成本管理第四章成本法(ppt 62页).ppt

第四章成本法 成本法基本原理现行商品住宅价格构成旧房地产成本法估价 第一节成本法基本原理 成本法概念房地产价格构成理论依据及适用范围基本公式 一 成本法概念 是以建造房地产所消耗费用之和为基础 再加上一定利润 税金来确定房地产价格估价方法 要准确应用成本法 必须明确房地产合理成本 二 房地产价格构成 运用成本法估价 需要懂得价格构成 虽然各地有差异 基本构成是相同 通常由6大项构成 土地取得成本土地取得成本是取得开发用地所需要费用 税金 1 通过征用农地取得 新区开发 土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等 2 通过城市中进行房屋拆迁取得 旧城改造 土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等3 通过市场购买取得 土地取得成本包括购买土地价款和买方缴纳税费等 农地征用费构成 1 土地补偿费 2 青苗补偿费 3 地上附着物补偿费 4 安置补偿费 5 房屋拆迁安置补偿费 6 耕地占用税 7 耕地开垦费 8 新菜地开发建设基金 9 征地管理费 10 政府规定其他税费 城市房屋拆迁安置补偿费构成 1 被拆除房屋及附属物补偿费 2 购建拆迁安置用房费 3 安置补助费 4 被拆迁单位和个体工商户停业损失补助费 5 房屋拆迁管理费和服务费 6 政府规定其他税费 土地使用权出让金 国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者使用 由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款 开发成本取得开发用地后进行土地和房屋建设费用 包括 1 前期工程费 包括可行性研究 规划 地质勘测 设计及三通一平等阶段发生费用 2 基础设施建设费 包括道路 给排水 绿化 电力 通讯 燃气 热力 环卫设施等建设费用 3 建筑安装工程费 包括建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费用 设备采购费用和安装工程费用 4 公共配套设施建设费 包括为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施建设费用 居委会 派出所 幼儿园 中小学 停车场等 5 开发过程中税费 管理费用管理费用包括开发商组织 管理工程项目人员工资 办公费 差旅费等 财务费用开发企业为筹集资金而发生的各项费用 包括借款和债券的利息 金融机构手续费 代理费等 销售税费1 销售费用 包括广告宣传 销售代理费 2 销售税金 两税一费 3 其他销售税费 卖方负担契税 交易手续费 开发商利润 房地产价格 土地取得成本 开发成本 土地和建筑物 管理费用 财务费用 销售税金 开发商利润 成本 税金 利润 三 理论依据及适用范围 生产费用价值论及替代原理分析卖 买双方交易基础 成本 适用范围1 市场狭小 无法用市场比较法估价房地产 2 公共建筑 公益性房地产 3 为购买者提供参考 4 可行性研究 投资估算 5 为特殊目的房地产估价 6 资产评估 四 基本公式 新开发土地价格 土地取得成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 新建房地产价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 旧房地产价格 土地重新取得价格 建筑物重新开发价格 建筑物折旧 第二节现行商品住宅价格构成 商品住宅成本 商品住宅利润 商品住宅税金 商品住宅差价 扬州市商品房价格管理实施细则 根据 价格法 城市房地产管理法 城市房地产开发经营条例 结合本省情况 商品房包括 1 享受优惠政策和为特定销售对象的经济适用房 安居工程 解危解困 军转干 教师住房 合作建房 2 普通住宅商品房 3 高档住宅和非住宅商品房 价格 1 经济适用房实行政府定价 2 普通住宅商品房实行政府指导价 3 高挡住宅 非住宅商品房实行市场价 商品房价格制定原则 以合理成本为基础 市场供求为导向 兼顾国家集体个人三者利益并考虑楼层 朝向 质量等因素 实行差别定价 一 成本 1 土地征用及拆迁补偿费2 前期工程费3 房屋建安工程费 列入施工图预算的主体房屋土建工程 水电安装工程费用 4 附属工程配套设施费 列入施工图预算的与主体房屋配套 非经营性公共配套设施费用 5 公共基础设施费用 为商品房配套建设的道路 供水 电 气 排污 照明 绿化 环卫 6 管理费用 前五项之和1 3 7 销售费用 前五项之和1 2 8 财务费用 