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土地市场年度报告 2013 2014年01月 土地市场综述 土改元年 全面回暖 政策要览 2013年为土地市场制度改革元年 破围的方向是工业用地和农用地入市 从十八届三中全会决定到城镇化工作会议的表述 盘活存量 提升效率 直接指向工业用地 减量供应 提高地价 提升容积率 改造转性 而一号文件对则在集体经营性建设用地入市上开了一道口子 不过像农村宅基地流转 小产权房等问题依然悬而未决 同时工业用地转性如何操作 集体经营性建设用地入市具体又如何操作 都是2014年土地改革需要重点解决的 具有操作层面意义的制度是 三旧 改造 从广东三旧改造试点的情况来看 深圳 佛山等地针对工业用地改造已经积累了相当的操作经验 而城中村改造却因涉及集体土地问题难以展开 国务院7月发布 关于加快棚户区改造工作的意见 规划了五年的改造目标 这可能成为土改操作层面突破口 2013年土地市场回顾 2013年 40大中城市土地市场供给量和成交量同比分别减少9 69 和1 13 平均溢价率回升至28 41 土地均价上升55 61 其中一线城市供给和成交量分别增长10 71 和19 34 均价上涨了133 08 三线城市成交量和均价双双回升 整体看 2013年土地市场呈现全面回暖的势头 但二线城市的供给不足将开发商局限在几个重点城市的同时 也带热了三线城市 南京 厦门 上海 温州 北京 苏州 深圳 合肥的土地成交均价涨幅均超过90 而厦门 北京 佛山 上海 南昌 合肥 成都 深圳 南京 福州 东莞 苏州 长沙的平均溢价率超过20 从用途类型看 商住用地和住宅用地市场成交量分别增长29 21 和10 27 成交均价同比分别上涨37 18 和29 65 商服用地市场成交均价则迎来历年以来最大幅度的上涨 各类土地市场全面回暖 目录 土地市场政策 2013年为土改元年 2013年是新一届政府执政元年 也是土地制度改革的元年 土地制度的破围主要在工业用地和农用地流转制度上 1 工业用地减量供给 提高低价 关键是如何实现 转性 新的政策强调逐步减少工业用地和划拨用地等 免费午餐 的供给 提高工业用地价格的关键是破除使用限制的藩篱 提高使用效率 比如东莞等工业用地新政允许工业或仓储用地打破原有的容积率限制 在打破工业用地藩篱过程中 升值利益分配关系成为关键因素 2 土地集约利用 三旧改造加速扩围 深圳 广州等地的三旧改造是工业用地转性 提高使用效率的试点城市 政府改造 补偿 地主 与自行改造 补缴地价是两种基本的方式 比如深圳 工业区改造工业用途 增加建筑面积补缴50 不过转性住宅 商业用地 需补缴实时基准地价 虽然扣除工业地价款 转性本身的唯一的好处就是可以底价拿地 相对而言 厦门允许 地主 自行改造功能性质 协议出让供地 相对宽松 7月国务院出台 关于加快棚户区改造工作的意见 去年年末东莞等地出台三旧改造相关文件 在 盘活存量 的背景下 2014年三旧改造将成为工业 农用地转性破题的操作关键 3 集体经营性建设用地入市敲定 1月19日中央一号文件提出 农村集体经营性建设用地与国有土地同地同权 即将出台的城镇化规划中可能提出经营性用地 由农村集体经济组织与开发商直接谈判地价 相当于集体经营性建设用地供地权下放 该类土地有望直接入市 4 宏村宅基地流转广泛 试点 12月17日 发改委对宅基地的基本表态还是局限在试点 1号文件中也未明确提及宅基地流转的制度安排 从去年末国土资源部透露的信息来看 小产权房2014年开始将全面清查 到2018年清查完毕 对于存量小产权房的态度是 分类整理 意味着小产权房有转正希望 但不是全部 在小产权房清理完毕之前 农村宅基地的流转可能继续处于试点状态 5 农村集体土地所有权 承包权和经营权 三权分离 承包经营权可以设抵押 担保 新型城镇化规划相关 经营性用地不再由政府直接征地 土地市场相关政策 严控增量 增加居住用地 工业用地相关政策 提高利用效率 不增土地价款 工业用地相关政策 提高容积率 三旧改造加速 农用地入市相关政策 集体经营性建设用地破围 农用地入市相关政策 各地农地流转模式一览 小产权房相关政策 2014年全面清查 叫停增量 土地市场政策回顾 多数城市承诺增加土地供给 上半年的新国五条 各地的细则相继公布了房价控制目标 12月来看这种调控目标多数一二线城市在2013年可能很难有所作为 于是各地纷纷将政策目标集中于增加土地供给 从新出的各地调控政策来看 增加供给确实将新旧调控政策明显区分开来 关键点在于 这种政策倾向是否在2014年得到延续 目录 土地市场供求情况 全国土地市场年度表现概述 一线商服用地为焦点 数据来源 Wind资讯 2013年 土地市场整体供给下滑 溢价率回升 其中一线城市和三线城市量价齐升 土地市场较2012年呈现恢复迹象 二线城市整体热度值高于一线城市和三线城市 分项热度看 二三线城市土地供给的回落加剧了开发商对稀缺土地资源的争夺 资金协同效应同时三线城市 三线城市成交热度回升至100 