国际博览中心可行性研究报告.doc

行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册合规经营、规范操作,促进贴现业务的健康发展魏兴富副总经理在贴现业务经办人员培训班上的讲话.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册国家安全生产监督管理总局文件.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册贵州省中小学校实验教师和实验技术人员职责.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册工程款认定案.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册法律知识办法黑龙江省公共机构节能.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册“尽职调查”的那些事儿.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册产品质量先期策划控制程序.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册员工安全手册11.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册新手开店必须知道的规则.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册小区物业管理工作流程及内容01.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册通信网络安全防护管理办法01.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册施工组织设计范本01.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册浅谈市政工程施工管理.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册如何制定工资方案1.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册情感管理与企业人才发展战略.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册企业危险源风险管理方法研究.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册景星乡2011年农村财务管理及集体经济发展工作总结.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册关于海丰县大湖镇村级会计委托代理服务工作的调查.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册VI设计.第一章3第二章9(可行性研究报告项目建议书营销策划商业策划书组织设计公务员考试可行性分析报告环境影响报告书连锁店加盟店运营手册作业指导书招标投标招聘绩效管理薪酬管理物业管理经营企划商务礼仪创业金点子销售指南营销创新经济管理选拔企业文化项目管理)经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析员工培训施工组织设计方案项目申请书用户手册创业计划书业务手册金佛山自然保护区可持续发展战略和模式研究.第一章3第二国际博览中心地块可行性研究报告武汉广电项目拓展部2011-3-30目 录第一部分：项目概况4一、宗地位置4二、宗地现状41、四至范围；42、地势状况53、地面现状5三、项目周边的社区配套51、交通状况52、教育63、医院等级和医疗水平64、大型购物中心、主要商业和菜市场65、银行7四、大市政配套71、道路现状及规划发展72、供水、供电、燃气等市政接入7五、规划控制要点71、用地强度72、项目用地指标及拓展背景8六、项目用地上位规划分析：8七、用地区域景观分析9八、项目地块发展价值评价9第二部分 区域发展潜力10一、区域现状10二、规划发展前景10三、武汉博览国际中心的建设对四新地块的改变11四、项目面临的发展机遇12五、小结14第三部分 区域市场环境分析15一、区域房地产市场在全市的地位151、供应量：2009年汉阳区全年商品房供应面积225.18万平米，居全市第六位。