公租房小区建设项目可行性研究报告.doc

第 1 页 第第 1 1 章章 总总 论论 1 1 项目项目背景与概况背景与概况 1 项项目名称目名称 公租房小区建设项目 2 项项目承目承办单办单位位 单位名称 有限公司 公司类型 有限责任公司 注册资本 5 000 万元 有限公司是隶属于 有限公司的全资子公司 有限公司成立于 1996 年 是 省唯一一家国家级 经济技术开 发区管委会出资设立的国有独资企业 经营范围包括土地 房产 高新技 术引进开发 市政 路桥工程 旅游服务 开发区创建于 1992 年 8 月 2000 年 2 月被国务院批准为国家级经 济技术开发区 园区规划面积 38 6 平方公里 建成面积 30 平方公里 建 区以来 园区坚持 工业立区 产业兴区 招商活区 科技强区 建设扩区 和谐安区 的发展思路 初步走出了一条高速度 高科技 高效益的科学发 展之路 2011 年以来 经开区以科学发展为主题 以转变经济发展方式 为主线 以软实力建设为抓手 以党的建设为保障 全力打造 中国力量之 都 全年实现规模工业总产值 1245 亿元 同比增长 36 62 实现工商税 第 2 页 收 70 亿元 同比增长 40 平均月度产值超过 100 亿元 经济规模两年内 接近翻一番 园区经济继续保持快速健康发展 经济社会发展亮点纷呈 各项工作阔步推进 国家级 经济技术开发区已成为 省对外开放 推 进工业化进程的主力军 赢得了 工业看 工业看 的美誉 3 编编制依据制依据 1 与委托方签订的咨询协议 2 国家及地方有关建筑工程设计规范和标准 3 国家计委计办投资 2002 15 号审定的 投资项目可行性研究指南 试用版 4 建设部 2000 年 9 月 18 日发布的 房地产开发项目经济评价方法 2000 年版 5 国家发展改革委员会 建设部联合颁发的 建设项目经济评价方 法与参数 第三版 6 住房城乡建设部等七部门联合制定的 关于加快发展公共租赁住 房的指导意见 建保 2010 87 号 7 2010 年第 36 次 中共 市委常委办公会议纪要 8 2011 年 8 月 25 日 市人民政府发布 关于加快发展公共租赁住 房的工作意见 长政发 2011 16 号 9 市人民政府关于印发 征地补偿安置若干问题暂行规定 的通知 长政发 2008 30 号 10 其它相关文件规范 规程及强制性条文 第 3 页 4 编编制范制范围围 依据国家有关政策 法律 法规 规程 规范 对项目建设的投资环境 建设背景 建设规模与开发条件 建筑方案 节能节水措施 环境影响评 价 投资估算与资金筹措及社会影响等方面进行全面论证和研究 5 项项目建目建设设地点地点 本基地位于 大道以西 路以南 路以东 交通方便 配套设 施完善 南面和东面与厂区用地相邻 规划用地比较规整 基本呈长方形 南北向长 98 米 东西向长 234 米 用地面积为 20639 32 平方米 合 30 96 亩 6 建 建设规设规模模 本项目用地面积为 41323 92 平方米 已建用地面积 20684 60 平方米 新规划用地面积 20639 32 平方米 其中新建建筑总面积 85072 25 平方米 新建地上建筑面积为 80906 11 平方米 新建地下建筑面积为 4166 14 平 方米 新建建筑可分为 1 栋多层和 4 栋高层 7 主要建 主要建设设条件条件 项目选址位于 大道以西 路以南 路以东 交通方便 配套 设施完善 地理条件较好 项目周边水 电供应充足 工程建设所需材料均 可在城区内及周边购买 项目建设条件较好 8 建 建设设周期周期 本项目计划 2012 年上半年开工建设 总建设期约 16 个月 2012 年 6 第 4 页 月至 2013 年 10 月 9 投 投资资估算及筹措估算及筹措 本项目总投资为 19527 6 万元 其中工程费用 15785 6 万元 工程其 他费用 1405 6 万元 不可预见费 1375 3 万元 银行贷款利息 960 8 万元 本项目所需资金 75 计划利用银行贷款 其余为建设单位自筹 1 2 主要技术经济指标主要技术经济指标 序号名称单位数据备注 1总用地面积平方米20639 32合 30 96 亩 2总建筑面积平方米85072 25 3地上总建筑面积平方米80906 11 1 栋公租房建筑面积平方米6215 04 1 栋商业面积平方米1228 43 2 栋公租房建筑面积平方米16009 22 3 栋公租房建筑面积平方米17257 78 4 栋公租房建筑面积平方米17161 94 4 栋服务用房面积平方米900 58 5 栋公租房建筑面积平方米21300 00 其 中 5 栋服务用房面积平方米833 12 4地下总建筑面积平方米4166 14 5建筑占地面积平方米5173 51 6床位数个13530 7总房间数套1846 8建筑密度 25 07 9绿地率 30 05 10 容积率 3 92 11总车位数个177 地上车位数个77 其 中 地下车位数个100 第 5 页 1 3 结论与建议结论与建议 1 结论结论 项目符合省市战略发展规划 具有很好的社会效益 通过本项目的实 施 能够激活城市经济 产生乘数效应 促进城市经济快速发展 能够合理 高效利用土地 提高土地长期效益 有利于提升城市综合竞争力 增加城 市品牌与形象 项目建设也是以改善民生 促进社会和谐发展的重大举措 是完善城市功能 促进城市发展的客观要求 是促进经济社会协调发展的 有效途径和发挥比较优势 增强区域经济竞争力的需要 同时也是稳定和 推进房地产行业健康发展 稳定房价的需要 总之 未来无论是在土地的 合理利用 土地效用与增值空间以及宏观经济效益和社会效益方面 