整体来说 开发商补库存需求和充足经营现金流量带来土地市场需求的回升 而土地市场整体供给却出现了明显的回落 这导致土地市场整体热度明显回暖 从用地类型来看 整体热度商服用地市场最高 该市场吸引了包括绿地 保利 富力等全国知名开发商 溢价率也在2013年快速飙升 该市场为吸金重地 比如新鸿基地产在上海徐汇仅一地就花了217 7亿元 而华润置地拿下深圳地块也花了109亿元 整体热度第二的工业用地 国家对工业用地减量供给和提高工业用地价格的表述也成为工业用地市场热度回升的直接助力 最直接关注的是万科在深圳拿下的留仙洞地块 溢价率达到93 在三旧改造试点区域 这一现象代表了工业用地市场的趋势 全国土地市场年度表现 成交供给结构 数据来源 申银万国房地产报告 Wind资讯整理 2013年 40大中城市土地市场总计成交86 769 63万平方米 供给95 868 00万平方米 较2012年分别减少9 69 和1 13 溢价率则从2012年的12 82 上升至28 41 土地均价整体上升55 61 全国土地市场年度表现 线城市土地市场综合表现 数据来源 申银万国房地产报告 Wind资讯整理 2013年 一线城市土地市场表现远胜于二三线城市 均价同比上涨133 而二三线城市均价上涨幅度不超过30 2013年土地市场整体供给量负增长 而一线城市供给量却增长了10 71 商品房成交量回升带来的补库存需求集中宣泄于一线城市和部分二线城市 如杭州 南京 武汉等 从成交率来看 一线城市供给逆势增加 而成交率却显著高于二三线城市 由此可见一斑 从成交总价TOP20来看 深圳 北京 上海和广州分别有4宗 4宗 4宗和3宗 其中深圳成交最为密集 其中桂湾片区即出了三个 地王 另外一块留仙洞地块属于工业用地 表明深圳可开发土地资源的紧缺 也暗示工业用地市场热度的回升 全国土地市场年度表现 各类型土地市场年度表现 数据来源 申银万国房地产报告 Wind资讯整理 从土地用途来看 2013年 各市场表现的优劣次序分别为商住综合用地市场 住宅用地市场 商服用地市场和工业用地市场 分市场看 商住用地市场土地供给逆势增长 开发商补库存需求集中于商住用地领域 尤其是一线城市的商住用地领域 商住用地成交 成交率和均价涨幅均位于各市场之首 住宅用地市场土地供给与2012年基本持平 成交增长10 27 主要受商品住宅市场的持续火爆的带动 溢价率持续攀升 均价涨幅也较为明显 地价的上行成为商品房价格上行重要动力 商服用地市场2013年供给显著下滑 商服用地市场却迎来了历年来最大的均价涨幅 溢价率也延续了2012年以来的回升势头 该市场吸引力主要的大型开发商介入 单块地王总价百亿计算 全国土地市场年度表现 全国成交土地总价TOP20 数据来源 申银万国房地产报告 Wind资讯整理 2013年 全国成交的地块中 按总价排名在前的主要集中于一线城市 此外天津 武汉 杭州等重点二线城市也跻身其中 以规划用途来看 地王主要集中于商服用地 商住综合用地 竞得方多为绿地 新鸿基 恒大等大型开发商 线城市土地市场年度表现 一线城市 量价齐升 数据来源 Wind资讯 2013年 一线城市合计供给土地9 806 62万平方米 合计成交土地9 367 20万平方米 同比分别增加10 71 和19 34 第四季度溢价率为30 69 2012年为20 84 一线城市土地均价同比上涨133 08 2012年同比下跌7 61 整体来看 一线城市成交率从2012年的88 61 上升至95 52 处于量价齐升的态势 线城市土地市场年度表现 二线城市 量跌价升 数据来源 Wind资讯 2013年 40大中城市中二线城市合计供给土地59 081 94万平方米 合计成交土地51 611 46万平方米 同比分别减少13 61 和10 87 第四季度溢价率为16 08 2012年为12 61 二线城市土地均价同比上涨14 16 2012年同比上涨34 31 整体来看 二线城市成交率从2012年的84 67 上升至87 36 处于量跌价升的态势 线城市土地市场年度表现 三线城市 量价齐升 数据来源 Wind资讯 2013年 40大中城市中三线城市合计供给土地26 086 01万平方米 合计成交土地23 813 17万平方米 同比分别减少9 76 和增加8 19 第四季度溢价率为6 32 2012年为10 84 三线城市土地均价同比上涨19 94 2012年同比下跌31 30 整体来看 三线城市成交率从2012年的76 14 上升至91 29 处于量价齐升的态势 各类型土地市场年度表现 住宅用地 量价齐升 数据来源 Wind资讯 2013年 40大中城市中住宅用地市场合计供给土地26 570 39万平方米 合计成交土地23 779 59万平方米 同比分别减少1 49 和增加10 27 第四季度溢价率为31 52 2012年为16 44 住宅用地市场均价同比上涨29 65 2012年同比上涨7 60 整体来看 住宅用地市场成交率从2012年的79 95 上升至89 50 处于量价齐升的态势 