CRT(2013-12-17)：中央强调增供应促保障 城镇化着力人口市民化.doc

2013年12月17日中央强调增供应促保障 城镇化着力人口市民化中央经济工作会议于12月10日13日在京召开，确定了明年“稳中求进”的总基调，保持经济增长与政策环.CLI二手住宅价格指数2013年11月城市指数环比北京3760.53%上海3381.07%广州4931.14%深圳3992.31%天津4371.46%成都2530.15%更多数据，欢迎查看CLI指数月报政经要闻 财政部出台税收优惠政策改善棚户区居民住房条件在中国的棚户区，房屋通常比较老旧，结构简易，基础设施简陋。政府希望通过改造棚户区，改善居民的住房条件.杭州土地新政：溢价率不得超过35%溢价率达35%以上的土地成交“盛况”，在杭州将不再出现。杭州土地市场近日的一场土地拍卖透露，杭州土地.发改委：尽快发布新城镇化规划前天，中央小城镇工作会议中对城镇化工作提出六大任务。昨天，国家发改委主任徐绍史在全国发展和改革工作会.行业动向中海土地市场加仓 85亿沈阳、福州掠地12月13日，在年末沈阳的集中供地大战中，中海地产以46.01亿元的总价连夺4幅地块，占地面积约53.保利1.14亿拿青岛李沧区两宅地12月13日，山东省青岛市国土局成功出让李沧区文昌路以东、十梅庵路以北两宗城镇住宅用地，总面积5.3.龙湖地产跌出前十 两年再未进2013年，除龙头房地产公司之外，销售额千亿阵营再度扩容，曾经与龙湖地产同年登陆联交所市场的恒大地产.市场动态 中央定调增加供应 年末楼市成交放缓今年全国楼市总体表现火热，但随着各地调控政策的升级以及供应的下滑，12月以来新房和二手房成交均出现放.北京2014继续限购 行政干预主导楼市尽管十八届三中全会关于进一步深化改革若干重大问题的决定（下称决定）和此前的中央政治局集体学习.土地市场海南城镇土地使用税将调整记者日前从省财政厅了解到，为合理利用土地资源，提高土地使用效益，经省政府批准，省财政厅会同省地税局近.上海总价近49亿再成交2宗地其中，上海外滩滨江综合开发有限公司和上海黄金交易所联合体以36.57亿元，中标黄浦区小东门街道611.万达5.83亿拿南宁商住地 将建商业综合体据了解，地块位于南宁市西乡塘区高新大道以南、安阳路以西。地块实际出让总面积8.40万平方米(折合12.中央强调增供应促保障 城镇化着力人口市民化中原集团研究中心 2013-12-16中央经济工作会议于12月10日13日在京召开，确定了明年“稳中求进”的总基调，保持经济增长与政策环境的稳定性，为全面深化改革创造条件。会议虽未直接提及房地产市场调控，但重点强调了住房保障建设，并明确要求特大城市调整供地结构，增加住宅供应。房地产调控趋势从控需求转向增供应。中央城镇化工作会议同时召开，确定未来城镇化发展方向。核心任务为推进农业人口市民化，提高土地集约化程度，提速城市群建设。此次城镇化工作会议也是改革开放以来中央召开的第一次城镇化工作会议，是全面深化改革的一项重大举措。会上讨论的国家新型城镇化规划 或将于明年推出，对新型城镇化建设提供政策支持。2013年中央经济工作会议增供应、 促保障2013年中央经济工作会议于12月10日13日在京召开，总结2013年经济工作，提出2014年坚持稳中求进工作总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。2014中央经济工作六大主要任务：1）切实保障国家粮食安全2）大力调整产业结构3）着力防控债务风险4）积极促进区域协调发展5）着力做好保障和改善民生工作6）不断提高对外开放水平控需求转向增供应会议明确了目前供不应求现状较为严重的全国特大城市的调控路径：“调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”预计明年重点城市土地市场将出现明显变化，住宅用地实际供应量将得到提升，缓解供不应求矛盾。