四川省房地产估价师《相关知识》：保险合同的主体考试试卷.doc

2016年四川省房地产估价师相关知识：保险合同的主体考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为_年。 A45 B50 C52 D55 2、不属于房地产调整状况的内容是_。 A经济状况调整 B区位状况调整 C实物状况调整 D权益状况调整3、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是_。 A空间直线距离 B交通路线距离 C交通时间距离 D至市中心距离 4、是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 A：廉租住房 B：经济适用住房 C：普通商品房 D：工业用房 E：房地产估价机构必须加盖公章5、在MRMC的均衡产量上，企业_。 A必然得到最大利润 B不可能亏损 C必然得到最小的亏损 D若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小 6、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给_的拆迁凭证。 A房地产管理部门 B被拆迁人 C房屋拆迁申请人 D具有房屋拆迁资格的单位 7、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为_亿元。 A4000 B5000 C7000 D7500 8、收益递增递减原理可以帮助我们确定_。 A最佳用途和最佳规模 B最佳集约度 C最佳规模和最佳集约度 D最佳用途 9、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资的特性。 A：区位选择异常重要 B：变现性差 C：需要适时的更新改造投资 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 10、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经同意。 A：业主委员会 B：专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C：占总人数过半数的业主 D：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 E：执行层的组织协调11、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A1.05 B0.98 C0.95 D1.03 12、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。 A：空置率偏小 B：运营费用偏大 C：收益期限偏短 D：报酬率偏高 E：工业用地的监测点评估价格 13、下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是。 A：房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同 B：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定 C：按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积 D：面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比 E：执行层的组织协调14、下列不属于房地产区位因素的是。 A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层 E：工业用地的监测点评估价格 15、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。 A半个月 B一个月 C一个半月 D二个月 16、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。 A：权责发生制 B：收付实现制 C：配比 D：历史成本 E：执行层的组织协调 17、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。 A最低租售价格 B最低租售数量 C最低利润水平 D最高土地取得价格 18、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。 A机会融资成本 B股票融资成本 C债务融资成本 D权益融资成本 19、下列有关丘的表述中，不正确的是_。 A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘 B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C组合丘一定大于独立丘 D房屋权属证书中应注明丘号 20、在邀请招标中，被邀请参加的投标单位通常在_个之间。 A13 B310 C1013 D1320 21、房地产开发具有_的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。 A投资量大 B周期长 C风险性大 D开发费用投入时间变化大 22、2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是。 A：20 B：25 C：30 D：35 E：执行层的组织协调23、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A：50 B：60 C：70 D：80 E：借款合同 24、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为_万元。 A5286.72 B7552.45 C9939.23 D14198.9025、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_。 A时间类参数 B融资相关参数 C收益相关指标 D评价标准类指标二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产市场的特性不包括_。 A供给非同质性 B需求多样性 C竞争充分性 D交易复杂性 2、以下不属于房地产市场专业顾问的是_。 A建筑师 B精算师 C工程师 D律师3、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的_。 A30% B40% C50% D60% 4、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。 A：继续作为城市基础设施用地的 B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的 C：国有企业改组为股份合作制的 D：国有企业租赁经营的 E：非国有企业兼并国有企业的5、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是_。 A交换价值 B公开市场价值 C投资价值 D理论价格 E标定地价 6、下列关于w房屋拆迁公司在房屋拆迁中，对公益事业房屋的认定和表述，不正确的是。 A：公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业 B：公益事业多为非营利的社会福利事业 C：根据其服务对象，凡是为大多数老百姓服务，应认定为公益事业 D：根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业 E：只要是为大多数老百姓服务，且房屋有经营、有收益，就应认定为公益事业 7、下列关于房地产广告的表述中，错误的有_。 A城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传 B在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告 C房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号 D房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离 E房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明 8、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。 A：区位 B：用途 C：档次 D：周围环境 E：建筑规模 9、个人住房抵押贷款的还本付息方式包括。 A：按月等额还本付息 B：按月递增还本付息 C：按月递减还本付息 D：期间按月还本期末付息 E：期间按月付息期末还本 10、关于写字楼基础租金的说法，正确的有。 A：基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失 B：基础租金一般高于市场租金 C：基础租金可以通过降低经营费用向下调整 D：基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金 E：基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金11、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90.8，95.2，96.3（以2004年1月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元m2。 A4443 B3852 C3601 D4154 12、流通货币需要量取决于三个因素。 A：已销售的商品数量 B：待销售的商品数量 C：单位商品价格 D：货币流通次数 E：货币流通时间 13、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样14、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是_。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 15、是会计处理程序的第一个关键步骤。 A：填制记账凭证 B：登记账簿 C：复式记账 D：会计报表 E：执行层的组织协调 16、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值是_。 A1000元/m2 B800元/m2 C1200元/m2 D900元/m2 17、城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。 A：实物 B：地点 C：区位 D：用途 E：建筑面积 18、房地产面积测算的边长和面积分别取至_。 A0.1m，0.01m2 B0.01m，0.1m2 C0.01m，0.01m2 D0.1m，0.1m2 19、路线价法估价的第四个步骤是_。 A设定标准临街深度 B选取标准临街宗地 C调查评估路线价 D制作价格修正率表 20、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。 A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B：拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 C：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果 D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 21、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。 A速动比率 B资产负债率 C偿债备付率 D流动比率 22、某一房地产价格水平的高低，主要取决于_供求状况。 A本地区房地产的 B全国房地产的 C本地区本类房地产的 D本类房地产的23、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是_。 A动态投资回收期大于静态投资回收期 B动态投资回收期等于静态投资回收期 C动态投资回收期小于静态投资回收期 D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期 24、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土