物业管理专业知识的积累可编辑版.ppt

物业管理专业知识的积累 朱淑莉2012 7 16 一般职业经理人的知识要求 1 行政管理方面的基本知识 2 财务管理方面基本知识 3 生产管理方面的基本知识 4 营销管理方面的基本知识 5 信息管理方面的基本知识 物业管理职业经理人的知识要求 建设部 1 物业管理概论 2 物业管理法规政策 3 房地产开发经营 4 房地产基本制度与政策 5 房屋结构构造与识图 6 房屋设备基本知识 物业管理职业经理人的专业知识要求 管理实践中最重要的八个方面知识1 建筑和设备管理方面的知识 2 保安管理方面的知识 3 保洁管理方面的知识 4 绿化管理方面的知识 5 客户服务方面的知识 6 物业管理财务管理方面的知识 7 物业管理劳动人事方面的知识 8 物业管理相关法律知识 专业知识要求 建筑和设备管理 一 建筑物1 建筑物 构筑物的定义 建筑物 即指房屋 是指有基础 墙 顶 门窗等 能够遮风挡雨 供人们在内居住 工作 娱乐 储藏物品 纪念或其他活动的空间场所 不包含构筑物 构筑物 指房屋以外的建筑 人们一般不直接在内进行生产和生活活动 如烟囱 水塔 水井 隧道等 专业知识要求 建筑和设备管理 一 建筑物2 建筑物怎么分类 按使用性质分 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 按层数分 低层 1 3层 多层 4 6层 中高层 7 9层 高层 10 30层 超高层 建筑总高度超过100米 按结构分 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 分框架 剪力墙等 钢结构 按抗震设防分类 甲类 可能发生严重次生灾害 乙类 不能中断或需尽快恢复 丙类 除甲 乙 丙 丁类以外的一般建筑 丁类 抗震次要建筑 专业知识要求 建筑和设备管理 二 建筑构造 基础 墙或柱 楼板层与地面 楼梯 屋顶 门窗 建筑物的构造另外还有散水 阳台 雨篷等部件 专业知识要求 建筑和设备管理 三 建筑设备 1 给水 排水系统给水系统 生活给水 消防给水 中水和热水系统 给水方式 直接供水 设置水箱供水 设置水泵 水箱供水 分区分压供水 排水系统 生活污水 废水及雨水 多采用 100 150的铸铁管或PVC管材 2 采暖系统 采暖系统 独立采暖 集中采暖 集中采暖又可分为两种 热水供暖 蒸气采暖 3 通风 通信和空调系统包括通风 电话系统 网络系统 有线系统等 4 电气设备 包括导线 配电箱 电开关 电表 防雷装置 接闪器 避雷针 避雷带 避雷网 引下线 接地装置 5 燃气供应系统燃气目前常用的有三种 人工煤气 天然气 液化石油气 6 电梯 按用途分 乘客电梯 载货电梯 医用电梯 观光电梯等 按驱动方式分 直流电梯 交流电梯和液压电梯等 7 设备层 管道井 设备层一般用于放置建筑运行机械 多用于高层住宅 写字间等 8 综合布线系统 楼宇智能化 专业知识要求 建筑和设备管理 房地产相关基础知识 1 容积率2 日照标准3 用地红线4 土地的所有权种类5 土地使用权的获取方式6 生地与熟地7 土地的使用年限8 土地成本的构成9 土地出让金 专业知识要求 建筑和设备管理 专业知识要求 保安管理 1 安全防范管理 对物业区域内违反 治安管理条例 的行为进行制止 并报公安机关处理 对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止 如发出噪音 污染 乱扔杂物 搭建各类违章建筑 流动摊贩扰民等 2 消防管理其内容主要是预防和控制火灾的发生 如防火安全宣传 及时扑灭火灾 消防器材的保养和维修等 消防法 第18条 住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理 提供消防安全防范服务 3 车辆交通管理主要是搞好车辆停放和交通安全管理 保证车辆和行人的安全 专业知识要求 保安管理 1 安全防范协助义务 采取应急措施 避免扩大损失 报告事故 做好协助工作 安全治安事件的案例 2 消防管理 专业知识要求 保安管理 灭火器的报废年限 专业知识要求 保安管理 专业知识要求 保安管理 灭火器的报废年限 压力表如何看 3 车辆管理车位权属 车位费归属 车辆管理案例 专业知识要求 保安管理 清洁卫生管理1 清洁卫生服务内容 1 建筑物外公共区域清洁 2 建筑物内公共区域清洁 3 垃圾收集与处理 4 管道疏通服务 7 专项清洁工作 打蜡 晶面等 8 上门有偿清洁服务 拓荒等 2 清洁卫生服务管理的基本方法 外包管理及自行作业 专业知识要求 保洁管理 3 清洁工作日常管理的组成 日检 月检及专项抽检 4 清洁服务监督检查的主要方法是 三查 制度及 四个结合 三查 员工检查 领班 主管检查 经理抽查 四个结合 检查与教育 培训相结合 检查与奖励 惩罚相结合 检查与测定 考核相结合 