153、成交均价：2009年，汉阳区全年成交均价5547元/平方米，高于全市平均水平居第五位。15二、区域供应量16三、区域成交量17四、区域成交价格171、区域房地产价格的成长性172、2009汉阳区月度成交价格走势173、2010年1-8月汉阳中心城区房价走势18五、区域成交构成18六、区域产品的集合特征19第四部分 项目地块的优劣势分析20一、项目优势：20二、项目劣势：20三、项目机会点：20四、项目威胁：21第五部分 项目定位22一、项目总体定位22二、区域竞争项目未来几年推盘量对比22三、物业发展方向定位23四、销售价格定位231、可比案例选择说明232、区域可比项目情况一览表233、本项目销售价格预期24五、项目开发节奏及分期售价建议25第六部分 项目投资测算及风险控制建议26一、项目投资分析26二、项目敏感性分析及建议26第七部分 研究结论27一、项目资源要素回顾27二、研究结论27三、拓展建议28第一部分：项目概况一、宗地位置项目地块位于汉阳四新区域，与汉阳核心区域钟家村商圈直线距离约3000米，属城市新区。根据汉阳区“十二五”规划显示，将依托武汉国际博览中心，将四新地区打造成为中部的会展之都，武汉新区的核心区域。“十二五”期间，将集中全市力量，将四新地区打造成为辐射武汉城市圈乃至华中地区的以现代服务业为主的生产服务性中心，与东湖高新自主创新区形成“一南一北”武汉发展“双引擎”。二、宗地现状1、四至范围；四至描述方向名称描述东拦江路20米宽南四新大道40米宽西联通港路20米宽北四新北路20米宽2、地势状况项目地势平坦，与周边道路标高基本一致，已完成土地平整工作。3、地面现状土地规则，平整。三、项目周边的社区配套1、交通状况（1）地块周边公交线路项目地块周边公交线路：附近公交站点距离（m）行车线路行车区间江堤中路生态园1042、64842：江堤中路生态园武汉动物园五里新村钟家村、协和医院、新华路、球场路、澳门路、开明路648：江堤中路生态园、邓甲村、马鹦路、晴川阁、利济北路、机场河、汉口火车站马锣湾308203、532203：阳新路、大桥局、汉阳公园、武汉动物园、马锣湾、沟咀、白沙洲大桥、武科大黄家湖校区、红霞村532：向阳村、马锣湾、永清街、长江日报横路、天门墩向阳四村482524、532、558、559、58、598、720、203多路公交到达武汉三镇（2）轨道交通四号线四号线二期工程已于2009年底动工，预计2015竣工。在距地块较近的五里墩或拦江路设有车站。车行线路为：黄金口、永安堂、王家湾、五里墩、拦江路、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站。2、教育向阳小学、拦江堤中学、建港小学。评价：区域教育资源相对欠缺。3、医院等级和医疗水平武汉华西医院、武汉市第五医院、汉阳铁路医院。评价：医疗设施不多，等级相对较低。4、大型购物中心、主要商业和菜市场江欣苑门前有菜市场。评价：目前区域商业设施比较欠缺，没有大型的购物中心及娱乐设施，生活不是很方便。5、银行江堤信用社、中国建设银行建港支行、中国银行建港支行等。周边金融机构较为欠缺，距离最近的江堤信用社出距项目地块约1000米的距离。四、大市政配套1、道路现状及规划发展（正在建设中的四新大道）（四新区道路系统规划）四新大道位于武汉新区四新地区，东起鹦鹉大道，横贯连通港、四新农场，西至龙阳大道，全长约4公里，路宽100米，双向4-6车道。目前四新大道主体工程已经完工。汉新大道主体工程也基本接近完工，预计明年可以通车。四新大道、汉新大道通车以后，四新区的交通状况将获得较大的改善。汉新大道距离项目地块约50米距离，建成以后将极大地方便小区居民的出行。2、供水、供电、燃气等市政接入目前该区供水供电、燃气、通信等设施已经接入，江欣苑、渔场小区等接口位置离项目地块并不远，接入成本并不高。江欣苑为新建小区，估计短期内不存在增容问题。