洪雅市场报告.ppt

2012年洪雅项目报告 目录 洪雅县概况 1 2 洪雅县房地产规划及个案分析 3 洪雅县商业现状及分析 人口 城市人口现状构成洪雅县城由洪川镇和止戈镇 将军乡部分村社构成 2012年年底城镇人口为6 51万构成如下 非农业人口3 78万 洪川镇2 70万 止戈镇0 55万 将军乡0 53万 外来0 5万 驻城内农民1 8万常驻城内一年以上的流动人口 学生 第二 三产业从业人员 0 63万 特殊人口 部队 监狱劳教人员等 忽略不计 预计2020年可达10 12万 经济 据县统计局的统计数据显示 上半年 全县地区生产总值GDP完成33 55亿元 增长13 5 高于全年目标任务0 5个百分点 其中 第一产业增加值完成4 38亿元 增长4 2 高出全年目标任务0 6个百分点 第二产业增加值完成20 9亿元 增长16 6 第三产业增加值完成8 2亿元 增长10 9 据统计数据显示 上半年 城乡居民收入稳步增长 农民人均现金收入预计为4704元 增长17 4 城镇居民可支配收入为10400元 增长16 3 全县金融运行平稳 金融机构各项存款余额79 2亿元 增长7 3 各项贷款余额47 07亿元 增长16 6 城乡市场协调发展 批发零售业稳定增长 实现社会消费品零售总额10 56亿元 同比增长16 1 2011年洪雅县地区生产总值 GDP 达57 3亿元 增长15 1 全社会固定资产投资42 7亿元 增长15 2 规模以上工业增加值增长26 8 第三产业增加值增长8 2 社会消费品零售总额15 8亿元 增长18 9 万元GDP综合能耗下降4 5 地方财政一般预算收3 08亿元 增长33 城镇居民人均可支配收入14071元 增长12 8 农民人均收入5821 区域 洪雅县位于川西盆地西南边缘 幅员1896平方公里 辖11镇4乡 142个村 1048个村民小组 16个社区 人口34 8万人 洪雅县城处于成都平原经济圈和川南经济圈的结合部 地处眉山 乐山和雅安三角中心 洪雅县房地产概述及个案分析 城市发展方向 洪雅逐渐向西发展 西部逐渐成为房地产开发 城市建设的热门区域 主力片域 城南片区为老城区 洪雅江南新区 随着洪雅县逐渐向西发展 城市化发展不断提高 2011年 洪雅县地产的发展步伐继续加快 城西逐渐成为房地产开发 城市建设的热门区域 洪雅县房价稳步上扬 但 由于国家对房地产宏观调空的进一步加强 及购房者对房产的购买亦趋于理想化 因此 房地产行业竞争更将呈现白热化 洪雅即将迎来一个全新的居住时代 洪雅楼盘概况 洪雅县楼盘 洪雅县楼盘 城西片区 雅康 世纪广场 馨雅丽都 置地 时代帝景 观澜城邦 南岸国际一期 公园壹号 西城水郡3期 财富广场 洪雅房地产市场重要结论 供应需求比基本合理 月均走量约30套 价格主流区间处于3000 3200元 多数楼盘以地段和配套组建成产品最核心的价值体系 整体品质感不强 整体营销水平粗放 观澜城邦以先进的营销体验一枝独秀 实现热销 产品 规划 一期 二期 在售 一期2 观澜城邦组团式布局 易做出中心庭院景观 建筑层数上高低搭配 6 17F 以获取良好日照和景观均好性 西城水郡呈组团式布局 是目前市面上唯一纯多层板式 6 1F 小区 财富广场 财富广场成行列开放式布局 周围被安置房环绕 自身难以形成小区环境的打造 观澜城邦 西城水郡 时代帝景 时代帝景围合式布局 形成大中庭景观 强化了小区邻里交往空间 N N N N 行列开放式布局 多层物业采用组团布局 高层物业采用围合或行列布局围合布局形成大面积中庭景观 提升品质感 产品 建筑风格 西城水郡 外立面品质感不断升级 西城水郡二期外立面 典雅棕褐色 外墙小面砖 建筑风格多样 新古典 英伦 法式 现代 材质上通过面砖 石材体现品质感 产品 园林设计 园林景观逐渐受到重视 喜爱种植热带树种 开始注重景观层次感 小品的应用 关键词 热带棕榈树 草坪 鲜花 高低树搭配 亭子 水景 关键词 入户大门 喷泉雕塑 鲜花 四重园林 