加强保障房建设会议提出“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，加大棚户区改造”。突出保障房建设的重要性，而其中租赁型保障房将成为发展重点。由近期住房保障体系建立的趋势来看，中央着力推进两项具体工作：一项是加速公租房、廉租房并轨，更好解决中等偏下收入家庭的住房困难。二是，是指导地方有序开展共有产权保障房的探索，完善对“夹心层”住房保障的覆盖。加强风险防范会议还首次将控制债务风险列为主要任务。债务问题关联性大，近年来，地方政府在大规模投资刺激下不断通过融资平台上举债，由此带来财政、金融风险上升。而地方融资平台大都以土地抵押，加剧楼市系统性风险。此次明确将地方政府债务纳入预算管理，健全管理机制，未雨绸缪，防范债务风险。中央城镇化工作会议推进人口市民化，着力发展中小城镇中央城镇化工作会议于12月12日13日召开。会议分析了城镇化发展形势，明确了推进城镇化主要目标和重点任务。推进城镇化的六项主要任务：1）推进农业转移人口市民化2）提高城镇建设用地利用效率3）建立多元可持续的资金保障机制4）优化城镇化布局和形态5）提高城镇建设水平6）加强对城镇化的管理“以人为本”是核心由会议表述来看，新型城镇化工作的首要任务是将常驻人口市民化。会议还明确了各类城市城镇化路径：“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。”相较之前中央领导层的表述，对大城市与特大城市的落户口径有所收紧。这也意味着在中小城市加快全面放开户籍政策的同时，大城市由于其人口向心力大，需控制其合理的人口承载量，户籍政策的开放仍然谨慎。然而，城镇化并非简单的落户，必须辅以城镇化的基础性框架的搭建，即不同城市产业布局的合理分布和导入以及城市管理、医疗教育等配套措施的跟进和完善。一旦这些基础性框架搭建完成，“以人为本”的城镇化将水到渠成，对小城市以及中等城市的房地产市场也将带来实质性的利好。拒绝粗放式开发虽然土地改革试点的大规模开启将为城镇化建设奠定基础，但“提高城镇建设用地利用效率”和“提高城镇建设水平”的要求都表明，城镇化不代表盲目的城市扩张。中央近期多次明确强调耕地红线不可碰触，城镇化需走“严控增量，盘活存量”的道路，不能借土改解决城镇建设用地不足的问题。优化城镇化布局和形态全国主体功能区规划对城镇化总体布局做了安排，提出了“两横三纵”的城市化战略格局，将依托城市群建设带动中小城镇与大城市的协同发展。大城市的人口城镇化成本相对较大，未来中小城镇或成为城镇化主战场。Top财政部出台税收优惠政策改善棚户区居民住房条件中国新闻网 2013-12-16为了加快棚户区改造，让更多人住上更好的房子，中国财政部13日出台了一系列税收优惠政策。在中国的棚户区，房屋通常比较老旧，结构简易，基础设施简陋。政府希望通过改造棚户区，改善居民的住房条件，拉动投资和消费需求，带动相关产业发展，同时提高城镇化质量。按照最新安排，个人首次购买90平方米以下的改造安置住房，将按1%的税率征收契税。此外，个人取得的拆迁补偿款将免征个人所得税。中国在全国范围内推行棚户区改造始于2008年。官方数据显示，截至2012年，共改造各类棚户区1200多万户，几千万居民住进了更好的房子。新一届政府计划，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年要改造304万户。政府表示，除提供税收优惠外，还将通过增加财政投入、加大信贷支持、完善安置补偿政策、鼓励民间资本参与等多种手段，实现这一目标。目前，中国尚未改造的棚户区主要分布在不发达的中西部地区、资源枯竭型城市和独立工矿区等地。Top杭州土地新政：溢价率不得超过35%证券时报 2013-12-16溢价率达35%以上的土地成交“盛况”，在杭州将不再出现。