五、规划控制要点1、用地强度2、项目用地指标及拓展背景项目名称土地位置总用地面积（亩）总建筑面积（万）土地用途规划指标要求出让年限预计土地价格（万元）容积率建筑密度国际博览中心合作项目汉阳区江堤中路以西，四新北路以南422.4071.65居住兼容商业2.002.672.68待方案审定住宅70年商业40年25亿左右该项目地块由武汉新城国际博览中心有限公司通过土地市场招拍挂获得，现因其建设国际博览中心的资金需要，拟就国博B区的6宗地块整体打包引进有在武汉开发项目经验的品牌开发商实施合作开发。六、项目用地上位规划分析： 根据市政府已批复的四新中心区用地规划调整（20062020年），四新中心区功能定位为生产性服务中心、市级副中心、生态居住新城，规划将建设成为一个拥有健康的自然环境，可持续的水系统，完善的公共服务设施，人性化的城市空间，良好的步行环境和交通可达性，更适于工作和生活，更有效率和可持续发展的生态新城。整体城市空间结构为“一脊两廊双心” ，一脊为四新大道“城市之脊” ，两廊为芳草溪和连通港形成的城市生态生活廊道，双心为国际博览中心和四新市级商业副中心，方岛为生态景观中心，连通港与四新大道轴线交汇处为四新行政中心。七、用地区域景观分析四新中心区整体空间形态控制以四新大道、梅子路为主要景观轴，芳草溪、总港、连通港为滨水景观轴，“方岛”是四新中心区的标志性居住景观区，博览中心是沿江标志性公建景观区。八、项目地块发展价值评价1、项目地块位于四新国际都会新城，武汉国际博览中心核心配套项目，项目资源丰沛。武汉国际博览中心、世界贸易中心、T型总部经济区，营造了国际化的城市语境；2、“五纵七横”交通， 3号、6号线地铁规划，快速直达武汉三镇；3、王家湾商业中心，钟家村商业中心，万达广场等“一站式”城市中心资源，近在咫尺；4、项目地块位于四新国际都会新城四新大道景观轴与连通港滨水景观轴旁边，具有较优的景观资源条件。第二部分 区域发展潜力一、区域现状作为用地规模超过了王家墩CBD、武汉重点发展的几个区域之一的汉阳四新新区，从2003年就开始描绘美好的蓝图，但至今没有实质性的开发建设。目前四新地区至今已投资近100亿元，完成了16平方公里的土地储备和主要道路网建设，但整体的发展仍处于起步阶段。其中最突出问题是，四新地区缺乏必要的公共基础设施、公共交通配套较差，生活配套设施基本缺失，片区的居住环境还不成熟。这与四新地区单一的居住功能定位有一定关系。目前四新地区只有正在建设中的巨无霸的武汉国际博览中心，240万方的建筑体量，46万方会展设施，74万方会展配套设施，包括超五星级酒店、国际会议中心、海洋乐园、大型商业、娱乐设施等。为新区的发展描绘了美好发展前途，注入了蓬勃的发展潜力。但武汉博览中心的商业配套设施还处于建设中，还需要二到三年的时间来完善。区域现状公共配套设施还十分薄弱。短期内也很难获得根本性的改变。目前新区的交通环境已经获得了一定程度的改善，江城大道、墨水湖南路、四新大道、沿江大道、四新南路、四新北路、汉新大道等交通网络已经形成，明年四新大道、四新南路、四新北路修建通车以后，区域交通将获得较大的改善。目前四新区的土地大部分都已经完成了土地的征收及储备，但受滞于区域内公共基础设施和公共交通的薄弱，区域社会资金导入不足，区内环境改变较为缓慢。二、规划发展前景 四新区的规划前景汉阳南向潜力发展新区，中部地区生产服务中心。 项目所在板块及周边的发展规划具有滨湖临江特色的高尚生态居住区。武汉新区核心区，武汉均衡发展崛起区，武汉中心城市支撑区，在未来的五年，力争建成“一城(汉阳新城)、两园(黄金口工业园、永丰循环经济生态园)、三圈(钟家村、王家湾、五里墩三大商圈)、四线(长江沿线、汉江沿线、墨水湖北路沿线、环龙阳湖沿线)”的城市格局，武汉国际博览中心展览馆建成后将为中部地区第一展览馆，带动汉阳新区成为辐射武汉城市圈乃至华中地区的生产性服务中心。摘自汉阳区十二五发展规划（汉阳四新区总体规划图）三、武汉博览国际中心的建设对四新地块的改变四新片将依托巨无霸的武汉国际博览中心，打造成为辐射武汉城市圈及整个华中地区的以现代服务业为主的生产和生活服务中心，形成展览、会务、商务、金融、住宿、旅游、餐饮、休闲、娱乐一条龙的配套体系，同时与沌口组团即将建成的面积达50平方公里的汽车城联动一起，形成产业相对集聚、功能优势互补的工业与会展集群，共同构成整个汉阳蓬勃发展的动力引擎。武汉国际博览中心位于四新地区，紧临中环线和沿江快速路的西北侧，由展馆、配套商务及居住区、会展产业园3大块组成。项目总规划用地1.75平方公里，设计展览面积25万平方米，拥有国际标准展位12500个。