东莞城区商业场商业调查报告PPT课件.ppt

东莞商业市场调研报告 报告框架 集中商业分析 东城商圈分析 南城商圈分析 东莞商圈分析 1 2 3 4 5 莞城商圈分析 社区商业分析 6 2 一主 建设一个以莞城 东城 南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心 东莞商业网点规划 东莞市2005 2015年城市商业网点规划 商业远期规划 东莞将形成 一主八副 的商业格局 莞城 商业网点建设要展示东莞特有的商业文化与历史内涵 使购物和旅游融会贯通 创新消费方式 振兴传统特色商业街 东城 以新型业态的时尚 个性化消费为特色 集聚新型商业 东纵大道 东城中路及东城大道等以中高档主题消费为主 形成时尚购物区 万江 重点以华南MALL和麦德龙等大型商业项目为主形成购物中心 与旅游 休闲 娱乐等相结合 体现多元化服务特色 南城 以鸿福路和东莞大道为景观主轴 展示新型政企形象和现代商业 产业风貌 重点体现商务功能特色 商业以综合百货和综合超市为主 3 东莞城区商圈现状 花园新村 市桥运河 东纵大道 东城大道 鸿福路 万江商圈形成 六国争霸 格局 东莞商业的发源地 周边有众多休闲活动场所 西正路 市桥路一带 商铺租金每平方米可高达400 1200元 但周边交通环境的落后严重制约商业的发展 商业档次较低 本商圈缺乏大型购物场所 主力店单一 随着其它商圈的崛起 花园新村商圈影响力日趋下降 商圈消费群体主要以本区域周边的社区消费为主 60万平米代表作华南MALL大量空置 正在调整业态 部分区域做工厂直销中心 招商情况并不理想 进驻商家寥寥无几 当前主要以社区型消费为主 东纵大道商圈内主力店以超市 百货及专业市场为主 较少有餐饮及休闲配套 区内商场停车位较为紧张 商业以点状分布 较零散 街区形象较差 区域人流众多 本商圈一带集中了众多中高档楼盘 具有较强的消费力支撑 从雍华庭到星河传说整条东城中路是东莞新商业物业最集中的一条路 是目前最为完善的一个商圈 鸿福商圈属新商圈 发展迅猛 但租金水平较低 主流租金在每平方米60 200元间 大东泰商圈 大东泰商圈依托周边住宅区自发形成 以嘉荣超市为主力店 商圈消费群体主要以本区域周边的社区消费为主 4 东莞商业总量大 人均多 莞城 东城为最成熟商圈 本项目商业不处于现有商圈之内 商业市场格局 万江商圈 CBD鸿福商圈 东城大道商圈 东纵大道商圈 花园新村商圈 繁华商业街道大型商场 超市 西正 运河路商圈 南城富民商圈 1 东莞城区目前商业总量为约300万平米 城区人均商业量已经超过2平方米 国际城市人均商业面积标准为1 1 5平米 2 东莞有5个大型商圈 莞城 东城两大商圈最为成熟 万江商圈和鸿福商圈处于发展中 3 本项目商业不处于东莞现有各商圈之内 也不是处在商业发展带 但周边大型社区较多 具有成为社区商圈的潜力 东泰社区型商圈 城市级商圈 规模大 成熟度高 区域级商圈 规模渐成 较成熟 区域级商圈 规模渐成 较成熟 社区商圈 社区商圈 华南mall商圈 5 莞城为传统中心 后转移至东城 南城 万江发展缓慢 东莞商圈发展沿革 商业中心首次形成 上世纪80年代至90年代 莞城商圈为东莞核心商圈 辐射圈东莞 东城商圈尚未兴起 中心第一次转移 城市中心东移 上世纪90年代后期至今 莞城日益没落 城市中心东移 东城商圈兴起 繁荣 成为东莞最繁华商圈 万江商业起步 发展缓慢 双中心即将形成 双中心即将形成 本世纪初至今 城市中心随市政府移至南城 新兴城市商圈在南城形成 目前尚未发展成熟 东莞商业将逐渐形成东城 南城两大中心的格局 6 莞城商业分析 莞城商圈主要以西正路和花园路商业街为核心 各商业街形成自己的特色 7 作为历史最悠久的成熟商圈 