酒店式公寓拓展思路PPT课件.ppt

东辰 江湾壹号项目酒店式公寓开发拓展思路探讨 2010年8月 一 金华酒店式公寓的目标客群在哪里 目前金华的房地产市场几乎没有真正的酒店式公寓 主要是因为酒店式公寓针对的客群是高收入的白领人士 而金华除少数人外 大部分白领阶层还没达到发达城市的收入水平 一 高级白领群体较小 就普通租赁市场来说 酒店式公寓市场吸引力不足 主要是因为金华住房租赁市场租金不高导致酒店式公寓的回收周期拉长 而且本项目目前的位置成熟度不够 另外 本地多为劳动密集型企业 管理阶层的干部较少 大部分企业的职工收入较低 租房都寻求地租金低的单身公寓或其他农民住房 二 酒店式公寓租赁市场不大 房地产市场任何产品的增值潜力 主要看它存在的市场空间和地段的发展潜力 根据金华的市场情况 酒店式公寓的目标消费群体并不大导致市场空间很小 同时目前本项目的地段认可程度并不是很高 所以酒店式公寓的增值潜力肯定不如纯住宅产品和其他商业物业 三 酒店式公寓增值潜力不够乐观 酒店式公寓市场分析结论 二 针对具体情况凡泽提出的酒店式公寓拓展思路如下 首先以住宅产品的概念吸引目标客群 同时可以考虑在价格上低于普通住宅来吸引更多的潜在客群 以规避本产品的产权低于普通住宅年限的不足 从而减轻项目的开发压力 一 跳出概念 以普通住宅理念进行产品开发 就以普通住宅理念进行产品开发 主要通过以下两种方式去实现 在产品名称的包装上向住宅产品靠近 产品名称建议方案如下 1 东辰 江湾壹号XX家庭公寓 2 东辰 江湾壹号XX服务公寓 3 东辰 江湾壹号XX酒店公馆 4 东辰 江湾壹号XX智能公馆 5 东辰 江湾壹号XX智能公寓 以住宅需求进行产品设计 建议本项目在产品打造上以住宅的需求进行设计 打造与住宅无异的产品 主要通过几下几个途径实现 1 在户型设计上功能与尺寸与住宅无异 主力户型面积在90 120 2 社区引入煤气管道及普通住宅的各种管道确保正常居家要求 3 设计符合住宅社区楼梯的进深 参考案例 杭州 新青年广场 新青年广场位于拱墅假山路 上塘路交界处 是综合类用地性质 非住宅 50年产权 一般用于过渡性的居住 不可以落户 是杭州早年非住宅类用地作为住宅产品开发的典型项目 新青年广场 通过住宅产品的概念打造大户型精装豪宅 同时配一系列豪华配套及酒店式物业管理 进行五星级酒店式管理 以超高端住宅产品圈定金华高端客群 二 以普通住宅理念开发 打造酒店式豪宅 就超高端豪宅的产品打造 主要通过以下两种方式去实现 豪华配套打造建议 顶级配套主要通过豪华会所的打造来实现 主要包括中心服务及多个小型服务会所 内部功能建议如下 红酒吧 雪茄吧 高级餐厅 酒吧 特色俱乐部 健康 室内高尔夫 游艇 红酒 艺术品等 艺术廊 SPA 精品商店 影院 音乐中心 乒乓球室 壁球室 桌球室等功能区 酒店式物业管理建议 通过物业管理贴心 尊贵的服务让业主时时感觉到一个具有家庭温馨 高尚尊贵的服务 建议如下 1 物业公司提供酒店式服务 在 一业为主 多种经营 宗旨下 接受住用户的委托 搞好家政服务 代搞家庭卫生 代暂管小孩 代接送小孩上学 代办保险 代洗衣服 或开自助洗衣中心 餐饮送房服务 2 保安员以礼待人 给进出大门的业主敬礼 见到客人上 下车主动上前开门迎送 3 保安24小时值班 巡逻 严格做好外访人员登记 4 向住户分派报纸 电信等 接待来访者并指点引路 5 管理处负责协助住用户办理如安装电话 有线电视 产权证 报户口 暂住证等手续 参考案例 杭州 西溪天堂 悦居 西溪天堂位于杭州西溪国家湿地公园的东南角 紫金港路和天目山路口 