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新人培训课程系列 房地产基础知识 2020 3 20 1 目录 2 34 2020 3 20 2 目录 3 34 2020 3 20 3 1 1房地产含义 一 房地产概念1 房地产通俗地说是指房屋和土地 或者房产和地产 2 在法律上 通常把财产或者物分为不动产和动产两大类 房地产通常也称为不动产 像土地 房屋及附着于土地 房屋上不可分离的部分 如树木和安装在房屋中的给水 排水 采暖 电梯等设备 属于不动产 3 严谨意义上的房地产 是指土地以及建筑物等地上定着物 是实物 权益和区位的结合体 房地产又称不动产是房产与地产的总称 是指土地建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分 其中不可分离的部分 如 树木和安装在房屋中的水 采暖 电梯等设备 属于不动产 4 34 2020 3 20 4 1 2房屋 建筑物和其他地上定着物的概念 二 建筑物的概念建筑物是最主要的地上定着物 有广义和狭义两种含义 广义的建筑物既包括房屋 也包括构筑物 狭义的建筑物主要指房屋 不包括构筑物 房屋是指有基础 墙 顶 门 窗 起着遮风避雨 保温隔热 抵御野兽或他人侵袭等作用 供人们在里面居住 工作 学习 娱乐 储藏物品或进行其他活动的建筑物 构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物 如烟囱 水塔 水井 道路 桥梁 隧道 水坝等 房地产有三种存在形式 1 单纯的土地 2 单纯的建筑物 3 土地与建筑物结合的房产 5 34 2020 3 20 5 1 3房地产实物 权益和区位的概念 三 房地产实物 权益和区位的概念1 房地产实物的概念房地产实物是指房地产中看得见 摸得着的部分 例如 建筑物的外观 建筑结构 设施设备 装饰装修等 土地的形状 地势 地质 平整程度等 2 房地产权益的概念 1 房地产权益是指房地产中无形的 不可触摸的部分 是基于房地产实物而衍生出来的权利 利益和收益 2 房地产权益以房地产权利为基础 包括 房地产的各种权利 如所有权 建设用地使用权 地役权 抵押权 租赁权等 受到其他房地产权利限制的房地产权利 受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利 例如 城市规划对土地用途 建筑容积率 建筑高度 建筑密度 绿地率等的限制 房地产被人民法院查封从而其处分受到限制 房地产的额外利益或收益 6 34 2020 3 20 6 1 3房地产实物 权益和区位的概念 三 房地产实物 权益和区位的概念 3 在不同类型的资产中 实物和权益对价值的影响是不同的 一般的有形资产主要是实物的价值 即主要是实物状况的好坏决定着其价值高低 如珠宝玉石 家具 机器设备等 一般的无形资产主要是权益的价值 如著作权 商标权 非专利技术等 通常不具有实物形态 有的虽然依附在某种实物上 但该实物本身的好坏对其价值影响不大 甚至可以忽略不计 4 房地产的实物和权益在房地产价值决定中都很重要 例如一幢房屋 其价值既受建筑结构 设施设备 装饰装修 完损程度等实物状况的影响 又受产权是否完整等权益状况的影响 3 房地产区位的概念 1 区位原本是房地产的外在因素 因房地产不可移动而内在化 成了房地产的重要组成部分 7 34 2020 3 20 7 1 3房地产实物 权益和区位的概念 三 房地产实物 权益和区位的概念 2 房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系 包括位置 交通 周围环境和景观 外部配套设施等方面 a特别是与重要场所 如市中心 汽车客运站 火车站 机场 码头 政府机关 同行业 工作地 居住地等 的距离 b以及进出该房地产的方便程度 包括从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性 3 衡量区位优劣最常见 最简单的指标是距离 距离可分为直线距离 交通路线距离 交通时间距离和经济距离 8 34 2020 3 20 8 2 1房地产重要性 房地产是一种极为重要而量大面广的财产 说其极为重要 是因为人们的各种生活 生产活动都需要空间 而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需 房地产不仅重要 而且量大面广 在世界上大多数国家的国民财富中 房地产通常是其中比例最大的部分 一般占50 70 其他种类的财富之和也不及房地产一项 房地产也是家庭财产的最重要组成部分 根据房地产开发 销售与消费过程特点 可以将房地产市场分为一级市场 土地市场 二级市场 增量房市场 三级市场 存量房市场 9 34 2020 3 20 9 3 1房地产特性 一 不可移动 二 独一无二 三 寿命长久 四 供给有限 五 价值较大 六 用途多样 七 相互影响 八 易受限制 九 难以变现 十 保值增值 10 34 