各类型土地市场年度表现 住宅用地成交总价TOP20 数据来源 Wind资讯 2013年住宅用地成交总价TOP20中 一线城市占五席 其余均为二线城市 其中南京独占10席 土地市场的活跃程度可见一斑 从拿地开发商来看 保利地产 招商地产 恒大等皆无缘于总价TOP20地块 诸如阳光城 泰禾集团等中小开发商却屡次现身TOP20当中 各类型土地市场年度表现 商服用地 量跌价升 数据来源 Wind资讯 2013年 40大中城市中商服用地市场合计供给土地17 579 90万平方米 合计成交土地15 632 46万平方米 同比分别减少15 20 和8 49 第四季度溢价率为15 64 2012年为8 79 商服用地市场土地均价同比上涨65 08 2012年同比下跌25 20 整体来看 商服用地市场成交率从2012年的82 37 上升至88 92 处于量跌价升的态势 各类型土地市场年度表现 商服用地成交总价TOP20 数据来源 Wind资讯 2013年商服用地成交TOP20中 二线城市占两席 其余皆为一线城市 其中上海独占8席 深圳占4席 广州占3席 北京占2席 从拿地开发商来看 绿地集团 保利地产 华润置地 SOHO中国 富力地产 新鸿基地产现身其中 其余多个地块为中国银联 中国电子科技集团所夺 各类型土地市场年度表现 商住综合用地 量价齐升 数据来源 Wind资讯 2013年 40大中城市中商住综合用地市场合计供给土地23 330 42万平方米 合计成交土地21 911 18万平方米 同比分别增加11 69 和29 21 第四季度溢价率为8 30 2012年为16 16 商住综合用地市场土地均价同比上涨37 18 2012年同比上涨4 75 整体来看 商住综合用地市场成交率从2012年的81 18 上升至93 92 处于量价齐升的态势 各类型土地市场年度表现 商住综合用地成交TOP20 数据来源 Wind资讯 2013年商住综合用地成交TOP20中 二线城市占9席 其余为一线城市 其中北京独占6席 二线城市中杭州独占3席 从拿地开发商来看 万科 恒大 绿地 中海 融创等知名开发商均现身其中 此外诸如泰禾集团 滨江集团 北京住总等中小开发商也充分介入 同时也不乏中航工业科技城发展这类主体 参与主体多样化较为明显 各类型土地市场年度表现 工业用地 量跌价升 数据来源 Wind资讯 2013年 40大中城市中工业用地市场合计供给土地26 557 48万平方米 合计成交土地23 935 35万平方米 同比分别减少32 61 和18 60 第四季度溢价率为8 30 2012年为16 16 工业用地用地市场土地均价同比上涨21 07 2012年同比下跌15 44 整体来看 工业用地市场成交率从2012年的85 66 上升至90 13 处于量跌价升的态势 主要城市土地市场年度表现 土地资金催热局部市场 数据来源 Wind资讯 年成交率 年均成交溢价率 注 1 气泡大小代表2013年整体土地市场整体热度 2 橙色代表一线城市 蓝色代表二线城市 一线城市土地市场整体成交率和年均成交溢价率明显高于多数城市 整体热度不高主要受制于供给量的低增长 广州的供给前景一线城市中靠前 二线城市土地市场整体成交率垫后 整体热度明显高于一线城市 受益于供给前景的广阔 诸如佛山 成都 南昌 福州 长沙 杭州等二线城市溢价率接近一线城市 土地市场快速启动 整体来看 2013年资金催热了市场热点区域 2014年重点二三线城市供给有望催热整体热度 气泡大小对潜力大小或有所暗示 主要城市土地市场年度表现 热点城市 数据来源 Wind资讯 位于第一象限中的7个城市 年成交溢价率和成交率均排名在前 从年均价涨幅来看 南京 上海 北京 苏州 深圳 合肥 长沙涨幅依次递减 这与成交率分布基本一致 2013年南京成交土地2 442 86万平方米 供给土地2 381 66万平方米 同比分别减少23 69 和35 92 年成交率则从2012年的86 12 上升至102 57 高于一线城市 从热度来看 该七大城市均价热度均为100 与高溢价率趋势一致 就成交率热度来看 南京和合肥均为100 就供给和成交热度来看 长沙均为100 而其余城市徘徊于50 左右 而就溢价率热度来说 深圳是唯一热度为100 的城市 整体来看 成交率催热了2013年热度 但供给政策可能成为限制2014年整体热度的重要因素 主要城市土地市场年度表现 热点城市 数据来源 Wind资讯 位于第四象限的六个城市 成交率较低 但平均溢价率较高 均价几乎都创下历史新高 同期供给和成交增长也较快 比如 福州2013年供给同比增长375 80 成交量同比增长120 94 而同时平均溢价率也有26 32 而成都 广州 供给和成交双双下滑 高成交率或者供给不足 但两个城市的土地均价涨幅却达到了37 60 和45 01 从热度来看 该六个城市中南昌 广州 长沙 东莞和成都的整体热度相对较高 每个城市起码有两个维度的热度为100 其中 南昌除了溢价率热度外 其余热度均为100 注意到南昌2013年供给增长37 