CPA税法 沈阳房地产企业涉及税种及税率.doc

9 沈阳房地产开发商涉及的税种及计算 Name ： Lavender 沈阳房地产开发商涉及的税种及计算1、 营业税 1.税率 营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。2.计算公式： 应纳税额 = 营业额税率3.案例分析 案例1：沈阳某房地产企业销售一套房产收入为100万元，计算开发商应缴纳的营业税税额。案例1解析：应缴纳营业税税额 = 1005% = 5（万元）2、 城市建设维护税1.税率 城市建设维护税计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。企业在郊区的税率为1%,在城镇的5%,在市区的为7%。2.计算公式: 应纳税额 = 营业税税额税率。3.案例分析案例2： 沈阳市内某房地产企业沈销售一套房产收入为100万元，计算该企业应缴纳的城市维护建设税税额。案例2解析：应缴纳营业税税额 = 1005% = 5（万元） 应缴纳城市维护建设税税额 = 57% = 3,500（元）3、 土地增值税1.税率土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。2.计算公式：应纳税额 = （每级距的土地增值额适用税率）3.具体计算方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50%时,计算公式为： 土地增值税税额 = 增值额30%（2） 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为： 土地增值税税额 = 增值额40% - 扣除项目金额5%（3） 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为： 土地增值税税额 = 增值额50% - 扣除项目金额15%（4）增值额超过扣除项目金额200%，计算公式为： 土地增值税税额 = 增值额60% - 扣除项目金额35%4.案例分析案例3： 沈阳某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。案例3解析：（1） 先计算增值额： 增值额 = 1,000 - 400 = 600（万元）（2）再计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额与扣除项目金额的比率 = 600400100% = 150%（3） 最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税：应缴纳土地增值税税额 = 60050% - 40015% = 240（万元）4、 房产税1.税率和计算公式（1） 以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。 计算公式为： 房产税年应纳税额房产原值（评估值）（130）1.2% （2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。（1） 计算公式为: 房产税年应纳税额年租金收入122.案例分析案例4： 沈阳某企业的经营用房原价值为5,000万元，按照当地规定允许减除30%后按余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。案例4解析：应纳税额 = 5,000（1 - 30%）1.2% = 42（万元）五、城镇土地使用税1. 税率土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。广州市每平方米年土地使用税额为：一级土地27元、二级土地18元、三级土地10元、四级土地6元、五级土地4元、六级土地3元。2.计算公式： 全年应纳税额 = 实际占用应税土地面积适用税率3.案例分析案例5： 沈阳某企业使用土地面积为10,000平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。案例5解析：全年应纳税税额 = 10,0004 = 40,000（元）6、 耕地占用税1.税率和计税依据占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额规定如下：（1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。2.案例分析案例6： 沈阳某房地产企业新占用20,000平方米耕地用于建房。计算该企业应纳的耕地占用税。（辽宁省耕地占用税平均税额为25元每平方米）案例6解析： 应纳耕地占用税税额 = 20,00025 = 500,000（元）7、 印花税1.税率和计算公式印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率应纳税额=凭证数量*单位税额。 开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税； 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税（关于印花税若干政策的通知财税2006162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税）； 在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税； 进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取；在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元。2.案例分析案例7： 沈阳某房地长开发商出售一套房子价格为100万元，请问应缴纳的印花税是多少？案例7解析： 应缴纳印花税税额 = 1000.05% = 500（元）8、 个人所得税1.税率个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。房地产开发业的应税所得率为7%-20%。2.计算公式： 应纳税额 = 应纳税所得额适用税率3.案例分析案例8： 沈阳某房地产公司建房一幢，造价360,000元，支付其他费用50,000元。建成后将房屋出售，售价600,000元，在售房过程中按规定支付交易费等相关税费35,000元，计算其应缴纳个人所得税税额。案例8解析：应纳税所得额 = 600,000-(360，000+50，000)-35，000 = 155,000（元）应纳个人所得税税额 = 155,00020% = 31,000（元）九、企业所得税1.税率（1）企业所得税的税率为25%。（2）非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。（3）符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。（4）国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15的税率征收企业所得税（5）外商投资企业和外资企业，过渡期