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文档简介

第二章第十一节 合同的本约与预约 1 分类的标准 以合同的目的和义务是否为了将来签订一定合同为标准 合同分为预约和本约 预约合同的定义是 约定将来订立一定合同之契约 因此 与之相对的本约合同就是 为了履行该契约约定而签订的合同 从定义可见 预约合同本身就是一种契约 只不过它的标的比较特殊 是一种订立契约的行为 目的是确保与相对人在将来订立特定的合同 2 预约与本约有下列差别 1 订约时间不同 预约是谈判期间对未来事项的预先规划 属前契约阶段合同 所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴 而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的 双方应承担的义务是合同义务 2 预约合同是诺成合同 不受要物约束 强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用 而本约一般则受要物约束 交付是合同履行的重要内容 3 签订预约合同的目的是订立本约 由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容 由预约到本约的签订 双方当事人应当遵循诚实信用原则 将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中 根据 商品房买卖合同解释 第5条的规定 商品房的认购 订购 预订等协议具备 商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容 并且出卖人已经按照约定收受购房款的 该协议应当认定为商品房买卖合同 本条解释实际上将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同 即认定其名为预约实为本约 该条解释为了保护认购人即买受人的利益 即规定了预约转化为本约的条件 从而使认购人的权利保护变得 有法可依 3 生活中的预约合同 实践中 预约合同和本约合同 主要存在于土地使用权转让 房产购买 民间借贷 赠与 房屋租赁以及高校毕业生就业等合同中 例如 大四即将毕业时 我们会签署一份就业协议书 全国普通高等学校毕业生就业工作暂行规定 T24 毕业生 用人单位和高等学校应当签订毕业生就业协议书 它是在普通高等学校毕业生和用人单位在正式确立劳动人事关系前 经双向选择 在规定期限内确立就业关系 明确双方权利和义务而达成的书面协议 这种就业协议书就是一份典型的预约合同的一种 4 理论上 预约合同与本约合同的区别是十分明确的 因履行预约合同而成立的合同即为本合同 但在实务中 有时候很难辨别一项合同究竟是预约还是本约合同 5 例如 当事人双方订立了 土地使用权转让预约合同 合同规定了转让土地的面积 位置 价款 付款方式以及办理转让登记期限的具体内容 但合同中并无将来订立土地使用权转让协议的约定 或者嗣后已按该合同办理了土地使用权的转让登记手续 则该合同虽看似预约合同 但其本质是本约合同 6 因此 预约合同与本合同的界定 不能仅以所使用的文字或者合同名来伦敦 而应当依照当事人约定的实质内容来判断 就如书中P37 最高人民法院审批委员会第1267次会议 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
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