项目总投资78.3亿元，总建筑面积约240万平方米。建成以后，将是一个集会展、科技、商务、旅游、金融、住宿、居住、休闲、娱乐于一体的超级博览城，将极大地改善区域的环境。一期项目博览中心场馆2006年底开建，十二个分展馆沿中心广场环状分布，总建筑面积45.7万平方米。二期项目已于今年3月动工，总建筑面积约74万平方米，包含国际会议中心、酒店、海洋乐园等配套设施，拟于明年10月建成。国际会议中心面积达8.34万平方米，可提供国际标准会议厅、VIP全江景会议厅、6000平方米的特大型宴会厅等，为我市作为中部核心城市提供必需的高端政务和商务活动中心。洲际酒店按照超五星级国际化商务酒店标准设计，556间客房可观江景或博览中心内景。假日酒店将达四星级国际化度假酒店标准，724间客房可观人造海景及室内园林。海洋乐园项目将打造华中地区首个“水主题”的体验式全室内恒温海景游乐公园，建筑面积约31.9万平方米，集旅游、休闲、室内运动、度假、购物等多功能于一体，设置人造海洋、沙滩及“水文化”主题表演，还将引进商业主力店、精品店、电影城、特色餐饮及真冰场等，为游客提供吃喝玩乐全方位服务。四、项目面临的发展机遇1、伴随着城市化的进程，汉阳传统核心区域已经严重超载，需要将中心城区功能向外延展。目前汉阳中心城区现状：1、 拥挤不堪的交通环境；2、 零散的建设规划；3、 分散的政府机构；4、 配套设施分布不均；5、 拆迁阻力较大，拆迁成本较高。2、随着城市规划的逐步落实，交通环线的成型，二、三环之间成为发展重点。武汉市主城规划：2009年11月，武汉市国土资源局和规划局发布武汉市主城规划，规划中明确提出，“建设后湖、站北、长丰、四新、南湖、白沙洲等大型居住新区，完善建设核心区、中心区片的居住区、居住小区，.引导旧城人口向外围综合组团转移。3、与武汉市城区二、三环之间的其它片区相比，汉阳四新片区是离城市中心最近的板块。4、规划机遇：汉阳四新组团是唯一横跨内环、二环、三环的板块。鹦鹉洲长江大桥：鹦鹉洲长江大桥总投资40亿元，建设工期为30个月。预计2015年前建好后，将极大的增强汉阳中心区、武汉新区与武昌中心城区辐射能力。杨泗港长江大桥：将于2011年开工，2015年左右竣工，设计工期四年。北岸从汉阳杨泗港上游过江，横穿鹦鹉大道，与拟建的拦江堤路立交对接，连起二环线汉阳段;南岸在武昌八坦路落地，与武咸公路立交对接，连起二环线南湖段。轨道交通4号线：武汉地铁4号线走向为黄金口、永安堂、王家湾、五里墩、拦江路、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站。5、四新片的区域优势：四新板块具有以下三个优势：1、 自然资源优势：东邻长江、西邻墨水湖，毗邻武汉动物园，四新景观大道横穿东西，景观优势明显；2、 汉阳新的城市中心区，武汉行政中心（武汉市政府拟迁入四新片区），中部地区生产服务中心。3、 规划起点高：四新片区的总体规划面向全世界招标，总体规划充分利用汉阳水系特点，突出汉阳山水旅游城市定位。新城建成以后，将成为汉阳新的旅游中心区。五、小结根据汉阳区“十二五”规划显示，将依托武汉国际博览中心，将四新地区打造成为中部的会展之都。“十二五”期间，将集中全市力量，将四新地区打造成为辐射武汉城市圈乃至华中地区的以现代服务业为主的生产服务性中心，与东湖高新自主创新区形成“一南一北”武汉发展“双引擎”。汉阳区委书记李思伟1、从区域的现状条件来看，目前该区还是一个潜力新区，尽管发展潜力巨大，但现实的开发条件还并不算太成熟，区域的环境、道路、配套设施还有待改善或完善，是一个价值洼地，未来升值潜力较大；2、从区域未来规划发展前景来看，片区将依托巨无霸的武汉国际博览中心，打造成为辐射武汉城市圈及整个华中地区的以现代服务业为主的生产和生活服务中心，形成展览、会务、商务、金融、住宿、旅游、餐饮、休闲、娱乐一条龙的配套体系，同时与沌口组团即将建成的面积达50平方公里的汽车城联动一起，形成产业相对集聚、功能优势互补的工业与会展集群，共同构成整个汉阳蓬勃发展的动力引擎，未来发展潜力巨大；3、从地块周边的资源条件来看，项目地块临墨水湖，毗邻武汉国际博览中心，处于城市内环与二环之间，具有较大的区位及资源优势；4、从墨水湖周边楼盘的市场表现来看，水墨丹青二手房均价7300元/平方米、新长江香榭琴台均价均10000元/平方米，同时离项目地块较近的我司江堤地块拟突破11000元/平方米，C地块拟作为高端开发，均价肯定要突破20000元/平方米，这些项目的开发建设，将极大地推动区域房价的上涨，未来区域发展前景看好。