际控制人简介谷献余，男，1966年9月6日出生，浙江省乐清市人，毕业于上海交通大学，工商管理学硕士，现任石家庄市新源发房地产开发有限公司董事长,河北省人大代表，河北省浙江商会执行会长。1985年09月1989年07月河北大学计划统计专业 学习1990年3月1999年09月上海通用机械集团公司销售经理2000年11月-2001年12月 石家庄市新源发房地产开发有限公司 总经理2001年1月122007年2 月 石家庄市新源发房地产开发有限公司 董事长2007年2月目前 石家庄市新源发房地产开发有限公司 董事长、河北省浙江商会执行会长个人财产清单如下：持股公司名称注册资本持股比例备注新源国际控股有限公司20000万90%石家庄市新源发房地产开发有限公司5000万20%新源商业管理有限公司5000万20%河北新源发国际商贸城有限公司500万40%持有房产使用年限备注石家庄市桥东区光华路9号博雅庄园丙3-4-60170上海市斜土路810弄6号402室70持有车辆车牌号备注无（三）财务报表分析（1）财务数据申请人向我司提供了经河北立信会计师事务所有限责任公司审计的2009、2010、2011年度会计报表及报表附注和2012年6月份报表。报表及附注所披露的经营和会计信息完整，反映了企业的实际经营及财务状况。经测算其现金流量表与其同期的财务报表相匹配，近几年的报表连续，能够真实地反映企业各个年份的经营情况，审计报告无保留意见。经查阅融资人连续了三年经审计的财务报告，申请人综合财务实力逐年增强，负债水平控制在合理范围之内，具备较强的偿债能力。融资人近三年资产总额、销售收入、利润总额逐年增加。融资人在账务处理上遵循了基本会计原则，销售收入及费用确认方法实行权责发生制，保证了销售收入真实、可靠，成本及费用能够及时入账，保证帐帐相符，帐实相符；无未转、少转成本及未摊、少摊费用现象发生。融资人能够按时缴纳各项税费，无偷税、漏税及拖欠税款现象。资产负债表资产负债表币种：人民币 单位：元项目2009年末2010年末2011年末2012年2季度流动资产货币资金77,734,105.71 407,625,679.19 45,400,491.27 40,572,255.64 应收账款2,744,536.00 2,744,536.00 86,329,841.26 86,014,841.26 预付账款5,138,582.44 43,108,301.02 176,325,488.11 212,600,332.60 其他应收款6,870,200.00 48,502,500.00 95,494,397.33 83,025,397.33 存货293,369,804.75 544,221,918.89 976,489,473.57 1,106,574,395.42 流动资产合计385,857,228.90 1,046,202,935.10 1,380,039,691.54 1,528,787,222.25 固定资产449,568,419.82 451,216,656.46 429,845,370.95 428,883,922.05 非流动资产合计449,568,419.82 451,216,656.46 429,845,370.95 428,883,922.05 资产总额835,425,648.72 1,497,419,591.56 1,809,885,062.49 1,957,671,144.30 资产负债表（续）币种：人民币 单位：元项目2009年末2010年末2011年末2012年2季度流动负债应付账款7,779,153.53 150,666,947.36 240,293,376.91 32,479,431.25 预收账款23,683,162.00 83,867,801.01 101,642,669.00 113,515,990.00 应交税费856,364.50 598,346.25 982,564.56 715,632.59 应付职工薪酬912,050.79 652,143.30 531,761.35 343,023.44 其他应付款355,585,483.87 49,623,592.77 255,985,619.13 573,640,158.33 流动负债合计388,816,214.69 285,408,830.69 599,435,990.95 720,694,235.61 长期借款40,000,000.00 370,125,000.00 320,125,000.00 300,125,000.00 非流动负债合计40,000,000.00 370,125,000.00 320,125,000.00 300,125,000.00 负债合计428,816,214.69 655,533,830.69 919,560,990.95 