都有 广阔的发展前景 2 建 建议议 积极做好项目前期准备工作 以人为本 加强各利益主体的沟通 抓 紧落实资金 整合资源 认真做好相关部门的沟通 协调等工作 积极与政 府相关部门沟通 积极争取政府更多的相关优惠政策 确保项目建设工作 按时按量的顺利进行 制定系统化管理制度 以保证项目有序运行 加紧城市规划与控制性 详规等技术性法律文件的形成 公共租赁住房建设是一项系统工程 政策 性强 涉及城市中低收入群体的切身利益 关系到改革发展稳定大局 因 此在项目建设过程中尽量做到有法可依 依法办事 尽量避免因项目建设 产生矛盾冲突 第 6 页 引入行政问责机制并实施市场化规范运作 必须要强化地方行政部 门职责 对于地方行政部门拖延公租房建设的行为 须明确建立问责机制 同时可通过面向市场进行招标建设 能够有效提高公共租赁住房的供给 效率 从而尽快解决供给规模不足的问题 第 7 页 第第 2 2 章章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2 1 项目建设背景项目建设背景 是 省省会 全省政治 经济 文化 科教 信息中心 是国务院首 批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市 辖 六区 两县和 市 全市土地总面积 1 18 万平方公里 市区面积 556 平方公里 建成区面积 185 平方公里 总 人口 637 36 万人 城镇人口 383 69 万人 近年来 市经济社会快速发展 2010 年全市实现地区生产总值 4547 06 亿元 比上年增长 15 5 分产业看 第一产业实现增加值 202 01 亿元 增长 4 5 第二产业实现增加值 2437 03 亿元 增长 20 7 其中工 业实现增加值 2020 68 亿元 增长 21 6 第三产业实现增加值 1908 02 亿 元 增长 11 5 第一 二 三次产业分别拉动 GDP 增长 0 2 9 8 5 5 个百 分点 三次产业对 GDP 增长的贡献率分别为 1 3 63 1 35 6 全年 四个季度的 GDP 累计增幅分别为 14 7 15 0 16 0 和 15 5 第 8 页 728 08 812 9 928 22 1108 85 1519 9 1790 66 2190 25 3000 98 3744 76 4547 06 12 10 12 70 14 00 14 80 14 90 14 80 16 00 15 10 14 70 15 50 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 16 00 18 00 GDP总量 亿元 增长率 市近年市近年 GDP 及增长率发展走势图及增长率发展走势图 三次产业结构调整为 4 4 53 6 42 0 全部工业增加值占 GDP 比重为 44 4 全市非公有制经济实现增加值 2728 39 亿元 占全市 GDP 的比重 达 60 0 非国有经济固定资产投资 2376 59 亿元 增长 35 9 占全社会 固定资产投资的比重达 74 4 私营企业进出口总额为 33 02 亿元 占全 市进出口总额的比重为 54 2 同比减少 6 3 个百分点 全年地方财政收入 506 32 亿元 比上年增长 27 2 其中财政一般预 算收入 314 28 亿元 增长 31 2 财政一般预算支出 403 33 亿元 增长 28 4 全年城镇居民人均可支配收入 22814 元 比上年增加 2576 元 比 上年增长 12 7 第 9 页 8704 9020 6 9933 11021 12434 13924 16153 18282 20238 22814 9 00 9 90 10 10 11 00 12 81 12 00 16 00 13 20 13 10 12 70 0 5000 10000 15000 20000 25000 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 16 00 18 00 城市居民人均可支配收入 元 增长率 市近年来城市居民人均可支配收入发展走势图市近年来城市居民人均可支配收入发展走势图 GDP 总量在全省的占比为 28 6 经济总量在 三市中的占比达 67 7 全社会固定资产投资 社会消费品零售总额 一般预算收入和规模 以上工业增加值占全省的比重分别为 32 5 31 4 29 5 和 26 0 城 镇居民人均可支配收入高于全省平均水平 6248 元 农民人均纯收入高于 全省平均水平 5584 元 在 两型社会 的推力作用下 至 2020 年 市重点打造城市大都市 圈 推动 融城 构筑 3 5 城市群城 至 2020 年 市城市建成区面积 将由现在的 185 平方公里发展至 310 平方公里 户籍人口达到 310 万人 常住人口达到 350 万左右 人均 GDP 达到 6 万元 城镇居民人均可支配 收入达到 3 2 万元 2 主城区 主城区发发展展规规划划 根据 市城市总体规划 2010 2020 送审稿 将由 300 万人口 的特大城市向 800 万人口的巨型城市发展 这意味着已将 发展目标定 位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市 第 10 页 市市远远景城市建景城市建设设用地布局用地布局规规划划图图 新版规划构筑的 大 概念 规划区总面积近 5000 平方公里 比 2003 年版的 2893 平方公里增长近 1 倍 范围包括 市区和 县 县全 部行政管辖范围 