计息基数不超过前五项之和30 计息时间 多层不超过24个月 高层不超过36个月 二 利润 以平均成本利润率计算 计算利润基数是成本1 5项之和 公式 1 2 3 4 5 平均成本利润率 利润1 经济适用房利润率不超过3 2 普通住宅商品房不超过8 3 高挡住宅非住宅商品房由开发商根据市场供求自主确定 三 税金 税金主要指销售税金 主要是营业税 城市建设维护税和教育附加费 简称二税一费 计算公式 售价 税率 5 5 7 0 四 差价 1 楼位差价2 楼层 朝向差价 整幢楼差价代数和为零 3 质量差价 优良工程不超过建安工程费用1 1 5 商品房价格 成本 利润 税金 楼位差价 层次差价 朝向差价 质量差价 政府规费成本 利润 税金 基准价格 基价 五 扬州市商品房价格管理实施细则 第十条价格构成一 成本 土地征用 出让 及拆迁补偿费 前期工程费 房屋建筑安装工程费 附属公共配套设施费 公共基础设施费 管理费用按开发企业不同的资质等级实行不同标准 以每平方米商品房建筑面积计算 一级资质企业35元 二级资质企业30元 三级资质企业25元 四级资质企业20元 销售费用以本款前五项之和为基数的1 计算 财务费用利息支出的计算基数不超过成本前五项之和的30 计息时间为 七层及以下多层住宅不超过18个月 超过七层的高层住宅不超过30个月 利率由价格主管部门根据银行同期贷款利息率综合测定 二 利润指商品房开发经营单位按规定计提的利润 利润的提取基数为本实施细则成本构成中的1 5项之和 经济适用房的利润率最高不得超过3 普通住宅商品房的利润率最高不得超过8 高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定 三 税金按国家税法规定执行 四 商品住宅房差价 楼位 楼层 朝向差价 由房屋开发经营单位根据每期开发具体情况先确定楼位差率 再确定楼层差率 后确定朝向差率 同一楼的同一层次差率应相同 同一开发项目的楼位 朝向差价 整幢商品房楼层差率增减的代数和应当等于零 商品住宅房楼位 楼层 朝向差价在上报预售价格时一并报价格主管部门备案 质量差价 由价格主管部门根据地方建筑工程质量监督部门确认的优良工程在最高不超过商品房建筑安装工程造价1 5 幅度内确定 下列费用不得计入住宅商品房价格 开发小区 片 内的营业性用房及设施建设费用 均按照 谁投资 谁所有 谁受益 的原则处理 不得变相通过收费形式无偿占用平调投资者的资金 按规定不能计入成本的其他费用 列入住宅商品房价格的收费项目 按省级人民政府公布的项日执行 第十一条商品房价格的计算商品房价格的计算成本 土地征用 出让 及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 附属公共配套设施费 公共基础设施费 管理费用 财务费用 销售费用基准价 成本 利润 税金商品房价格 基准价 1 浮动幅度 质量差价 楼位差价 层次差价 朝向差价商品房到户结算价格 商品房价格 规定的政府代收费用 公共设施专项维修资金 价格主管部门批准的其它代办费用商品房到户结算价格以外的收费一律不得收取 第三节旧房地产成本法估价 重新开发价格求取 建筑物折旧 我国房屋折旧制度 折旧额计算 一 重新开发价格求取 重新开发土地价格求取一般用市场比较法求得 或用成本法求得 以基准日时间 重新开发建筑物价格求取1 重置价 重建价以原有建筑材料 建筑技术与工艺 建筑式样重新建造与原建筑物完全相同新建筑物所需要价格 称重建价格 以新建筑材料 建筑技术与工艺 建造原建筑物具有同等效用新建筑物所需要价格 称重置价格 对于一般建筑物用重置价 对特殊建筑物用重建价 2 求取方法 净计法 平方法 二 建筑物折旧 折旧认识建筑物折旧也称为建筑物的损耗 建筑物使用价值随时间而递减现象 一般将建筑物折旧分为物理上 功能上和经济上折旧 1 物理折旧使用磨损 自然老化 自然灾害 使用磨损 自然老化可根据耐用年限 使用时间计算折旧 自然灾害可用检查修复 2 功能折旧功能退化 技术进步导致同用途房地产效用增加 老房地产落伍 可以通过改造费用计算折旧 3 经济折旧指与经济发展不适用 尤其与环境不协调所致 三 我国房屋折旧制度 房屋建筑结构划分标准建设部 财政部制定 房地产单位会计制度 会计科目和会计报表 93年1月1日执行 我国房屋折旧按四类七等划分 1 钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构 房屋内外装修良好 设备比较齐全 2 砖混结构一等部分钢筋混凝土 主要是砖墙承重结构 外墙部分砌砖 水泥抹面或涂料粉刷 并设有阳台 内外设备齐全的单元式住宅或非住宅 3 砖混结构二等部分钢筋混凝土 主要是砖墙承重结构 外墙清水墙 