是目前城区资金回报率最高和人气最旺的商业区之一 发展前景向好 西正路商圈 所在区域 09年片区典型商业项目销售情况 西城楼大街 香港街 西正路商圈特点 经营形式商圈内只有一家集中型百货商业 其余均以街铺形式经营 没有统一经营管理 货品档次经营货品档次中偏低档 近年某些高档品牌逐步撤出 档次愈见低下 消费人群主要以青年学生为主 平日人流量大 业态分布以服装 鞋帽 钟表 手机通讯为主 缺少餐饮 休闲等业态 车位少 租金水平35 1000元 平米 西正路商圈 8 西正路分析 西正路是东莞最繁华的商街之一 以中高档服饰 钟表手饰和精品店为主 商家数量 193家商铺面积 集中在40平米以上 档次较高租金水平 800 1000元 平 月 9 运河路分析 运河东路莞城二中一带以体育用品店为主 妇幼医院附近以孕妇用品店为主 运河西路业态较杂 商家数量 131家商铺面积 集中在40平米以上 档次较高租金水平 80 100元 平 月 塞纳河畔街铺80元 平 10 北正路分析 北正路是通往西正路的交通要道 人流量较大 业态主要以小面积的服装店为主 档次不高 商家数量 117家商铺面积 70 左右集中在10平米以下 档次较低租金水平 街头约800元 平 街中约600元 平 街尾约400 500元 平 11 香港街分析 香港街位于八达路 主要以服装店和餐饮店为主 面积较小 租金较低 目前招商免租6个月 商家数量 111家商铺面积 约55 集中在30平米以下 档次不高租金水平 35 50元 平 12 女人街分析 女人街位于迈豪路 主要以经营女人用品为主 商铺数量多 品种丰富 价格适中 商家数量 196家商铺面积 主要以10 30平米为主 商铺较密租金水平 400元 平 13 新芬路分析 商家数量 112家商铺面积 主要是20 40平街铺 书店和宾馆面积较大面积较大的租金水平 100 200元 平 新芬路邻近人民公园 商业氛围较弱 有多家旅行社 东莞宾馆及新华书店聚集此路 14 向阳路分析 向阳路是手机专营一条街 集中了多家手机专卖店和手机零配件店铺 同时餐饮店数量也较多 商家数量 159家商铺面积 主要以20 40平米为主租金水平 300 350元 平 15 新风路分析 新风路是传统的服装街 主要以中档品牌服装品牌店为主 沿街有1个面积较大的书城和2所学校 商家数量 519家 有2家服装城 商铺面积 服装城内以10 20平为主 外街铺面积较大 大部分均在40平以上租金水平 300 500元 平 16 东湖广场分析 东湖广场以沃尔玛为主力店 内铺数量较多 品种丰富 主要以服装 珠宝和美容美发为主 商家数量 494家商铺面积 80 以上商铺面积在20平米以下租金水平 50 0元 平 三楼15 商铺空置 17 地王广场分析 地王广场主力店为彩怡百货 驱动力有限 业态以零售为主 主题不鲜明 空置率较高 商家数量 130家商铺面积 商铺以20 50平米为主租金水平 40 55元 1F空置率30 左右 2F空置率40 左右 3F空置率70 左右 18 莞城商业调研小结 商铺面积 商铺70 集中在50平米以下 大面积商铺数量较少业态 服装店约占总量的一半 其实是餐饮和饰品店租金 街铺约35 1000元 平米 内铺约40 60元 平米特定业态 高科技电影院和电玩游艺场存在一定市场机会 区域内商户数量较多 以服装店为主 业态相对低端 人气较旺 店铺面积集中在50平米以下 租金差别极大 19 莞城商圈小结 莞城商圈是东莞传统大型商业 历史悠久 具有较强外区域辐射能力 随城市中心东移 南移 莞城商圈虽然具有一定影响力 但日趋没落 新兴高端业态不足 大型高端集中商业缺失 传统 莞城为东莞传统商圈 具有较强辐射能力 但随城市中心南移 莞城商圈日趋没落 莞城商业以首饰 