以及 县 市的一部分 规划区生态控制线范围总 面积 包括水面 达 2000 余平方公里 占规划区总面积的 46 将由 300 万人口的特大城市向 800 万人口的巨型城市发展 中心城区将采取 廊道式空间增长模式 以构建 一轴两带 一主八片 的城市空间结构为方 向 城市空间发展战略上 提出 一江两岸 跨江布局 沿江建设 的思路 在城市中心体系布局上 跨江考虑 城市主中心由 河东和河西 两部分组 成 构筑 大 发展 大生态 建设大网络 这份蓝图给 未来发展带 来了更为广阔的空间 的城市建设及市政基础设施均要按这一城市规 第 11 页 模来设计和建设 不断完善城市功能 把 建设成为经济繁荣 社会文明 布局合理 设施完善 环境良好 风景优美的现代城市 3 保障性住房的 保障性住房的发发展背景展背景 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅 它 通常是指根据国家政策以及法律法规的规定 由政府统一规划 统筹 提 供给特定的人群使用 并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标 准给予限定 起社会保障作用的住房 城市房价在历经 2007 年的疯狂 2008 年的平淡和 2009 年的高歌猛进后 高昂的房价以成为低收入人群实 现安居梦想不可逾越的高墙 同时也成为影响社会和谐 安定的敏感问题 面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现 居者有其 屋 的理想和我国房地产发展现状与趋势 为维护社会主义市场经济健康 发展 社会和谐安定 建设部于 2007 年发文 明确要求全国所有市县于 2007 年底前必须建立起以 公共租赁住房 为代表的保障性住房制度 随 后相继出台了 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 经济适用房管理办法 明确以公共租赁住房为代表的保障性住房将以 城市住房困难家庭 为保障对象 实行货币补贴和实物配租相结合的政策 自 2009 年 5 月 5 日起国土资源部下发的 关于切实落实保障性安居 工程用地的通知 至 2010 年 4 月 17 日国务院下发的 关于坚决遏制部份 城市房价过快上涨通知 以下简称 新国十条 凡涉及地产政策的无不 第 12 页 强调大力发展保障性住房 2010 年 大力发展保障性住房写进了中国政府的工作报告 并将其列 在了 促进房地产市场平稳健康发展 措施的首位 同时明确了 2010 年中 央安排保障性住房专项补助资金 632 亿元 建设保障性住房 300 万套 各 类棚户区改造住房 280 万套的 2010 年保障性住房建设总目标 据 2011 年初举行的 住房与城乡建设工作会议 透露 2010 年保障性 安居工程建设规模创历年之最 全国各类保障性住房和棚户区改造住房 开工 590 万套 基本建成 370 万套 农村危房改造开工 136 万户 基本竣 工 108 万户 均超额完成去年初国务院部署的任务 2011 年计划建设保障 性住房和各类棚户区改造住房将比 2010 年大幅度增加 在 2011 年建设 规模继续刷新纪录的同时 相关配套政策也在逐步完善 在国家大力发展保障性住房的大背景下 作为保障性住房建设走在 全国前列的 更是大力推进政策性保障住房的建设 始终将民生作为城 市发展建设的重中之重 把安居工程列为首要工程 出台了一系列改革住 房保障方式的举措 2008 年 7 月 21 日 市委 市政府出台了 关于安居 工程和棚户区改造工作的实施意见 市经济适用住房货币实施方案 市城市保障住房实施方案 三份文件 形成了以 一健三改 为内容的安 居工程总体思路 2009 年 市 关于进一步加快棚户区改造工作的通知 提出 2009 年是 市安居工程建设的攻坚之年和 棚改 的开局之年 由 此 住房保障政策效应全面释放 第 13 页 根据 关于下达 市 2011 年度保障性安居工程建设任务的通知 根据全国保障性安居工程建设工作会议精神 安置 省政府下达 市的 2011 年保障性安居工程建设任务 结合全市近两年来的实际情况 2011 年 市保障性安居工程建设的总任务为 37592 户 其中新建廉租住房 7288 套 新增公共租赁住房 8362 套 新增经济适用住房 5000 套 新增发 放廉租住房租赁补贴 1000 户 完成棚户区改造 11000 户 完成国有工矿 区改造 4942 户 2012 年 2 月 14 日在 召开的全省保障性安居工程工作会议 明确 了今年的计划任务 开工建设保障性住房 棚户区改造住房 38 77 万套 竣工保障性住房 棚户区改造住房 15 15 万套 新增发放廉租住房租赁补 贴 1 万户 3 公租房的 公租房的发发展背景展背景 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅 它 通常是指根据国家政策以及法律法规的规定 由政府统一规划 统筹 提 供给特定的人群使用 并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标 准给予限定 起社会保障作用的住房 城市房价在历经 2007 年的疯狂 2008 年的平淡和 2009 年的高歌猛进后 高昂的房价以成为低收入人群实 现安居梦想不可逾越的高墙 同时也成为影响社会和谐 安定的敏感问题 近年来 随着公共租赁住房 经济适用房建设和棚户区改造力度的逐 第 14 页 步加大 城市低收入家庭的住房条件得到较大改善 但是 由于有的地区 