房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项

房地产企业土地增值税清算实操程序及技巧 主要内容 土地增值税清算程序及准备的资料 土地增值税清算审核注意要点 相关文件 1 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187号 2 国家税务总局关于印发 土地增值税清算管理规程 的通知 国税发 2009 91号 3 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函 2010 220号 一 土地增值税清算程序及准备的资料 一 清算的介入对项目进行整体的把握 证件类立项批复书国有土地使用证 建设用地规划许可证总体规划平面图 建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售 销售许可证 房屋测绘报告结算书 竣工验收备案表 清算单位 二 清算的单位 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的 以分期项目为单位清算 立项批文 关于土地增值税清算单位目前各地采用的主要依据如下 1 发改委项目立项批准 备案 文件 2 建设工程规划许可证 3 建筑工程施工许可证 4 销售 预售 许可证 5 初始产权登记证明 房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的也可作为分期清算单位 房地产企业土地增值税清算疑难问题解析 问题 1 分期方法不同 对于各期增值率不同的开发项目 整体税负不同 2 分期依据繁多而无明确规定 应清算 可清算 三 清算条件 应清算 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 可清算 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 应清算 可清算 对符合应清算条件的项目 纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续 对于纳税人在满足应清算条件而又未办理清算手续的 按照 中华人民共和国税收征收管理法 的规定处理 对符合可清算条件的项目 税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目 由主管税务机关确定是否进行清算 对于确定需要进行清算的项目 由主管税务机关下达清算通知 纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续 税务机关下达的文书 限期提供资料通知书 税务文书送达回执 税务事项通知书 纳税人提供的表格 四 清算准备哪些资料 1 房地产开发企业清算土地增值税书面申请 土地增值税纳税申报表 一正十二附明细表2 证件类 对项目进行整体的把握 立项批复书国有土地使用证 建设用地规划许可证总体规划平面图 建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售 销售许可证 房屋测绘报告结算书 竣工验收备案表 8 人防批复或人防易地建设费情况 9 涉及到拆迁补偿的和政府返还的 应提供相应的补偿协议和返还申请 批复 10 涉及会所 幼儿园 学校 物业房 地上地下车库的 对其产权的归属进行专项说明 并提供移交协议 11 涉及到改制 经济适用房 廉租房 保障房等其他方面的 应提供政府等相关文件资料 3 合同 统计表 1 前期 基础 配套及主体建筑 安装 装饰项目工程施工合同及相应的工程预 结 决算报告 相关合同变更会签的 应提供甲方 乙方 监理方等签字并盖章的变更会签证明 2 涉及甲供材的 应提供相应购销合同及验收交接证明 3 完工项目开发成本台帐 公司备查帐 显示项目类别 工程名称 施工单位 合同价格 结算价格 发票情况 入帐情况 付款情况 未开票预提的应提供相应的合同 协议即预提的依据 4 能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同 5 不动产发票 收据存根 6 商品房购销合同统计表等 销控表 包括完工项目栋号 房间号 销售面积 销售收入 用途等 有代收代付收费的 应列明 及相应购房合同 发票 涉及代销的 应提供代销协议及结算办法 售价低于市价的应提供原因说明 4 企业电子帐及账本凭证 1 完工项目历年的包含辅助核算项目的1级 末级的科目余额表 2 完工项目从立项到完工按开发成本明细分列的电脑帐 截止日 完工结束日 3 完工项目历年的应缴营业税 城建税 教育费附加 土地增值税电脑帐 4 完工项目历年预收帐款 其他应付款 营业收入 营业外收入 营业成本 开发产品电脑帐 5 完工项目历年的账本凭证 对不同类型房地产是否分别计算增值额 增值率 计算应缴土地增值税 分期开发的项目 是否以分期项目为单位清算 五 清算审核开始时首要关注点 房地产开发项目是否以国家有关部门审批 备案的项目为单位进行清算 六 土地增值税清算审核结束应做哪些工作 1 审核结束后应及时整理 制作科目检查情况核对表 审核工作底稿 成本汇总表 成本调整表 以记录税务机关在清算审核过程中的审核内容 数据 具体程序 制作科目核对表 税务文书送达回证 纳税人核对 加盖公章及在每一科目核对表最后一页写上 所记载的数据 内容是由我单位提供的帐薄 凭证中提取 经我单位核实 所有的数据 内容均与原件记载的数据 内容相一致 字样 纳税人签名及写上日期 及时制作收入 面积 成本 税金 费用 往来等工作底稿 用于记录主管税务机关内部工作 土地增值税清算结果 税务事项通知书 内容 土地增值税清算审核结束 税务机关应当下达 税务事项通知书 和 送达回证 将审核结果书面通知房地产开发企业 主要内容 1 土地增值税清算结果 2 明确土地增值税后续管理事宜 3 在规定的期限内办理补 退税款事宜 4 其他涉税事宜 土地增值税清算资料的归档及要求 七 清算后土地增值税后续管理 1 土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金问题纳税人在清算时补缴的土地增值税 