某酒店规划建设建议书(ppt 45页).ppt

苏宁 天润城酒店规划建设建议 深圳天方地产顾问机构 2008年04月10日 酒店的立项和定位 与国家和城市的经济 尤其是旅游业的发展密切相关 酒店市场背景 一 背景资料 1 中国酒店史 我国酒店行业的起步 从1982年开始 随着广州白天鹅宾馆的落成使用 至今已有26个年头 经历了三个阶段 第一阶段 80年代 随着国家改革开放政策 酒店行业在全国的各行各业中 率先对外开放 引进国际集团的先进管理 投资主体以国有资本为主 第二阶段 90年代 随着国内旅游业的高速发展 各行各业都开始兴建酒店 作为主营业务的一种补充 投资主体还是以国有资本为主 第三阶段 进入21世纪 随着北京申奥成功和上海申博成功 经济的高速发展以及全国各地会展业务的兴盛 酒店行业的潜在需求被充分释放 又成为大量房地产开发商投资的目标 投资主体开始转变为以民营及海外资本为主 2 中国酒店现状 国家旅游局官方统计数据表明全国酒店的现状如下 3 市场分析 经济方面 国际经济形势 2007年中期以来 世界经济发生了比较明显变化 突出地表现在两个方面 第一个方面 就是以美国次贷危机爆发为标志 引起的国际金融市场动荡及美国经济的减速 第二个方面 由于美元的持续贬值 使国际市场的石油等初级产品的价格 像矿产品 农产品价格的持续上涨 引发了世界性的通货膨胀的压力 对我国旅游业来讲 这将直接导致国外游客的减少 国内经济形势 中国宏观经济形势的基本面还是好的 2007年国内生产总值增长11 6 全社会固定资产投资实际增长21 6 商品零售价格指数上涨为3 8 投资品价格品上涨3 3 城镇居民实际人均可支配收入增长12 但经济所存在的一些突出的问题和深层次的矛盾依然存在 特别是物价涨幅较高 通货膨胀的压力在增大 居民生活成本的增加也将导致家庭旅游投入会减少 吉林市旅游 历史文化名城吉林市 吉林市是吉林省第二大城市 是全国唯一的市与省重名的城市 吉林市是国务院批准的历史文化名城 甲级开放城市和全国32个特大城市之一 吉林市位于吉林省中部偏东 幅员面积24894平方公里 总人口422 8万人 有23个少数民族 吉林市历史悠久 气候宜人 吉林市具有得天独厚的旅游资源 自然景观 人文景观随处可见 松花湖和龙潭山鹿场被列为国家级景点 以冰雪为特色的旅游产业 吉林市还是冰雪体育旅游城市 冰雪体育设施在国内处于一流水平 城区内有两座滑雪场 多处旅游雪场 中国吉林雾凇冰雪节被国家旅游局列为地方大型旅游节庆活动之一 3 市场分析 3 市场分析 吉林市旅游到2010年 精心培育和建成一批旅游标志性项目 完善旅游综合功能 把吉林市建设成为旅游主体形象鲜明 品牌特色突出 旅游设施完备 服务质量优良 整体环境协调的人们向往的具有独特魅力的旅游目的地和热点旅游城市 使吉林市旅游成为富民强市主体经济之一 力争接待国内旅游者1200万人次 接待入境旅游者5万人次 实现国内旅游收入78亿元人民币 外汇收入1340万美元 全口径旅游收入100亿元 摘自 吉林市旅游业发展十一五规划 从 吉林市旅游业发展十一五规划 当中可以看出吉林市的旅游业将会迎来蓬勃发展的春天 成为吉林市的支柱产业 必将对吉林市酒店业的发展起到巨大的推动作用 4 吉林市酒店分布 世纪大饭店5 雾凇宾馆4 紫光苑宾馆3 皇家花园酒店5准 交通宾馆3 江城宾馆3 国际大酒店3 神州大酒店5准 西关宾馆3 银河大厦3 苏宁大酒店 分布特点 