北京房地产市场报告.ppt

北京房地产1月市场报告 PART1 政策动态 PART2 市场动态 PART3 楼市动态 提案架构 Contents PART1 政策动态 关键词 土地增值税 PART1 政策动态 土地增值税 国家税务总局2007年1月17日发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 打响了2007年房地产业调控的第一炮 对开发商对地产业政策影响对购房人对房价 PART1 政策动态 土地增值税 对开发商而言现象 国家出台的房地产调控很多 但到目前为止可以说是全部失灵很大程度上 措施的作用力被化解 或者是根本没得到执行 土地增值税 PART1 政策动态 原因有多种 开发商实力也不可小觑 细则 向房地产开发企业清算30 60 不等的土地增值税现象 1月17日 地产股纷纷逼近跌停1月18日 税务总局强调在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担 也不会加重购房者的经济负担 PART1 政策动态 土地增值税 土地增值税逼出开发商暴利 对投资性房地产没有影响对普通住宅影响较小对低毛利项目影响较小对已经较充分计提了增值税的公司影响较小 对地产业而言现象 普通住宅 毛利率超过40 的项目要征高额土地增值税其他项目 毛利率超过27 的项目要征高额土地增值税降低上市公司主营利润率 从而降低净利润 PART1 政策动态 土地增值税 做好土地增值税的清算工作对房地产市场健康发展起积极作用 对购房人而言现象 不会额外增加房地产开发企业的税收负担也不会加重购房者的经济负担 PART1 政策动态 土地增值税 当高价土地收税后所获利润 比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时房产商不再哄抬房价 致使房价回归供需平衡的市场规律 对房价而言现象 开发商转让房地产所得增值额越大税率就越高 应缴纳的税额就越多地价在开发期内飙涨 会导致开发商囤地和开发成本大增 土地增值税 PART1 政策动态 土地增值税将引导房地产开发走向 PART1 政策动态 土地增值税 开发商路该走向何方 以往靠囤地 倒卖土地为生将面临巨大的挑战地产业竞争已从资源层面转化到资本层面 走向一 降低利润 房价适度调低建造普通标准住宅出售地值额未超过扣除项目金额20 免征土地增值税 PART1 政策动态 土地增值税 将增值额远远超过扣除项目金额200 专门做高档住宅千万豪宅的消费人群是存在的 开发商完全有信心来做此类项目 走向二 大幅提高房价 造超高利润豪宅 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的部分税率为50 增值额超过扣除项目金额200 部分税率为60 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的部分税率为40 PART1 政策动态 土地增值税 增值额未超过扣除项目金额50 的部分税率为30 土地增值税实行四级累进税率 弃住从商 走向三 开发商先开发 再做房东商业项目只要销售不超过85 无论是自己持有还是大量出租 由于产权人没有改变 开发商在这个阶段都不需要交土地增值税除了商业地产项目 也可以把开发的住宅办成自有产权 然后用于出租 PART1 政策动态 土地增值税 就政策谈政策 可能在装修方面有所 突破 走向四 装修房可能迎来 春天 土地增值税将进一步压缩房地产企业的利润空间 遭遇较大的税赋压力 同时抬高房地产市场的进入门槛 促使装修房一方面可获得额外的装修利润 另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除费用的比例累进征收的 装修成本计入扣除项目后会导致纳税额的降低 PART1 政策动态 土地增值税 装修费可计为扣除项目予以扣除 关键词 金融 土地 房价 PART2 市场动态 在未来的高增长期内 政府保持人民币汇率小幅稳步上升的策略不会发生太大变化 未来趋势将更多呈现双向波动 这有助于经济稳定增长 金融 土地 房价 PART2 市场动态 金融 2007年1月30日 北京市 十一五 时期土地资源保护与开发利用规划 北京要合理调控房地产开发用地加大普通商品住宅用地供应严格控制高档公寓和市场过剩物业用地供应禁止别墅用地供应 房价 土地 PART2 市场动态 2007年一季度共有19块地入市 其中住宅用地达到237万平方米其中含住宅性质的用地有11块 另有8块商业 金融 办公用地住宅用地基本位于远郊区县 商业地块基本位于城八区 金融 土地 房价 PART2 市场动态 土地新规划1 京城划分四类功能区2 土地开发以轨道交通为导向3 合理调控房地产开发用地 金融 土地 房价 PART2 市场动态 北京房价上升空间不大 开征物业税购房实名制人民币升值抑制上涨利率调整在一定程度上控制住宅商用拉低房价廉租房经济适用房和限价房 金融 土地 房价 PART2 市场动态 PART3 楼市动态 关键词 热点区域房价涨幅 亚奥区域上清区域望京区域百子湾区域朝青区域 PART3 楼市动态 热点区域房价涨幅 亚奥区域 PART3 楼市动态 热点区域房价涨幅 亚奥板块普通住宅项目价格平均涨幅在4000 6000元 平方米之间目前该板块内低于10000元的房子极少随着土地供应量减少 该地区房地产价格比周围其他地区还要高 上清区域 PART3 楼市动态 热点区域房价涨幅 该区域的开发量在2007年将有200多万平方米 由于多数处于刚开盘不久的阶段 价格增长幅度还没有很明显的显现从上清板块的价格涨幅看 也已经相当高了 望京区域 PART3 楼市动态 热点区域房价涨幅 受到亚奥地区的辐射效应 望京的房价有极大提高较早的望京售价每平方米只有5000元左右 现在望京的房价已经冲破了10000元 平方米 并且还在不断上涨 百子湾区域 PART3 楼市动态 热点区域房价涨幅 百子湾区域的房价上涨比较平稳各项目房价的年涨幅度大多数在20 左右 朝青区域 PART3 楼市动态 热点区域房价涨幅 朝青板块的项目已均过万元 甚至像星河湾这样的项目均价已经达到了30000元 平方米 目前在售的项目开盘价格与现价相比均有了很大提高 热点区域的房价涨幅明显 北京房价上扬空间虽然不大 但依然具有上涨趋势 PART3 楼市动态 热点区域房价涨幅 对于不同区域来说 房价的涨幅差异将会更加明显 总结 对于当前北京一些交易价格已经处于明显高位的区域其价格涨幅在2007年将会回落 房价涨幅将会得以控制 2007年价格相对高位区域涨幅将会出现补涨趋势在经历两年的持续上涨之后 北京部分交易热点区域的房价达到了相对的高位当一个区域的价格明显要高于市场平均价格时 必然就会出现 补涨 的趋势 PART3 楼市动态 热点区域房价涨幅 2007年的北京房价上涨依然是主旋律只是房价涨幅会趋于平稳