在主管税务机关规定的期限内补缴的 不加收滞纳金 2 清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产 清算后销售或有偿转让的 纳税人应按月进行土地增值税的纳税申报 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算 单位建筑面积成本费用 清算时的扣除项目总金额 清算的总建筑面积国税发 2006 187号自2007年2月1日起执行 清算时的扣除项目总金额 是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认允许扣除的扣除项目金额 清算的总建筑面积 是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认已销售的建筑面积 八 土地增值税预征与清算的衔接问题 房地产开发项目全部竣工结算后 办理清算手续前 转让房地产取得收入的 应按规定预征土地增值税 办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的 应按规定预征土地增值税 办理清算手续过程中转让房地产取得收入 未取得清算书面审核结果的 应继续按规定预征土地增值税 取得清算书面审核结果后 应按187号文第八条规定计算办理清算手续过程中应缴纳的土地增值税 在规定期限内办理补退税手续 二 土地增值税清算审核注意要点 一 实际支付开发成本费用的截止时间 1 符合 187号文 第二条第 一 项清算条件的 应清算 以满足清算条件之日起90日内或纳税人申报之日 按孰先原则确认 为计算实际支付开发成本费用的截止时间 2 符合 187号文 第二条第 二 项清算条件的 可清算 以接到主管税务机关清算通知书之日起90日内或纳税人申报之日 按孰先原则确认 为计算实际支付开发成本费用的截止时间 二 对面积的审核注意要点1 区分各种面积 1 区分可售面积与公配面积 2 区分可售面积与已售面积 3 区分普通住宅面积与非普通住宅面积和其他房产面积 4 注意公共配套设施实际用途 土地增值税条例 第八条明确 普通标准住宅 享有优惠政策 那么何为 普通标准住宅 呢 财税 2006 21号文件和财税 2006 141号文件都定义为国办发 2005 26号 即 国八条 制定的 普通住房标准 三个条件 一般来说是 容积率不低于1 0 面积不高于120平方米 销售价格不高于同类1 2倍 可以上浮20 执行 Thermometer Placeholderforyourownsubheadline 根据 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187号 的规定 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房 会所 停车场 库 物业管理场所 变电站 热力站 水厂 文体场馆 学校 幼儿园 托儿所 医院 邮电通讯等公共设施 按以下原则处理 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 3 注意公共配套设施实际用途 三 收入的审核要点 1 土地增值税征收范围 转让国有土地使用权 地上建筑物及附着物并取得收入 没有发生房地产的产权转让不征税 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入 实物收入和其他收入 转让房地产的全部价款及有关经济受益 非直接销售的收入确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时 如果产权未发生转移 不征收土地增值税 在税款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 2 清算时收入确认国税函 2010 220号 土地增值税清算时 已全额开具商品房销售发票的 按照发票所载金额确认收入 未开具发票或未全额开具发票的 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致 在清算前已发生补 退房款的 应在计算土地增值税时予以调整 收入的审核要点 收入的审核要点 3 代收税费是否计入收入代收税款 不计入销售收入 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 如代收费用是计计入房价中向购买方一并收取的 可作为转让房地产所取得的收入计税 如果代收费用未计入房价中 而是在房价之外单独收取的 可以不作为转让房地产的收入 4 销售面积与可售面积的数据关联性的审核审核收入情况时 应结合销售发票 销售合同 含房管部门网上备案登记资料 商品房销售 预售 许可证 房产销售分户明细表及其他有关资料 重点审核销售明细表 房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性 以核实计税收入 5 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致 而发生补 退房款的收入调整情况进行审核 5 非直接销售和自用房地产的收入确定 一 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产 其收入按下列方法和顺序确认 1 按本企业在同一地区 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 2 由主管税务机关参照当地当年 同类房地产的市场价格或评估价值确定 6 低价售房给职工 亲戚 收入调整 江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告 房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10 的 税务机关可委托房地产评估机构对其评估 纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价 又无正当理由的 