1,020,819,235.61 所有者权益实收资本50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 盈余公积25,000,000.00 25,000,000.00 25,000,000.00 未分配利润356,609,434.03 766,885,760.87 815,324,071.54 861,851,908.69 所有者权益合计406,609,434.03 841,885,760.87 890,324,071.54 936,851,908.69 负债及所有者权益合计835,425,648.72 1,497,419,591.56 1,809,885,062.49 1,957,671,144.30 损益表损 益 表币种：人民币 单位：元项 目2009年末2010年末2011年末2012年2季度一、营业收入433,843,543.97 709,526,984.33 126,923,567.14 104,750,367.56 减:营业成本140,306,126.38 173,721,269.91 营业税金及附加24,078,316.69 39,733,511.12 7,107,719.76 27,043,801.90 营业费用-4,863,770.90 4,235,978.51 2,281,845.80 管理费用20,219,167.72 18,021,648.73 36,194,919.89 9,500,651.25 财务费用4,657,351.80 14,850,829.84 26,821,622.38 12,886,772.47 三、营业利润244,582,581.38 458,335,953.83 52,563,326.60 53,615,164.35 减：营业外支出139,713.63 2,000.00 四、利润总额244,442,867.75 458,335,953.83 52,563,326.60 53,613,164.35 减：所得税14,099,915.18 23,059,626.99 4,125,015.93 7,085,327.20 五、净利润230,342,952.57 435,276,326.84 48,438,310.67 46,527,837.15 现金流量表项 目2009年度2010年度2011年度一经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金 454,782,169.97 769,711,623.34 61,113,129.87 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 377,758,376.47 296,991,897.33 经营活动现金流入小计 832,540,546.44 769,711,623.34 358,105,027.20 购买商品、接受劳务支付的现金 253,321,171.87 319,655,308.80 475,858,312.22 支付给职工以及为职工支付的现金 4,315,265.34 3,885,241.55 6,595,400.00 支付的各项税费 39,269,143.55 48,910,576.70 12,308,351.72 支付其他与经营活动有关的现金 10,182,987.39 380,418,296.97 146,743,341.01 经营活动现金流出小计 307,088,568.15 752,869,424.02 641,505,405.55 经营活动产生的现金流量净额 525,451,978.29 16,842,199.32 (283,400,378.35)二投资活动产生的现金流量投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 465,160,865.00 2,224,796.00 3,215,606.63 投资活动现金流出小计 465,160,865.00 2,224,796.00 3,215,606.63 投资活动产生的现金流量净额 (465,160,865.00)(2,224,796.00)(3,215,606.63)三筹资活动产生的现金流量 取得借款收到的现金 330,125,000.00 筹资活动现金流入小计 330,125,000.00 偿还债务支付的现金 17,000,000.00 50,000,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 4,657,351.80 14,850,829.84 25,609,202.94 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 