住房保障政策覆盖范围比较小 部分大中城市商品住房价格较高 上涨过 快 可供出租的小户型住房供应不足等原因 一些中等偏下收入住房困难 家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出 同时 随着城镇化快 速推进 新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现 外来务工人员 居住条件也亟需改善 大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房 便成为了必然要求 由于以上这部分城市人群处于不满足其他保障住房申请条件 买不 起经济适用房 或者不满足经济适用房购买条件 暂买不起商品房 或者 不固定在一个城市生活的外来就业人员暂不需要买房 或者刚毕业 收入 不低但没有积蓄 暂时买不起房又租不到便宜 稳定的住房的尴尬境地 为解决这一 夹心层 的住房问题 于是 北京 上海 广州 深圳 厦门等 许多城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源 这种由政 府建设 低于市场租金限价出租 能长期稳定居住的保障性住房 成为填 补当前住房保障体系空白的希望所在 4 加快 加快 公租房公租房 建建设设的意的意义义 1 公租房 建设将满足完善住房供应体系 当前 经济适用房等保障面不到总人口的 5 加上危旧房 棚户区 城中村改造安置房等 也量小面窄 只能小范围 救急 尚难大面积 保障 特别是 夹心层 既买不起商品房 也享受不到保障性住房 处在住房体 第 15 页 系 空白区 幸福生活 住有所居是最重要的一条 居无定所 生活就不稳 定 也就谈不上尊严 谈不上幸福 由政府提供政策支持 限定套型面积 和提供优惠租赁价格 由政府或政府委托的机构持有产权 面向就业的无 住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一 问题 2 公租房 建设将有效促进消费 公租房 的大规模建设势必将带动建筑 钢材 水泥等相关行业市场 需求 对刺激消费绝对 利好 更重要的是 将解决中低收入群体住房困难 无疑将让潜在的 房奴 从房贷重压中解脱出来 拿出原本计划用于买房的 那部分积蓄 改善生活 提高当前生活质量 从而有力刺激消费 3 公租房 建设将同时改善投资环境 促进当地经济发展 公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题 还能进一步改善投资 环境 公租房建设以及其他方面的大力度民生投入 将推动当地形成良好 的社会生态 有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿 工作上安 心 这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说 无疑是一个长期的 利好 消息 这又将推动当地经济社会又好又快发展 5 项项目提出的理由目提出的理由 在 2009 年 3 月 11 日的住房和城乡建设部新闻发布会上 当有记者 问 对既买不起经济适用房又不够其他保障住房条件的 夹心层 政府又 将如何解决 住建部副部长齐骥给出的回答是 要加快公共租赁房的建设 第 16 页 这场对话是第一次将 夹心层 的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中 也第一次给出了清晰的解决路径 2010 年 6 月 12 日由住房城乡建设部等 七部门联合制定的 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 12 日正式对 外发布 旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难 指导意见 认为 大力 发展公共租赁住房 是完善住房供应体系 培育住房租赁市场 满足城市 中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措 是引导城镇居民合理住房 消费 调整房地产市场供应结构的必然要求 并要求 各地区 各部门要统 一思想 提高认识 精心组织 加大投入 积极稳妥地推进公共租赁住房 建设 2011 年 8 月 25 日 市人民政府发布 关于加快发展公共租赁住房 的工作意见 长政发 2011 16 号 进一步建立健全住房保障体系 加快 发展公共租赁住房 2010 年 11 月 3 日 中共 省委常委 市委书记 率有关市领导和 市直有关部门负责同志专题调研公共租赁住房建设 并主持召开市委常 委办公会议 与会人员实地了解了相关公租房建设和回租情况 并就有关 问题进行了认真研究 会议认为 发展公共租赁住房 提高住房保障水平 是今年党中央 国务院切实改善民生 提供住房保障的一项重大部署 发 展公共租赁住房 有利于完善住房保障体系 有利于引导居民合理消费 有利于推进人才创业发展 有利于缓解当前住房困难 因此 尽快启动公 共租赁住房建设 意义重大 影响深远 2012 年 2 月 14 日在 召开的全省保障性安居工程工作会议 明确 第 17 页 了今年的计划任务 开工建设保障性住房 棚户区改造住房 38 77 万套 竣工保障性住房 棚户区改造住房 15 15 万套 新增发放廉租住房租赁补 贴 1 万户 由于有从中央到省政府的重视以及一系列相关政策措施的支持 公 租房建设工作发展机遇的重大 此举必将有利于 市尽快实现 住有所 居 这样具有重大意义的理想目标 因此 项目的提出 理由充分 意义 