应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入 对以下情形的房地产转让价格 即使明显偏低 可视为有正当理由 1 法院判定或裁定的转让价格 2 以公开拍卖方式转让房地产的价格 3 政府物价部门确定的转让价格 4 经主管税务机关认定的其他合理情形 豫地税函 2010 202号河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知二 关于 计税价格明显偏低 的问题 河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 豫地税发 2010 28号 第三条第二款第6小项中 申报的计税价格明显偏低 又无正当理由的 按核定征收率8 征收土地增值税 该处的 明显偏低 是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10 如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算 无销售价格的 主管税务机关可参照市场指导价 社会中介机构评估价格 缴纳契税的价格和实际交易价格 按孰高原则确定计税价格 7 车位 车库 地下室收入的归属 青地税函 2009 47号 青岛地税局 十二 房地产开发企业将车库或者停车位转让 其收入是否计入房地产转让收入 答 根据房地产相关法律 法规等有关规定 开发项目建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 据此 凡房地产开发企业与购房人签订销售合同 约定将上述车库 车位的所有权出售给购房人的 取得的收入并入非普通住房转让收入 附赠的车库 车位因未取得转让收入 按出售开发产品计算销售收入 利用地下基础设施形成的停车场所 房地产开发企业与购房人签订合同 将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的 向购房人取得的收入视同房地产转让收入 并入非普通住房转让收入 利用地下基础设施形成的停车场所 作为公共配套设施计入扣除 房地产开发企业与购房人签订车库 车位一定期限租赁使用权合同 其取得的租赁收入 不计入房地产转让收入 河南省地方税务局公告2011年第10号三 关于车库 地下室归属问题房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室 车库 在预征收土地增值税时 采用随房确定的原则 即销售房屋为普通标准住宅的 地下室 车库按照普通标准住宅确定 销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的 地下室 车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定 待清算时 应将地下室 车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室 车库 阁楼的 按照其他房地产项目征收土地增值税 8 买一送一 折扣销售 A房地产企业在近期的促销活动中 举办了成交客户抽奖活动 最高奖项为一辆价值40万元的小轿车 若业主放弃奖项 可直接获得40万元的价格折扣 商品房单套售价200万元 四 扣除项目的审核要点 1 扣除项目的确认原则 1 在土地增值税清算中 计算扣除项目金额时 其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除 合法性 2 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用 必须是实际发生的 真实性 3 扣除项目金额中应当准确地在各扣除项目中分别归集 不得混淆 准确性 4 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用 必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的 相关性 5 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的 或者同一项目中建造不同类型房地产的 应按照对象 采用合理的分配方法 分摊共同的成本费用 配比 6 对同一类事项 应当采取相同的会计政策或处理方法 会计核算与税务处理规定不一致的 以税务处理规定为准 一致性 2 扣除项目的计算分摊 1 纳税人成片受让土地使用权后 分期分批开发 转让房地产的 其扣除项目金额的确定 分摊方法 a 在不同期项目之间按占地面积计算分摊 b 在同一期项目内按建筑面积计算分摊 c 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊 2 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的 或者同一项目中建造不同类型房地产的 应按照受益对象 采用合理的分配方法 分摊共同的成本费用 3 房地产开发企业分期开发项目清算时 只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除 公共配套成本费用未发生的 不得预提公共配套的成本费用 待实际发生时 在发生清算时计算扣除 扣除项目的计算分摊 4 房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施 先按不同项目占地面积计算分摊 再按清算项目内建筑面积计算分摊 5 分期开发计算分摊方法一致性问题分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性 3 取得土地使用权所支付的金额审核要点 取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 取得土地使用权支付金额的审核 应当包括下列内容 一 审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证 口径是否一致 二 如果同一土地有多个开发项目 