检查与改进 提高相结合 专业知识要求 保洁管理 绿化率 绿化种类 乔木与灌木 常见植物的认知 观花花卉 牡丹 月季 菊花 海棠 郁金香等 观叶花卉 龟背竹 棕榈 苏铁 散尾葵等 观茎花卉 仙人掌 球 观果花卉 金橘 石榴等 芳香花卉 米兰 水仙 茉莉等 观景花卉 树桩盆景 专业知识要求 绿化管理 专业知识要求 绿化管理 专业知识要求 绿化管理 花卉栽培的主要内容有 施肥 松土 剪枝 浇水 除虫 换苗 草坪栽培的主要内容有 平整土地 深翻 轧剪 锄杂草 施肥浇水 绿化养护的主要内容是 浇水 施肥 除杂草 松土 修剪整形 除病虫 药剂防治 绿化管理的主要内容是 涂白 立支柱 围护 禁止在树干上挂绳晾晒衣物 防止人为损坏 洗尘 专业知识要求 绿化管理 面对哪些客户 1 与建设单位 2 与政府行政 业务主管部门 3 与市政公用事业单位 专业服务公司 4 与业主大会和业委会 5 与业主 或物业使用人 客户的四种需要 需要被关心 需要被倾听需要服务人员专业化 需要迅速反应 专业知识要求 客户服务 专业知识要求 客户服务 沟通 是在物业管理服务活动中一种常见的管理服务行为 也是物业客户管理的一个重要组成部分 倾听 提问 表示同情 解决问题 跟踪 沟通的方法 专业知识要求 财务管理 1 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费等 2 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费用 3 物业管理区域清洁卫生费用 4 物业管理区域绿化养护费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 办公费用 7 物业管理企业固定资产折旧 8 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 9 经业主同意的其他费用 物业服务费成本 支出 构成 专业知识要求 财务管理 1 物业管理企业的财务管理 营业收入管理 成本和费用管理 利润管理 专项维修资金的管理 营业收入 主营业务收入 其他业务收入主营业务收入 物业管理收入 物业经营收入和物业大修收入2 物业管理企业的成本费用和税费营业成本 直接人工费 直接材料费 间接费用成本费用 物业管理用房有偿使用费 使用共用设施设备支付的有偿费用 物业用房装修分摊 坏账其他业务支出 从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出税费 流转环节的营业税及附加 收益环节的所得税等 专业知识要求 财务管理 3 物业管理企业的利润 营业利润 投资净收益 营业外收支净额 补贴收入 财务分析例表 专业知识要求 财务管理 4 物业服务收费形式 包干制和酬金制会计主体 包干制 物业管理企业 物业管理项目酬金制 物业管理项目收入 酬金制 物业管理酬金包干制 物业服务费成本费用 包干制 物业服务费 物业服务成本 法定税费 利润酬金制 预收的物业服务资金 物业服务支出 酬金 5 维修资金商品住宅的业主 非住宅的业主维修资金缴纳标准 专业知识要求 财务管理 按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5 至8 维修资金的使用规定 专业知识要求 劳动人事 劳动合同的签订期限 专业知识要求 劳动人事 劳动合同的试用期如何约定 专业知识要求 劳动人事 社保法规定哪五险 基本养老保险 基本医疗保险 工伤保险 失业保险 生育保险 保障公民在年老 疾病 工伤 失业 生育等情况下依法从国家和社会获得物质帮助的权利 病假如何计算 1 实际工作年限十年以下的 在本单位工作年限五年以下的为三个月 五年以上的为六个月 2 实际工作年限十年以上的 在本单位工作年限五年以下的为六个月 五年以上十年以下的为九个月 十年以上十五年以下的为十二个月 十五年以上二十年以下的为十八个月 二十年以上的为二十四个月 病假工资如何计算 可以低于当地最低工资标准支付 但不能低于最低工资标准的80 专业知识要求 劳动人事 职工年休假的计算 职工累计工作已满1年不满10年的 年休假5天 已满10年不满20年的 年休假10天 已满20年的 年休假15天 国家法定休假日 休息日不计入年休假的假期 职工有下列情形之一的 不享受当年的年休假 一 职工依法享受寒暑假 其休假天数多于年休假天数的 二 职工请事假累计20天以上且单位按照规定不扣工资的 三 累计工作满1年不满10年的职工 请病假累计2个月以上的 四 累计工作满10年不满20年的职工 请病假累计3个月以上的 五 累计工作满20年以上的职工 请病假累计4个月以上的 解除劳动关系的应对 专业知识要求 劳动人事 物业管理条例 上海市居住物业管理规定 物权法 上海市商品住宅维修资金管理办法 前期物业管理招投标管理暂行办法 专业知识