吉林市主要三星级以上酒店集中在吉林大街沿线和松江路沿线 形成了两条鲜明的酒店集中带 其中吉林大街沿线的包括江南世纪大饭店和靠近江北的紫光苑 以及车站附近的国际大酒店 交通宾馆等众多酒店 酒店数量约占吉林市中心区三星级以上酒店的1 3左右 另一条集中带为松江路沿线 为吉林市最早形成的酒店轴线 主要特点为建筑时间较早 园林绿化率较高 占地较大 设备较旧等 主要是占据松花江的有利地形 建造山水怡人的风景酒店 酒店数量约占吉林市中心区三星级以上酒店的1 3左右 从发展上看 未来松花江沿线和吉林大街沿线仍是星级酒店最主要的建设地点 例如 江南一号筹建的松花江和吉林大街交汇处的五星级酒店 新财富广场拟建的临近吉林大街的五星级酒店等 另外 随着吉林旅游业的发展 北大湖附近也将兴建五星级酒店 届时 主要风景区都将有星级酒店存在 4 吉林市酒店 发展特点 吉林市90年代初以前最优秀的酒店集中在松花江北岸 以东关宾馆 江城宾馆和西关宾馆最为著名 其中 西关宾馆为吉林市最著名的酒店 主要接待国家领导人和召开重大会议 至今仍保持着较高的地位 吉林市90年代中后期 兴建了两家高级别的酒店 分别是世纪大饭店和皇家花园酒店 标志着吉林市的酒店行业迈上了新台阶 但最近的五年左右的时间内 吉林市市中心及周边旅游区的星级酒店数量并没有增加 尤其是五星级酒店的发展一直停滞不前 由于吉林市近两年旅游业的和经济的高速发展 吉林市酒店行业在近两年才有所起色 主要表现在2007年包括国贸酒店装修 新财富广场五星级酒店 江南一号五星级酒店 苏宁五星级酒店 北大湖五星级酒店等酒店项目的陆续规划 使吉林市酒店市场有了新的希望 4 吉林市酒店 吉林市旅游业未来将是城市重要的支柱产业 过往由于气候原因吉林市冬季旅游业的发展缓慢 尤其是雾凇冰雪节规模有限 对吉林市的冬季旅游有较大影响 但随着北大湖滑雪场 朱雀山滑雪场等众多旅游景点的开发和升级改造 以及吉林雾凇的进一步口碑传播 吉林市旅游业有了较大发展 但决定酒业发展的另一重要因素商务活动并不频繁 而且众多高档酒店相继登场 必将造成竞争加剧 4 吉林市酒店发展趋势 吉林世纪大饭店 五星级 酒店简介 吉林世纪大饭店是吉林市首家五星级商务旅游饭店 饭店占地面积2万平方米 建筑面积4万平方米 面积达1200平方米的饭店大堂以典雅华贵为设计主题 功能齐全的商务中心为宾客的商务活动提供高水准的专业服务 客房服务 饭店共拥有各类客房268间 其中有总统套房和残疾人专用房 套房和标准间 一个设施完备的商务行政楼层 同时容纳300人大会议室 容纳20人的贵宾接待室 容纳60人的小会议室 中餐包括以粤菜和地方风味为特色的各类贵宾包房27间 二楼大厅可同时接待200人就餐 宴会厅具有接待600人的大型宴会及其他大型活动的服务能力 4 吉林市主要酒店 餐厅特色 1 西餐厅主要经营德 意风格的特色快餐 有140余个餐位 英式酒吧营业面积140平方米 2 餐厅以粤菜为龙头的中华美食 还有正宗 吉菜 美食 酒店拥有包房23间 其中贵宾包房8间 3 世纪巴西烧烤餐厅于世纪宫二层 集西方文化 巴西烧烤风情为一体的世纪巴西烧烤餐厅可容纳200人同时就餐 4 樱 日本料理餐厅位于御皇殿二层 樱 日本料理餐厅是以自助形式为主的日式风味餐厅 其中设有 塌塌米 等各式包房和散台 可同时容纳50人就餐 4 吉林市主要酒店 吉林皇家花园酒店 准五星级 酒店简介 吉林皇家花园酒店位于解放大路北段辽宁路10号 隶属于吉林义德源集团 前身是于2002年12月23日营业的义德源大酒店 