福州锦绣江南策划文案(doc 6个).doc

福建福煤房地产开发有限公司 锦绣江南会所设置建议书锦绣江南会所设置建议书一、会所内涵与市场功能解析、会所产生的原因会所作为房地产项目开发中的一项新鲜事物兴起并不早，然而其发展却十分迅速。一些发展商大打“会所牌”，争相把“豪华会所”、“五星级会所”，“多功能会所”等作为卖点之一进行推销，不管做会所的是非功过如何，但显见它已成为一个热点、一种趋势。应该说，会所的出现是大众需求的反映，因而其兴起和发展是必然和合理的。对消费者来说，他们不希望买回的仅仅是一套孤零零的房子。现在人们十分看重住宅小区的环境，配套，对生活配套的关心不亚于对价格，位置和交通等因素的关心。人们不但要求住的安全、舒适，也要求过得有家的情调，居住品位和一定的文化内涵。正是在这种情况下，会所应运而生，并在其中扮演了重要的角色。、会所的发展从会所自身来说，他应该是住宅小区配套的一部分，一个小区多多少少多有一些配套设施，由管理处实行管理，提供相应的服务，如设阅览室，洗熨衣物、代购票务等。会所就是从这些服务项目中分离，独立，集中，强化，提升而来的。分离和独立把一些服务项目如健身，球类，阅览等从原有的服务中分离出来，放到会所里面，使之成为独立的服务内容。集中。一个是空间的集中，一个是服务的集中，即会所专门的场地，有专职人员提供专业放心的服务。强化与提升。在会所增加原配套所没有的服务项目，如商务会议室、桑拿、健身房，咖啡厅等。同时服务质量也得到很大提升，消费者享受的舒服度和支出水平也相应提高。、会所的角色、功能大多数人对会所持这样一种看法，即住客会所是为住宅小区的住户提供娱乐、休闲以及其他服务的场所，其特点可以从这样几个方面来考察：（）角色。他是小区配套设施的一部分，是住宅项目开发上档次的重要表现。（）功能。基本功能是为住户提供娱乐、休闲的场所，创造有益住户身心健康发展的条件。延生功能在与他代替执行了社会化商业场所的一部分职能。二、会所设计基本程序、建筑面积及位置：初定为1100(其中室外650，室内450)。、命名及主要组成部分： 初步名为：健康生活馆（）室外部分：羽毛球场个，150，全民健身设施100，设置在室外中心花园。（）半室内部分：老人小孩休闲娱乐场所，设置在号楼端头一部分。（）室内部分：儿童游乐场50；高标准室内健康活动馆200；棋牌活动室200。设置在3号楼底层大部分。、设计要点：（）总体上要按公司的计划分部建设：室外部分半室内部分室内部分；()外观上应体现本项目主题健康 的内涵；（）注重实用，减量减少投资成本。三、本项目周边配套设施说明本项目周边配套可谓非常的齐全，特别是户外运动设施及公园。因本项目处于金山文体中心，又处于金山行政及未来金山交通中心的附近，所以周边配套相当齐全。周边有学校，酒店，医院，公园等等。几乎涵盖了所有户外的休闲、生活、和运动功能。但是我们仔细的挖掘发现，现在地块周边缺乏户内运动、休闲的场所，比如，茶馆，咖啡吧，室内健身中心房，中型超市等场所。四、本项目会所内容设置原则本项目会所的内容的设置原则为“多不等于好，我们是贵精不贵多”，提倡一个“健康生活”的概念。五、会所经营方式探讨目前会所的经营方式有三种，下面就这三种方式进行初步的探讨：（一）、发展商自主经营目前这种运作方式采用较多，总体运作效果应该是成功的。若发展商采用这种经营思路，具有以下优点：、可利用发展商的品牌影响力和每年各种公关接待活动，积聚人气，增加营业收入，扩大会所乃至项目的知名度；、拥有绝对的经营自主权，便于管理，较容易控制经营成本；、发展商可运用会所的丰富资源，举办各种有益、有趣的活动，从而带旺销售，吸引更多的买家。缺点是：、一次性投入较大，短期内难以回收投资；、发展商初涉这一领域，经验不足，经营风险大；、分散发展商的精力，加大工作负荷。（二）、以招商形式将会所推向市场以招商形式邀请专业性公司或个人入场，将会所推向市场，优点是：、节省发展商投资；、起点较高，运作时间会加快；、发展商风险相对较小。其不足是：、前期投资大，在小区人气尚未聚集的情况下，经营压力大，顾虑多，不敢轻易进场；、会所由一家公司独家经营的可能性较小，合作方可能较为分散，不易管理。（三）、发展商与专业公司合作经营这种合作是全方位的，包括共同出资，共同管理，共同受益，发展商与专业公司共担风险，其优点是：、引进共担风险机制，从一定程度上降低了双方的经营风险；、可利用发展商的实力和专业公司的行业经验二方面优势，达到优势互补。、充分发挥双方的人才优势。不足是管理难度大，容易发生扯皮现象。实施步骤：、充分利用媒介多做宣传，将会所招商信息尽快发布出去。、尽快使小区条件成熟，业主入住，增加区内人