21,657,351.80 14,850,829.84 75,609,202.94 筹资活动产生的现金流量净额(21,657,351.80)315,274,170.16 (75,609,202.94)四汇率变动对现金及现金等价物的影响 五现金及现金等价物净增加额 38,633,761.49 329,891,573.48 (362,225,187.92)加：期初现金及现金等价物余额 39,100,344.22 77,734,105.71 407,625,679.19 六期末现金及现金等价物余额 77,734,105.71 407,625,679.19 45,400,491.27 （2）资产状况截止2012年6月，新源发地产预付账款、存货、固定资产其他应付款、长期借款等情况如下：1） 预付账款预付帐款：金额212,600,332.60元，其中：华电供热集团6,095,158.34元 石家庄市建筑市场管理中心150,000.00元石家庄供电公司(桥东)468,111.86元中天建设44,153,212.00元石家庄巨创科技有限公司8,450,000.00元石家庄康泰经贸有限公司2,249,396.00元石家庄市科科阀门有限公司133,816.35元北京江河幕墙股份有限公司57,520,080.00元河北方圆建筑工程有限公司33,586,887.65元石家庄市金帆电力设备销售中心15,877,375.00元 浙江杜班建筑工程有限公司32,581,021.40元河北路桥集团有限公司11,335,274.00元上述预付帐款全部为一年以内。2） 存货存货：1,106,574,395.42元其中：低值易耗品为20,022,954.21元开发成本为1,086,551,441.21元，其中新源发商贸城一二期改造为289,280,482.62元；新源国际财富中心项目拆迁及建设成本797,270,958.59元。3） 固定资产固定资产：478,066,690.25元其中：汽车8,094,709.00元办公设备9,735,589.56元商贸城460,236,391.69元4） 其他应付款其他应付款： 570,103,742.50元其中： 工会经费8,902.86元职工教育经费295,977.44元服装押金14,300.00元养老保险79,984.34元谷献余239,704,577.86元河北省金融租赁有限公司240,000,000.00元上海亿阳国际贸易有限公司90,000,000.00元5） 长期借款长期借款：300,125,000.00元，均为华夏银行借款。（3）融资人财务比率分析偿债能力分析短期偿债能力2009年2010年2011年2012年6月流动比率0.993.672.32.13速动比率0.221.610.380.29保守速动比率0.221.610.380.29现金比率0.21.430.080.06近三年公司速动比率分别为1.61、0.38、0.29，呈逐年下降的趋势，这主要是由于其他应付款大量增加引起流动负债同步增加所致。同时，由于存货大幅增加，导致速动比率也随之下降，符合目前房地产市场状况。近三年公司流动比率分别为3.67、2.3、2.13，由于流动负债增长速度快于流动资产，从而使流动比率呈现出下降趋势，但是该比率整体仍然处于高位。公司的流动资产主要集中在存货等优质资产上，现项目已基本建好，变现能力较强。总体来看，公司具有较强的短期偿债能力。长期偿债能力分析长期偿债能力分析2009年2010年2011年2012年6月资产负债率0.51 0.44 0.51 0.52 有形净值债务率1.05 0.78 1.03 1.17 已获利息倍数53.49 31.86 2.96 4.90 长期债务与营运资金比率-13.52 0.49 0.41 0.37 近三年公司资产负债率分别为44%、51%、52%，该比率虽然有所上升，但总体处于比较安全的水平。同时，由于公司没有无形资产，所以有形净值债务率的变动趋势和资产负债率一致。公司已获利息倍数为31.86、2.96、4.90，体现了公司良好的债务利息偿付能力。此外，近三年公司长期债务与营运资金比率分别为0.49、0.41、0.37，该指标整体处于低位且逐年下降，预示着企业未来偿还长期债务的保障程度较高。总体来看，公司具有良好的长期偿债能力。营运能力分析营运能力分析2009年2010年2011年2012年6月营业周期755.01 1129.18 244.86 395.73 存货周转率0.48 0.32 0.00 0.00 存货周转天数752.73 1127.78 0.00 0.00 总资产周转率0.52 0.47 0.07 0.04 应收账款周转率158.08 258.52 1.47 0.91 应收账款周转天数2.28 1.39 244.86 395.73 石家庄市新源发房地产开发有限公司主要从事房地产开发业务。