没有阳台 内外设备不齐全的非单元式住宅或非住宅 4 砖木结构一等材料上等 标准较高的砖木结构 这类房屋一般是外部有装修处理 内部设备完善的庭院式或花园别墅等高级房屋 5 砖木结构二等结构正规 材料较好 这类房屋一般是外部没有装修处理 室内有专用上 下水等设备的普通砖木结构房屋 6 砖木结构三等结构简单 材料较差 这类房屋一般是外部没有装修处理 室内没有专用上 下水等设备的较低级的砖木结构房屋 7 简易结构简易楼 平房 木板房 砖坯房 土草房 竹木捆绑房等 各类房屋的耐用年限及残值率1 房屋残值率 R 房屋达到使用年限 不能继续使用 经拆除后的旧料价值减去清理费用即为残余价值 残余价值与房屋造价比率称房屋残值率 2 耐用年限 N 房屋计算拆旧时房屋使用年限 房屋残值率和耐用年限与房屋结构和使用情况有关 根据房屋结构和使用情况查表得到 见下表 房屋耐用年限和残值率 四 折旧额计算 直线折旧法 定额法 假定建筑物耐用年限内每年折旧额相等 则年折旧额 D C 1 R NC重置价 N耐用年限 R残值率 建筑物现值P C nD C C 1 R n Nn已使用年限 P建筑物现值 该方法特点 概念清晰 简便易行 操作性强 计算折旧与实际发生折旧不一定一致 余额递减折旧法 定率法 按上一年会计帐面残值 依据固定折旧率来计算建筑建各年的折旧额 建筑物各年的价格 P1 C Cd C 1 d P2 P1 P1d P1 1 d C 1 d 2P3 P2 P2d P2 1 d C 1 d 3 Pn C 1 d n各年折旧额 Di Pi 1d C 1 d i 1d n年拆旧总额 C Pn C 1 1 d n 折旧率 d 1 R1 NR残值率 N耐用年限 该方法特点 计算比较复杂 每年折旧额不同 前期折旧额度大 后期折旧额度小 折旧速度快 成新折扣法确定建筑物成新折扣 直接求取建筑物现值 建筑物现值 建筑物重置价 成新率该方法特点 计算简单 迅速 特别粗略 适用于对大量建筑物价值统计调查 实际观察法由估价人员亲临现场 直接观察建筑物的实际损耗程度或根据建筑物结构 设备 装修判定其综合成新该方法特点 根据建筑物实际情况来判定折旧额 可把握建筑物的状态 同时要求估价人员有充分的技术知识与丰富的经验 综合法估价人员同时采用几种折旧方法确定建筑物折旧额 综合法可以有效克服各种方法的缺点 扬长避短 例1 某开发商购买一块土地 价格85万元 亩 规划容积率2 0 用途住宅 估计前期工程费80元 m2 建安工程费650元 m2 基础设施费100元 m2 附属设施费150元 m2 管理费30元 m2 利息45元 m2 销售费用15元 m2 成本利润率8 税率5 6 用成本法估算商品房基价 解 1 求单位地价850000 666 7 1274 9元 m22 求楼面地价1274 9 2 0 637 5元 m23 成本637 5 80 650 150 100 30 45 15 1707 46元 m24 利润 637 5 80 650 150 100 8 129 4元 m25 税金 1704 46 129 4 5 6 102 7元 m26 基价1704 46 129 4 102 7 1939 56元 m2 例2 有一建筑物 建筑总面积500平方米 已使用10年 重置价600元 平方米 耐用年限40年 残值率5 试计算年折旧额 折旧总额 并计算其现值 解 C 500 600 300000元 1 计算年折旧额D 1 R C N 300000 1 5 40 7350元2 计算n年折旧额nD 7350 10 73500元3 计算建筑物现值P C nD 300000 73500 226500元 解 1 折旧率d 1 R1 N 1 0 021 40 0 09322 年折旧额Di Pi 1 d C 1 d i 1 d 300000 1 0 0932 i 1 0 0932 27960 0 9068i 1D1 27960元D2 25354元D3 22991元D4 20848元D5 18905元D6 17143元D7 15545元D8 14096元D9 12782元D10 11591元3 折旧总额C 1 1 d n 30000 1 1 0 0932 10 187219元4 现值Pn C 1 d n 30000 1 0 0932 10 112781元 例3 估价对象房地产为政府办公楼 土地总面积400m2 建筑面积1200m2 建于1973年5月钢筋混凝土结构 建筑物重置价950元 m2 土地市价2000元 m2 求1994年5月该房地产市价 解 1 计算公式房地产价格 土地价格 建筑物重置价 建筑物折旧2 土地价格2000 400 800000元3 建筑物重置价950 1200 1140000元4 建筑物折旧114 