2020 3 20 10 4 1房地产分类 一 按房屋层数 建筑总高度 分类1 低层住宅 1 3层 2 多层住宅 4 6层 3 小高层 也叫中高层 7 12层4 高层住宅 12层以上 5 超高层 高于100M 二 按装修分类毛坯 水泥 地 白墙简装 地砖 白墙中装 大地砖 老式 木地板精装 木地板 包门 包窗豪装 装修前卫 用料讲究 11 34 2020 3 20 11 4 1房地产分类 三 朝向 以主卧至窗户所对应的方向为准 多层楼朝向多为南北正向或东西侧向高层板楼与多层楼朝向相似高层塔楼多为四角朝向多为东南 金角 西南 东北 西北各种斜向 四 按结构类型划分1 砖混结构 多层建筑多为 2 框架结构 可用为多层与高层建筑 3 钢筋混凝土板墙结构4 钢结构 体育馆 影剧院 跨度大的工业厂房 五 按楼型外观划分板楼 由多个住宅单元组合而成 每个单元有独立的楼梯 电梯 的住宅塔楼 主要是指以共用楼梯电梯为核心布置多套住房的高层住宅 六 按房屋户型划分单间 一室一厅 两居室 三居室 错层 跃层 复式 12 34 2020 3 20 12 4 1房地产分类 13 34 2020 3 20 13 5 1房地产法律体系 一 宪法 二 房地产法律1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 与房地产相关的法律 中华人民共和国物权法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城乡规划法 三 房地产行政法规 四 地方性法规 五 行政规章和规范性文件 六 最高人民法院的司法解释 14 34 2020 3 20 14 6 1房地产市场的参与者 一 房地产市场中的卖方房地产市场中的卖方主要包括土地权利人 房地产开发企业和房屋所有权人 1 土地权利人主要包括土地所有者和土地使用者 在我国 政府垄断了国有建设用地使用权出让的一级市场 房地产开发用地需要通过建设用地使用权出让获得 或者通过出让后的建设用地使用权转让获得 政府出让的建设用地使用权来源 一是征收集体土地 二是收回国有土地 2 房地产开发企业简称开发商 是以营利为目的 从事房地产开发和经营的企业 3 房屋所有权人可能转让或出租自己拥有的房屋 成为二手房市场上的卖方 15 34 2020 3 20 15 6 1房地产市场的参与者 二 房地产市场中的买方房地产市场中的买方主要指消费者 包括购买人和承租人 房地产市场中的购买人可分为自用型购买人和投资型购买人 三 房地产中介服务机构房地产中介服务结构主要包括三类 房地产经纪机构 房地产估价机构和房地产咨询机构 四 其他专业服务机构其他专业服务机构主要包括金融机构 律师事务所 会计师事务所和房地产估价机构 1 金融机构 2 律师事务所 需要律师事务所的参与 为有关委托人提供法律咨询服务 3 会计师事务所 会计师事务所从事房地产企业的经济核算等多方面工作 4 房地产估价机构 五 房地产市场的管理者房地产市场的管理者主要是指行政主管部门和行业自律性组织 16 34 2020 3 20 16 7 1房地产经纪 房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易 向委托人提供房地产居间 代理等服务并收取佣金的行为 房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理 17 34 2020 3 20 17 7 2房地产居间 1 房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务 并向委托人收取佣金的房地产经纪行为 2 从理论上讲 居间可分为指示居间和媒介居间 指示居间即居间人向委托人报告订约的机会 媒介居间则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为 3 在房地产经纪活动的实际运作中 这两种方式并不是完全独立的 而是相互结合 房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息 包括交易的数量 交易行情 交易方式等 使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产 而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务 4 房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的相对两方的委托 向一方或相对两方委托人提供居间服务 5 但无论是接受一方还是相对两方的委托 在房地产居间活动中 房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人 因此既不能以一方的名义 也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人 