审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确 三 审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用 四 审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形 五 审核有无预提的取得土地使用权支付金额 六 比较 分析相同地段 相同期间 相同档次项目 判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常 公共配套设施费 前期工程费 建安工程费 土地征用及拆迁补偿费 基础设施费 开发间接费 4 房地产开发成本审核要点 1 土地征用及拆迁补偿费审核要点包括土地征用费 耕地占用税 劳动力安置费及有关地上 地下附着物拆迁补偿的净支出 安置动迁用房支出等 拆迁不同的补偿方式收入成本的确认 国税函 2010 220号 国税函 2010 220号 六 关于拆迁安置土地增值税计算问题 一 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的 安置用房视同销售处理 按 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187号 第三条第 一 款规定确认收入 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款 计入拆迁补偿费 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款 应抵减本项目拆迁补偿费 二 开发企业采取异地安置 异地安置的房屋属于自行开发建造的 房屋价值按国税发 2006 187号第三条第 一 款的规定计算 计入本项目的拆迁补偿费 异地安置的房屋属于购入的 以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费 三 货币安置拆迁的 房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 拆一还一 营业税 土地增值税 企业所得税 营业税 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税 对超出拆迁建筑面积的部分 市场价 土地增值税 按市场价格确认收入的同时 还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费 企业所得税按市场价格确认收入的同时 还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费 关于 拆一还一 实物补偿形式的回迁房 其营业税计税依据如何确定 国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复 国税函发 1995 549号 规定 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税 对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施 如居委会用房 车棚 托儿所等 凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的 不再征收营业税 该文件是专门针对外商投资的房地产企业 而国税函发 1995 549号是国家税务总局专门针对江苏省国税局的一个批复 那么该文件对内资房地产企业是否适用呢 内资房地产企业不适用 关于 拆一还一 实物补偿形式的回迁房 其营业税计税依据应该是按照回迁房市场公允价来确定 并按照回迁房市场公允价向被拆迁人开具销售不动产发票 营业税 无论是政策性拆迁还是商业性拆迁 拆迁人给予被拆迁人回迁房时 必须按照市场公允价申报缴纳营业税 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第二十条土地增值税 政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除 而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入 但是要冲减开发成本中的补偿支出 从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额 河南省地方税务局关于小李庄城中村改造项目建设安置房征收流转税问题的批复2011年7月4日豫地税函 2011 212号计税营业额的确定方式 对按照郑州市人民政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积部分 按照 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第二十条规定确定计税营业额 其中组成计税价格的计算公式为 同类住宅的房屋开发成本 1 成本利润率 1 营业税税率 补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的 其超出部分 应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额 15 关于土地增值税问题小李庄城中村改造项目收到的搬家费 拆迁工作经费 村民集体的过渡费 基础设施 公共服务设施建设等补偿费用 在土地增值税清算时 按规定分别冲减成本或费用 一般审核要求 同一宗土地有多个开发项目 是否予以分摊 分摊办法是否合理 合规 具体金额的计算是否正确 是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形 拆迁补偿费是否实际发生 尤其是支付给个人的拆迁补偿款 拆迁 回迁 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应 土地征用及拆迁补偿费的审核 应当包括下列内容 一 审核征地费用 拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常 