锦绣南山营销初探.pptx

锦绣 南山营销推广初探 2016 05 10 目录 项目解析 项目定位 产品参考 参考案例 客群分析 PART1 项目解析 项目解读 项目的成败 80 在前策 20 在老板 项目解读 销售后期流的泪 都是前期策划脑袋进的水 项目解读 这将是一场颠覆性的探讨 项目解读 从整体看项目 项目解读 项目解读 关键词 体量 550亩均价 4800元 南岳人口总量 6万人 城镇人口 4 3万人产品 高层住宅 多层洋房 商业 别墅售 341套 剩 69套 限制 120套 项目解读 问题一 6万人口 550亩的项目 4800元 定位 南岳居住生活区 多久卖完 问题二 项目解读 衡阳2015年全市成交均价 3870元 以目前项目的园林 物业 规模 档次 交通 小区成熟度等情况来看 属于中档水平 定位 衡阳旅游生态城 谁来买 项目解读 问题三 项目的定位应该是什么 项目解读 问题四 项目的客群是谁 如何突破 项目解读 商业现状 未售 未招商 未开业 关键词 体量 5 1万 地下 2 1万 均价 未知产品 酒店 8600 下沉商业广场 2 1万 风情步行街区 1 17万 办公 8200 停车位 515个 项目解读 问题一 旅游小商品市场 批发市场 社区配套商业 精品百货 BLOCK街区 商业定位是什么 项目解读 问题二 以租代售 售返租 产权酒店 商业运营模式是什么 项目解读 问题三 招商来源 业态 经营模式 如何存活 项目解读 问题四 购买人群 商业价值如何挖掘 PART2 项目定位 旅游地产 所有依托周边丰富的旅游资源而建的 有别于传统住宅项目的融旅游 休闲 度假 居住为一体的置业项目 可称为旅游房地产 较之一般的住宅 旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接 具有更好的自然景观 建筑景观 同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值 项目定位 项目定位 项目具备旅游地产的部分特质 但不具备旅游地产的功能形态和发展需求 如 投资潜力 完善配套 建筑景观 产品属性等 项目定位 养老地产 养老地产 从建筑设计 园林规划到装饰标准 这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律 创新核心在于适老化设计 养老地产实现了品质地产和优良健康管家服务的有机结合 从护理 医疗 康复 健康管理 文体活动 餐饮服务到日常起居呵护 增加设施设备和精心打造专业管理团队 项目定位 产品形态 1 综合型养老社区是指为老年人提供的 包含养老住宅 养老公寓 养老设施等多种居住类型的居住社区 社区中除了有为老人提供的居住建筑之外 还会有老年活动中心 康体中心 医疗服务中心 老年大学等各类配套设施 2 普通社区中配建各类养老产品为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾 老人和子女更愿意选择分开但邻近居住 因此普通社区中配建一些养老居住产品 可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求 这种 全龄社区 的居住理念能够较好的符合中国现阶段国情 项目定位 3 在旅游风景区中开发养老居住产品养老地产与旅游 休闲 养生产业相结合是较为合适的一种模式 市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时 加入养老养生 康复保健 长寿文化等理念 4 与商业地产结合 开发老年公寓在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时 搭配建设老年公寓 也是一种较为新颖的模式 他们希望能享受城区中便利的商业 休闲配套资源 而当他们需要护理时 往往更不愿放弃城区的优质医疗资源 项目定位 项目具备养老地产的养生特质 但不具备养老地产的配套形态 项目定位 文旅地产 文旅地产 在地域性民俗 历史文化资源的基础上进行深层次的开发 侧重于对本土历史与文化资源发掘 梳理 并且试图环绕这些特定的历史文化主题 恢复 再生还原特定的历史文化场景 打造出具有鲜明特征的形象和品牌 这种模式对文化生态的修复 延续和保护是有积极作用的 各类旅游活动和项目开发也都围绕历史文化主题展开 通过还原半还原场景化的演绎 创造独特的文化体验 项目定位 产品形态 影视基地 婚纱摄影基地 风情街 农耕王国 人造景点 水上乐园 佛道院 养生理疗机构 产权式酒店 单身公寓等 项目定位 项目定位 南岳 五岳之一 一般指衡山 五岳之一 道 佛教圣地 国家5A级景区 衡山 又名南岳 寿岳 南山 是中国五岳之一 位于湖南省衡阳市南岳区 海拔1300 2米 是著名的道 佛教圣地 环山有寺 庙 庵 观200多处 衡山山神是古时民间崇拜的火神祝融 他居于衡山 教民用火 化育万物 死后葬于衡山山中 被当地尊称南岳圣帝 道教 三十六洞天 七十二福地 有四处位于衡山之中 全区累计接待境内外游客706 05万人次 实现旅游总收入57 33亿元 关键词 文化 旅游 地产 文旅地产先后顺序不能错 经营打过建设 细节重于一切 项目定位 旅游 养老 文旅 本项目定位产品形态 高端度假别墅 度假公寓 退台洋房 风情街区 产权式酒店 理疗中心 会议拓展中心 南山别院 寿岳衡山国际旅游度假区 项目定位 PART3 客群分析 客群分析 客群一 国内政界 企业界退休老干部 养老养生人士 客群二 东南部宗教信仰中年人士 如港 广 澳地区 客群分析 客群分析 客群三 旅游投资产品客户 自主经营企业主 PART4 产品参考 产品参考 产品参考 产品参考 莫干山 裸心谷 产品参考 莫干山 裸心谷 产品参考