房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动 房地产居间是起源最早的房地产经纪方式 18 34 2020 3 20 18 2020 3 20 19 7 3房地产代理 1 房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义 在委托协议约定的范围内 代表委托人与第三人进行房地产交易 并向委托人收取佣金的经纪行为 2 在房地产代理业务中 房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务 同时也只能向一方收取佣金 3 根据委托人在房地产交易中的角色 买方 包括承租方 或卖方 包括出租方 房地产代理实质上可分为买方代理和卖方代理 4 房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的 属于委托代理 5 因此 房地产经纪机构及人员的代理行为受经纪服务合同规定的代理权限限制 合同未规定的内容 代理人无权处理 6 房地产代理作为一种商事代理行为的一些基本特征还是明确的 房地产代理人必须是具有从事经营房地产经纪业务资质的房地产经纪机构 而且它是代理人出于营利的目的而实施的 7 与一般民事代理可以采取书面合同或口头合同不同 房地产代理必须鉴定书面合同 19 34 2020 3 20 20 7 4房地产经纪的作用 1 房地产经纪的必要性 1 房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少 2 房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少 3 房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少2 房地产经纪的作用 1 降低交易成本 提高市场效率 2 规范交易行为 保障交易安全 3 促进交易公平 维护合法权益 20 34 2020 3 20 21 8 1房地产权利 土地管理法 第二条规定 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制 土地所有权 土地所有权 国有所有 集体所有 国有出让 国有划拨 21 34 2020 3 20 22 8 2国有建设用地使用权出让 国有建设用地使用权出让 以前称 国有土地使用权出让或国有土地出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 国有建设用地使用权出让的特征一般包括以下内容 1 归属于土地一级市场 国有建设用地使用权出让 也称批租或土地一级市场 由国家垄断 任何单位和个人不得出让土地使用权 2 经出让取得土地使用权的单位和个人 在土地使用期内没有所有权 只有使用权 在使用土地期限内对土地拥有使用 占有 收益 处分权 土地使用权可以进入市场 可以进行转让 出租 抵押等经营活动 但地下埋藏物归国家所有 3 国有建设用地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 4 集体土地不经征收 成为国有土地 不得出让 5 国有建设用地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系 具有平等 自愿 有偿 有限期的特点 22 34 2020 3 20 23 8 3国有建设用地使用权出让年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 规定的各类用途的国有土地建设用地使用权出让最高年限如下 1 居住用地70年 2 工业用地50年 3 教育 科技 文化卫生 体育用地50年 4 商业 旅游 娱乐用地40年 5 综合或其他用地50年 23 34 2020 3 20 24 8 3国有建设用地使用权出让年限 多选题下列建设用地中 法定出让最高年限为50年的有 A 纺织厂B 普通商品住宅C 私立学校D 旅游度假村E 高尔夫球场 24 34 2020 3 20 25 8 3国有建设用地使用权出让年限 答案 AC解析 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 国土资源部令第39号 规定 普通商品住宅法定出让最高年限为70年 旅游度假村 高尔夫球场属于旅游 娱乐用地 法定出让最高年限为40年 工业用地50年 教育 科技 文化卫生 体育用地50年 25 34 2020 3 20 26 8 4国有建设用地使用权划拨 一 国有建设用地使用权划拨的概念土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准 在用地者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交其使用 或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为 