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Cunrzn乐购PM会议记录XX 09 05 |_吾尝终日而思矣，不如须臾之所学也；吾尝而望矣，不如登高之博见也。 荀子劝学机密Confidential HYMALL乐购中国上海华东区地产取得会议xx年9月5日，1400，上海总部出席人员地产取得部Paul Mercer，赖怡儒，黄彦学，蒋德明，秦炎，朴松鹤，李涛，邵容，彭云浩，田宇，蓝岚，王永明，张碧云，陆晨天，杨雪松，王政道，满钰，范立（翻译），陈哲正（纪录）地产调研组To mB row n，关昕，史旭东地产服务部陈品，徐映炜财务部招商部毛湛闻Apologies:陈俊吉，周总监，Agnieszka Pyzik，王崧逸，陈剑琴，谢健，盛荣上报PAC计划（华东地区）xx年9月(2项目)编号1234项目上南曹安好美家解放南路现代广场xx年（6家）xx年10月(0项目)?邵容秦炎蓝岚田宇编号项目xx（7家）?即将开店计划（至xx年）xx年（4家）上海三门路,松江,莘松江浙无锡,萧山,金华上海南汇,漕宝，4805,金叶江浙上海江浙昆山,杨州汽车站,光华,欧洲城,丽水,台州,星湖街1预计时程Datesxx/09/07RDG PAG-上南(上海)-解放南路(扬州)-现代广场(无锡)PACxx/09/14xx/09/21-玉山路(苏州)-曹安好美家(上海)-上南(上海)-解放南路(扬州)-现代广场(无锡)xx/09/28xx/09/29xx/10/05-玉山路(苏州)2第一部分已签约项目编号12开业时间xx/04xx/09?秦炎秦炎项目/目前状况4805（上海）-已取得进场通知书三门路(上海)-建筑中-xx/07交付物业南汇（上海）-建筑中-xx/12交付物业松江（上海）-建筑中-xx/09交付物业漕宝（上海）-10K卖场+400停车位-规划楼层:B1-4F中南(无锡)-建筑中-xx/10交付物业金华（浙江）-建筑中-xx/10交付物业萧山（杭州）-建筑中-xx/09交付物业昆山（江苏）-规划设计阶段-xx/06交付物业莘松（上海）-暂定xx/08/15交付物业下步计划?进场施工?09/073xx/03秦炎财务部进行CIA测试09/124xx/12秦炎PA理清商务条件后请财务部进行CIA测试MD确认1楼商店街最后图图予PS (1)PA确认是否有地面停车 (2)财务部进行CIA测试 (1)PS反馈业主图纸 (2)PA协助取得周边住宅住况给SR5xx/12秦炎6xx/01蒋德明09/0709/0709/1209/0709/127xx/03蒋德明8xx/10蒋德明910xx/09xx/10蒋德明秦炎第二部分PAC通过项目编号1开业时间xx/12?蒋德明项目/目前状况丽水（浙江）-业主尚未取得土地证-已签订意向书汽车站（扬州）-通过2月PAC-需一年时间过户,并取得产权证光华（南京）-通过3月份PAC-英国已反馈合同意见欧洲城（南京）-通过4月PAC北宝兴路（上海）-通过5月份PAC金叶（上海）-通过7月份PAC下步计划?待9月20日开标后，确认业主是否拿到土地，再进行下步计划 (1)业主反馈合同意见 (2)PS提供工程接口取得业主最新图纸于会上讨论 (1) (2) (1) (2)我司反馈合同意见给业主将英文合同送至英国待业主反馈合同意见与业主签订合同?2xx/12田宇09/0909/0709/2609/0609/1509/1911/3009/0810/313456xx/09xx/12xx/03xx/09田宇田宇秦炎彭云浩 (1)PA安排会议和业主讨论合同 (2)与业主签订合同3编号开业时间?项目/目前状况台州（台州）-P-8K卖场+250车位-空地、03/25已标出、商住办公用地-乐购专用停车位229个-竞争者:大润发星湖街（苏州）-M-9K卖场+400车位-空地,商业用地,已标得土地但尚未取得土地证下步计划?7xx/03盛荣提供合同范本予业主09/078xx/12田宇 (1)提供框架协议书予业主 (2)待业主取得土地之后再讨论合同09/05第三部分上报RDG&PAG项目编号开业时间?项目/目前状况上南（上海）-M-9K卖场+300车位-旧房屋拆迁中、商业用地-竞争对手:百联、大润发、易买得、LOTUS-已签订MOU曹安好美家（上海）-10K卖场+500车位-既有物业现代广场（宜兴）-9K卖场+400车位-空地,商业用地-已取得卖场批文-宜兴（无锡）的备选项目-大润发已签订意向书解放南路（扬州）-9K卖场+400车位-空地,商业用地玉山路（苏州）-9K卖场+400车位-厂房,8月底完成土地变性下步计划?1xx/03邵容提报PAG09/072xx/03秦炎 (1)PS规划图纸(屋顶停车方案) (2)提报RDG (3)提报PAC08/12091409/283xx/12田宇 (1)PS修正图纸 (2)提报PAG即刻09/074xx/12蓝岚 (1)PS和PA会后讨论消防问题 (2)提报PAG即刻09/075蓝岚 (1)PA和业主确认PS规划的图纸09/0709/12 (2)PS修正图纸第四部分追踪项目本周进度编号1?