杭州土地市场近日的一场土地拍卖透露，杭州土地新政已出台，今后杭州主城区的土地竞价溢价率上限将统一调整为35%。12月13日，杭州主城区迎来今年土地市场的收官之战，当天共有3宗土地集中出让，底价总计18.57亿元。最终，3宗土地都顺利成交，出让金约22.4亿元。其中，两宗商业地块平淡成交，而另一宗宅地以13.93亿元配建9000平方米保障房成交。在此次竞拍中，唯一出让的宅地备受追捧，除了竞得该地的重庆宝嘉外，包括奥克斯、融信、中天等多家房企都参与了报价。短短20分钟，该地块的溢价率就达到了35%。就在大家以为溢价率还会继续攀升时，竞标转而进入保障房投报阶段，最终重庆宝嘉经过15轮激烈的争夺，以溢价35%，另加配建9000的保障房面积拿下这宗住宅用地。在此之前，杭州土地竞买规则一直执行的溢价率上限始终是49%，即2012年7月国土资源部下发的关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知指出，“对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，包括商服、住宅或商住综合，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。”但此次竞买显示，溢价上限由49%调为35%。杭州市国土局也坦承，该局近日对土地出让规则做出调整，今后杭州主城区的土地竞价溢价率上限将统一调整为35%。据相关工作人员介绍，土地的价格上限本来就不固定，随市场行情的波动而调整。本次调整适用于包括宅地和商地在内的全部经营性用地。从今年杭州土地市场的热度，就不难理解杭州地产新政出台背景。数据显示，2013年杭州主城区共成交土地102宗，总面积4807.6亩，总体量882.1万平方米，总成交额841.6亿元，同比上涨98.1%，创历史新高。此举也意味着杭州土地市场的调控正在升温。在今年9月国土部出台“地王禁令”后，杭州10月就有多达9宗待出让地块或被撤销或暂缓出让。最近两月，杭州主城区的土地出让金额均超过40亿元，较10月成交额有所上升。Top发改委：尽快发布新城镇化规划京华时报 2013-12-16前天，中央小城镇工作会议中对城镇化工作提出六大任务。昨天，国家发改委主任徐绍史在全国发展和改革工作会上表示，发展改革系统将抓紧修改完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施。同时，还将推动出台与此相关的户籍、土地、资金、住房、基本公共服务等方面的配套政策。会议指出，明年要充分挖掘消费潜力，增强居民消费能力，培育新的消费热点，改善消费环境。还要调整预算内投资结构，停止建设楼堂馆所等投资，重点支持全局性、基础性、战略性的重大项目，集中力量办大事。合理确定投向，主要是棚户区改造和保障性住房配套基础设施，教育、医疗、社会养老、食品药品安全等社会事业和社会管理，少数民族、边疆地区发展等领域。针对城镇化工作，会议特别强调，要抓紧修改完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施，同时推动出台户籍、土地、资金、住房、基本公共服务等方面的配套政策。组织编制实施重点城市群发展规划，各地因地制宜地编制和实施本地区新型城镇化发展规划。还要开展试点示范。围绕建立农业转移人口市民化成本分担机制、多元化可持续的城镇化投融资机制、降低行政成本的设市模式、改革完善农村宅基地制度，在不同区域开展不同层级、不同类型的试点。此外完善基础设施，提高东部地区城市群综合交通运输一体化水平，推进中西部地区城市群内主要城市之间的快速铁路、高速公路建设，加强中小城市和小城镇与交通干线、交通枢纽城市的连接。强化市政公用设施和公共服务设施建设。