5、从项目所在的区位条件来看，项目地处汉阳近郊的四新地区，处于内环与二环之间，距离钟家村商圈只有约3000米的距离，在中心城区高房价的分流下，四新地区以其近中心城区的区位优势，成为汉阳钢需客户的理想承接地，具有一定的市场机遇。第三部分 区域市场环境分析一、区域房地产市场在全市的地位1、供应量：2009年汉阳区全年商品房供应面积225.18万平米，居全市第六位。2、成交量：汉阳区2009年成交商品房93.82万平方米，成交套数累计9762套，成交金额52.04亿元。成交面积、成交金额全市居第六位，成交套数居第五位。3、成交均价：2009年，汉阳区全年成交均价5547元/平方米，高于全市平均水平居第五位。二、区域供应量1、区域供应量持续增加，2009年供应225万方区域供应量持续增加，2009年供应超过200万方。2009年，汉阳区商品房供应量为225.18万平米，同比增加43.31万方，增幅为24%，与2007年相比增加37%。2、区域存量房源去化缓慢，2010年当前可售量约为130万方截到目前为止，汉阳区商品房存量129.98万平米，与2009年11月初基本持平，与2009年年中相比减少7%。区域内新盘持续加推，存量房去化速度较慢。三、区域成交量成交量回升迅速，2009年区域成交面积同比增长1.6倍，略低于2007年。四、区域成交价格1、区域房地产价格的成长性2009年，汉阳区全年商品房成交均价为5547元/平米，同比上涨48元/平米，增幅为1%，相比2007年上涨10%，区域均价持续上涨，价格已接近高点，涨幅有所放缓。2、2009汉阳区月度成交价格走势2009年，汉阳区上半年月度均价相对稳定，除1、2月波动较大外，3-6月均价保持在5200元左右波动；下半年月度均价在波动中上涨，11月达到全年最高，为6557元/平方米。3、2010年1-8月汉阳中心城区房价走势2010年1、2月汉阳中心城区房价基本在6800元/平米波动，3月房价出现一个较大的涨幅，均价跳涨了约200元/平方，以后房价持续走高，6月达到最高的8603元/平方米。此后，宏观调控政策开始显现，房价有所下降，8月房价出现了约120元/平方米的跌幅。五、区域成交构成1、成交面积构成：中小户型为区域成交主力，占整体成交量的7成以上统计汉阳区各户型产品成交占比，可以发现，90以下户型成交占比最高，为37%，其次为90-120户型，占比为35%，两者占据区域市场7成以上市场份额。140以上户型成交占比19%，120-140户型成交占比最低，为10%。六、区域产品的集合特征板块项目总规模(万)占地面积（万）产品形式容积率物业档次当期住宅均价（元/）中环组团中环湖畔臻园6.2 1.8 高层/写字楼3.5中端6200（40年产权写字楼）金太阳米兰小镇8.0 5.3 多层/高层1.5中端6300中恒云天国际21.5 5.7 高层3.8中端5900金桥太子湖1号8.5 5.9 多层/高层1.5中高端（高层需等10月份）13000（联排别墅，临湖）金色港湾4期155.0 高层3中高端别墅358万起，高层售罄行政中心板块湘隆时代16.7 5.3 高层3.2中端6500官湖郡12.0 6.3 高层/多层2.0中高端6000（10月份以后有货）12000（别墅）博学华府6.6 1.9 高层3.5中端5900工业区组团海天幸福小城4.32.8多层1.5中低端4500白金公馆5.51.9高层2.9中低端4400君融天湖11.0 5.3 小高层2.0中低端3600（售完）汉阳中心区板块华润置地中央公园34.0 12.4高层/多层2.8高端14000（高层，毛坯）30000（联排）世茂锦绣长江165.0 57.2 高层2.88高端二期观江邸12000三期小户7900，大户8700新长江香榭琴台12.3 5.7 高层2.2高端（9000，剩200大面积）水墨清华6.97.8高层/多层0.8中高端高层7800，别墅18000南国明珠70.0 46.7 高层/多层1.5中高端8300【小结】1、从区域各板块的销售价格来看：l 汉阳中心区板块容积率较高，以高层住宅为主，目前销售均价基本在7800-18000元/平方米为主。