香河房地产市场2015.9.5.ppt

2015年5月 香河区域房地产市场研究 石家庄分行地产事业部 目录 区域基本情况 大北京规划解读 区域房地产市场特征 区域代表房企及产品展示 区域银行地产业务开展情况 香河位于北京市和天津市之间 华北平原北部 隶属于河北省廊坊市 县域面积458平方公里 人口33万人 2012年综合经济实力排在河北省第8位 城市化率排在河北省第10位 素有 京畿明珠 之美誉 香河县下辖9镇 3个街道 3个省级工业园区 1个省级农业高新技术园区 共300个行政村 常住人口33万人 2014年GDP152亿 财政收入38 7亿元 财政预算收入25 6亿元 综合经济实力列入河北所有县级城市第七名 财政收入占第四名 概况介绍 香河 香河县地处河北省廊坊市东北部 四周相邻5县 市 东与天津市宝坻区毗连 南隔青龙湾河与天津市武清区相望 西与北京市通州区为邻 北与三河市 大厂回族自治县接壤 全境呈枫叶形 距北京市中心45公里 距首都国际机场60公里 距天津机场70公里 距天津新港110公里 距京唐港150公里 从香河出发 30分钟可达北京市中心或天津市区 境内及周边有4条干线铁路 6条高速公路 4条国家级公路通过 京沈高速公路在县城北侧设有出口 京津轻轨铁路和第二条京津高速公路已经开始建设并在香河西侧通过 空间布局 PART2 大北京规划解读 北京 从单一城市观到区域发展观的转变 随着北京区域规划的逐步演进 我们可以发现 京津之间的狭长区域成为了发展的重点和优先发展的部分 北京与天津为环渤海经济区的两个核心经济增长极 廊坊 燕郊 香河等区域正是两极之间的价值洼地 北京与天津未来十多年内连为一体是必然趋势 京津冀总体区位 规划 区域空间结构 规划 区域空间发展 规划 京津交通走廊 规划 大北京图腾 七环 京津冀北都市圈承接京津城市发展连接的纽带 山前发展带依托京津走廊和 七环 未来将具备强大的可持续发展动力 大北京的迅速扩张成为城市化进程的催化剂 香河区域发展被提升到一个全新的高度 与北京的联系越来越密切 未来城市发展潜力巨大 依托新城规划 大北京向东 向南发展 新七环规划的实施 区域成为规划七环路的重要节点 首都机场选址东南部片区初步确定 将带动整个东南片区的发展 香河 京津后花园 大北京黄金腹地 除自身明确的定位外 香河明确未来发展路线 强调与北京 天津的联系 城市规划上以面向京津服务为战略发展方向 以 京津后花园 首都卫星城 为发展定位 积极扩大同北京的联系 充分吸引 利用北京各类资源 发展香河的区位 生态和品牌优势 重点带动以 两河 两城 为载体的 面向北京的以现代服务业为基础的 顶级品位京津后花园 香河 京津后花园 首都卫星城 大北京黄金腹地 承接京津制造业转移 打造 生产现代之城 围绕做靓京津之间生态环境品牌 打造 生态优越之城 围绕服务京津高端人群 完善配套功能 打造 生活品位之城 承接大北京城市化进程 承担京津一体化职能 打造 国际人居之城 PART3 区域房地产市场特征 1 2 3 4 5 6 7 8 15 14 13 12 11 10 9 16 20 18 17 19 香河新城板块 香河核心区板块 天下第一城板块 区域三大板块 香河核心区板块 优势 位于香河县城 现有配套成熟 众多大型商场连锁入驻 使得县城商业 购物 医疗 学校 交通等配套较为齐全 加上香河支柱产业 香河家具城 属于三大板块中经济最发达板块 离京哈高速出口也很近 交通便利 劣势 人口较为密集 环境较其他板块较差 香语世界城 紫辰悦府 碧水蓝天 香林醍岸 地址 新华大街与五一路交口东北价格 均价7000元 地址 地址 新华大街与五一路交口东北价格 均价65000元 地址 新华大街与五一路交口东南价格 均价6900元 地址 新华大街与五一路交口西北价格 均价8000元 类型 高层普通住宅 类型 高层普通住宅 类型 高层科技住宅 类型 城市低密花园洋房 优势 位于香河县城以北 最靠近北京的板块 依托京津新城 交通便利 绿地 富力 万科等名企入驻 并储存有大量地块 后续潜力不可估量 未来规划有商业 购物 交通 教育等一系列基础配套 未来生活便利 劣势 本区域多为新盘与期房 目前只有极少入住 周边配套较少 距香河城区差距较远 荣盛白鹭岛 绿地21国宝城 秀兰左岸小镇 鸿坤原乡溪谷 地址 京哈高速香河出口东1公里价格 均价6200元 地址 京哈高速香河第二出口北1公里价格 均价7200元 地址 京哈高速香河出口北2公里价格 