98 成交增长79 89 平均溢价率31 07 均价涨幅10 85 即 南昌土地供给增长赶不上需求 高成交率代表资金快速介入这座南方城市 相对而言 佛山的供给 成交和均价热度均为100 对应供给和成交分别增长22 51 和9 00 溢价率37 31 均价上涨31 10 主要城市土地市场年度表现 供给成交阵营泾渭分明 数据来源 Wind资讯 供给增幅 成交增幅 注 1 气泡大小代表2013年土地市场平均溢价率 2 橙色代表一线城市 蓝色代表二线城市 3 供给正增长主要集中于一线城市和重点二线城市 资金主要集中于这些城市 4 供给负增长主要集中于二三线城市 拖累整体供给和成交量走低 2013年 跟踪的40大中城市中 供给增幅小于0的有20个 成交增幅小于0的有17个 供给负增长的平均水平为减少32 55 成交负增长的平均水平为减少30 04 整体而言 2013年供给增长较为低迷 成交增长有所恢复 一线城市和重点二线城市资金富集度较高 这是2013年成交溢价率快速回升的基础 另外一组数据是 供给正增长的城市 溢价率平均为16 8 供给率负增长的城市溢价率平均为13 3 即供给的增长带来溢价率的上行 主要原因是供给正增长主要集中于一线城市和重点二线城市 这是资金富集的基础 与土地市场整体情况相似 2013年住宅用地市场一线城市和重点二线城市明显好于二三线城市 不同的是住宅用地市场的成交率明显高于土地市场整体表现 其中供给正增长城市数为21个 成交正增长个数为23个 高于土地市场整体表现 高成交率城市住宅用地市场整体热度也较高 住宅用地市场的资金富集效应也相当明显 位于第四象限的佛山 杭州 苏州 西安等二线城市为低成交率和高溢价率的城市 2014年有望承接部分资金流入 而位于第一象限的热点城市由于可供资源有限 将继续成为资金角逐的焦点 而位于第二三象限的城市 整体供给的增长对资金的吸引前景有差 整体来看 2014年土地市场整体热度有望继续往重点二三线城市传导 主要城市土地市场年度表现 住宅用地市场 数据来源 Wind资讯 年成交率 年成交溢价率 注 1 气泡大小代表2013年住宅用地市场整体热度 2 橙色代表一线城市 蓝色代表二线城市 3 代表高于均值和低于均值区域的城市溢价率平均值 反映了市场整体表现 2 86 30 83 2013年商服用地市场中 一线城市普遍高供给量 其中北上广深同比分别增长111 98 64 29 55 和1086 一线城市高供给 高溢价率 低成交率 成为2013年商服用地市场的最大特点 除了一线城市 供给高增长的城市还包括福州 南宁 哈尔滨 杭州 乌鲁木齐 烟台 海口 济南 嘉兴和太原 供给正增长的非一线城市中 仅烟台 长沙 成都的溢价率和均价涨幅较高 或者说成交溢价率较高的城市中 合肥 厦门 苏州 沈阳供给量同比分别下降43 35 24 37 52 15 和61 05 一线城市高供给 高溢价率 二线城市低供给 高溢价率是2013年商服用地市场基本格局 体现了资金富集特点 主要城市土地市场年度表现 商服用地市场 数据来源 Wind资讯 年成交率 年成交溢价率 注 1 气泡大小为2013年商服用地市场整体热度 2 橙色代表一线城市 蓝色代表二线城市 3 代表高于均值和低于均值区域的城市溢价率平均值 反映了市场整体表现 1 92 16 42 2013年 40大中城市商住综合用地市场平均溢价率17 27 高于住宅用地市场的13 55 和商服用地市场的7 72 供给增幅大于0城市24个 成交增幅大于0的城市27个 商住用地市场高供给 高溢价率 为开发商2013年角逐的重点区域 其中一线城市及重点二线城市又为重点的重点 比如合肥 南昌 杭州 苏州等地 而诸如佛山 武汉 重庆和长沙等地由于供给量较小 推出地块也是开发商角逐重点 鉴于政策重点转向住宅用地 2014年商住用地整体供给占比可能下滑 各城市的整体成交率趋于上行 重点城市商住地块对开发商的吸引力增强 溢价率趋于上行 主要城市土地市场年度表现 商住用地市场 数据来源 Wind资讯 年成交率 年成交溢价率 注 1 气泡大小为2013年商住用地市场整体热度 2 橙色代表一线城市 蓝色代表二线城市 3 代表高于均值和低于均值区域的城市溢价率平均值 反映了市场整体表现 8 26 54 35 2014年 主要城市工业用地市场平均成交溢价率为0 77 平均成交率89 19 平均热度45 13 均显著低于其它类型土地市场 其中 供给增幅大于0的城市10个 成交增幅大于0的城市15个 福州 乌鲁木齐 南宁 长沙 青岛 南昌供给和成交均显著增长 而广州和深圳两个一线城市成交高增长 高热度 嘉兴 北京 重庆 青岛 烟台 苏州六个城市溢价率高于2 整体来看 由于工业用地运用的诸多政策限制 工业用地市场的供给虽然下降 除了广州 深圳 佛山等三旧改造试点城市 整体市场的活跃度依然不高 随着政策明确工业用地向住宅用地转移 一线城市和住宅资源匮乏的二线城市工业用地市场活跃度有望在2014年开始上升 带动工业用地整体热度的回升 主要城市土地市场年度表现 工业用地市场 