Top中海土地市场加仓 85亿沈阳、福州掠地观点地产网 2013-12-16超额完成全年目标后，中海地产随即在年底加速了获取土地的步伐。12月13日，在年末沈阳的集中供地大战中，中海地产以46.01亿元的总价连夺4幅地块，占地面积约53.7万平方米，总建筑面积则达193万平方米，成为当天土地拍卖市场的最大赢家。而在这之前，中海地产还于12月5日以39.12亿元，溢价198.4%竞得福州一幅大型商住地块，这也是中海地产首次进入福州市场。不到半月，中海地产已耗资85.13亿元连夺5地，其赶在年末加强土地储备之势也越发明显。85亿两城掠地在沈阳当天的土地出让中，一共推出了14宗标地，而中海地产所拿4宗地块的成交价格均位于前列。其中最引人注目的一幅地块是胜利大街东地块，该地块占地约18万平方米，规划用途为住宅、商业用地，起拍价为15.58亿元，最终中海地产以15.62亿元竞得，折合楼面地价约2557元/平方米。值得注意的是，该地块还刷新了沈阳今年单幅地块的最高成交总价，之前沈阳本年度的地王是由五矿地产在4月16日以11.29亿元竞得的于洪省体育训练中心地块。除此之外，中海地产还以总价13.12亿元夺得了先建及气象局南地块，该地块规划用地面积约为17.8万平方米，起拍价格为2450元/平方米。另外，中海地产还分别以8.84亿元和8.43亿元竞得滨河湾南以及金沙湾南地块。事实上，中海地产对于沈阳市场可谓情有独钟，其早前在沈阳所拿的多幅地块均是高价竞得，并且还数次创造沈阳的年度地王。早在2007年9月，中海地产就曾斥资33亿元竞得总建筑面积逾百万平米的“长白-2007-19号”地块，随后建成中海国际社区项目。2009年10月，中海地产又以35亿元拿下沈阳著名烂尾楼洪区荷兰村项目，改造成了如今的中海城项目。同年11月13日，中海地产又再次以近35亿元摘得沈阳一环内占地面积最大的皇姑区塔湾街东地块，该项目被命名为中海寰宇天下，并且还包含了中海地产即将面世的首个商业项目环宇城。除了在沈阳继续创造年度地王外，中海地产在月初的福州也上演了一出土地竞拍大戏。12月5日，福州市闽侯县出让一幅面积为261亩的商服用地，参与现场竞拍的除中海地产外，还有万科、世茂、泰禾、阳光城等众多房企，最终经过激烈角逐，中海地产以39.12亿、溢价198.4%夺得，而6412元/平米的楼面价也创下了福州县级区域的最高地价。土地市场加码对于中海地产近期在土地市场的表现，相关分析师认为，在超额完成上调后的全年目标后，中海地产目前在业绩层面的诉求并不大，但为了明年继续保持稳定增长，因而会在土地市场加大力度。据中海地产12月10日公布的销售数据显示，其前11月已累计实现合约销售额1317.6亿港元，累计实现合约销售面积874.7万平方米，已经超额完成上调之后1200亿港元的年度销售目标。上述分析师还提到，中海地产目前在销售与土地市场两方面的表现与去年也极其相似，都是在完成年度销售目标后大举拿地。而翻查资料亦可知，中海地产在去年前11月实现销售额1059亿港元，超过全年1000亿港元的目标，随后在最后两月的拿地金额接近200亿元，以此来补充土地储备。其实，今年下半年以来中海地产已经明显加快了获取土地的步伐。据不完全统计，截至目前中海地产年内累计新增土地储备约1210万平方米，其中新增权益土地储备约1180.6万平方米。其中下半年以来，新增土地储备的面积超过740万平方米，明显超过上半年的新增462万平方米。而在拿地金额方面，截至目前中海地产2013年的土地支出约为441.53亿元，下半年以来已在华东地区斥资85亿元拿地7宗，9月份又在深圳以38.2亿元竞得龙华一宗地块，并创造今年以来深圳住宅用地总价与单价的双料“地王”。在外界看来，中海地产之所以在下半年大举拿地除稳定的销售增长外，良好的财务状况也是一大因素。