划拨土地使用权有以下含义 1 划拨形式 划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置 补偿费用 如城市的存量土地或集体土地 和无偿取得 如国有的荒山 沙漠 滩涂等 两种形式 2 无期限限制 除法律 法规另有规定外 划拨土地没有使用期限的限制 但未经许可不得进行转让 出租 抵押等经营活动 3 必须报批 取得划拨土地使用权 必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续 4 按划拨土地进行管理范围 在国家没有法律规定之前 在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地 除出让土地以外的土地 均按划拨土地进行管理 26 34 2020 3 20 27 9 1房地产名词解析 1 商品房 开发商通过出让或者转让的方式取得土地使用权的土地上建设的房子 从事以盈利为目的的开发建设并合法销售的 分为 套房 房高不低于2 9M 从地到天花板同一平面 复式 有阁楼的 上下两层有产权 确权的 错层 同一层有不同高度的天花板 跃层 地下一层有产权 第二层为加一层无产权 别墅 也说联排 叠拼 独栋 确权的概念 房屋确权是保障房屋所有人依法对自己的房屋享有占有 使用 收益 和处分的权利 它是唯一完全的物权 2 房改房 购房者按照房改政策规定缴清房款 由国有转为私有的房屋 与商品房的区别主要在于转让时要补交土地出让金 3 经济适用房 根据国家使用住房建设安排建设的住房由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨 免收土地出让金 对多种税费进行减免 销售对象有很大的限制 实用性强 转让要交土地出让金 27 34 2020 3 20 28 9 1房地产名词解析 4 集资房 由国家和单位及职工一起集资建设的房产 土地性质一般属于划拨 转让交出让金 5 拆迁安置房 土地性质一般是划拨 不含土地出让金 转让交出让金 6 安居房 属于经济适用房一类 比经济适用房便宜 使用于平民 中低收入家庭 转让交出让金 7 别墅 a 独栋 b 连体 也叫联排 3户或3户以上 c 双拼 两户人家连在一起 d 叠排 上下连在一起 e 空中别墅 8 排屋 多户人家连在一起的别墅 9 普通住宅 非普通住宅 非常重要的名词 业务操作中出现频率最高的名词 并且土地性质为住宅用地 叫做普通住宅 10 非普通住宅 没有面积划分 包括商业 综合 28 34 2020 3 20 29 9 1房地产名词解析 其他名词解析一1 土地使用权年限 是指政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准补清地价后继续使用 如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回 2 规划局 代表国家对城市规划设计进行引导和监控 3 国土局 代表国家行使土地所有者的权利 4 房管局 对房地产市场 房地产行业管理的一个政府部门 5 公证处 是一个国家的证明机关 是法律公证的机构 6 预售楼花 期房 将未建好的楼房提前出售 称为楼花7 样板房 是指与实际房屋的结构相同 但装修标准按发展商的售楼书而定的房子 8 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房 与消费者签订商品房买卖合同后 立即可以办理入住并取得产权证 9 开盘 是指楼盘建设中取得了 销售许可证 可以合法对外宣传预销售了 为正式推向市场所进行的一个盛大的活动 就向某酒店开张营业了一样 29 34 2020 3 20 30 9 1房地产名词解析 10 按揭 按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款 购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行 银行按一定的利率收取利息 如果贷款人违约 银行有权收走房屋 复式 区别于跃层 受跃层启发 经济型跃层结构 上下不一样高 错层 户内楼板面高度不一样 错开出有楼梯连接 但未分成两层 适合大面积住宅 进深 一幢建筑物 房子 从前墙皮到后墙皮的距离 长度 开间 住宅的宽度 一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度 3m 3 9m较舒适 层高 房屋一层的高度 指下层楼板面到上层楼板面的高度 2 9m 净高 一间房屋内楼板面与屋顶的高度 2 7m 11 产权证书 是指 房屋所有权证 和 土地使用权证 房屋产权证书包括 产权类别 产权比例 房产坐落地址 产权来源 房屋结构 间数 建筑面积 使用面积 共有数纪要 他项权利纪要和附记 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图 房产证 产权人核对 做证时间 建筑面积核实 日期土地证 用途 产权人