地被 低灌 高灌 高乔 绿化400元 坡地 引青工程 观澜城邦 西城水郡 财富广场 公园壹号 时代帝景 关键词 商住式空中花园 关键词 主题景观节点 水景 产品 配套 以社区商业配套为主 公园壹号配置1 6万方集中商业 产品 户型配比 观澜城邦 西城水郡 财富广场 时代帝景 公园壹号 南岸国际 144 167 142 144 114 117 115 123 142 155 公园壹号 总占地 7亩地址 禾森大道90号电话 028 37412222开发商 鑫顺房地产开发有限公司户型区间 57 117价格区间 3000房源 总房源304套 剩余房源100套余销售周期 11个月 个案分析 西城水郡3期 总占地 95亩地址 洪州大道289号 汽车站对面 电话 028 37419777开发商 成都市德勋户型区间 3期1批次 84 120 6层 主力户型1173期2批次 80 140 6层 主力户型117价格 销售均价3550元左右项目形态 商住 以住宅为主 少量商业 房源存量 一期2007年4月开盘156套 售罄 二期2009年10月开盘156套 售罄 三期2012年2月开盘248套 剩余20套左右 项目现状 项目现阶段3期2批次尾盘项目区位位于市区边缘 但交通相对便捷临江为该项目主要卖点为多层 馨雅丽都 总建面 约4 9万平米地址 洪州大道新广场东侧电话 028 37411777开发商 四川长远营销 四川国海住宅 421户户型区间 82 133平米 户型方正 无赠送 价格区间 3400 3500项目形态 商住 楼下3层商业 2个单元27层 2个单元17层 3个单元16层均为2梯4户 项目现状 1 项目现阶段处于排号期 工地部分6层左右2 案场口径为预计8月开盘 开盘均价3500元左右3 项目客户缴纳排号费 2万元 后可自行选定房源 开盘后即转为定金4 停车位300余个 成为该楼盘对外一大优势5 售楼部装修简陋 无品质感可言 置业顾问专业度不高 楼盘整体对外输出较弱 除围墙外基本无任何渠道 置地 时代帝景 总建面 约30万平米 85亩 地址 新广场上正街口处电话 028 37417888开发商 洪雅置地营销 自营住宅 1803户户型区间 63 72平米 在售 户型增送面积较大户均赠送40平米左右价格 5700左右 对外只宣传实得面积单价3450左右 项目形态 商住 1栋商业为亮相 4栋28层住宅围合式建筑 英伦风格 房源存量 剩余23套2011年10月28日一批次1栋1 15楼开盘160套左右 2梯6户 二批次未开盘项目现状 项目现阶段处于一批次尾盘期 工地部分16层左右楼盘销售进度缓慢 但是开发商为本土品牌实力较强楼盘现阶段对外输出点 以其2层停车位 3000余个 优势为主售楼部装修简单 品质感较弱 销售氛围较差 财富广场 总占地 33亩地址 禾森大道90号电话 028 37412222开发商 洪雅置地户型区间 57 117价格区间 3000房源 总房源304套 剩余房源100套余销售周期 11个月 南岸国际 总占地 232亩 一期60亩 地址 洪雅青衣江大桥南岸电话 028 37418888投资商 华星集团 浙江余姚松乐投资有限公司户型区间 一期 60 200 18 1层电梯 主力户型99 122二期 待定价格 销售均价3000元左右项目形态 商住 以住宅为主 少量商业 房源存量 一期2011年12月26日开盘144套 剩余10套左右 项目现状 项目现阶段一期尾盘在洪雅市场上属于中端项目 因项目本身原因整体规划 推盘节奏尚不明确 虽然体量大但在当地口碑较差临江为该项目主要卖点该项目交通不便 周边环境较差洪雅第一个规划有问题的盘 即将拆迁 观澜城邦 总占地 268亩地址 洪雅青衣江南岸电话 028 38878666开发商 眉山青衣江置业营销 双代住宅 4000余户户型区间 一期 81 170 电梯洋房 二期 86 183 小高层 三期 49 117 33层电梯 在售 价格 销售2500 4000元左右项目形态 商住 