收益法中收益年限的规定.doc

关于收益法中“收益期”的有关规定 在评估中采用收益法测算估价对象价值时，对于收益期的确定有如下几种情况： m=n时，收益期为m或者n;1、 住宅用途：由于住宅用地自动续期，故收益期均为房屋剩余使用年限。 mn时，收益价值为按建筑物剩余使用年限（n）计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值；2、非住宅用途： mn时，收益价值为按土地剩余使用年限（m）计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。其中m：土地剩余使用年限，n：建筑物剩余使用年限对于第种情况，自收益期结束时剩余期限土地使用权在价值时点的价值=按土地剩余使用期限（m）计算的土地使用权在价值时点的价值-按建筑物剩余使用年限（n）计算的土地使用权在价值时点的价值。（目前该种情况很少）对于第种情况，建筑物在收益期结束时折现到价值时点的价值=建筑物在收益期结束时的剩余建筑物价值收益期结束时的折现系数。（目前基本上都是该种情况）其中建筑物在收益期结束时的价值（建筑物折旧后价值）采用简单直线法计算：即建筑物折旧后价值=收益法中估价对象重置价格（建筑物剩余使用年限-土地剩余使用年限）建筑物寿命）下面针对发生情况较多的第种情况进行具体举例说明（自2018年5月24日起采用该规定）：（1）估算有效毛收入适用公式：有效毛收入=有效年租金收入+ 租赁保证金利息有效年租金收入=潜在年租金收入 (1-空置和收租损失率)潜在年租金收入估价对象目前未出租，目前开州区汉丰街道房地产市场上同类项目较多，其市场租金依建筑档次、质量和所处区位的不同亦有所差异，根据对周边类似商业用房租金、空置率、租金损失的调查，选择3个可比实例进行修正，得出估价对象的租金水平。经过广泛的市场调查和比较分析，从中选取了三个可比性较强的实例，租赁情况和测算过程如下：租金调查表比较案例座落用途面积（平方米）装修情况楼层平均租金（元/平方米）空置和租金损失率案例A位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面，目前经营杂货商服用房40中装第1层866%案例B位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面，目前经营鞋袜商服用房50中装第1层856%案例C位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面，目前经营服装商服用房55中装第1层826%用市场法测算估价对象客观租金水平：可比实例实例A实例B实例C座落地点位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面比较实例租金（元/平方米.月）868582租赁情况修正系数100/100100/100100/100交易日期调整系数100/100100/100100/100区位因素调整系数100/100100/100100/100实物因素调整系数（装修，层高）100/98100/98100/98调整后的租金（元/平方米.月）888784比较租金（元/平方米.月）86可出租比例据现场勘察，估价对象均可出租，出租比例为100%。估算空置和收租损失率估价对象作为商服用房，根据估价人员对估价对象所在区域的调查了解，该区域类似房地产的出租率一般，本次估价空置率取6%；租金损失包括承租人失约而少缴、欠缴的租金以及经营过程中欠付的水电、物管等费用，租约的履行过程中可能存在租金损失，由于在出租前有履约保证金，租金一般为提前支付，在一定程度上减少了损失的可能性，本次估价取2%。综上所述，空置和租金损失合计为8%。有效年租金收入计算潜在租金收入12（1-空置和收租损失率）租赁保证及押金收益根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产的调查了解，类似商服用房保证金一般为押一付三，本次按86元/平方米计算，利息率按一年期存款利率1.5%计。总收益总收益=租金收益+押金收益（2）年总支出年维修费：一般取房屋重置成本的1%3%，根据估价对象的实际情况，按房屋重置成本的2%计算，根据估价人员现场勘查的结果以及参考相关技术资料数据，结合估价对象实际装修情况，估价人员确定估价对象的重置单价为2000元/平方米；（钢混结构重置价一般为2000左右，砖混一般为1600左右）保险费：一般取房屋重置成本的0.1%0.2%，根据估价对象的实际情况，按房屋重置成本的0.2%计算：管理费：一般取房地产年总收益的1%3%，根据估价对象的实际情况，按年总收益的2%计算；房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的应税租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。税率为应税租金收入的12%。应税价款有效年租金收入/(1+5%)12%增值税及附加：按应税价款=房地产年总收益/（1+5%）计，（其中：纳税人出租不动产适用简单计税方法计税的，除住房外增值税5%，个体工商户出租住房的增值税率为1.5%，根据国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告）文件规定，自2016年5月1日起实施。城建税为增值税的7%，教育费附加为增值税的3%，地方教育费附加为增值税为2%）：则：增值税及附加有效年租金收入/(1+5%)5.6%年总支出+（3）房地产年纯收益房地产年纯收益年总收益年总支出（4）收益还原率根据房地产估价规范（GB/T50291-2015），还原利率可以采用市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法四种方法进行测算。按照当前社会经济环境对房地产投资的影响，本次评估采用无风险利率加风险调整值法。无风险利率为本次价值时点中国人民银行公布的一年定期存款年利率1.5%，根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，结合估价对象的用途及新旧程度，确定估价对象风险调整率为4.5%，综上考虑，本次估价收益还原利率取整6.0%。（5）确定房地产收益年限估价对象建筑结构为钢混结构，钢混结构非生产用房寿命年限约为60年，自房屋竣工之日（2006年）至价值时点已使用约11年，但估价对象房屋维护状况较好，故确定房屋剩余使用年限为49年；另根据估价委托人提供的中华人民共和国不动产权证书记载，估价对象土地使用权终止日期为2054年7月22日，其土地剩余使用年限约为36.33年。根据孰短原则，本次评估收益期按土地使用权剩余期限确定，即36.33年。收益价值为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。