数据显示，截至6月末，中海地产的帐面现金已由去年末的410亿元增至518亿元，综合净借贷比率则从去年底的20.5%下降至14.9%。同时，上半年中海地产的平均借贷成本仅约3.8%，处于地产行业的最低水准。而在近期，中海地产还曾于资本市场大举发债，以进一步改善财务状况。10月底，中海地产成功发行了一笔总额高达15亿美元的债券，共获得131亿美元的超额认购，这也是目前内房企在美元债市场上获得金额最高的发债。Top保利1.14亿拿青岛李沧区两宅地观点地产网 2013-12-1612月13日，山东省青岛市国土局成功出让李沧区文昌路以东、十梅庵路以北两宗城镇住宅用地，总面积5.33万平方米，两地块均被保利(青岛)实业有限公司、青岛十梅庵置业有限公司联合竞得，总成交价约为1.14亿元。其中，一号地块成交楼面地价2040元每平方米，成交总价6465.6万元；二号地块成交楼面地价2040元每平方米，总价4899.12万元。两幅地块还将划拨2665.6平方米的土地作为保障房使用，至少配建49套公租房。另据青岛市国土资源和房屋管理局最新消息，青岛12月份将共出让17宗地块。而12月17日，青岛市北新都心及李沧商圈也有3宗热地将拍卖。Top龙湖地产跌出前十 两年再未进理财周报 2013-12-16“别墅专家”龙湖地产，在经历了2009年至2011年销售额从183亿到383亿元翻番的增长之后，慢了下来。2013年，除龙头房地产公司之外，销售额千亿阵营再度扩容，曾经与龙湖地产同年登陆联交所市场的恒大地产早已突破千亿，而此前一度与之不相上下的世茂房地产亦提出了三年冲千亿销售的计划。在2011年之后，这位业内所知一贯以低密度联排别墅为核心竞争力的地产公司，销售额再没进入前十位的排名中。截至今年前11个月，其签约销售已经被融创中国、绿城中国超过近50亿元。这当然与龙湖此前的产品结构向别墅类倾斜比重较大，且拿地时机把握未准有关，董事长吴亚军对此早已察觉，向员工表示，龙湖经历了一个“小小的V形，2012年就是V的底部”。而面对跌出房产销售前十的阵营，吴亚军依旧坚持，学习中海的稳健扩张风格，短期内不提进军“千亿”，而其亦在调整公司产品结构。今年以来，龙湖地产的拿地用途开始增多高层住宅以及刚需首置产品，可见一斑。除此之外，有业内分析人士认为，在住宅产品而言，龙湖以往的优势不再，值得期待的部分实际上在于其有较高增速的商业地产带来的长期效应。住宅产品遭遇扩张瓶颈在申银万国对于龙湖地产的研究报告中，将其在2009-2010年的增长态势称为“超常发展”。“在2010年之后，龙湖就从第一梯队掉到第二梯队了。”某港资券商分析师补充道，从今年的房地产市场来看，龙湖与一线房企的差距越发大了。龙湖集团日前发布的公告显示，今年前11个月，其实现销售额448亿元，同比增长25%。而此前销售额一度低于龙湖的世茂房地产同期实现签约613亿元。据中国房产信息集团数据统计显示，前述同期，龙头房企销售额同比平均增速约38%。某长期跟踪该公司的分析人士表示，龙湖地产销售额扩张规模放缓，主要源于住宅产品的扩张瓶颈：一方面由于龙湖地产之前的土地储备大部分集中在别墅类产品线，但没有获得较好的地段优势；另一方面则是没有看准市场，在2010年拿地时成本较高，失却了价格优势。“今年龙湖推的项目跟市场不太搭，所以销售增速偏慢。”前述港资地产分析师解释道，“比如说他们有一些100平方米的三层独栋别墅，但是位置很偏，就不好卖了。”其表示，在目前部分库存产品地段较偏、影响销售额的情况下，就需要在推出近期获得地段较好项目的同时，清空前述别墅项目。“别墅项目的消化需要一些时间。”龙湖地产面临的另外一个问题就是，在产品线调整的过程中，还遭遇了此前几年拿地时机把握未准，从而影响了公司整体的毛利率水平。“2010年土地市场比较差的时候，很多开发商就在抄底拿地，但是龙湖错过了最佳的时机。”前述分析人士表示，龙湖地产在2010年所获得的土地成本相对较高，拉低了毛利率。