2004年12月15日正式更名为皇家花园酒店 酒店主体建筑楼高19层 建筑面积10 4万平方米 是东北三省规模最大 集吃 住 娱 购 游功能为一体的五星级商务旅游涉外酒店之一 建筑特点 整体建筑形式为一大型围合式建筑群 庭院式设计突显其恢宏气势 在绿色环保的主题下 神态各异的江南园林式布局构成了面积逾6000平方米的酒店中庭花园南情北移的环境特色 4 吉林市主要酒店 客房服务 酒店客房中心拥有吉林市餐饮业最大 最豪华的总统套房 酒店共有平均面积达60平米的各式客房近四百间 标准客房 标准豪华客房 行政客房 行政豪华客房 行政套房 行政豪华套房 餐饮特色 1 酒店餐饮中心设有各具特色的大小包房48间 2 有面积1280平方米的国宴厅 近500平方米的唐乐宫中餐厅 维多利亚西餐厅可同时容纳140人自助用餐 会议厅 国宴大厅 可举行1200人的会议 牡丹厅 江城厅 多功能厅 春城厅 雾凇厅 翰林院培训中心等可为机关 团体 厂矿企业举办各种类型活动 召开各种商务会议提供完美的会议设施及宴会服务 4 吉林市主要酒店 雾凇宾馆 四星级 雾淞宾馆东倚风光秀丽的龙潭山 西临富饶清幽的松花江 冬可赏寒江雪柳 夏可观亘古青山 交通便捷 地利优势 是目前吉林市唯一一家四星级旅游涉外饭店 宾馆建筑采用西欧别墅式设计 处处体现环境与艺术 清新与浪漫的巧妙融合 宾馆占地面积3公顷 建筑面积2万多平方米 客房157间套 设有豪华套 普通套 标准间 公寓房 写字间 客房配有国际直拨 卫星电视 中央空调 微型酒吧 商务客房设有传真机 因特网终端接口 公寓客房设有自炊设施和自用小餐厅 4 吉林市主要酒店 西关宾馆 三星级 坐落在吉林市松花江畔 是一家涉外三星级宾馆 也是吉林市唯一的园林式国宾馆始建于1923年 宾馆共有房间159间套 距离市中心4公里 距离火车站10公里 西关宾馆原为吉林督军张作霖的别墅 占地79666平方米 院内古树参天 绿草成茵 掩映着不同年代风格的五栋建筑 是一座园林式宾馆 1949年后改建为吉林省高级干部招待所 后改为西关宾馆 是高级外宾和国家领导人下榻的地方 经过1993年 2002年的重新装修 楼高4层 成为集旅游 会议 娱乐 休闲为一体的综合型宾馆 不同风格的餐厅十余间 国际会议中心内设有大 中 小型各类会议室 4 吉林市主要酒店 银河大厦1988年开业 1994年重新装修 楼高15层 客房总数167间 酒店周围 北山 江南公园 最大的商业区河南街 距火车站7公里 机场35公里 市中心1公里 距展览中心2公里 距长途汽车站1公里 4 吉林市主要酒店 吉林市银河大厦 三星级 座落于松花湖江畔 距车站约2公里 大厦是集餐饮 住宿 洗浴 商务中心 娱乐 国内外旅游为一体的三星级涉外旅游饭店 洗浴中心可洗净旅途疲劳 夜总会使您一扫烦愁 在这里您一定过得欢心愉悦 4 吉林市主要酒店 吉林市神州大酒店 三星级 4 吉林市主要酒店 交通宾馆座落于火车站与客运站之间 是一座集客房 餐饮 娱乐为一体的三星级涉外饭店 宾馆设有标准客房 豪华套房 单人房 三人房 四人套房124间 可同时接待200人入住 风格各异的会议室可用于召开会议 洽谈商务各种展示会的使用 从20人至300人 吉林市交通宾馆 三星级 江城宾馆 三星级 座落在风景秀丽的松花江畔 距火车站仅2公里 乘汽车30分钟可抵达吉林机场 设有157间不同类型的豪华标准间 套间及写字间 多功能厅及各类会议室可举办30人至500人不同标准的会务活动 