l 中环板块以高层物业为主，目前销售均价为： 5900-6300元/平方米.l 行政中心板块以高层为主，目前销售均价基本在5900-6500元/平方米。l 工业区组团以高层为主，目前销售均价基本在4400-4500元/平方米。2、从区域产品的集约特征来看，基本以10万方以上的规模开发及高层物业为主，容积率普遍在2.0以上；3、从区域新增产品的分布特征来看，基本以沌口开发区新增项目为主，汉阳城区新增项目较少，基本以尾盘开发为主。4、从各片区产品价格特征及物业档次来看，中心城区价格及档次均最高。第四部分 项目地块的优劣势分析一、项目优势：n 区位交通优势：本地块位于拦江路与四新北路的交汇处。拦江路南向与城市三环线衔接，北与马沧湖路、马鹦路相连，马沧湖路与汉阳大道相连，马鹦路与鹦鹉大道相连，同时马鹦路是未来城市的新内环，城市核心地段，是连接鹦鹉洲长江大桥，贯通武汉三镇的主动脉，交通区位前景十分优越。n 区域规划优势：随着汉阳以“三大特色功能组团、四湖连通的水系生态网络、五纵五横的道路骨架”为特点的武汉新区规划发展蓝图等大型城市建设工程的综合影响，该区域必将发展成为道路畅通、配套设施完备、城市功能完善、适宜人居住的综合性区域。由于毗邻规划的武汉国际博览中心，是城市重点发展区域，未来四新地区的核心。n 地块规模优势：地块方正规整，体量较大，约72万方，可以利用其规模优势，打造综合性的大型社区，同时地块近临武汉国际博览中心，地块的商业开发价值较大，可有效地提升地块的溢价率；n 景观资源优势：项目西向临墨水湖，有较好的自然景观；距离武汉动物园也较近，本项目拥有丰富的自然景观优势，具备优质的居住环境条件；n 区域品牌优势：广电在汉阳市场具有良好的口碑，有丰富的政府资源优势。二、项目劣势：n 项目配套暂不完善：项目周边基本生活配套并不完善，周边环境现状相对较差，但随着武汉国际博览中心配套设施的逐步建设完善，区域配套将获得根本性改变；三、项目机会点： 政府已经展开四新片区建设，项目周边市政配套有望逐步完善； 建设中的武汉新城国际博览中心、规划中的四新商务办公中心会带动片区的开发，提升项目价值，同时可为项目带来大量地缘和工作缘客户； 随着万科、金地等国内一线品牌公司进驻四新片区，将会带动该区域价值的整体提升； 本项目南面正临名流置业开发地块，随着本区域大面积中高端居住小区的开发，将大大改善本区域居住环境，提升区域居住品质。 汉阳中心城区的高房价将为四新区域分流出大部分的钢需置业人群。四、项目威胁： 四新片区建设速度目前偏慢，未来相关规划能否及时实现存在不确定性； 目前区域项目相对较少，消费者对四新片区居住价值的认知度不高;第五部分 项目定位一、项目总体定位类别分析结论开发意愿进入中高端及高端市场有利于提升企业品牌及项目利润进入中端及以上市场经济技术指标分析容积率2.5，并不具备进入高端定位的条件。不建议进入高端市场资源分析周边配套缺乏，进入中端市场后难以打造核心竞争力；但项目具有规模优势，可通过自身配套提升项目品质，具备进入中高端定位的条件。适合进入中高端规划机遇未来四新片区将是武汉市政府重点打造居住区，周边大量未来会大规模开发，会形成来良好的居住氛围。240万方的武汉国际博览中心，70多万方的商业体量将极大地改善区域生活配套。可进入中高端市场风险分析高端产品均占有稀缺的一线江景或湖景，而且地理位置较好，生活配套基本完善。根据本项目实际情况，虽临湖但尚有一段距离，不具备一线临湖条件，不建议项目进入高端市场。不建议进入高端竞争分析未来几年区域内的市场供应基本上以中端为主。中端市场是主流，但竞争激烈，中高端有机遇。分析结论建议进入中高端市场二、区域竞争项目未来几年推盘量对比项目总建筑面积预计推盘量（万）物业档次（万）2011年2012年2013年金地四新项目58.2578中高端名流置业邓甲项目74688中高端江堤村项目58678中高端武汉绿地集团项目14347中高端桥建集团地块6330中端新投地块4400中端梅子西路地块45677中高端合计259.2333638从最近区域成交地块的情况来看，未来3年可难会迎来一个集中的推盘期，项目将面临较为激烈的市场竞争。三、物业发展方向定位综合考虑本项目开发指标和项目的市场地位，本项目物业类型定位从以下几个方向发展比较如下：发展方向方向一方向二方向三类型小高层高层高层+小高层优势便于整体规划建设。合理利用地块资源，建筑密度相对较低。