重大 2 2 项目建设必要性项目建设必要性 1 有利于改善居住条件 促 有利于改善居住条件 促进进社会和社会和谐发谐发展展 现代住房经济学认为 政府必须实施住房保障一个很重要的出发点 是因为住房消费在过程中存在着很大的 外部性 在结果上具有很强的 生产性 古语说得好 安居 才能 乐业 国际上有很多公共卫生学 文献证明 良好的住房条件是保证充沛体力进行社会生产和生活的必要 前提 居住环境的好坏对于儿童的成长发育乃至将来的职业与社会表现 都非常关键 从这个角度来看 住房消费可以看作是社会生产力的一种重 要投入要素 要提高社会生产力 就不仅要提高社会平均的住房消费质量 也要提高低收入人群的居住水平 其实 不论是在国内还是在国外 是存 在着这样一个事实的 是否拥有良好的或者社会所认为的最基本的居住条 件 会严重影响到居民的道德水准 社会行为规范乃至对当地社区社会的 认同感与归属感 而个人的社会行为规范水平和对当地社区社会的认同 第 18 页 感 归属感 对周围社区及当地社会 都有着直接的外部性作用 试想 如 果存在社会 一个社区中相当一部分人群无家可归 颠沛流离的现象 那 么社会治安状况肯定十分堪忧 将影响整个社会的稳定和谐 住房 不仅 仅是一个经济发展问题 还是一个社会问题 政治问题 除了无家可归者 住房极端困难者由于缺乏安定适宜的居住环境 身心健康受到较大困扰 很容易带来社会不稳定因素 到了很多人都为基本住房发愁的时候 社会 和谐稳定就只是一句空话 整个社会就要为消除由此引起的不安定因素 而付出高昂代价 从很大程度上而言 所谓住房保障具有社会投资属性 可以从两个角度来理解 防御性的社会投资 防止无家可归的极端现象出 现 防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定 秩序的干扰 以及对社会正常生产力的本可避免的破坏 节约相关社会费 用 就像卫生保健一样 有卫生经济学家测算 在我国 如果在预防保健 上投资 1 元钱 就可以节省 8 元多的医疗费 还能节省 100 元钱的抢救费 与其在结果上花几倍成本 不如在源头上进行防范 其二是主动性的社会 投资 提高居民普遍的住房居住质量 尤其是低收入群体的住房水平 这 样有助于提高人们的经济生产能力 促进社会和谐发展 2 有利于尽快 有利于尽快缓缓解保障性住房供解保障性住房供应应不足的突出不足的突出问题问题 满满足住房供足住房供应应 体系的需求体系的需求 我国目前的住房市场发育尚不完全 尤其是保障性住房的供应结构 与需求存在较大偏差 存量住房中的中小户型大部分为是个世纪留存的 第 19 页 平房 简易楼房和旧楼房 随着各地危改拆迁的不断推进 这部分低价位 房源日益减少 与此同时 我国每年城市化新增城市人口约 1000 万左右 而城市新增建设用地又受到严格控制 在这种人多地少的矛盾冲突下 如 果将所有中低收入群体都推向市场 将必然导致住房市场价格的进一步 提升 带来更多的人买不到房 住不起房 因此 在房价上涨 住房短缺的 时期 加大力度供应实物形式的保障住房是非常必要的 增加租赁型公共 住房比重将是有效解决住房短缺 完善住房供应体系的有效途径之一 可 以说 租赁型公共住房更符合我国现阶段中低收入人群的住房需求 3 能有效促 能有效促进进消消费费 改善投 改善投资环资环境 促境 促进进当地当地经济发经济发展展 公租房的大规模建设势必将带动建筑 钢材 水泥等相关行业市场需 求 对刺激消费绝对 利好 更重要的是 将解决中低收入群体住房困难 无疑将让潜在的 房奴 从房贷重压中解脱出来 拿出原本计划用于买房的 那部分积蓄 改善生活 提高当前生活质量 从而有力刺激消费 公租房建设不仅解决广大中低收入者的居住问题 还能进一步改善 投资环境 公租房建设以及其他方面的大力度民生投入 将推动当地形成 良好的社会生态 有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿 工作 上安心 这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说 无疑是一个长期 的 利好 消息 这又将推动当地经济社会又好又快发展 4 有利于平 有利于平稳稳商品房价格 促商品房价格 促进进房地房地产产市市场场健康健康发发展展 与经济适用房不同 公租房 供给对象是城市中等偏低收入家庭 也 第 20 页 即通常所说的 夹心层 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 的出台 不仅意味着住房保障范围的扩大 更为重要的是 如果该项措施能够尽快 落实到位 将有效遏制商品房价格的再度上涨 在国内房地产供给体系中 保障房和商品房之间存在着明显的断层 问题 保障房仅针对低收入与最低收入群体 而商品房价格则远超普 通公众的承受能力 大量的中等收入群体 特别是刚刚走上工作岗位的新 白领阶层 其住房需求难以获得有效的制度保障 而这部分社会群体因为 面临结婚 落户 具有典型的房地产 刚性需求 他们的市场行为决定着 房价趋势的变化 之前的房地产调控结果已经表明 如果针对 夹心层 的刚性需求缺乏 政策支撑 任何已有的调控政策效果都可能丧失 因此 公租房的出现 并不仅是解决中等偏低收入群体住房问题的重要举措 也事关房地产调 控政策的成败 换言之 如果房地产市场的刚性需求能够得到充分满足 就意味着引起房价上涨的 导火索 被熄灭 房地产市场整体供需结构将趋 于合理 如此 调控政策才能够获得更充分的发挥空间 长期以来的房价 上涨惯性才能够被有效遏制 如果说经济适用房体现了公共政策的救济 属性 