数据来源 Wind资讯 年成交率 年成交溢价率 注 1 气泡大小为2013年工业用地市场整体热度 2 橙色代表一线城市 蓝色代表二线城市 3 代表高于均值和低于均值区域的城市溢价率平均值 反映了市场整体表现 2 09 0 二级市场市场土地开发板块表现 数据来源 Wind资讯 1 12月 土地一级开发概念指数整体下跌17 29 Wind房地产行业指数下跌11 95 2013年土地一级开发概念指数整体跑赢房地产行业整体表现 2013年土地市场的整体热度从1月的70 29 下跌至12月的57 37 对应土地一级开发概念指数对行业指数累计超额收益率录得 5 34 个股方面 首创股份上涨55 泰达股份上涨29 浦东建设上涨21 空港股份上涨11 绵世股份上涨9 云南城投下跌38 大大名城下跌27 漳州发展下跌25 黑牡丹下跌22 中天城投下跌16 铁岭新城下跌14 目录 土地市场供求情况 第四季度全国土地市场概述 整体热度全面回落 数据来源 Wind资讯 2013年最后一个季度 40大中城市土地市场整体热度回落至58 35 第三季度为83 86 分项指数看 除了均价热度依然维持在100 外 其余分项热度值均低于第三季度 且多数低于2012年同期值 供给热度的回落 不利于土地市场在第一季度的整体走高 分季度看 2013年一二线城市土地成交高峰在第三季度 三线城市成交高峰出现在第四季度 主要随供给放量快速恢复 从用地类型来看 住宅用地 商服用地下半年成交都比较旺盛 溢价率也在2013年节节攀升至接近2010年的水平 受美联储退出QE和国内 钱荒 的影响 第四季度土地市场热度再度回落 随着新财年的到来 国内流动性的整体好转和12月推地量的增加 开发商拿地意愿的回升有望催动整体热度的回升 但一季度为传统推地淡季 可能会限制热度的回升幅度 全国土地市场第四季度回顾 供给回升 低于往年同期 数据来源 申银万国房地产报告 Wind资讯整理 2013年第四季度 40大中城市供给土地规划建筑面积合计29 828 27万平方米 较第三季度增加16 11 较去年第四季度减少23 73 累计成交土地23 330 18万平方米 较第三季度减少1 16 较去年第四季度减少28 31 第四季度成交率78 21 第三季度成交率为91 88 第四季度的高供给有望催热2014年一季度土地市场 但程度可能有限 供给趋势 线城市土地市场第四季度回顾 一线城市 溢价率继续回落 热度回升 数据来源 Wind资讯 2013年最后一个季度 一线城市土地市场整体热度回升至69 16 第三季度为65 50 分项指数看 第四季度供给和成交热度同比的回落 被均价和成交率纬度的热度值回升所抵消 溢价率纬度热度值较2012年同期有所回落 第四季度一线城市推地量不及第三季度 开发商加大了一线城市抢筹的力度 成交率 均价 溢价率维持高位 推高了一线城市的整体热度 但一线城市可推地量受限 推地占比回落 也意味着一线城市2014年第一季度的整体热度将出现一定程度的回落 线城市土地市场第四季度回顾 一线城市 数据来源 Wind资讯 2013年第四季度 一线城市供给土地规划建筑面积合计2 558 38万平方米 较第三季度减少7 19 较去年第四季度减少18 99 累计成交土地2 243 57万平方米 较第三季度减少18 29 较去年第四季度减少15 86 第四季度成交率87 69 第三季度成交率为99 58 第四季度供给量仅高于2008年同期值 且低于第三季度供给量 且考虑到城镇化规划重心转移至中小型城镇建设 2014年一季度热度回落的概率较大 供给趋势 线城市土地市场第四季度回顾 二线城市 溢价率继续回落 热度回升 数据来源 Wind资讯 2013年最后一个季度 二线城市土地市场整体热度回落至55 20 第三季度为81 34 分项指数看 第四季度二线城市溢价率和均价维持高热度 而供给 成交和成交率热度值则出现明显的回落 拖累整体热度逼近50 与去年同期相比 也是如此 第四季度二线城市推地量高于第三季度 但受美联储退出QE和年末钱荒的影响 整体成交反而大幅回落 这是整体热度大幅回落的主要原因 若2014年第一季度国际流动性环境不能骤然改善 第四季度的较高推地量带来的热度回升可能十分有限 线城市土地市场第四季度回顾 二线城市 数据来源 Wind资讯 2013年第四季度 一线城市供给土地规划建筑面积合计17 720 42万平方米 较第三季度减少7 19 较去年第四季度减少18 99 累计成交土地2 243 57万平方米 较第三季度减少18 29 较去年第四季度减少15 86 第四季度成交率76 72 第三季度成交率为88 56 第四季度二线城市土地供给量低于往年同期 但高于第三季度 考虑到二线城市中许多城市有望成为新城镇化的重心 一季度二线城市土地市场热度回升概率较大 供给趋势 线城市土地市场第四季度回顾 三线城市 溢价率继续回落 热度回升 数据来源 Wind资讯 2013年最后一个季度 三线城市土地市场整体热度回落至59 38 第三季度为62 34 分项指数看 