以住宅为主 少量商业 法式风格 房源存量 一期2011年1月23日开盘402套 售罄 二期2011年8月开盘503套 剩余30套房源左右 三期一批次2012年4月28日开盘165套销售价2500 3200元左右 洪雅县第一个双代盘 雅康 世纪广场 总建面 约23万平米地址 洪州大道新广场西侧电话 028 38879333开发商 四川雅康营销顾问 成都嘉联推广 成都奥维广告住宅 1200余户户型区间 80 118平米 户型方正 有少量赠送 项目形态 大型商业综合体 商业 住宅 酒店 购物中心 项目现状 2012 5 30奠基仪式项目现阶段处于亮相期 工地处于基础施工阶段案场口径为预计10月1日开盘项目旗下开辟有 雅康会 用于收集意向客户 通过不定期活动维系客户情感售楼部装修较好 内部品质感较好 硬件配套较齐备售楼部昭示性较强 精神堡垒 道旗 围墙包装氛围较好 竞争盘 洪雅房地产个案总结 洪雅县楼盘分布可以大致分为新广场城西片区 城南片区两大板块楼盘大多集中在新广场片区 因此新广场成为各个项目的一大卖点在走访楼盘中楼盘品质参差不齐 大多数楼盘在硬件打造上较为落后 置地 时代帝景 以其户型超大赠送 雅康 世纪广场 以其多元化综合体 观澜城邦 以其高端楼盘品质 成为洪雅县特点鲜明的代表性楼盘在走访过程中发现当地楼盘宣传渠道 规模 力度等推广方面较为局限 力度较小洪雅县楼盘整体产品设计方面 正从小高层向高层过度阶段 户型设计方正 赠送面积除个别楼盘以外均较小 洪雅县走访所有楼盘热销户型区间100 110 整体楼盘户型面积区间50 150 洪雅县商业 商业市场发展阶段 国际商业发展模式演变 我国商业业态的发展历程 洪雅即将进入 商业发展模式演变 1990年代初 1990年代中 1990年代后 2000年代初 百货商店 批发市场 大型综合超市 仓储商场 商业街 SHOPPING MALL 1000 2000 3000 7000 10000 百货商店 大型综合超市 都市MALL 仓储式购物中心 郊区Mall 人均GDP 商业业态演变 时期 从商业发展规律来看 洪雅目前是大型综超的起步发展期 城市商业版块 江南新区 城南 老城区 城西新区 本案 城市商业版块 一轴心 五组团 核心商圈 五类商圈 城市商业印象 低端 缺乏良好商业形象 业态落后 商业分布混乱洪雅城市街道 成田字分布 城市交通工具 1 2路公交车 私家车 出租车 人力车 核心商圈分析 地域项目地处洪雅老城南核心商业核心区 项目北侧为商业最核心的中正街 洪雅核心商业圈上正街和中正街组成 交通分析项目周边交通便利有两路公交车通过 出租和人力车聚集业态比例租金分布80 150元 县政府往东价格略高 每年租金递增为随行就市 基本为10 售价状态近几年无出售 确切售价不准 走访商家接受售价3万至6万以上转让费状况转让费7万至20万合同年限3 5年一签 百货 超市 服装 通讯 金融 零售 63 3 21 1 2 1 5 餐饮商圈分析 地域地域位于上正街南侧与护城河人民路想包围 紧靠新广场 洪雅餐饮商圈主要小吃一条街 主要独立门面和摊位构成 成都英汇行地产顾问有限公司 交通分析有2路公交车通过 出租车人力车相对聚集 租金分布40 80元 靠近中正街的位置价格高 租金年增长在10 售价状态近几年无出售 确切售价不准 走访商家接受售价1 2万至2万以上转让费状况转让费3万至20万 新转让牛肉汤锅店 一楼门面面积200 转让费20万 合同年限3年一签 休闲商圈分析 地域城西新广场和城南步行街区域 洪雅休闲商圈主要分布在新广场片区 主要茶坊 电玩城 KTV 交通分析休闲地域分为三块 新广场南侧有酒吧 茶楼 KTV 交通方便有2路公交车 出租车与人力车聚集 城隍庙北口老酒吧 KTV 交通不便 车流量少 江边滨江大道主要为茶楼 出租车 人力车较多 租金分布新广场租金休闲主要集中在二楼 租金在50 60元 年增长在10 城隍商业街北口 租金在20 30元 年增长5 滨江路茶楼 一楼在15 