而这，被认为是直接导致龙湖集团销售规模掉出第一梯队房地产公司的主要原因。在2012年，龙湖因为赶在土地市场升温之前，年内拿下至少16块土地，且主要位于市中心周边，算是扳回一局。金英证券房地产分析师关宝芝提醒记者，影响龙湖近两年销售增速的另一不可忽略的因素在于人才流失。“两年前世茂等一些开发商，从龙湖挖走了一些销售人才。”资料显示，原龙湖集团营销副总经理蔡雪梅于2011年加盟世茂房地产，担任副总裁职务，如今其已成为世茂的官方发言人之一；原龙湖沈阳公司营销总监魏庄元在同年下半年亦加入世茂房地产，任职营销总监。这种情形在2011年下半年尤为明显。一时间，关于“世茂营销体系有很多龙湖的人”为众所周知。严格控制财务杠杆底线不容置喙的是，龙湖地产拥有极其严格的财务控制，始终将公司的净负债率水平控制在40%的位置。如此一来，能令其获得行业平均水平甚至可能更低的债务利息率，然而，在多名业内人士看来，没有抬高杠杆，势必会影响到公司规模化扩张的进程。最为明显的例子就是碧桂园。今年前11个月，碧桂园实现销售额967亿元，销售额同比增长130%。“碧桂园今年的大量拿地就是抬高了杠杆，龙湖是一直严格控制，所以在新获得土地时会受到限制。”华南某券商分析师补充道，“但是这是龙湖发债条款中进行规定了的，一旦杠杆太高，就是违约。”这一控制尤其在今年一线城市土地过热的情况下，表现尤为明显。公告显示，截至11月末，龙湖集团共获取土地15幅，其中仅一块在其第二大区域市场北京（楼盘）获得。对此，申银万国在此前发布的研究报告中指出，龙湖地产北京区域在2009-2012年销售贡献分别是62亿、102亿、73亿和72亿，今年上半年是30亿。“北京地区明年货量仍够，但确实存在补充库存压力。”研究员李虹撰文表示。根据今年年中时，董事长吴亚军在龙湖集团内部网站回应的帖子内容来看，上述龙湖目前面对的问题，其已然察觉，并在着手进行对应改善。在帖子中，吴亚军尤其指出，公司管理层对于“上、下行周期的预见和应对能力有待整体提高”，是龙湖如今有待改进的战术问题之一。但吴亚军亦多次公开表示，对冲破千亿销售额“在可以预见的未来一段时间内，应该不会如此激进”，并希望学习中海稳健持续的规模扩张，“如果真的北京土地价格2014-2015年不回头继续疯涨，那么错过就只能错过了。”商业地产年增30%相对如今500亿销售规模的开发商而言，龙湖集团于2000年成立商业管理部，属于较早涉及商业地产领域的房地产公司，而其在大本营重庆（楼盘）地区的商业运营项目，一直为业内人士看好。“龙湖的天街系列知名度很高，运作模式主要是，主体部分持有经营，外围部分出售并统一管理。”上述分析师观察表示，龙湖的商业项目均位于城市相对中心的区域，地段和人流量“都不错”。资料显示，龙湖今年前十个月的商业物业销售额约80亿元，约占总销售额贡献的20%，而根据公司高层的规划，在2015年龙湖的商业租金收入贡献要从2010年的5%提升至20%以上。高通智库此前统计提出，截至今年10月，龙湖集团旗下商业地产共计土地储备474.8万平方米，其中除位于重庆和成都的商业项目早已开盘，相对成熟之外，龙湖在北京、无锡（楼盘）、常州（楼盘）等地的商业项目均在培育期，最远或要在2016年方得以面世。“目前他们商业地产的年复合增长率是30%，总体来说，长期是值得关注的。”前述人士总结道。Top中央定调增加供应 年末楼市成交放缓中原集团研究中心 2013-12-16今年全国楼市总体表现火热，但随着各地调控政策的升级以及供应的下滑，12月以来新房和二手房成交均出现放缓趋势。上周结束的中央经济工作会议明确了明年的经济政策基调，即继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时，针对住房市场，本次会议一方面提出保障房的供应体系方向，另一方面提出通过增加住宅供地比例以及提高容积率等方式切实增加供应。