服饰 餐饮 百货为主 高中低档俱全 业态齐全 商业氛围成熟 20 东纵大道商圈 专业市场多 独栋商业体为主 分布零散 沿线街道商业形象差 东纵大道商圈周边居住人口密集 商业以专业市场形态出现较多 零售类业态主要集中在天虹君尚百货 东湖广场及地王广场 沿线商业形象较差 业态分布零散 不能满足一站式消费需求 商品档次以中低档为主 不能满足片区日益提升的消费需求 天虹君尚百货 家居卖场众多 沿线商业形象差 21 主力店中家居卖场占比达34 整体空置率高达24 街区商业较少 特征1 空置率高 主力店以家居卖场居多 特征2 街区商业较少 档次低 形象差 主力店占比 街区业态占比 东纵大道商圈 22 东城大道商圈 东城大道商圈业态种类齐全 大体量商业众多 以中低档为主 现有商业总量约45万平米 东城大道商圈周边中高档住宅小区众多 商业种类丰富 从社区型商业到大型购物中心一应俱全 但商业档次以中低档为主 大型商业项目多以满足消费者单纯的购物需求 同质化严重 与现代商业需提供购物 休闲 体验互动的购物环境不一致 海雅百货 百佳超市 沿线街铺 23 东城大道商圈 商业类型种类丰富 分布均衡 商业环境较成熟 特征1 各类业态分布均衡 主力店与街区商业起到相互促进作用 特征1 各类业态分布均衡 依托各中高档社区 街区商业多以底商存在 档次相对较高 消费环境相对成熟 主力店占比 街区业态占比 24 东城商圈小结 东城发展依托于世纪初周边中高档楼盘小区的兴起 片区人口密集 消费实力雄厚 东城商圈大型商业项目存在单体商业体量过大 业态布置 布局不合理 内街及二楼普遍经营情况较差 高端 不仅仅是商品档次的高端 更重要的是购物过程中观感享受的高端 东城商圈商业多以单栋物业形态出现 集中商业发达 业态丰富 商品以中高档消费为主 是东莞新兴高端商业中心 东城商圈形成源于东莞城市城市化发展进程 莞城日益没落 城市中心逐步东移 25 鸿福商圈是代表性的区域级商圈 其业态构成 发展趋势均更符合现代商圈特征 CBD鸿福商圈 第一国际 腾龙商务大厦 鸿福广场 嘉信茂 沃尔玛 中环财富广场 时尚岛 莞太大道 尚书银座 希尔顿 曼哈顿 银丰路美食街 CBD鸿福商圈除大型超市 主题性购物百货 酒店外 街铺多以餐饮 家电 休闲娱乐 其中鸿福路餐饮占比较高 约20 临街商铺入住率较高 26 东泰商圈是代表性的社区型商圈 其业态特征明显偏向解决日常生活所需 东泰社区商圈 1 周边总共居住人口达40000人 形成了以泰和路嘉荣超市为中心 沿泰和路 银河路 银丰路临街街铺的延伸的社区服务型商业 2 作为社区商圈的典型代表 东泰社区商圈业态组成上以餐饮和社区性服务业态居多 其中餐饮对外辐射力较强 经营能力与抗风险度均较高 3 社区型商铺为30 150平米为主 租金水平在50 100左右 27 南城商业步行业态较为低端 人气较旺 客户群以南城工厂区打工者为主 南城步行街商圈 商铺面积 面积以30 80 为主 少量品牌旗舰店 面积较大 业态分布 中低端服装 服饰 中低端餐饮 大排档为主 租金 街35 500元 内铺35 60元 空置率 临街商铺无空置 内铺 二楼商铺空置率较高 28 南城以大型社区为主体 将形成以生活配套型商业为主的小型社区商圈 南城新兴社区商业 29 宏图9地拍出 总部基地规划落实 后势发展看好 增加片区商业需求 宏图片区9地拍出 分别由光大 万科 宏远 世纪城 新世纪等本土一线发展商拍得 均为金融 商业用地 容积率高 成交均价较低 总部经济基地规划初步落实 后续发展趋势看好 宏图片区规划利好 利好1 总部基地规划落实 区域配套即将完善 政府投入将增加 片区土地价值将得到提升 利好2 未来片区将形成较旺人流 增加片区商业需求 风险提示 总部基地规划虽初步落实 