均价6000元 地址 京哈高速香河出口北1公里价格 均价7000元 类型 百万平米高层大盘 类型 联排 高层 类型 联排 叠拼 高层 类型 联排 叠拼 高层 区域三大板块 香河新城板块 区域三大板块 天下第一城板块 鸿坤罗纳河谷 万通紫藤堡 香汐 大运河孔雀城 地址 天下第一城西侧价格 均价7600元 地址 天下第一城东侧价格 均价10000元 地址 天下第一城东南侧价格 均价6500元 地址 天下第一城南侧价格 均价10000元 类型 优雅低密墅质小镇 类型 低密联排叠拼 类型 高层大盘 类型 城市低密花园洋房 优势 位于香河县城西南的香河经济开发区 安平镇 依托天下第一城景区及在建的银宝街 北极938公交在此设立站点 另有学校等教育设施 周边配套基本能满足生活所需 该板块以京津高速联通北京 天津两个直辖市 交通便利 未来发展潜力巨大 劣势 目前居住人口较少 生活配套有待改善 与房价突破万元的燕郊相比 香河的房价处于低位 仍是价值洼地 未来升值空间可观 环京楼市价格洼地 香河主流房价6000 7500元 平米 北京 燕郊 香河房价对比 香河楼市目前品牌房企扎堆 包括鸿坤 万科 五矿 富力 绿地 万通等在内的品牌房企均看好京东香河未来的价值潜力 同时 香河的大盘容积率较低 使得这个区域的宜居性更显著 万科 富力等品牌房企进驻 且多以造城模式投入开发 能够满足未来新迁入居住人群的全程化需求 在京津冀一体化过程中应该会有更大收益 因此吸引了大批北京客群 购房者主要看中的还是未来的发展远景 价走低质走高自住购房者或迎入手良机 目前 大型房企的进驻香河 交通和配套设施不断完善 分析人士认为 香河自身拥有产业和配套基础 再加上进驻香河的品牌开发商在配套方面不断着力 投资性购房者对区域前景逐渐看好 引进品质配套补充配套空白 富力引入黄冈高级中学 中信天下第一城 国华影视基地 香河县中医医院 香河家乐福 万亩荷塘 PART4 区域代表房企及产品展示 三强实业集团始建于1998年 是香河县重点企业之一 集团下设香河县城镇房地产综合开发有限公司 三强建筑工程有限公司 三强水厂 三强热力站 三强污水处理厂 三强信用担保有限公司 华泰小额信贷行 兴业拍卖行 兴业典当行 尚新物业公司 三强农贸市场 三强铝合金门窗厂 祥辉加油站 尚新养殖场等十多家全资公司 其中香河城镇是香河最大的房地产开发公司 在香河市场占有率达50 以上 三强水厂 热力站和污水处理厂均在当地占垄断地位 三强土地储备达万亩以上 并控制着香河县一半以上的土地出让指标 富力 万科 绿地等外来房企均通过与三强合作获取开发用地 三强实业集团 香河县城镇房地产综合开发有限公司 成立于1998年 隶属于三强实业集团 自成立以后 在香河县城及安平开发区开发了大量楼盘 2009年前市场占有率能达70 以上 2009年以后主要集中于香河县城区及五一路 新华大街两侧地块的开发 除少数家居商城外 其余均为高层普通住宅 市场占有率50 以上 在开发楼盘有香语世界城 76万平 塞纳城邦 24 4万平 蓝山花园 44 6万平 御湖湾 50万平 青城 22万平 溪语澜湾 22万平 香景园 8 4万平 碧水蓝天 21 2万平 香城壹号 107万平 天悦 55万平 北京自在城 50万平 金鼎府邸 11万平 岭郡one 16万平 等 三强经纬家具城 全球最大的单体家具城 香城壹号 富力新城 富力新城 是由富力地产于香河北部新城开发的京东大型城市综合体 位于京沈高速京东第一出口北1公里 规划总占地2466666平米 3698亩 建筑面积380万平方米 首期占地464亩 总建面约74万 业态涵盖联排别墅 花园洋房 高层板楼 商业配套等 2012年9月首批入市 现一期 二期已入住 富力新城西北侧为政府强力打造的总部信息港 拟规划建有总部办公 科研办公等高档写字楼 五星级酒店 大型购物中心 SOHO公寓 数字主题商业街和休闲岛等 同时 富力新城规划建设的风情商业街 幼儿园 九年制学校 示范高中 图书馆 体育会所 文化艺术馆 医疗中心等 丰富和便利的配套设施 为富力新城业主的娱乐和生活 工作与学习 提供了强大支撑 富力新城景观在设计中最大程度保持了原生态自然景观 使极具优势的现状水系脉络和植物群落融入整个社区 发源于潮白河的鵏池河及大小水系 经国际领先设计与水质进化 形成蜿蜒回环 景色秀美的网状水系 自西向东贯穿富力新城的鵏池河 是富有林木资源的天然绿色生态走廊 燕郊国际健康城实景图 燕郊国际商城 