第四季度三线城市供给和均价维度热度显著上升 成交和成交率热度维持高位 溢价率热度依然处于较低水平 第三季度三线城市土地市场热度未出现二线城市那样较大幅度的回落 均价的快速回升和供给量显著回升 并未明显受美联储QE退出影响 鉴于第四季度三线城市推地量已经出现了明显回升 且预期未来该趋势将持续 三线城市未来热度有望回升 线城市土地市场第四季度回顾 三线城市供给快速回升 数据来源 Wind资讯 2013年第四季度 一线城市供给土地规划建筑面积合计9 261 20万平方米 较第三季度增加65 51 较去年第四季度减少11 51 累计成交土地6 767 87万平方米 较第三季度增加41 40 较去年第四季度减少16 79 第四季度成交率73 08 第三季度成交率为85 54 第四季度三线城市土地供给量大幅上升 且为历年同期次高 有望催动重点三线城市土地市场热度快速回升 但某些三线城市能否吸引到足够的资金介入值得考虑 供给趋势 各类型土地市场第四季度回顾 住宅用地 溢价率继续回落 热度回升 数据来源 Wind资讯 2013年最后一个季度 住宅用地市场整体热度回落至46 68 第三季度为80 59 分项指数来看 第四季度住宅用地市场各项指标热度较第三季度全面萎缩 其中成交 成交率 均价和溢价率热度回落至50 以下 供给热度虽高于50 却低于第三季度和去年第四季度 因此住宅用地市场第四季度可以说是全面萎缩 而供给对2014年开年季的暗示可能是 住宅用地市场热度将回升 但回升程度可能有限 1月10日 国土部部姜大明在全国国土资源工作会议上表示 中央要求 东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主 今后逐步调减东部地区新增建设用地供应 除生活用地外 原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地 从新的城镇化规划制定开始 国家的土地供给重心似乎逐步从一线城市转向中西部和东北中小城市 因此2014年住宅用地市场整体热度将受至一线城市住宅用地市场热度的降温 各类型土地市场第四季度回顾 住宅用地 数据来源 Wind资讯 2013年第四季度 住宅用地市场供给土地规划建筑面积合计8 946 41万平方米 较第三季度增加19 38 较去年第四季度减少13 59 累计成交土地7 212 31万平方米 较第三季度增加4 57 较去年第四季度减少14 60 第四季度 住宅用地供给量处于相对高位 延续了前个季度的上升态势 成交量与第三季度基本持平 溢价率小幅回落 这与土地市场整体态势保持一致 鉴于未来土地供给结构向住宅用地倾斜 住宅用地市场尤其是重点二三线城市住宅用地市场供给有望出现快速增加的局面 有利于住宅用地市场的供给热度的回升 并对价格热度形成压制 供给趋势 各类型土地市场第四季度回顾 商服用地 溢价率继续回落 热度回升 数据来源 Wind资讯 2013年最后一个季度 商服用地市场整体热度回落至48 61 第三季度为74 54 分项指数看 第四季度商服用地市场成交 成交率及供给热度明显低于第三季度和去年第四季度 均价和溢价率热度高于第三季度和去年第四季度 与住宅用地市场不同 商服用地市场整体热度的下降 主要受制于成交率热度的显著下降 主要受第四季度外围流动性减弱的影响 商服用地市场受整体流动性影响较为明显 一季度商服用地市场的热度很大程度上取决于一季度的国内流动性释放情况 从一线城市供地调减的趋势来看 商服用地市场与住宅市场同样面临热度结构性调整的格局 不过 鉴于土地供给格局商存在住宅 商服分别供给的趋势 未来这种格局有望延续 这意味着供给格局向住宅用地倾斜 压缩的更多可能是商住综合用地和工业用地 商服用地的供给量将随着新城镇化的展开而稳步回升 各类型土地市场第四季度回顾 商服用地 数据来源 Wind资讯 2013年第四季度 商服用地市场供给建筑面积合计5 452 54万平方米 较第三季度增加2 54 较去年第四季度减少29 29 累计成交土地4 109 59万平方米 较第三季度减少6 96 较去年第四季度减少38 62 第四季度成交率75 37 第三季度成交率为83 08 第四季度商服用地供给量处于历史同期此高水准 但成交处于历史同期较低水准 甚至低于第三季度成交量 主要受外围流动性骤减的负面影响 随着2014年第一季度成交率的回升 商服用地市场整体热度有望出现明显的回升 但由于处于全年淡季 绝对供给量将低于第四季度 供给趋势 各类型土地市场第四季度回顾 商住用地 溢价率继续回落 热度回升 数据来源 Wind资讯 2013年最后一个季度 三线城市土地市场整体热度回落至59 38 第三季度为62 34 分项指数看 第四季度三线城市供给和均价维度热度显著上升 成交和成交率热度维持高位 溢价率热度依然处于较低水平 从国土部2013年透露的政策倾向来看 2014年供给的重点是住宅用地 工业用地和商服用地占比将下降 从近两年的趋势来看 住宅用地供给量明显超过了商住综合用地的量 这种趋势在2014年可能将继续延续 