项目集国际酒店集群 湿地博物馆 商业综合体 顶级服务式公寓 旅游公共服务设施等多种业态于一体 其产权为50年 现精装修42000元 平方售价 高于周边房价的20 以上 其中的顶级服务式公寓主要针对高端的客户群 项目占地面积26公顷 地上建筑总面积15万余平方米 西溪天堂 参考案例 海南三亚 克拉码头 克拉码头坐落在享有椰梦长廊之美的三亚湾 位于美丽的三亚湾一线海景中心地段 其打造的酒店式公寓也为大户型的精装豪宅 其针对的目标客群主要为高收入的度假客户群 克拉码头 三 开发部分与酒店式公寓相似同时又有市场需求的产品争取项目能顺利去化 建议开发部分产权式酒店 相对于酒店式公寓 产权式酒店每年有固定的投资回报 在酒店式公寓没有目标使用客群的情况下 没有租金回报 又没有固定的投资回报 显然产权式酒店更有市场空间 就以产权式酒店 主要经营与星级酒店差异化的快捷酒店 凡泽提出以下几种经营模式进行探讨 客户只需一次性付清60 暂定 的款项 无须交缴月供款 物业管理费 在一定年限内可享受房间的使用权限和每年X天 待定 的免费入住 加上Y 稳定的投资回报 年限到以后酒店管理公司返还业主所付款项购回物业 房东制 为增强投资客的信心 可以采用 签分制 即 千分制 业主以积分系数参与酒店经营利润分配 积分系数 1000 入住积分 1000 的形式进行销售 业主委托经营可有两种方式 签分制 1 休闲投资型 享有100 一定年限内 待定 业主入住不限天数 每月需承担X元 待定 的物业管理费 租金回报按所购物业实际营业额结算 年限到以后酒店管理公司原价购回物业 在一定年限内 待定 每年入住积分不超过100分享有X 租金回报 不超过80分享有Y 租金回报 业主不需要交纳物业管理费 不分担酒店亏损 超过100分需按散客房价入住同时享受租金回报Z 年限到以后酒店管理公司原价购回物业 2 投资回报型 未预售前 投资者房款一次性缴清 以入股的方式享有酒店相应的股份 年底按营业额统一分红 并享受每年规定时期内免费入住X天 可以设定一定入股门槛 如要购酒店客房5间以上 股东制 即业主购买产权式酒店之后 在一定年限内 待定 酒店管理公司每年按固定投资回报给业主 业主不负酒店盈亏 年限到以后酒店管理公司原价购回物业 业主没有享受免费入住的权利 带租约销售 业主购买后将物业交给酒店管理公司 一定年限内 待定 每年年底按营业额分红 不享受免费入住的权利 房款不一定一次性付清 年限到以后酒店管理公司原价购回物业 委托经营 在一定年限内 待定 假定前3年按固定投资回报返还给客户 以后按营业额统一分红 不享受免费入住的权利 年限到以后酒店管理公司原价购回物业 带租约跟委托经营结合 将酒店的每个单位分为一定的时间份 如 一年产值51周 共51个时间份 出售每一个时间份的使用权 消费者没有产权 拥有一定年限内 待定 在该酒店每年一定时间 如1周 的居住权 到年限后原价购回这一时段的居住权 时权酒店型 是指投资人购买用于退休后养老的物业 在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用 委托管理期间 投资人可获取一定的投资回报 一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购 收益归其家人所有 退休自用型 经营模式点评 参考案例 海南 海棠湾世知度假酒店 海棠湾世知度假酒店坐落海南省陵水县英州镇土福湾 由外交部世界知识出版社印刷厂投资兴建的大型产权式旅游度假酒店 现已建成别墅 豪华套房 家庭公寓 标准客房800余间 套 有