但发展情况与东莞产业结构升级密切相关 片区发展周期或拉长 30 南城商圈小结 南城商圈为东莞新兴商圈 依托南城发展进程 鸿福路依托高端写字楼发展高端业态 东泰 南城步行街依靠周边众多社区带动形成社区商业 除鸿福路外 南城商业多为自发形成 如东泰商圈 人流较大但业态相对低端 多以社区配套为主 辐射能力较弱 新兴商业 南城是东莞城区新兴商业 集中商业主要集中于鸿福路 未来发展多为社区型商业 以生活配套为主 南城商圈未来发展将随房地产开发进程 依托大社区发展社区型配套商业 如景湖时代城 金域华府等 宏图片区规划将带动南城商业新兴中心形成 具有一定发展前景 但发展周期与发展形势具有一定不确定性 31 市场总结 商业市场综述 商业项目情况综述 受消费群体层次差异及规模限制 东莞商业市场发展一直较为缓慢 城市级商圈依然是主力 随着城市配套建设和商业项目开发量的增加 部分区域级商圈近年来发展迅速 社区型商圈受制于社区规模及聚合度等问题 仅个别形成规模 地段佳 商业氛围强的城市 区域级商圈项目销售情况相对较好 价格实现也较高 商铺走货对推售节点依赖度高 短期冲高但较难延续的特征明显 资源和前景是提升商业项目价值的有效因素 社区商业价值提升增值点较少 实现价格普遍低于大型商圈内商业项目 32 世博广场 满足中端消费的综合性购物中心 一部分区域经营良好 一部分区域处于 死火 状态 以组团模式规划布局 更像是 专业市场的功能分块 没有购物中心的现代时尚感 单体规模过大 不利于营造良好的购物消费氛围 主力店占据主出入口位置 不利于其它区域的经营 餐饮休闲类业态占比较少 不利于辐射氛围的扩展 缺少休闲互动体验功能 不能满足人们日益提升的消费需求 集中商业个案分析 33 地王广场 大型综合性购物中心 一层少部分空置 二 三层大部分空置 地王广场布局呈L型 消费者可以不经过其它区域直接进入主力店 主力店对项目整体经营带动不大 其它区域经营业态主要为服装及珠宝 档次以中低档为主 缺少休闲娱乐业态 与周边商业同质化严重 缺乏竞争力 外立面 集中商业个案分析 34 华南mall 以惨败收场的亚洲最大MALL 体量过大 忽视消费者的消费习惯是华南mall失败的因素之一 地段区位是失败的主要因素 在一个没有成熟商业的地方 硬是要造一个购物中心 惨败是必然的结果 地段为王 地段是决定大型零售商业能否持续经营的主因 现场 人烟稀少 开业店铺寥寥无几 总规划图 集中商业个案分析 35 星河城 第6代商业模式 打造一种高端生活方式 嘉荣超市 国际一线品牌 嘉荣超市 国内一线品牌 餐饮 电影院 东莞首个面向中高端消费群定位的购物中心 意在打造东莞首个现代感强烈的 新的商业形态的购物中心 最主要的缺陷 处于东城核心商圈的末端 把握住了机遇 却先天不足 地段是其最致命的硬伤 从目前招商情况来看 百货主力店缺位 超市品牌与其定位不符 都与此不无关系 商业部分 集中商业个案分析 36 第一国际 汇一城 一站式购物娱乐中心 吉之岛 负一层 一层 二层 三层 吉之岛 服装 珠宝精品 餐饮 餐饮 休闲运动服饰 美容 饰品 餐饮 儿童世界 电影院 溜冰场 商业部分 第一国际商业总规模达22万平米 由于体量过大 周边人流不足 整体空置率高达约60 汇一城是第一国际的组成部分 现单独招商启动 有以点带面的作用 从业态定位来看 以超市为主 电影院为辅 布置部分零售业态 短期主要是满足周边社区居民及附近写字楼白领的消费 长期有作为第一国际整体商业配套的功能 集中商业个案分析 37 集中商业项目小结 单体规模过于庞大 容易导致部分区域 死火 1 主力店布局不合理 没有发挥主力店为其它经营区域带来消费人流的作用 2 地段为王 地段是决定商业地产能否持续经营的主要因素 3 餐饮休闲娱乐业态能有效增强商业