各类型土地市场第四季度回顾 商住用地 数据来源 Wind资讯 2013年第四季度 商住用地市场供给规划建筑面积合计7 191 81万平方米 较第三季度增加12 09 较去年第四季度减少19 89 累计成交土地6 013 38万平方米 较第三季度减少9 60 较去年第四季度减少17 24 第四季度成交率83 61 第三季度成交率为103 67 近两年商住综合用地的供给占比持续下降 这种趋势可能在2014年将得到延续 并对商住综合用地市场产生负面影响 供给趋势 各类型土地市场第四季度回顾 工业用地 溢价率继续回落 热度回升 数据来源 Wind资讯 2013年最后一个季度 工业用地市场整体热度回落至45 72 第三季度为55 76 整体热度继续下滑 分项指数看 第四季度均价和溢价率热度明显高于2012年同期 成交 供给热度明显低于2012年同期 这与第三季度的格局基本一致 从国土部的政策倾向来看 供给重点从工业用地转向住宅用地 而价格则倾向提升工业用地价格 而压制住宅用地价格 2014年第一季度这种趋势有望得到延续 即价格 溢价率热度热度将维持高位 成交率热度的回升将支撑工业用地市场的整体热度 各类型土地市场第四季度回顾 工业用地 数据来源 Wind资讯 2013年第四季度 工业用地市场供给规划建筑面积合计7 634 21万平方米 较第三季度增加24 29 较去年第四季度减少30 11 累计成交土地5 619 87万平方米 较第三季度增加6 88 较去年第四季度减少37 35 第四季度成交率73 61 第三季度成交率为85 61 第四季度工业用地供应量环比显著回升 但明显低于2009年以来的历史同期水准 鉴于国土部明确表示土地供给重心从工业用地向住宅用地转移 工业用地供给量未来将出现持续的萎缩 与2011年以来的趋势一致 供给趋势 主要开发商第四季度拿地情况 概述 数据来源 Wind资讯 2013年第四季度开发商拿地情况 1 主要开发商拿地量减少 第四季度 前20大上市开发商拿地5307 70万平方米 较第三季度小幅上升 延续了前三季度逐季递增的趋势 与土地市场整体成交趋势相悖 其中 万科 万达 保利 荣盛发展等第四季度拿地力度减弱 而绿地集团 碧桂园 华夏幸福 富力地产 招商地产 首开股份则在第四季度加大了拿地力度 其中招商地产四个季度拿地量逐季递增 2 继续补库存 经营现金净流出 以拿地面积 销售面积衡量 第四季度万科和保利两公司联合比例为1 88倍 低于第三季度 但依然处于补库存的状态 以拿地价款 销售额衡量 万科和保利联合比例为50 低于第三季度 但考虑销售中预售未能完全回款成分 第四季度开发商经营现金整体呈现净流出状态 中海地产第四季度两个比列分别为4 73倍和82 主要开发商第四季度拿地情况 清单 数据来源 Wind资讯 主要开发商第四季度拿地情况 结构 数据来源 Wind资讯 2013年第四季度 上述开发商加大了住宅和商服用地的拿地力度 工业用地和商住用地占比明显回落 与土地市场总体趋势一致 从2013年整年来看 住宅用地和商服用地整体处于持续上升的态势 而工业用地和商住综合用地的成交量占比则出现明显的萎缩 就商住用地来看 金科股份 保利地产 世茂股份 新湖中宝 荣盛发展等上市开发商涉足较多 而华夏幸福主要涉及住宅用地一块 尤其是城镇住宅建设用地 主要布局区域在廊坊一带 二级市场市场土地开发板块表现 数据来源 Wind资讯 1 12月 土地一级开发概念指数整体下跌2 60 Wind房地产行业指数下跌7 40 2013年土地一级开发概念指数整体跑赢房地产行业整体表现 第四季度土地市场的整体热度从10月的49 68 回升至12月的57 37 对应土地一级开发概念指数对行业指数累计超额收益率录得5 8 个股方面 泰达股份上涨24 铁岭新城上涨13 空港股份上涨6 黑牡丹上涨2 荣盛发展下跌21 浦东建设下跌17 绵世股份下跌16 中天城投下跌16 招商地产下跌13 目录 土地市场供求情况 全国土地市场概述 供给刚性支撑整体热度 数据来源 Wind资讯 2013年12月 全国土地市场热度指数回落至57 34 11月热度值为70 15 分项指数来看 与去年同期较为类似 不过除了供给热度指数外 其余诸项较11月均有明显的下滑 11月的低供给与12月美联储削减QE 对12月土地市场热度形成拖累 整体热度有所回落 分月度来看 2013年全年土地市场热度值维持高位 6月和12月的钱荒两度压制土地市场热度 而10月热度的下降源于 供给冲击 即9月供给 异常 下跌 控制增量 盘活存量 建设用地增量供给主要来源于农村经营性建设用地 而住宅和商服用地的供给增加还依赖于 三旧改造 不过 在制度出现显著突破之前 重点城市的土地供给却面临供给的刚性约束 这意味着2014年上半年土地市场热度维持高位的概率较大 随着城镇化规划的展开 中低端建设用地的放量将打压整体热度 全国土地市场 土地市场量价齐升 数据来源 申银万国房地产报告 Wind资讯整理 全国45个城市的成交情况如下 2013年12月 全国土地市场合计成交23 