由于公司主营业务表现为投资规模大、建设周期长、资金回收慢、营业收入规模相对较小，公司的应收账款周转率、存货周转率及总资产周转率均较低，符合主要业务所在的行业特点。通过报表数据显示，应收账款、存货等参与流转的资产占用合理，存货变现能力强，公司营运正常，综合实力较强。盈利能力分析盈利能力分析2009年2010年2011年2012年6月销售净利率0.53 0.61 0.38 0.61 销售毛利率0.56 0.65 0.41 0.64 资产净利率0.20 0.26 0.03 0.05 净资产收益率0.37 0.50 0.06 0.11 权益乘数（期末）2.05 1.78 2.03 2.26 由于2011年营业收入减少，同时管理费用和财务费用上升较快，所以导致2011年销售毛利率、销售净利率、资产净利率以及净资产收益率均大大低于2010年。但是今年上半年以来，营业收入稳步增加，同时各项费用因管控得力而大幅下降，各项盈利指标集体呈现出积极的回升态势。总体看来，公司的净利率与毛利率均处于较高水平。同时，今年上半年净资产收益率已经达到了11%，这些都显示出公司良好的盈利能力。（四）客户信用情况说明截至2012年9月20日，人民银行企业基本信用信息报告显示，该企业贷款余额为300,125,000.00元，无未结不良信贷记录。客户信用良好。第三部分 新源国际财富中心项目情况简介（一）石家庄市情况简介石家庄为河北省省会，是国家发展环渤海经济圈中的重要一极，是京津冀都市圈的第三大核心城市，交通极为便利，是铁路、高铁枢纽城市，年内即可实现高铁与北京一小时通行，市区与国家高速公路网中的京珠、京昆、青银、石黄（二横二纵）实现直接相通；全市常住人口为1016万人，其中，市区人口规模286.2万（2010年），已成为的全国特大城市之一；是全国重要的医药、纺织工业中心城市，重要的现代服务业和生物产业基地之一，是全国六大小商品集散中心中的两大中心所在地（南三条、新华集贸），是华北重要商埠。2011年，全市生产总值完成4,000亿元,增长12%;全部财政收入完成488.9亿元，其中地方一般预算收入完成221亿元，分别增长26%和35%;规模以上工业增加值完成1700亿元，实现利税770亿元，分别增长16%和25%；社会消费品零售总额完成1,640亿元，增长18%。（二）南三条市场情况简介有“南有北义乌，北有南三条”之称的南三条市场地处石家庄市中心商业繁华区。诞生于1979年的南三条市场，前身只是一个“天桥市场”，位于火车站和长途汽车站唯一通道处的天桥东侧。当时，借助交通便捷、客流集中的地域优势，使各地商贩聚集在一起，自发形成了“天桥市场”。1989年在天桥市场的基础上，通过政府投资、商户集资等方式，开发了拥有2200个摊位，基础设施较为完善的南三条小商品批发大厅；90年代初通过整合市场范围内企事业单位的厂房和场地，实现了由单一经营场所到若干个专业市场的发展。在三十多年的发展历程中经历从南三条市场-南三条小商品批发市场-南三条小商品城-中国南三条小商品城，南三条名称的三次变迁，印证着它三次飞跃的历史。 1989年，南三条市场从南三条胡同搬进拥有2200个摊位、建筑面积1万多平方米的南三条小商品批发市场，实现了从马路市场向正规市场的转变。当年，市场成交额突破5亿元，实现了第一次飞跃。1992年，向阳路鞋市、正东路食品、阜康路针纺等几个初级专业市场，经过土地整合显现雏形，使南三条初具规模，市场实现了由单一经营场所混杂经营向若干场所专业经营的转变。这一年，市场成交额达到145亿元，跻身全国十大批发市场行列，实现了第二次飞跃。“南三条”的名字自此叫响大江南北。 此时，由于市场发展十分迅猛，市场的环境状况与市场发展需求之间的矛盾越来越尖锐。（三）新源国际财富中心项目简介1.项目现状新源国际财富中心项目位于石家庄的中山路旁，处于河北省省会城市的中心，是石家庄的商业核心地区，交通十分便利，已被石家庄市政府列入重点商贸流通企业项目。该项目集现代化商业、办公和高级公寓为一体，拥有国际国内品牌服装专卖店、精品会展、商业贸易、公寓等现代化商业综合设施。该项目聘请了国内顶级规划设计机构，吸取国内外先进的设计理念和实例精华进行规划设计，已成为河北省会既具有实用性又具有前瞻性的现代化建筑之一。该项目占地面积24.64亩，总建筑面积162825平方米，项目共建商业裙房和三栋塔楼。地上一至五层为商业裙楼，A栋六至一十九层为公寓，B栋六至二十九层为回迁公寓，C栋六至二十二层写字间，地下三层，其中负一层为沃尔玛超市，负二层、负三层为车位及设备间，车位数668个，容积率6.49，绿地率20%。，建筑系数54.9%。