（6）房地产年纯收益增长率根据评估人员现场查勘及调查，周边租赁递增情况如下：调查项目因素实例A实例B实例C坐落开县汉丰街道帅乡路开州大市场1层门面开县汉丰街道帅乡路开州大市场1层门面开县汉丰街道帅乡路开州大市场1层门面用途商服用房商服用房商服用房递增率%666考虑到近年来估价对象所处区域的商服用房处于稳步增长状态，参照同类物业的收益水平，并考虑周围宗地开发程度的提高、基础设施的改善等对物业收益的影响，考虑估价对象租金按每年6%递增。（7）年租金变化分析根据估价人员搜集的周边市场租金案例，平均租金增长率为6%，故本次估价年租金增长率确定为6%，增长周期考虑为10年，考虑到10年后经济具有不可确定性，本次估价假设10年后租金保持在第10年末期水平不变。（8）估价对象按收益期计算的价值估价对象的房地产收益如下表：客观租金租赁时间租金(月/平方米）租金(年/平方米）空置率押金利息综合造价管理费保险费房产税增值税及附加维修费折现率折现系数每年净收益现值86.00 186.00 1032.00 8.00%1.29 200018.99 4.00 108.51 50.64 40.00 6.00%0.9434 687.36 90.30 290.30 1083.60 8.00%1.29 200019.94 4.00 113.93 53.17 40.00 6.00%0.8900 682.77 94.82 394.82 1137.78 8.00%1.29 200020.94 4.00 119.63 55.83 40.00 6.00%0.8396 678.12 99.56 499.56 1194.67 8.00%1.29 200021.98 4.00 125.61 58.62 40.00 6.00%0.7921 673.42 104.53 5104.53 1254.40 8.00%1.29 200023.08 4.00 131.89 61.55 40.00 6.00%0.7473 668.66 109.76 6109.76 1317.12 8.00%1.29 200024.24 4.00 138.49 64.63 40.00 6.00%0.7050 663.86 115.25 7115.25 1382.98 8.00%1.29 200025.45 4.00 145.41 67.86 40.00 6.00%0.6651 659.02 121.01 8121.01 1452.13 8.00%1.29 200026.72 4.00 152.68 71.25 40.00 6.00%0.6274 654.14 127.06 9127.06 1524.73 8.00%1.29 200028.06 4.00 160.31 74.81 40.00 6.00%0.5919 649.23 132.14 10132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.5584 637.94 132.14 11132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.5268 601.83 132.14 12132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.4970 567.76 132.14 13132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.4688 535.62 132.14 14132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.4423 505.30 132.14 15132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.4173 476.70 132.14 16132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.3936 449.72 132.14 17132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.3714 424.26 132.14 18132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.3503 400.25 132.14 19132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.3305 377.59 132.14 20132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.3118 356.22 132.14 21132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.2942 336.06 132.14 22132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.2775 317.03 132.14 23132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.2618 299.09 132.14 24132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.2470 282.16 132.14 25132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.2330 266.19 132.14 26132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.2198 251.12 132.14 27132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.2074 236.91 132.14 28132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.1956 223.50 132.14 29132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.1846 210.85 132.14 30132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.1741 198.91 132.14 31132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.1643 187.65 132.14 32132.14 1585.72 8.00%1.29 200029.18 4.00 166.73 77.81 40.00 6.00%0.1550 177.03 132.14 3313