二 审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁 回迁 合同和签收花名册 并与相关账目核对 三 审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目 是否按税收规定扣除 特殊规定 房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金不得扣除 房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的 按照187号文第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税 应视同 按国家统一规定交纳的有关费用 计入 取得土地使用权所支付的金额 中扣除 2 前期工程费审核要点 包括规划 设计 项目可行性研究和水文 地质 勘察 测绘 三通一平 临时通水 临时通电 临时通路和土地平整 等支出 具体可包括规划设计费 工程设计费 勘探观测费 考古调查费 检测测量费 卫生安全评估费 质检费 面积测绘费 环保费 模型费 市政配套费 晒图费 图纸复印费 咨询费 报批报建费 道路临时占用的行政收费等 这些都是由建设方即房地产开发企业负担的费用 附表 售楼中心的设计费 装修费属于销售费用新型墙体材料 水泥资金正常情况下是属于可退回的资金材料检测费 除桩承台以下的检测费 施工单位负担 前期工程费的审核 应当包括下列内容 一 审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常 二 审核纳税人是否虚列前期工程费 土地开发费用是否按税收规定扣除 建安工程费的审核 3 建安工程费审核要点 合同结算书的审核 质量保证金处理 对建安发票真实性的审核 样板房装修费 赠送家电产品列支问题 国税函 2010 220号 质量保证金以是否开具发票作为扣除前提房地产开发企业在工程竣工验收后 根据合同约定 扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款 作为开发项目的质量保证金 在计算土地增值税时 建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的 按发票所载金额予以扣除 未开具发票的 扣留的质量保证金不得计算扣除 房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费 在土地增值税清算中如何扣除 发布日期 2010年08月23日来源 国家税务总局纳税服务司答 房地产企业单独修建的售楼部 样板房等营销设施费 应分不同情况处理 一 房地产企业在开发小区内 主体外修建临时性建筑物作为售楼部 样板房的 其发生的设计 建造 装修等费用 应计入房地产销售费用扣除 售楼部 样板房内的资产 如空调 电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支 二 房地产企业在主体内修建临时售楼部 样板房的 其发生的设计 建造 装修等费用 建成后有偿转让的 应计算收入并准予扣除 三 房地产企业利用规划配套设施 如 会所 物业管理用房 发生的售楼部 样板房的设计 建造 装修等费用 按以下原则处理 1 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 2 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 3 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 依据上述解释 认为红线外 不在项目规划内 不属于开发产品核算范畴 应计入费用比较合适 移交政府按照捐赠处理 建筑安装工程费的审核 应当包括下列内容 一 出包方式 重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常 当二者差异较大时 应当追加下列审核程序 以获取充分 适当 真实的证据 1 从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同 并与相关账目进行核对 2 实地查看项目工程情况 必要时 向建筑监理公司取证 3 审核纳税人是否存在利用关联方 尤其是各企业适用不同的征收方式 不同税率 不同时段享受税收优惠时 承包或分包工程 增加或减少建筑安装成本造价的情形 二 自营方式 重点审核施工所发生的人工费 材料费 机械使用费 其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证 是否按规定进行会计处理和税务处理 建筑安装工程费审核 一般审核要求 发生的费用是否与决算报告 审计报告 工程结算报告 工程施工合同记载的内容相符 房地产开发企业自购建筑材料时 自购建材费用是否重复计算扣除项目 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本 验证建筑安装工程费支出是否存在异常 房地产开发企业采用自营方式自行开发施工建设的 还应当关注有无虚列 多列施工人工费 材料费 机械使用费等情况 建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具 甲供材甲供材料是建筑行业的通称 是指在工程施工建设中由开发建设方 甲方 采购和提供工程中使用的材料给施工方 乙方 营业税的相关规定 对于工程 不包括装饰劳务 所用的原材料及其他物资和动力价款 无论是建设单位提供还是施工方提供 均应并入营业额缴纳营业税纳税人提供建筑业劳务 不含装饰劳务 的 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款 对设备的相关规定 财税 2003 16号文第十三条规定设备的范围 通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆 光缆和构成管道工程主体的防腐管段 管件 弯头 三通 冷弯管 