21 60 39 9万元5 房地产价格80 114 39 9 154 1万元该房地产94年5月市价154 1万元 思考题 1 什么叫房地产 2 房地产的特性是什么 3 每套住宅应有哪几个基本空间构成 4 房地产市场构成的三要素是什么 5 居住区由哪些要素构成 第五章收益还原法 补充概念 基本原理 房地产纯收益求取 还原利率确定 第一节补充概念 一 资金时间价值及其衡量尺度 资金时间价值1 概念资金投入到生产或流通领域中 不断运动 并随着时间推延不断增值 这部分增值额就称资金时间价值 2 资金时间价值的表现形式 投入生产或流通领域产生增值称利润或盈利 通过银行借贷资金所付出或得到增值称利息 资金时间价值的衡量尺度1 绝对尺度利润 利息是资金时间价值的体现 故是衡量资金时间价值绝对尺度 2 相对尺度单位时间资金时间价值与原来资金额的比值称资金增值率 投资收益率单位时间利润与投资额的比值称投资收益率 利率单位时间利息与本金的比值称利率 在技术经济学中 常把利息 利率概念推广 利息既可以是借贷利息 也可以是投资活动的利润 这样可用计算利息的方法来表示计算资金时间价值的方法 计算利息时间单位称计息周期 计息周期可是年 季 月 日 资金时间价值计算方法1 单利法单利法仅以本金为基数计算利息 设 贷款额 本金 为P 贷款年利率i 贷款年限n 本利和用F表示 则计算单利公式 F P 1 ni 单利法虽然考虑资金时间价值 但是计算资金时间价值不完善 2 复利法复利法以本金与累计利息之和为基数计算利息 即 利上加利 则计算公式 F P 1 i n复利法对资金占用数量 占用时间更加敏感 具有更大的约束力 更充分地反映资金时间价值 在技术经济分析中 一般均采用复利法 本利和 P Pi P 1 i 第一年年末P 1 i P 1 i i P 1 i 2第二年年末P 1 i 2 P 1 i 2i P 1 i 3第三年年末 P 1 i n 1 P 1 i n 1i P 1 i n第n年年末定义本利和为终值F 本金为现值P 某人借贷本金1000元 年利率6 借款年限4年 分别用单 复利计算第四年还款额 第二节基本原理 收益与价格 收益还原法基本原理 一 收益与价格 揭示资产收益与价格之间的客观存在的规律 首先分析有价证券以及资本和利息之间的关系 有价证券收益与价格设 债券面值c 100元 年息a 10元 利息率10 假设利率固定不变 计算下列各种情况下 债券实际价格P 1 无限年期n 红利固定特殊股票 货币资本与利息收入利息收入 货币资本 利率 货币资本 利息收入 利率货币所有者实际失去货币使用权 代价是取得定期利息收入 对所有者来说取得利息收入现值之和应该等于货币资本 一通过例子说明 可用资产收益反映资产价格 对于一项持续收益资产 可用资金时间价值或等值概念 将资产将来产生所有纯收益折算成现值 该现值即为资产价格 二 收益还原基本原理 房地产是有收益性资产 如出租 商业经营等 由于房地产使用寿命长 持有某一房地产不仅现在能够取得收益 而且未来若干年可持续取得一定收益 是一种持续收益资产 概念具有一定使用年限房地产 将其未来产出的纯收益以适当还原利率折算成现值 现值即为房地产价格 理论公式房地产未来各年纯收益房地产未来各年还原利率该公式有理论意义 评估无法应用 应用公式假设纯收益每年不变 还原利率每年不变 则 1 无限年期n 2 有限年期n 适用范围适用于有收益性房地产估价 第二节房地产纯收益求取 纯收益计算公式 总收益计算 总费用计算 一 纯收益计算公式 纯收益是应用房地产所获得总收益扣除总费用 纯收益 总收益 总费用 年 纯收益有 1 实际纯收益 2 客观纯收益还原法应该选用客观收益 要区分客观与实际收益 那么总收益 总费用则一定要有衡量标准 综合分析房地产过去 现在 未来情况 判定最有效 正常使用状态下 稳定 安全 合理全部收益 二 总收益计算 总收益由房地产 劳动 经营 资金等共同作用产生 标准总收益条件1 房地产处于最有效使用状态时产生收益 2 具备良好意识与有正常使用能力者使用产生收益 3 收益必须能够持续且有规则地产生 4 收益必须为安全确定 综合分析房地产过去 现在 未来情况 判定最有效 正常使用状态下 稳定 安全 合理全部收益 三 总费用计算 总费用以正常经营所必须支付直接费用为限 出租型房地产总费用包括 维修费用 管理费 保险费 税金 这些费用根据租赁契约规定租金涵义决定取舍 经营型房地产总费用包括 销售成本 经营费用 税金 管理费用 财务费用和商业利润 生产型房地产总费用包括 生产成本 销售费用 销售税金 管理费用 财务费用和厂商利润 第三节还原利率确定 还原利率实质还原利率种类确定还原利率方法 一 还原利率实质 国外研究观点颇多 相互差异较