这对明年的房地产市场将有直接指导意义。中央定调供应增加 住房保障体系渐清随着中央经济工作会议的结束，明年整体经济总基调基本确立，即保持经济稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在此整体经济框架下，预计明年房地产政策也将趋于稳定，而目前紧张的信贷政策有望在明年得到一定程度的缓解。针对目前住宅供应紧张的状况，本次经济工作会议给出了明确的增加供应的方向。会议提出特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。而根据国家对新型城镇化的规划，特大城市的认定标准将为市区常住人口超过500万人的城市。据不完全统计，上海、北京、南京、武汉等十几个一二线城市均符合特大城市的标准。预计明年主要城市将会在提高住宅用地比例的同时提高土地容积率，真正增加未来住宅供应量，以缓解供不应求的矛盾。保障性住房建设和供给在刚结束的中央经济工作会议中被再次重点提及。本次会议提出加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，加大棚户区改造。因此，预计未来我国的住房保障体系将主要由租赁型住房为主。而针对“夹心层”住房，此前住建部曾表示，将指导地方有序开展共有产权保障房的探索。未来共有产权房或将与北京的自住型商品房一起作为“夹心层”的新型保障住房，并逐渐取代原先的经济适用房与限价商品房。年末楼市成交放缓 千亿房企阵营迎新2013年楼市成交火热，全国新建商品住宅销售金额、销售面积已双双刷新历史年度新高，前11月累计涨幅分别为31.1%及21.3%，全年将轻松突破6万亿元销售大关。进入12月，中原统计的54个城市新房成交面积全线回落，前12日累计环比下跌幅度为5.6%，其中一线城市下滑近1成，而上周已经是连续第三周成交出现放缓。二手房本月同样未能突破重围，上周监测6城市成交量总体下降3%。预计12月全月，整体楼市成交将平稳回落。作为具有市场代表性的标杆房企，今年销售收入相当可观。2013年千亿俱乐部将迎来一位新成员碧桂园。前11月，其合同销售金额已达967亿元，累计同比涨幅高达129.7%。碧桂园今年动作频频，高佣金点的激励制度，全民营销以及积极试水马来西亚等使公司一直徘徊在500亿左右的业绩突飞猛进。同时，碧桂园这几年也逐步加大全国布局，今年广东省的合同销售额占比从2008年的76%降至2013年中旬的55%。至此，万科、保利、绿地、中海、恒大、万达以及碧桂园将入驻今年千亿房企阵营。Top北京2014继续限购 行政干预主导楼市中国经营报 2013-12-16尽管十八届三中全会关于进一步深化改革若干重大问题的决定（下称决定）和此前的中央政治局集体学习，屡次出现对“市场规律”的强调，这令房地产开发企业产生了放松限购的预期，可是中国经营报(博客,微博)记者获悉，迫于房地产市场价格持续上涨的压力，北京楼市“限购”在2014年基本不放松。日前，北京市政府向多家在京房地产开发企业“传话”，表示未来北京市调控政策的力度不会放松，仍然将坚决实施“去投资化”的各种调控手段。这意味着包括“限购”“限价”在内的多种对楼市的行政干预措施基本不存在退场的可能。面对如此局面，包括万科、合生创展等在内的多家一线房地产开发企业，都已经逐步开始向城市服务配套方面转型，以规避持续的行政性干预对单纯进行住宅开发和销售的负面影响。而未来三年五万套“自住型改善型商品房”的供应，也将对北京楼市完成彻底的“去投资化”。新的“政策依据”业内分析，对房地产进行行政干预有两方面的考虑，一是担忧后期房地产价格的压力会继续增大；二是将限购政策作为一种手段，对特大城市的人口规模进行控制。行政干预“不退”“最近我们通过不同的场合和政府方面沟通，得到的消息都是明年政策的口径不会发生变化。”