20元 年增长在10 售价状态新广场售价在2 5万元 二楼在1 6万元 城隍商业街北口售价在0 75万元 1 2万元 滨江路无出售 价格不详 转让费状况新广场转让费2万元 3万元 城隍转让费在2万元 滨江路转让费不详合同年限3年一签 建材商圈分析 地域 洪雅建材商圈主要分布在清衣路 紧靠青衣江 与项目地南侧紧邻 交通有一路公交车通过 出租车 人力车较多 交通比较便利租金分布20 50元 靠近项目地的五牛灯饰最低 主要原因建筑杂乱 民宅违建存在 签合同一次付清合同规定年限不涨价 一年一付 年增长在10 售价状态0 9万 1 6万元 价格中间高 街道两头低转让费状况1万 3万元每间 因经营和开间大小不等合同年限3 5年一签 通讯电子商圈分析 地域地处人民路 县政府门口 核心商业圈支路 洪雅通讯商圈主要分布在县政府对面的街道 交通分析有两路公交车 出租车 人力车聚集地交通便利租金分布40 80元 签合同一次付清合同规定年限不涨价 一年一付 年增长在10 售价状态近期无人出售 价格不详 转让费状况转让费2万元 8万元合同年限3年一签 汽配商圈分析 地域地处修文路 紧邻106省道与305省道交接 地处县城北段 洪雅汽配商圈主要分布在修文路段 汽配商圈分析 交通分析较偏僻 无公交线路 出租车 人力车少 交通不便 租金分布8 20元 槽渔滩水电站公司门面价格最低8元 私人的较高 房租基本增长10 售价状态近期无出售 价格不详转让费状况基本无合同年限3年一签 洪雅县重点商业分析 鑫顺步行商业街 地域鑫顺步行街北通中正街 南通项目地 鑫顺步行商业街 鑫顺步行商业街 洪雅第一条商业步行街业态混乱缺乏商业形象交通动线混乱人流量较少 交通分析鑫顺步行街北通中正街 南通项目地 农贸市场未拆之前人气很旺 目前稍差 交通便利物业构成由一 二楼底商与独栋商业构成租金分布一楼街铺40 80元 靠近中正街价格高 二楼商业20 30元 售价状态近几年无出售 确切售价不准 走访预计售价一楼在1 6万元 二楼0 7万元 转让费状况转让费2万元 3万元合同年限3年一签 鑫顺步行商业街 城隍步行商业街 地域城隍步行街南接中正街 北通修文路 其南段和中正街是洪雅核心商圈 地理位置优越 城隍步行商业街 城隍步行商业街 号称洪雅 春熙步行街 业态分布较为规范人流量较少 交通分析 有两路公交通过 出租车 人力车聚集 交通方便 体量与构成 主要有底商与部分独栋构成 体量含住宅在内共有7万 租金分布 40 200元月 平方租金南高北低依次递减 房东与租客协商租金以随行就市为主部分增长10 售价状态0 8万 6万元靠近中正街价格高 修文路价钱低转让费状况转让费4万至15万合同年限3 5年一签 城隍步行商业街 雅康 世纪广场 待售 地域与交通分析地处洪雅新广场洪州大道旁 交通有两路公交车 出租车 人力车聚集 是新城中心点交通便利体量与构成商业建筑体量共计6万 三栋独栋商业与二层底商构成 业态构成大型超市 商业步行街 酒店 百货 数码影院 KTV 餐饮商业现状 1 商业组成部分 2层底商与3栋独立商业楼构成 2 1 楼负一层为生活超市 1楼为零售商铺 234为整体出售定位为精品商业 5楼为KTV 电影城 占定为大地电影院 4 7 楼为独立精品商业 3 项目主入口为小型的休闲广场 4 其他商业为商业步行街 公园壹号 在售 地域与交通分析地处青衣路西段 紧邻新广场 有一路公交车 出租车 人力车聚集 交通便利体量与构成体量1 4万 街铺与内铺构成 面积区间一楼街铺40 200 40 50 居多 层高5 2米 二 三 四楼面积区间8 40 40 居多 层高均为4 5米 业态构成主力店联合一百超市租金分布待定售价状态一楼2 6 1 8万元 二楼1 1万元 三楼0 8万元 合同年限15年返租合同 年回报7 租金抵房款 5年 财富广场 在售 地域与交通分析上正街南 正对小吃一条街 1路公交车通过 出租车 人力车聚集 交通便利体量与构成体量一楼2000 二楼2000 三层裙楼构成 层高4 