形成梯度产品，符合项目满足中端及中高高端市场定位的目标。劣势物业类型较为单一，难以形成特色。出面积能力较差。物业类型单一成本相对偏高不利于拉开档次。与纯高层相比，建筑密度会相对较高。核心思想大众化的市场定位策略，项目的产品档次受限制。高层可提升项目整体形象，使地块价值最大化。小高层舒适度相对较高，可提升项目价值和形象。综合评价产品纯粹，产品无特色，不利品牌提升。建议采用：板式高层，提升小区品质及舒适度，提高项目溢价率。成本与高层相当，且不利用提升小区形象，不建议采用四、销售价格定位1、可比案例选择说明香榭琴台：项目总规划与本案大体相当，地段优于本案，与本案相距约3000米，周边配套、交通较为完善，但与本案处于同一供需圈，其售价具备一定参考价值。水墨清华：项目处于四新地区，靠近武汉经济技术开发区，具备一定湖景资源优势，周边配套、交通相较本案略优于本案，虽与本案相距较远，但同处四新新区，其售价具备一定的参考价值。水墨丹青：项目总体规模相对较小、临湖，具备一定景观优势，与本案较近，只有约1000米的距离，靠江堤中路，目前无可售房源，二手房交易均价为7300元/平方米，装修二手房价格最高门市价超过10000元/平方米。10月底有新房加推，预计销售均价7600元/平方米左右。2、区域可比项目情况一览表项目名称项目地址建筑规模用地面积建筑形态户型实际销售均价香榭琴台墨水湖北路与江堤中路交汇处12033057300小高层、高层现售仅存220户型9000水墨清华汉阳芳草路特1号6887377692别墅、高层135-1857800水墨丹青汉阳马沧湖路4693520606小高层90-13576003、本项目销售价格预期本项目预计年底挂牌， 2011年四季度能形成销售，按照目前的汉阳区的房地产的大环境及政策走势，预计房价呈平稳上升趋势，呈现月均1%上升趋势。因此，根据可比楼盘各项因子的测评以及市场表现，可以预测本案的市场销售价格将为：项目价格分析（可比楼盘量化定价法）为对本案制定一个合理、精确、市场化的价格，通过选取距离本案最近的四个现售楼盘中的13个有可比意义的因素按照量化方法，计算出每个项目的得分。项目名称/因素权重香榭琴台水墨清华水墨丹青本案位置/区位0.55343楼盘规模0.14334交通便利程度0.35343价格0.53445朝向、景观0.34544发展商品牌0.14334楼盘档次0.25544停车位的数量0.14434装修标准0.34544户型0.24354噪音0.13544周边配套0.44333投资潜力0.33444楼盘得分13.712.913.112.9原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YXY1香榭琴台13.79000187.69810000001233002水墨清华12.97800166.41608400001006203水墨丹青13.17600171.615776000099560合计39.724400525.71199600000323480注：表中楼价为均价（元/平方米）据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设置为Y=a+bX根据方程计算出a=-14261.5 b=1692.3Y=7569元/平方米通过可比楼盘量化定价法得出本案的当期楼价平均为7569元/平方米。在宏观调控的大背景下，汉阳区楼市受新政拖累，会有一个下行的过程，但在本案大约8年的开发周期内，受武汉国际博览中心等大型公建配套设施建设利好刺激，预期区域房价会逐渐回归，预计本案整案应能实现7569元/平方米销售均价（毛坯）,精装价格约8569元/平方米。如按年均10%涨幅计算，本案能实现的销售价格将更高。五、项目开发节奏及分期售价建议建议项目采用少推多期的办法，等待区域环境及配套改善，获取更高溢价。建议每期推盘约10万平方米，一期以稍低价格入市，启动市场。后期逐步加推获取更高溢价（按年均10%涨幅预测各期【精装】销价如下）。 建筑面积（）销售均价（元/）入市时机销售收入（万元）一期10000094002012.1094000二期100000100742013.5100740三期100000110812014.3110810四期100000121892015.5121890五期100000134082016.3134080六期10000014