有10余个装璜典雅的中西式餐厅和大型宴会厅 可同时容纳500余人就餐 是举办各类宴会 酒会的理想场所 二 建设背景 5 兴建酒店的利好因素 政府政策支持 吉林市政府近年来重视酒店业的发展 在政策上支持酒店业的发展 为酒店业的发展提供政策保障 经济发展增速较快 吉林市的经济虽然起步不高 但是经济增长速度却居各大城市上游 经济的高速增长为酒店业的发展提供经济保障 旅游业的发展加快 近年来吉林市旅游业发展较快 为酒店业的发展提供了客流保障 市政公用配套设施完善 吉林市加快了市政公用配套设施的更新改造和新建工作 对酒店业的发展提供了配套保障 6 兴建酒店的意义 提升项目品质 五星级酒店是身份的象征 也是亲友到访时的重要落脚点 不但便利了社区居民 也提升了社区的生活品味和档次 可以提升地产销售价格 对天润城销售有较大推动作用 有稳定收益 据显示 中国酒店投资的平均收益率高达63 酒店市场取得了超出平均房间收入水平14 3 的增长率 酒店后期的良好经营将给发展商带来稳定持久的收益 为城市 旅游做贡献 随着天润城的逐渐完善 旅游人口将大大增加 苏宁规划酒店的存在 会大大提升整个地区旅游业的整体水平 为地区旅游的长期发展做出贡献 也将为苏宁规划酒店带来良好的收益 形成酒店带动旅游 旅游推动酒店的良好发展势头 二 建设背景 二 建设背景 7 兴建酒店的风险因素 目前的供求现状 供大于求 随着吉林市酒店业的发展 未来的竞争压力还会增大 投资回报周期长 1 资金需要沉淀 至少5年以上2 建成以后还需要有后备资金用于更新改造3 酒店经营本身的回报率并不高 一般在10 左右4 酒店业的回报率主要靠不动产的升值 但这种升值 除了本身地产价值的上升 还需要良好经营管理支撑 自有资金比例高 要保证其回报率 对于资金结构有所要求 自有资金的比例最好超过60 如果负债比例过高 财务费用加大 会大大降低回报率 成本控制 有一个合理的成本区域 超过将给未来的回报带来负面作用 酒店类型的选择 酒店行业的细分市场 有超过10种的类型 如果没有充分的市场调研和专家指导 选择类型有误的话 将在市场上增加竞争难度 加大未来回报的风险 1 中国酒店业处于历史发展的较好机遇中 吉林市的旅游业现有开发程度并不高 还有待进一步挖掘 因此吉林市经济和旅游业发展潜力巨大 为酒店业行业的兴起奠定了较好的基础 2 过往吉林市酒店行业发展较为缓慢 在争夺有限资源的同时 缺乏特色竞争 缺乏市场引导性 缺乏市场号召力 因此 存在较大市场机遇 随着市场的进一步发展 吉林市酒店行业将在不断整合中较快前进 3 酒店投资是一种风险较房地产更高的行业 其对酒店投资前期的调研与策划定位也要求更加专业 因此 建议聘请专业的酒店管理公司 对吉林市市场进行更为详细的研究 8 建设背景分析小结 酒店的定位应在考虑市场因素后 结合项目开发条件 发展目标 资源优势等因素确定 酒店定位选择 9 酒店的定位原则 对于要投资酒店的定位 必须坚持以下原则 才能在市场上和效益上获胜 1 目前市场上没有的类型2 在吉林能满足目标顾客的需求3 充分体现传统文化精髓4 尽量利用当地廉价原材料 降低投入成本 地理位置 吉林唯一的临江江滩五星级酒店 地理位置相当优越 周边环境 地块的东侧紧邻松花江江滩 西侧为天润城西班牙风格建筑群 北侧临温德河 地域空旷 视野开阔 交通条件 地块处于规划白山大桥与温德桥之间 道路规整 路况畅通 交通便利 距市中心商业区及火车站15分钟车程 