820亿元 同比增长52 12月成交4 274亿元 同比增加5 其中住宅合计成交15 954亿元 同比增59 12月成交3 125亿元 同比增12 12月 一线城市成交396亿元 同比增加231 1 12月成交1 887亿元 同比增135 12月占全年成交的20 99 12月成交面积393万平方米 同比增加98 以此核算一线城市均价同比上涨133 12月 二线城市成交859亿元 同比增加43 1 12月成交5 460亿元 同比增50 12月占全年成交的15 76 12月成交面积3 023万平方米 同比增加22 以此核算二线城市均价同比上涨21 12月 三线城市成交237亿元 同比增加60 1 12月成交1 434亿元 同比增55 12月占全年成交的16 60 12月成交面积1086万平方米 同比增加33 以此核算三线城市均价同比上涨27 40大中城市土地市场 溢价率继续回落 热度显著回落 数据来源 Wind资讯 2013年12月 全国40大中城市土地成交溢价率16 52 11月为21 43 而2013年12月溢价率为13 55 统计2008年 2013年成交溢价率数据 12月溢价率最高值49 最低为2 热度值为30 82 11月为62 88 11月的低推低量压制了12月的土地市场热度 溢价率热度值的回落是直接的反映 40大中城市土地市场 热度维持100 但均价显著回落 数据来源 Wind资讯 2013年12月 全国40大中城市土地成交楼面均价2057 31元 平方米 较11月下降18 59 较2012年12月上涨28 41 统计2008年 2013年楼面均价数据 12月最大值为2057 31元 平方米 最小值为803 47元 平方米 整体来看 12月均价整体重心下移 12月均价的显著下行季节性因素较大 该维度热度指数继续维持在100 40大中城市土地市场 成交率季节性回落 旺季不旺 数据来源 Wind资讯 2013年12月 全国40大中城市土地成交率为104 96 较11月升52个百分点 而2012年12月为115 10 统计2008年 2013年成交率数据 12月最高值为119 最小值98 39 12月土地成交率热度指数回落至45 42 11月为67 36 12月 整体成交率重心上移 成交率的回升有较大的季节性因素 成交率热度值从67 36 回落至45 42 表明12月土地市场 旺季不旺 40大中城市土地市场 成交量季节性回升 热度50 50 数据来源 Wind资讯 2013年12月 全国40大中城市土地成交面积10 571 83万平方米 同比减33 环比增57 统计2008年 2013年成交面积 12月最高值为15 716 78万平方米 最小值5 322 38万平方米 11月推地量的显著回升带来了12月土地市场成交的旺盛 但整体热度值则从11月的69 45 回落至50 50 旺季特征不明显 40大中城市土地成交建面 三线城市成交量显著回升 数据来源 Wind资讯 2013年12月 全国40大中城市成交土地中 一线城市成交867 44万平方米 二线城市成交5 885 52万平方米 三线城市成交3 679 20万平方米 环比分别增加12 30 43 62 和138 09 同比分别减少30 29 43 39 和9 75 12月一线 二线和三线城市的成交率分别为80 03 99 92 和119 99 前12月一线 二线和三线城市的成交率分别为92 24 85 91 和83 32 40大中城市土地市场 供给量回落 整体热度略有回升 数据来源 Wind资讯 2013年12月 全国40大中城市土地供给面积为10 071 83万平方米 同比减少26 24 环比减少19 93 统计2008年 2013年供给面积 12月最高值为13 655 01万平方米 最小值4 701 93万平方米 12月供给面积整体重心下移 整体供给热度值则从51 09 上升至59 98 12月供给的高热度 为2014年1月土地市场热度的回升打下基础 40大中城市土地供应建面 一线城市供给逆势增长 数据来源 Wind资讯 2013年12月 全国40大中城市供给土地中 一线城市供给1 083 91万平方米 二线城市供给5 890 41万平方米 三线城市供给3 066 24万平方米 同比分别减少17 60 24 51 和32 41 环比分别增加22 33 减少21 42 和减少25 62 12月供给面积季节性回落 但回落幅度不大 其中一线城市供给逆势增长成为12月土地市场供给的亮点 主要城市土地市场热度排行 深圳排名第一 数据来源 Wind资讯 2013年12月整体热度排名 深圳 上海 长沙 南京和苏州排名前五 其中整体热度值超过50 的城市还包括厦门 重庆 广州 成都 武汉和天津的整体热度最低 12月 深圳 上海 长沙 苏州和厦门的整体热度明显上升 重庆 广州 成都 武汉和天津的整体热度明显下降 各城市整体热度值与土地市场整体环境一致 从供给维度来看 1月 北京 深圳 重庆 武汉 杭州 福州和苏州2014年1月土地市场整体热度有望显著回升