绝缘接头 清管器 收发球筒 机泵 加热炉 金属容器等物品均属于设备 其他建筑安装工程的计税营业额也不包含设备价值 具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举 关于明确建筑安装工程计税营业额可减除其价值的设备名单的通知 粤地税函 2004 720号 对设备的规定 一 输配变电工程所使用的变电设备 电缆 二 电梯 空调设备 锅炉 三 机器设备 电子通讯设备 四 省地方税务局规定的其他设备注意 甲供材中材料部分营业税的纳税人是施工方 而不是建设方 案例1 甲公司 房地产开发企业 与乙公司签订建筑合同 甲为建设方 乙为承包方 合同规定 甲方自购材料1000万 其余为乙方包工包料共2000万 请问营业税如何征收 甲方 乙方分别以何种发票入账 案例2 甲公司 房地产开发企业 与乙公司签订建筑合同 甲为建设方 乙为承包方 合同规定 甲方提供设备500万 其余为乙方包工包料共2000万 请问营业税如何征收 甲方 乙方分别以何种发票入账 总结 1 甲供材的纳税人为施工方 不是建设方 2 注意包工包料合同和甲供材合同的区别 3 注意甲供材和甲供设备的区别4 工程结算书是否包含甲供材合同中材料的价款 4 基础设施费审核要点 开发小区内道路 供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 照明 环卫 绿化等工程发生的支出 案例 某地块竞拍时 政府部门在招拍挂文件中明确要求竞得者必须在项目红线外无偿建造一条长5公里 宽50米的城市一级道路和一座占地100亩 造价不低于3000万元的市政公园 两项附加工程的造价由竞得者承担 不包含在土地出让金之内 甲公司最后取得了该地块 请提供方案或建议 以便让甲公司承担的红线外建设支出可以作为项目的开发成本 分析 根据土地增值税条例 国税发 2009 31号文等有关规定 房地产开发企业发生的基础设施费 公共配套设施费一般都是指 开发小区内 或 开发区内 建造的会所 物业管理场所 电站 热力站 水厂 文体场馆 幼儿园 邮电通讯 学校 医疗设施等配套设施 对 开发小区外 或 开发区外 即红线外发生的类似成本往往认定为是企业对政府的 捐赠 而不认可是 拿地 成本 将其作为视同销售征营业税和企业所得税 浙江省 红线外道路的改造 绿化等 房地产开发企业 在其土地开发区域外 红线外 按照当地政府要求 为紧邻其开发区域的市民广场进行了广场道路的改造 绿化等 上述发生的费用是否可按市政配套费计入开发产品成本 答 如政府土地出让招标文件中明确规定该市民广场由房地产企业代建 并作为土地拍卖的条件之一的 广场道路的改造 绿化等可依据国家税务总局国税发 2009 31号文第二十七条规定 作为公共配套设施处理 小结 审核前期工程费和基础设施费的一般要求 前期工程费 基础设施费是否真实发生 是否存在虚列情形 是否将房地产开发费用记入前期工程费 基础设施费 多个 或分期 项目共同发生的前期工程费 基础设施费 是否按项目合理分摊 5 公共配套设施费的审核要点 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房 会所 停车场 库 物业管理场所 变电站 热力站 水厂 文体场馆 学校 幼儿园 托儿所 医院 邮电通讯等公共设施 按以下原则处理 国税发 2006 187号 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 房地产开发企业是否转为自用 对外经营 无偿移交给全体业主的或政府 人防设施清算能否作配套设施税前扣除 问 我公司为河北省一家房地产企业 请问 1 无产权的地下室如何判断是否为人防设施 2 如果是人防设施的地下室 无产权 是否可以作为配套设施在土地增值税前扣除 取得的地下室销售收入是否并入土地增值税收入 3 如果是非人防性质的地下室 无产权 部分由开发商将其随住宅销售 部分由物业公司收取租金 土地增值税清算时如何处理 房地产公司开发房屋时配套建设的地下人防设施 应该移交给人防办 但是人防办答复由房地产公司自行管理待政府有需要时再无偿提供给人防办 请问建设地下人防发生的成本费用在土地增值税清算时可否扣除 来源 青岛市地税局发布日期 2012年12月05日根据国税发 2006 187号文件的规定 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 移交政府需要以是否有移交手续判断 没有手续没法证明移交 所以不能扣除 基础设施费和公共配套设施费的审核 应当包括下列内容 一 审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证 二 如果有多个开发项目 基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算 是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目 三 审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用 四 审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证 五 审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用 六 审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用 七 获取项目概预算资料 比较 分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常 八 审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊 九 各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定 6 开发间接费用审核要点 开发间接费用指直接组织 管理开发项目发生的费用 包括工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销等 