国内外超高层物业现状.ppt

国内外超高层物业现状 平台沉淀人 胡静 兰晶 国内外超高层住宅现状 目前大陆超高层住宅主要集中在250米以下 香港主要集中在300米以下 目前国内尚未出现300以上的住宅物业 国外超高层住宅现状 国外超高层住宅大部分高度在200米左右 目前仅迪拜出现超过300米的纯住宅项目 且项目仍在设计施工中 并未投入使用 国内外超高层建筑现状 目前国内超高层建筑主要物业形态是会议 办公 酒店 观光等复合型结构 办公和酒店是普遍选择且能提升项目影响力的常规营销措施 国内外超高层建筑现状 国外超高层建筑主要以办公为主 物业形态相对纯粹 超高层建筑可能存在的技术问题 由于超高层技术要求出现质的变化 大量不同于普通高层的技术问题出现 直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加结果是建设周期的拉长 结构形式 住宅一般采用剪力墙结构 少数采用钢结构 水电指标 超高层高度为给水系统带来更多要求消防 超高的体量对消防要求更高 例如消防喷淋系统等配置配电 对配电要求比较高 多路配电 电梯设置 每隔15 18层之间要分层设计高速电梯 避难层 每隔15 18层之间需要设计一层避难层 户型立面 以景观为导向 大开间 大面积玻璃幕墙使用 高科技 智能化 大量智能化技术的运用还需预留职能化模块 为将来发展预备空间 超高层的梯户组织形式与实用率 由于平层面积的限制 超高层建筑舒适度和经济性受到影响 代表项目 深圳金域蓝湾三期四梯五户 实用率80 户型面积 100 160 平层面积 702 代表项目 世贸滨江花园两梯两户 实用率77 2 户型面积在129 335 整体平层面积 2000 板式结构 顶级豪宅布局 筒体布局 酒店式 公寓 蝶式结构 高档住宅布局 代表项目 黄金海岸SierraGrand三梯十户 实用率约83 户型面积在63 198 业内专业人士访谈 访谈对象 荣超集团建筑设计总监朱总访谈核心 超高层住宅实现的可能性访谈结果 在与朱总访谈过程中了解到 超高层住宅主要解决三个问题1 风强 考虑深圳气候条件 每年夏秋台风集中 结合人居需求 350米超高层物业由于受到风强影响 在开窗设计规划方面要充分考虑2 晃动 超高层建筑在超过150 200米左右的部分在有较大风力情况下会有晃动现象 让客户在安全 舒适等问题上存在一定抗性 3 阳台 超高层阳台虽然能使客户享受无敌视野 但对大部分客户的心理上和实际安全上还是有很大的隐患 结合深圳天气和从安全角度出发 超高层阳台要考虑设置形式 据朱总介绍 目前国内已经有了应对的技术解决 香港晓庐已经有应用 可借鉴参考 但相应的对项目结构和造价有一定影响 据路透社2009年3月24日报道 受席卷全球的金融危机所累 世界各地正在兴建的摩天大楼工程中被迫停工的迄今已达142个 停工比例高达11 建筑行业受金融危机和经济衰退拖累而陷入困境的缩影 超高层物业开发风险提示 金融危机 超高层物业的顺利开发和宏观经济密不可分 经济的良好发展是超高层物业顺利开发的核心前提 俄罗斯塔是莫斯科市尚未完工的一座高层大楼 俄罗斯塔设计高度约600米 118层 工程预计在2012年完成 目前因金融危机导致资金困难而停工 据悉 金融危机前 俄罗斯塔 项目预算资金为十五亿至十七亿美元 金融危机 俄罗斯塔 超高层物业开发风险提示 金融危机 动土时间 2004年9月21日封顶时间 2009年10月使用时间 2010年1月4日开发周期 5年建筑高度 828米建筑造价 105亿RMB项目简介 这栋建筑原定2009年9月落成 受金融危机拖累而推迟竣工日期 摩天大厦 迪拜哈利法塔 超高层物业开发周期 5 8年 摩天大厦 环球金融中心 开工时间 1997年初动土 受亚洲金融危机影响 工程一度停工了6年 直到2003年2月13日复工 竣工时间 2008年8月29日竣工 开发周期 5年建筑高