首尔园部分 五矿万科城 燕郊国际健康城实景图 燕郊国际商城 首尔园部分 五矿万科城位于香河京哈高速香河大厂出口向北3公里大香线西侧 是由世界 五百强企业 五矿集团联手中国地产龙头企业 万科集团 联合打造 项目规划建设百万平米级生态社区 其中一期占地195亩 由联排别墅 洋房公寓及风情商街组成 倡导 阳光 休闲 自由 健康 的居住理念 营造低密墅质生活 2010年 五矿万科联手入驻香河 规划11000亩 其中建设用地7500亩 配套用地3500亩 容积率0 8 2 5 总建面1000万平米 打造万科发展史上最大规模的超级大盘 2010年9月 五矿万科以公开拍卖方式向香河县国土资源局购入约420亩土地使用权 建设万科欢庆城项目 当年12月项目开工并售出276套 2011年5月 香河土地违规事件爆发 该项目涉违规占用新民居建设周转用地指标389 26亩而被叫停 2011年7月 香河县国土局向五矿万科退还了土地出让款约3 37亿元 而对于土地上在建项目 香河县公有资产经营公司则以约3 96亿元的价格向两家公司收购 五矿万科与购房业主达成退房协议 除了返还已付房款外 还给予业主已付款8 的赔偿 风波才得以平息 2012年5月 五矿万科再度以约1 56亿元摘得香河县3宗住宅建设用地约13万平方米 可建楼面面积约22 1万平方米 折合楼面地价仅706元 平方米 燕郊国际健康城实景图 燕郊国际商城 首尔园部分 绿地21世纪国宝城 燕郊国际健康城实景图 燕郊国际商城 首尔园部分 五矿万科城位于香河京哈高速香河第二出口向北1公里 投资商为绿地集团 该项目依托多重资源优势 综合数十项生活配套 打造八大生活系统 未来将发展成为集居住 商业 商务 教育 医疗购物 休闲 娱乐等为一体的300万平方米全功能国际生活城 2008年 上海绿地集团进入香河开发我家公坊项目 年底项目首期开盘 成为当时香河史上最贵楼盘 2009年11月17日 绿地集团再次在香河启动巨额投资 300亿元开发华北民用进口商品贸易区 这在当时被认为是绿地布局环渤海区域的重要一步 2011年5月 绿地卷入香河土地风波事件 其投资的华北民用进口商品贸易区项目中 商品房住宅占地面积约为已有规划面积的67 或涉嫌用工业项目为住宅项目圈地 损失严重 2012年绿地重返香河 2013年首期入市 产品类型包括板楼 联排等 占地550亩 建面百万以上 目前联排已入住 高层计划本月入住 燕郊国际健康城实景图 燕郊国际商城 首尔园部分 大运河孔雀城 富力新城西北侧为政府强力打造的总部信息港 拟规划建有总部办公 科研办公等高档写字楼 五星级酒店 大型购物中心 SOHO公寓 数字主题商业街和休闲岛等 同时 富力新城规划建设的风情商业街 幼儿园 九年制学校 燕郊国际健康城实景图 燕郊国际商城 首尔园部分 荣盛白鹭岛 白鹭岛位于京沈高速香河出口南行500米 开发商为荣盛置业 002146 项目一期共占地约132亩 总规划面积逾百万平米 该楼盘位于潮白河北侧 地理位置较偏僻 故定价仅5500元 为当地市场最低 2013年底入市 销售量良好 燕郊国际健康城实景图 燕郊国际商城 首尔园部分 秀兰左岸小镇 白鹭岛位于京沈高速香河出口北行3000米 开发商为河北秀兰房地产集团 项目总占地1100亩 一期为联排 二期为高层 均已售罄 三期为联排 高层 目前在售 燕郊国际健康城实景图 燕郊国际商城 首尔园部分 香汐 香汐由河北兴达建工集团投资兴建 由35栋高板组成 建面70万平米 2013年5月入市 连续创造香河区域销售记录 三年实现销售约30亿 现仅有尾房约1000套在售 燕郊国际健康城实景图 燕郊国际商城 首尔园部分 爱晚大爱城 香河国家养老示范基地是国家爱晚工程的典型示范性项目和河北省重点工程 由世纪爱晚 北京 置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造 占地4000亩 建设规模约3000亩 一期命名为 爱晚大爱城 业态为养老公寓 高层公寓 联排别墅 叠拼别墅等 燕郊国际健康城实景图 燕郊国际商城 首尔园部分 PART5 区域银行地产业务运营情况 香河区域银行分布图 燕郊区域银行网点分布与业务开展特点 1 香河国有银行均集中在县政府附近500米 股份制银行多在新华大街两侧 距县政府2公里范围内 2 四大国有银行信贷条线人员除建行外均流失严重 工行流向沧州银行 中行流向河北 农行流向兴业和张家口银行 3 北京建行 农行及天津银