房地产开发费用审核 TeamNo 2 TeamNo 1 TeamNo 3 区分开发间接费用与房地产开发费用 人员工资准确性 售楼中心水电费 办公费 广告费 行政性罚款 代销手续费等 合理区分计入开发间接费与期间费用的界限 对于直接组织 管理项目的人员发生的费用支出 应作为开发间接费扣除 区分费用的性质是否为开发项目发生的费用 按职能划分的现场项目管理人员发生的费用 也不一定全部都能列支为开发间接费 如业务招待费 培训费 需要根据费用性质以及与项目关联程度判定 在会计核算与税法不一致 应按税法进行调整 第一 会计科目适用错误 按会计核算要求调整会计科目 调整后会税没有差异 第二 会税政策差异 调表不调账 开发间接费用的审核 应当包括下列内容 一 审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证 二 如果有多个开发项目 开发间接费用是否分项目核算 是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目 三 审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用 四 审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证 五 审核是否将期间费用记入开发间接费用 六 审核有无预提的开发间接费用 七 审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用 是否在本项目中予以剔除 八 在计算加计扣除项目基数时 审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用 房地产开发费用指与房地产开发项目有关的销售费用 管理费用 财务费用 财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 其他房地产开发费用 在按照 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的5 以内计算扣除 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用在按 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的10 以内计算扣除 5 房地产开发费用的审核要点 全部使用自有资金 没有利息支出的 按照以上方法扣除 房地产开发企业既向金融机构借款 又有其他借款的 其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条 一 二 项所述两种办法 土地增值税清算时 已经计入房地产开发成本的利息支出 应调整至财务费用中计算扣除 城镇土地使用税是否归集本科目 房地产开发企业会计制度 93 财会字第02号中对房地产企业的土地使用税是这样规定的 月份终了 企业计算出当月应交纳的房产税 车船使用税和土地使用税 借记 管理费用 科目 根据 财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知 88 财工字522号 文件规定 根据国务院令规定 从1988年11月1日起 对在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人 开征土地使用税 现将国营企业缴纳土地使用税的有关财务问题通知如下 企业按规定缴纳的土地使用税在企业管理费中列支 企业会计制度 第一百零四条规定 企业缴纳的城镇土地使用税应计入管理费用 而不是其它科目 房地产开发费用的审核 应当包括下列内容 一 审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证 除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除 二 利息支出的审核 企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的 审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除 开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的 应按下列方法进行审核 1 审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证 2 如果有多个开发项目 利息费用是否分项目核算 是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目 3 审核各项借款合同 判断其相应条款是否符合有关规定 4 审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 与转让房地产有关的税金审核 应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定 计算的扣除金额是否正确 对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加 或者按照预售收入 不包括已经结转销售收入部分 计算并缴纳的税金及附加 不应作为清算的扣除项目 6 加计扣除 我国土地增值税实施细则规定 对从事房地产开发的企业 在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和 加计20 的扣除 但上述加计扣除项目 并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的 只有符合一定的条件才可以享受 一是必须是从事房地产开发的纳税人 也就是具有开发资质的企业 二是必须实际从事了房地产开发业务 对只从事房地产二手转让的企业 不得减除加计扣除项目 第一 取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数 第二 装修费用能否加计扣除视情而论 房地产开发企业销售已装修的房屋 