那么公租房则更能体现避免经济大起大落的公共政策的宏观调控 功能 5 是推 是推动动 经济经济技技术术开开发发区区发发展的需要展的需要 经济技术开发区创建于 1992 年 8 月 2000 年 2 月被国务院批准为 第 21 页 国家级经济技术开发区 园区规划面积 38 6 平方公里 建成面积 30 平方 公里 建区以来 园区坚持 工业立区 产业兴区 招商活区 科技强区 建 设扩区 和谐安区 的发展思路 初步走出了一条高速度 高科技 高效益 的科学发展之路 2011 年以来 经开区以科学发展为主题 以转变经济 发展方式为主线 以软实力建设为抓手 以党的建设为保障 全力打造 中 国力量之都 全年实现规模工业总产值 1245 亿元 同比增长 36 62 实 现工商税收 70 亿元 同比增长 40 平均月度产值超过 100 亿元 经济规 模两年内接近翻一番 园区经济继续保持快速健康发展 经济社会发展亮 点纷呈 各项工作阔步推进 国家级 经济技术开发区已成为 省对外 开放 推进工业化进程的主力军 赢得了 工业看 工业看 的 美誉 通过本项目的实施 有利于加快推进 经开区的经济发展 综上所述 本项目的建设是很有必要的 第 22 页 第第 3 3 章章 宏观环境与市场分析宏观环境与市场分析 3 1 宏观环境分析宏观环境分析 1 经济环经济环境境 2010 年我国经济运行呈现 前高后低 的局面 据国家统计局初步测 算 全年 GDP 增长速度达到 10 3 的较高水平 比上年增加 1 1 个百分点 中国社会科学院预计 2011 年 GDP 增长率可达 10 左右 2011 年 影响我国经济运行的基本因素没有发生明显变化 在保持宏 观调控政策力度相对稳定的条件下 2011 年我国经济仍将保持高位平稳 较快增长态势 与 2010 年增长速度基本持平 GDP 增长率预计可达 10 左右 2010 年影响宏观经济运行的因素主要来自三个方面 国内增长的基 本动力 世界经济环境以及宏观调控的政策力度 总体上看 我国经济内 生驱动增长的模式正逐步形成 短期内仍将维持投资主导 消费支撑的动 力格局 在未来一段时间内 我国经济将继续保持平稳 较快的增长速度 宏观经济运行的波动主要来自外部冲击以及宏观调控的力度 从国际上看 目前处于后金融危机时期 全球经济虽然出现了逐渐复 苏的迹象 但是全面复苏仍是一个缓慢而复杂的过程 从国内来看 经济 回升的基础需要进一步巩固 向好势头需要进一步发展 明年宏观调控宜 稳 字当头 以稳定政策为主基调 既不要过度紧缩 也不要盲目出台 二 次刺激 政策 要把保持宏观经济政策的连续性 稳定性作为当前宏观调 第 23 页 控的关键 同时 十二五 规划纲要将在 2010 年底前出台 其中 将明确中 国未来五年的总思路 总政策和发展目标 这些都将为中国资本市场的进 一步发展创造良好的实体经济基础 都将以 利好 方式刺激和推动中国资 本市场长期快速健康发展 2010 年在积极财政政策和适度宽松货币政策的持续推动下 我国经 济稳步回升 从前三季度的实际情况来看 国民经济总体运行良好 但是 也存在一些不容忽视的问题 今明两年的宏观调控要把稳定经济增长 管 好通胀预期作为主要任务 综上 在良好运行的宏观经济背景下 为公租房的建设奠定了很好的 经济基础 有利于其建设步伐的进一步加快 2 政策支持 政策支持 根据 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国发 2010 10 号 和 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 国办发 2010 4 号 精神 为加快发展公共租赁住房 由住房和城乡建设 部等七部门联合制定的 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 以下简 称 指导意见 于 2010 年 6 月 12 日正式对外发布 旨在解决城市中等偏 低收入家庭住房困难 2011 年 8 月 25 日 市人民政府发布 关于加快发 展公共租赁住房的工作意见 长政发 2011 16 号 进一步建立健全住房 保障体系 加快发展公共租赁住房 指导意见 为公租房建设提供了重要的政策支持 一是 各地要把公 第 24 页 共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划 予以重点保障 面向经济适 用住房对象供应的公共租赁住房 建设用地实行划拨供应 其他方式投资 的公共租赁住房 建设用地可以采用出让 租赁或作价入股等方式有偿使 用 并将所建公共租赁住房的租金水平 套型结构 建设标准和设施条件 等作为土地供应的前置条件 所建住房只能租赁 不得出售 二是 市 县 人民政府要通过直接投资 资本金注入 投资补助 贷款贴息等方式 加 大对公共租赁住房建设和运营的投入 省 自治区人民政府要给予资金支 持 中央以适当方式给予资金补助 三是 对公共租赁住房的建设和运营 给予税收优惠 具体办法由财政部 税务总局制订 公共租赁住房建设涉 及的行政事业性收费和政府性基金 按照经济适用住房的相关政策执行 四是 鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款 具体办法由人民银行 银监会制订 支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金 专项用于公共租赁住房建设和运营 探索运用保险资金 信托资金和房地 产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道 