离机场90分钟车程 分析评价 从地块的综合物理环境条件分析 该地块比较适合做商务会议型酒店 10 项目预选地块分析与评价 10 项目预选地块分析与评价 会议型酒店对地块的要求 1 地域空旷 视野开阔 双向交通集散便利 2 周边环境相对安静 对会议型酒店干扰较少 3 地块面积规模较大 地形规范标准 具有会议型酒店规划的基本条件 如 道路交通 车辆场地 会议场所与酒店的整体规划等 建议 会议型酒店在吉林市场目前及今后若干年内主要是接待地区性会议和部分国内会议 如要实施就必须形成会议型酒店市场的龙头 才能立于不败之地 赢得最大回报 酒店应与项目的一期风格保持一致 西班牙风格 酒店的定位与地块的选择非常重要 两者需要匹配 从目前的地块而言 无论投资何种类型的酒店均可以将吉林市现有的旅游景点结合起来 但这其中有个主次关系 首先酒店的主要目标市场是以酒店的目标定位 类型 为主 在做好目标市场的同时再结合吉林其他旅游景点 起到关联作用 在以后具体规划 设计还需要将传统地域的文化内涵充分结合 体现特色 体现价值 营造一个定位准确 目标清晰 投资合理 具有文化内涵的特色酒店 10 项目预选地块分析与评价 1 旅游经济型酒店特点 有限服务 双人房比例高 客房面积紧凑客房总面积 7 350平方米投资金额 3 600万元 不含土地费用 预计有盈利平均房价 140元 间投资回报时间 5年左右 不包括财务费用 11 酒店项目种类 功能配比及投资规模的简介 旅游经济型酒店平均空间分配及比例 注 此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分 11 酒店项目种类 功能配比及投资规模的简介 2 现代商务型酒店特点 智能化程度高 有会议设施 单人房比例高 客房面积宽敞客房总面积 10 530平方米投资金额 1 2亿元 不含土地费用 预计平均盈利房价 420元 间投资回报时间 6年左右 不包括财务费用 现代商务型酒店平均空间分配及比例 注 此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分 11 酒店项目种类 功能配比及投资规模的简介 3 会议型酒店 主要为国内会议市场 特点 会议设施为核心产品 大小会议室配套 双人房比例高 客房面积宽敞客房总面积 10 320平方米投资金额 2亿元 不含土地费用 预计平均盈利房价 660元 间投资回报时间 8年左右 不包括财务费用 注 此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分 注 此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分 11 酒店项目种类 功能配比及投资规模的简介 4 豪华五星级酒店特点 设施齐全 高档 单人房比例高 客房面积大客房总面积 13 425平方米投资金额 3 7亿元 不含土地费用 预计平均盈利房价 1 233元 间投资回报时间 8年左右 不包括财务费用 注 此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分 12 投资酒店的定位和特点建议 1 兴建现代商务会议型酒店 2 请专业咨询公司提供酒店的功能规划和详细财务可行性分析 3 请一流的 有能力表现西班牙文化的设计公司进行建筑造型与内部装饰设计 4 建造酒店一定要严格控制成本 将成本控制在合理范围内