其装修费用可以计入房地产开发成本 作为土地增值税的扣除项目 对于电视机 壁式空调等可以分离的部分 不得作为房地产开发成本 且不得加计扣除 第三 转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5 计算 第四 房地产企业单独修建的售楼部 样板房等营销设施费 应分不同情况处理 一 房地产企业在开发小区内 主体外修建临时性建筑物作为售楼部 样板房的 其发生的设计 建造 装修等费用 应计入房地产销售费用扣除 售楼部 样板房内的资产 如空调 电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支 二 房地产企业在主体内修建临时售楼部 样板房的 其发生的设计 建造 装修等费用 建成后有偿转让的 应计算收入并准予扣除 三 房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部 样板房的设计 建造 装修等费用 如果建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 如果建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 如果建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 第五 取得土地使用权所支付的费用 不包括政府以各种形式减免或者返还的金额 在计算土地增值税时 取得土地使用权支付的地价款 应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益 第六 实际支付的代收费用可予以扣除 但不允许作为加计扣除的基数 国家税务总局关于印发 土地增值税清算鉴证业务准则 的通知 国税发 2007 132号 第二十五条规定 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用 应区分不同情形分别处理 一 代收费用计入房价向购买方一并收取的 应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税 实际支付的代收费用 在计算扣除项目金额时 可予以扣除 但不允许作为加计扣除的基数 二 代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的 不作为转让房地产的收入 在计算增值额时不允许扣除代收费用 别墅是否可以加计扣除 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第十一条条例第八条 一 项所称的普通标准住宅 是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅 高级公寓 别墅 度假村等不属于普通标准住宅 普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省 自治区 直辖市人民政府规定 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过本细则第七条 一 二 三 五 六 项扣除项目金额之和20 的 免征土地增值税 增值额超过扣除项目金额之和20 的 应就其全部增值额按规定计税 国家规定的加计扣除项目的审核 应当包括下列内容 一 对取得土地 不论是生地还是熟地 使用权后 未进行任何形式的开发即转让的 审核是否按税收规定计算扣除项目金额 核实有无违反税收规定加计扣除的情形 二 对于取得土地使用权后 仅进行土地开发 如 三通一平 等 不建造房屋即转让土地使用权的 审核是否按税收规定计算扣除项目金额 是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除 三 对于取得了房地产产权后 未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的 审核是否按税收规定计算扣除项目金额 核实有无违反税收规定加计扣除的情形 四 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取 核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形 7 9项费用 在土地增值税清算中的具体处理 1 样板房支出的处理 土地增值税暂行条例实施细则 规定 开发间接费用 是指直接组织 管理开发项目发生的费用 包括工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销等 房地产开发企业修建的临时售楼设施 在计算土地增值税时 不作为开发间接费用 不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除 样板房装修费 第一 租用房屋装修为样板房 其装修支出应作为销售费用 第二 对于开发商品装修为样板房 并在以后年度销售 其装修费支出应作为 建安费 科目核算 根据具体情况将计入开发间接费的样板房的装修费用调整到建安费科目核算 与销售精装修商品房核算一致 第三 开发商品装修为样板房 但在以后年度不销售作为固定资产入账 则相关的装修费应计入固定资产价值 其折旧作为期间费用入账 不能作为土地增值税前扣除 所以 样板房支出只有在销售完成后 才能确定是否可以扣除 2 周转房摊销的处理 开发间接费用周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费 但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户 所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目 租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费 工程改造费 布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目 3 管理人