5米 面积区间50 80 业态构成一楼街铺无规划 二楼整体招租德惠超市 三楼休闲茶楼租金分布二楼整租40元 售价状态一楼1 8 1 6万元 二楼自持整体出租 三楼待售转让费状况待定合同年限待定 财富公馆 在售 地域与交通分析上正街南 正对小吃一条街 1路公交车通过 出租车 人力车聚集 交通便利体量与构成业态构成物业效仿EGO潮流广场 室内缓坡街区 引入时代铂金酒店 酒店返租销售租金分布二楼整租40元 售价状态待定转让费状况待定合同年限待定 洪雅商业小结与启示 洪雅县商业格局分布为一核心加五组团核心商圈地理位置分为上正街和中正街 五组团主要是餐饮商圈 通讯电子商 休闲娱乐商圈 汽配商圈 建材商圈 核心商圈业态较明显 以服装 百货为主 在走访过程中商业品质参差不齐 多数商业在打造上较为落后 主要以临街商铺为主 商业低端 缺乏良好商业形象 业态落后 商业分布混乱洪雅县商业统计出租较多 买卖较少特别是核心商业圈 转让费在洪雅成为盛行租赁规则 核心商圈年回报率3 2 餐饮商圈年回报率2 4 通讯电子商圈年回报率2 4 休闲娱乐商圈年回报2 4 汽配商圈年回报率2 建材商圈年回报2 5 主题产品特征层高4 5米 销售区间8 300 主力销售面积区间40 50 价格区间8000 2 6万 洪雅县项目地块分析及建议 项目区位图 项目现状 本案 项目四至东至南街 南至五牛灯饰城西至河道管理处 北至鑫顺步行街 项目指标 占地 26亩建筑密度 80 容积率 6 5限高 100M物业配比 商业 51 住宅 49 项目SWTO分析 Text 优势 机会 优势1 地块为洪雅中心城区 建筑为城市标杆建筑 2 地块周边为历史护城河 环境优美3 城市配套距离近4 城市的中心 出则繁华 入则宁静5 路网发达 交通便利 劣势1 项目周边部分居住地和规划环境较差2 整个市场对高层住宅的接受度还有待成熟3 社区内部景观环境展示面较小4 现代居住社区概念较弱 5 地块为不规则多边形 不太利于建筑摆布和形象展示 本案与政府打造的新城板块形成以一敌多的竞争格局 稀缺地段住宅 消费者认同度高 Text 劣势 威胁 高端定位会迎合人群的心理需求 当地居民对区域认知度高 项目 开发目标 审时度势规避风险塑造经典丛林法则 求合理利润 本项目为洪雅县城市原商业中心 原城南菜市场 升级换代项目引领区域市场 满足客户需求 需求利润最大化 核心问题 开发方向的确定 高品质引领市场如何规划商业 商业定位及预留商业的发展空间 项目站位 通过这样一个差异化定位 将项目定位于 领导者 角色 建立新的高端评估标准及产品特色价值 随着项目的推进及价格的不断走高 最终成为本土市场 领导者 角色 制定游戏规则 垄断价格 产品有不可复制性 建立成本优势 领导者 追随者 搭便车 借势 以小博大 杀伤战术 价格战的制造者 非行业领袖 中大规模市场 非行业领袖 中大规模 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 建立低成本结构 敏锐的机会主义者 补缺者 目标明确 挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 行业领袖 次非主流市场 项目定位 城市中央 五分钟地标生活圈 地段 配套 教育 品质 户型 核心之地 入则宁静 出则繁荣 仅少数人才有实力居住在该区域 本项目独有的优势 集中是商业和裙楼式商业 城区商业核心 独立商业街 购物 休闲娱乐 餐饮为一体综合体 洪雅中学 幼儿园 项目用料精良 做工精细 倍显主人尊崇高贵 舒适 精致 亮点多 适合洪雅县客户群体的需求 主广告语 繁华之后 生活之上 经济指标梳理 项目规划指标限制明显 项目的发展方向商业占重要比重 本案商业占比 51住房比例小于49 户型面积配比不限制 商业较大的体量下 政府要求同层赔付拆迁使得商业不得不双首层 商业面积占比较重 增加后期销售难度 电视台五牛灯饰城 休闲广场 指标推算 根据以上经济指标及项目