截止目前，“新源乐汇城”商业部分已经竣工并完成验收、清算，于2012年4月28日开业，出租率为100%；A、B、C三栋塔楼已经封顶，进入后续内部装修，形象工程进度已完成85%以上，“五证”齐全，并已开始部分销售。项目地理位置图为：项目现场照片： 2、项目控规指标本项目新源国际财富中心建设工程占地面积24.64亩，总建筑面积162825平方米，主要地下停车位、地下超市、裙房商业、A区办公公寓、B区回迁住宅、C区写字楼等建筑物。容积率6.74，绿地率20%。主要控制指标如下：项 目指标单位备注规划用地总面积24.64亩总建筑面积162825平方米地上建筑面积120806平方米 其中商业裙房建筑面积51993平方米A栋公寓建筑面积23735平方米6-19FB栋回迁公寓建筑面积24069平方米7-29FC栋写字楼建筑面积21049平方米7-22F 地下建筑面积42019平方米地下三层建筑基地面积10211平方米建筑密度54.9%容积率6.49绿地率20%车位数668辆地下新源国际财富中心五证情况如下表：证照文件批号内容国有土地使用证桥东国用（2011）第00021号土地使用权人：石家庄市新源发房地产开发有限公司座落： 桥东区大径街以东、中山东路以北地号：030040070042000图号：199.25-500.50 199.00-500.50用途：批发零售用地使用权类型：出让终止日期：2050年8月26日使用权面积：16423.3平方米建设用地规划许可证地字第130100201000089号用地单位：石家庄市新源发房地产开发有限公司用地项目名称：新源国际财富中心用地位置：中山路北、大径街东用地性质：商业办公用地用地面积：总用地面积：24465.861平方米（36.699亩），其中道路地8042.564平方米（12.064亩） ，实用地16423.3平方米（24.635亩）建设规模：地上建筑面积120693平方米建设工程规划许可证建字第建管130100201100030号建设单位：石家庄市新源发房地产开发有限公司建设项目名称：新源国际财富中心建设位置：中山东路北、大径街东建设规模：总建筑面积：162825平方米（含地下建筑面积42019平方米）建筑工程施工许可证编号：130101S110250101号建设单位：石家庄市新源发房地产开发有限公司工程名称：新源国际财富中心建设地址：中山东路北、大径街东建设规模：162825平方米设计单位：河北建筑设计研究院有限责任公司施工单位：中天建设集团有限公司监理单位：河北博大工程项目管理有限公司石家庄市商品房预售许可证编号：2011059开发企业：石家庄市新源发房地产开发有限公司项目地址：中山东路11号预售部位：办公批准预售面积：47770平方米3、项目经营情况（1）“乐汇城”该项目已经入住82家长期租户、入户品牌过百家，产品交易覆盖华北地区，带动就业数万人。其具有的规模优势、集聚效应、商业化管理、市场化经营，提高了河北省省会商贸流通业的经营模式及水平。2012年4月28日，“乐汇城”正式营业，签约82家商户，租住率100%（签约商户情况一览表详见附表一），今年租金收益约1.07亿元/年；此外，乐汇城的各种媒体广告已经出租，广告收入年租金达到298万元左右；地下停车场停车费收入可获得200万元/年。总之，“乐汇城”及附带的经济效益使新源发每年可获得最低的现金流1.12亿元。（2）待销售的写字楼、公寓等房产，由于前期该公司销售策略、计划与市场存在较大偏差，最初企业计划将写字楼整栋出售，主要目标客户为兴业银行石家庄分行、百度公司等有实力客户，但由于种种原因，经过近一年的谈判，最终也未能实现最初计划，造成写字楼部分销售停滞，未能及时给企业带来现金流入。针对上述情况，近期该企业已对销售策略进行了重大调整，基本上是“化整为零”的思路，将办公楼分割出售，并再引进一家具有销售业绩的销售公司，尽最大努力促进销售工作。第四部分 抵押物情况分析一、抵押物情况介绍本次融资抵押物为新源国际财富中心项目地下一层至地上五层商业裙房在建工程及对应所分摊的土地使用权（即：“新源乐汇城”），在建工程建筑面积为67893.20平方米，相应分摊的土地使用权面积为6848.03平方米。“新源乐汇城”坐落的中山路商圈区域价值可观，政府规划下的“24小时中山路”，将引导区域内的商业蜕变升级，形成以体验型消费为核心竞争力的“中山路大商业圈”。项目周边众多高档住宅、星级酒店、大型综合型商业、商务等消费需求，核心商圈 居住人口约32万人，辐射区域内居住人口近70万人。有“南有北义乌，北有南三条”之称的南三条市场紧邻本项目，南三条市场近百万种商品辐射西北、东北、华北等广大地区，是华北大流通格局的战略支撑点，也是北方地区最大的小商品集散中心，这里集聚了大量的物流和客流，对本项目这一商业综合体形成有力的支撑。“新源乐汇城”选择了区别于周边商业的差异化经营方向，主要定位为年轻、时尚、动感的S