政府投资建设的公共租赁 住房 纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围 五是 公共租 赁住房建设实行 谁投资 谁所有 投资者权益可依法转让 2010 年 11 月 3 日 中共 省委常委 市委书记 率有关市领导和 市直有关部门负责同志专题调研公共租赁住房建设 并主持召开市委常 委办公会议 根据此次会议精神 发展公租房要做好 四个结合 四项工 作 和围绕 一个目标 分 两步实施 四个结合 一是规划布局上实行集 第 25 页 中与分散相结合 根据 实际 全市公共租赁住房建设相对集中在四片区 即高新区 区 区和 大学城 进行分点布局 保障配套 服务 二是房屋来源上实行新建与盘活相结合 在新建的基础上 大力盘 活现有安置保障房 企业自建房和部分商品房 切实解决青年创业者和城 市贫困者的住房保障问题 三是资金投入上实行政府与社会结合 采用 BOT 方式 由政府提供土地划拨 利用社会和市场投资实现建设 管理 运营一体化 减少政府一次投入 提高小区管理水平 四是租赁补贴上实 现财政与企业相结合 鼓励企业自建 政府统建和社会参建 由政府和企 业配套补贴 四项工作 一是抓紧存量房源调查 由住房保障局具体负责 进行存 量房源的调查 摸清底子 登记造册 二是制定市场管理规定 政府要通 过制定管理规定来明晰运作主体 明确租赁价格 做好物业经营 实施市 场监管 确保公共租赁住房市场健康有序发展 三是研究制定相关政策 要尽快出台鼓励投资 租赁对象 租赁标准 退场机制等方面相关政策 不断增强工作的科学性 针对性和可操作性 四是拓宽资金投入渠道 要 用活国家 省市的相关政策 多元化筹集公共租赁住房建设和管理资金 公共租赁住房建设要分 两步实施 交替推进 第一步 盘活存量住房 要尽快组建班子 认真调查研究 出台相关政策 完善公共配套 第二步 抓紧筹划建设 通过充分竞争 采取 BOT 方式 按照政府主导 社会投资 企业运作 租赁贴息的原则 加大推进力度 加快建设实施 为全市发展 第 26 页 公共租赁住房工作先行先试 提供示范 并要求各级各有关部门也要积极 探索 深入实际 创新机制 确保两年时间内 全市基本解决 20 万人的住 房保障问题 3 2 市场分析 3 2 1 3 2 1 房地产市场分析房地产市场分析 1 全国房地 全国房地产产市市场场 从周期调整来看 2010 年中国房地产市场依然处于扩张与波峰阶段 城市化进程 人口结构 中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需 求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在 供求的不平衡再加上通 货膨胀预期 流动性的泛滥以及政策调整的扭曲等短期因素决定了周期 扩张阶段的房地产价格偏离其均衡价格 通过对北京 上海 深圳 广州 四大城市均衡房价的测算表明 不同城市对于均衡价格偏离的程度不一 说明目前并不存在全国普遍性的房地产泡沫 因此 行政性的价格调控 即 2010 年的房地产宏观调控措施 虽具有短期合理性 但难以起到在中 期改变周期波动的效果 周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性 的释放 从而有可能引发周期上行波幅的加剧 由于我国房地产市场长期存在供不应求的局面 并且这种状况可能 将在中期延续 而中国的人口结构以及城市化进程的加速将使中国在未 来 5 10 年内保持较高的城市住房需求 同时中国收入的增长以及资产 结构的多样化也决定了未来对于不动产需求的强劲 因此 政策的调整影 第 27 页 响的仅是近期房地产市场 中长期来看 房地产市场必然处于周期上涨阶 段 2 房地房地产产市市场场 在国家宏观经济走势的深刻影响下 房地产市场必然会伴随着全 国房地产市场同步发展 另外 对于中部六省省会城市之一的 而言 还面临着与其他中部城 市的激烈竞争 尤其是武汉城市圈 鄱阳湖生态经济区 皖江城市带 晋 陕豫黄河金三角地区等重点中部城市区域的快速发展 给 的发展带来 较大的竞争压力 特别是 与武汉相邻 存在较大的竞争关系 相比武汉 不具备竞争优势 从目前经济发展状况上看 武汉 GDP 总量比 高 且 武汉为主要老工业基地 工业较 有发达 从外部环境上看 武汉为全国 交通枢纽中心之一 比 有较大的竞争优势 等等 所以 要在中部六省 中取得经济领域的领先地位 同时保障 房地产行业的健康快速发展 仍 然任重而道远 同时 相比省内周边城市 在 省的经济地位日趋明显 在其辐射 带动下 等地迅速发展 但同时它们也与 存在一定的竞争关系 与 相比 两市在房地产方面具有土地价格便宜 储备土地量大的竞争优 势 另外随着 城际铁路的开通 地理位置的优势将逐渐淡化 届时 若房价 地价过高 开发商 消费者选择 的概率增加 这将对 市 房地产行业的发展带来一定的压力 第 28 页 以上分析表明 在综合考虑国家宏观经济走势 全国房地产发展趋势 和近期房地产宏观调控政策 以及 市所处区域环境及周边城市竞争情 况的条件下 可以预测 市未来房地产市场将处于平稳增长态势 房价 上升的空间较大 因此 加快公租房建设 加强保障力度 扩大保障范围 为城市中等偏低及以下收入群体提供安居保障 对于提高人民群众的生 活质量 维护社会稳定和经济的快速发展 有着极为重要的现实意义 3 2 2 3 2 2 市保障性住房发展分析市保障性住房发展分析 1 保障性住房特点分析 保障性住房特点分析 1 保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠 保障性住房主要是针对城市的低收入住房困难家庭 这些人不是商 品房的消费对象 据分析 市居民住房消费大体上可以分为五个层次 第一类 高收入家庭 金领阶层 家庭年总收入为 20 万元以上 约占 全市总户数的 5 约有 8 万户 主要购买中高价位或高价位的商品房 第二类 较高收入家庭 银领阶层 家庭年总年收入 10 20 万元 约 占全市总户数的 12 约有 20 万户 主要购买中等或中高价位的商品房 第三类 中等收入家庭 铜领阶层 家庭年总年收入为 5 10 万元 约占全市总户数的 40 约有 65 万户 主要购买中低价位和中小户型的 商品房 第四类 中低收入家庭 铁领阶层 家庭年总年收入为 2 5 万元 约 占全市总户数的 28 全市约有 45 万户 他们很少有能力购买核心城区 的商品房 主要购买城郊低价房和廉价的二手房 第 29 页 第五类 低收入家庭 锡领阶层 家庭年总年收入 2 万元以下 约占 全市总户数的 15 约有 25 万户 他们尚无经济能力买房 基本以租房为 主 或租条件较差 租金低廉的房子居住 从以上分类可以看出 我市住房保障体系 第一步是解决收入住房困 难户 继而扩大到部分中等收入家庭 这些人群 他们都没有能力购买普 通商品房 因此 住房保障体系的实施 不会减少 房地产市场需求 不 应将保障房建设与商品房建设对立起来看待 2 保障性住房覆盖面在临界线以下 据专家研究 市商品房和保障性住房覆盖面可以设定两条临界线 一条是 三七开 商品房占 70 保障性住房占 30 这种状态 保障性 住房对房地产市场不构成影响 第二条为 四六开 即商品房占 60 保 障性住房占 40 这种状态下 保障性住房对房地产市场会造成轻微影响 当前 市保障房用来解决月收入 700 元以和人均面积 16 平方以下的 住房困难户 按此标准划分 保障体系覆盖的居民面不到 20 远低于 三 七开 临界线 因此 它不会对 房地产市场带来不良影响 3 保障性住房与商品房的建设资金来源不同 保障性住房的建设资金主要依靠各级地方财政投入 其资金主要从 土地出让净收益中按 10 的比例提取 其次是通过市场运作 政策扶持的 办法解决 而商品房的开发建设主要靠银行贷款和开发企业的自有资金 第 30 页 保障性住房不会挤占商品房的贷款额度 对商品房的资金来源也不构成 威胁 4 保障性住房用地比例不高 按国家规定 建设保障性住房要使用一部分城市建设用地 直观看会 影响地方财政收入 但保障性住房所用土地占政府出让土地的比例不高 因此对地方财政收入影响不大 而且由于市场化用地数量有所减少 政府拍卖土地的价格会相应的 上升 足以补偿因保障性住房用地划拨减少的收入 这一点在成都 厦门 青岛 武汉等市都得到了验证 厦门市 2006 年建设 5 万套经济适用房 当 年土地出让收入却达到了创纪录的 140 亿元人民币 我市 2009 年 1 5 月份安排了 415 万平方米保障性住房用地 但收缴土地出让金同比却增 长 4 45 显然影响并不大 5 保障性住房不会进入市场 按规定 保障性住房 5 年内不得上市 5 年后可上市时 首先由政府 回购 这就使保障性住房不会轻易流入市场 对房地产市场的冲击有限 从总体上看 保障性住房建设的目标群体 建设模式 资金筹措渠道 以及销售方式等 都自成体系 没有与商品房市场形成对接 因此很难产 生大的影响 2 保障性住房 保障性住房发发展展现现状分析状分析 截至 2007 年底 全市累计共拆除 改造 修缮各类棚屋 576 67 多万 第 31 页 平方米 使 4 8 万户 18 万多居民搬入新居 经济适用住房建设累计完成 投资额达到 123 79 亿元 累计竣工面积为 1 239 万平方米 累计销售面积 达到 14 94 万套 建设廉租住房 9 59 万平方米 1 906 套 解决了 15 万多 户居民居住问题 人均住房建筑面积由 2003 年的 23 2 平方米提高到 2007 年的 28 9 平方米 2007 年至 2009 年上半年 市已批准立项并选址的已建 在建 含待 建 争取中央投资补助保障性住房项目共 22 个 计 9 486 套 43 6 万平方 米 其中市区 6 692 套 3 052 平方米 累计争取中央及省补助资金 2 38 亿元 目前已竣工 2 636 套 总建筑面积 14 56 万平方米 2009 年新增中央投资补助保障性住房项目共 10 个 建筑面积 26 46 万平方米 5 763 套 中央投资补助 7 935 万元 目前 10 个项目已全面开 工 其中 麓谷锦和 二期 栗塘小区 县和德家园 三期 县 镇 4 个项目已经全面动工 凤凰苑 1 5 万平方米 市 2 3 万平方米 天凯东 苑 0 93 万平方米 谷山乐园 1 8 万平方米 诚兴 2 96 万平方米 山水新城 0 92 万平方米 6 个项目已经部分动工 自 2008 年 7 月开始 市改革住房保障方式改变 停止经济适用住 房实物分配 棚户区改造等重点工程拆迁户除外 对经济适用房保障对 象实行货币补贴 截止 2009 年 12 月 31 日 全年已发经适房货补凭证 20 420 户 已购房 18 404 户 购房面积 160 81 万平方米 应发补贴资金 14 48 亿元 全市经济适用房开工面积为 79 04 万平方米 8 235 套 其中经 第 32 页 适用房小区为 61 05 万平方米 6 602 套 单位自建 17 99 万平方米 1 633 套 竣工面积为 47 16 万平方米 5 192 套 其中经适用房小区为 39 56 万 平方米 4 331 套 单位自建