近日，一位北京市属房地产开发企业高管向记者表示，他所言的“政策口径”，是指北京市对房地产市场实施的一系列行政干预措施。北京市属国资房地产开发企业首开集团、首创置业和部分一线在京房地产开发企业的有关负责人，也从北京市政府有关部门得到了类似的消息。同时，这些企业还被告知，2014年北京将进一步增加保障性住房用地和“自住型改善型普通商品房”（下称“自住房”）用地的供应，且均采取在商品住房地块内配建的方式完成土地供应。所谓“行政干预”，即是北京市政府从2010年开始，对非本地户籍居民购房实施的限制性购买政策；从2012年开始，对房地产开发企业预售许可证申领所实施的“有条件批准”干预政策。目前，北京市住建委对于4万元/平方米以上的住宅预售申请，采用“推迟发证”的手段，以确保2013年年底北京房价控制目标任务的完成。在此之前，十八届三中全会审议通过决定，发挥市场规律作为分配资源的“决定性”作用。而在十八届三中全会之前，中央政治局集体学习住房问题时，也在一定程度上强调了发挥市场作用，多层次解决住房问题的思路。“我们一度认为对于房地产市场的行政化干预手段将会逐渐放松甚至退出，但是从最近两周的情况来看，北京行政性干预楼市手段退场的可能性极小，如果能维持现状，可能都算是理想的状态。”前述市属房地产开发企业负责人告诉记者。与北京坚持限购政策的口径一致，厦门、沈阳、南昌等城市，在11月下旬都出台了从严的对非本地户籍人口购房资格的“限购政策”。上海一业内人士预测，除北京、上海、广州、深圳外，10月份房价涨幅居前的城市，近期也有可能从严调整有关限购政策。记者获悉，2014年北京市针对房地产市场的行政干预手段将继续实施，这些行政手段中包括限购和限价等措施。业内普遍预期未来宏观调控将继续从严。限购11月25日，中国国家统计局公布前十个月70个大中城市房地产价格监测状况。监测显示，北京、上海、广州、深圳四个标杆一线城市中，上海同比上涨幅度最高，涨幅为21.4%；其次是北京，同比涨幅为21.2%；位居第三位的是广州，同比涨幅为20.7%。业内担忧，后期房地产价格的压力或继续增大，这从房企频繁拿地的决心中就可窥见端倪。近日媒体公布的数据显示，以十大标杆房企（万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐、招商地产）为例，截至2013年11月末，这些房企在2013年共计斥资2563.6亿元购地，创下了历史新高。值得一提的是，其2012年全年拿地的支出为1005.6亿元。如此迅速的增幅让业内担忧，房企疯狂拿地后会将压力转嫁到终端市场，从而进一步拉高房地产价格。北京是一个典型的市场。在2013年3月前，北京市按照中央部署出台“北京市房地产价格控制目标”，提出2013年房地产市场调控的目标是希望能够保持房屋交易量的稳定，交易价格的稳定。但从5月以来，北京市房地产价格同比涨幅一路走高，对房地产调控目标带来巨大压力。记者了解到，在多家房地产开发企业与政府的沟通中，对于进一步“坚持”对房地产市场实施行政干预的理由，政府给出了类似的回答，即房地产限购政策、限批预售许可证政策已经不再是单纯的房地产调控政策，而是合理控制城市人口规模的一种社会管理手段。十八届三中全会决定对于户籍改革虽然给出了明确的路线图，要求全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件。但是，决定明确提出，严格控制特大城市人口规模。“所以从这个层面上理解，限购政策不再是房地产调控的一种手段，而是限制北京人口规模的一种手段，我们曾粗略地做过测算，即便是在限购政策严格执行的情况下，北京每年新增具备购房资格的人口仍然很多，而北京市的房地产成交量在最好的时候，也就达到一年10万套，所以，限购政策我认为还会持续下去。”万科执行副总裁毛大庆向记者表示。Top海南城镇土地使