盛荣项目三官堂（余姚）-P-8K卖场+250车位罗秀路（上海）-P-8K卖场+250车位海天（苏州）-M徐泾（上海）-P广客隆（宁波）-P-9K卖场+300车位阳光世界（宁波）目前现况-待拆迁,综合用地-业主愿意在西侧主要道路边为乐购设置大型招牌-待拆迁,住宅用地-A-TYPE-空地,综合用地-空地,商业用地-竞争者家乐福-拆迁中、集体土地、商业用地-空地,综合用地下步计划? (1)PA和SR确认人口信息 (2)SR提供新的销售预估待公司政策确认PA取得业主图档予PS业主希望公司提供商业条款,公司政策需确认PA确认业主是否已和其它竞争者签约PS规划图纸?即刻09/1209/0709/1209/1209/1209/1242朴松鹤345田宇邵容盛荣6王永明编号?项目-7-9K卖场+500车位太平洋商业中心（杭州）公园路（上海）幕府路（南京）中央路（南京）-9K卖场+400车位水晶蓝湾（南京）新世纪广场（诸暨）-8K卖场+250车位沪南路（上海）-M-9K卖场+350车位通江大道（常州）-M-9K卖场+400车位北松公路（上海）杨树浦路（上海）张江（上海）外青松（上海）水清北路（上海）目前现况-竞争对手:易初莲花,好美家-即将完工-家乐福在对面-空地,商业用地-空地,综合-待拆,商业-SR建议推进项目-空地,综合用地-竞争对手:易出莲花-空地,综合用地-待拆迁、工业用地变性中(10月份变性)-在建,商业用地,土地证得到-空地,工业用地-既有建筑,商业用地-空地,业主已标得土地但尚未取得土地证,商业用地-空地,商业用地-既有建物,商业用地-竞争对手:家乐福下步计划?09/1209/1209/1209/1209/1209/1209/1209/1209/1209/1209/1209/1209/127王永明891011李涛田宇蓝岚田宇PA提供项目详细的规划予PS PA取得业主图档予PS和中央路比较后,PA决定推进项目和幕府路比较后,PA决定推进项目PA和SR共同确认相关信息PA取得业主图档予PS PA确认项目是否完成变性PA确认项目可行性SR反馈SR反馈SR反馈SR反馈SR反馈12王永明1314邵容田宇15彭云浩16邵荣17朴松鹤1819李涛秦炎未来几周确认与待确认项目编号12?邵容李涛项目松江九亭（上海）-M-8K卖场+250车位浦兴路（上海）-9K卖场+500车位百富勤（杭州）-9K卖场+500车位雨山路（马鞍山）-8-9K卖场+200车位江东大道（马鞍山）-9K卖场+400车位慈溪CBD（慈溪）-8K卖场+400车位人民路（上海）-6K卖场+250车位前进路（昆山）-P-7-8K卖场+250车位鹿都（上海）-P-8K卖场+250车位宜山路（上海）-P-9K卖场+300车位安亭西上海（上海）-9K卖场+300车位周周公路（上海）目前现况-空地,已标得土地尚未取得土地证,商业用地-B1和地铁站连通-空地,商业用地-拆迁中,集体土地变性中-空地、商住用地-即将拆迁,商业用地-雨山路后备项目-拆迁中、商业用地-PA已确定项目东侧无其它项目-待拆迁,工业用地-和鹿都在同一商圈-待拆迁,综合用地-拆迁中,商业用地-1楼已全部卖掉-待拆迁,工业用地-空地,工业用地-空地,工业用地(可变性)下步计划?等业主确认规划方案后再讨论PA和业主确认可行性后再讨论PA取得业主图纸予PS PS规划图纸PS规划图纸PS规划图纸 (1)业主希望我司全栋租赁,公司政策需确认 (2)PS规划图纸PS规划图纸PA和业主沟通变更承租范围（2楼面积需约同于3楼面积）PA取得业主图檔PA取得业主图檔PA向业主取得确认信息后再讨?09/1909/1909/1909/1909/1909/1909/1909/1909/1909/2209/2209/2210/0353王永明45蓝岚蓝岚6王永明7朴松鹤8田宇9朴松鹤10朴松鹤11彭云浩12邵容编号13?李涛项目-9K卖场+500车位杨高南路（上海）-P-6K卖场+250车位大世界水产城（宁波）-8K卖场+250车位清溪路（合肥）-9K卖场+350车位太阳岛（合肥）-M-9K卖场+300车位建宁路（南京）-8K卖场+350车位凯德（宁波）-9K卖场+500车位青石路（无锡）-9K卖场+300车位合作化路（合肥）-9K卖场+300车位金桥（上海）-9K卖场+400车位应天路（南京）目前现况论-空地、住宅商业配套-既有物业-8月底前业主取得全部物业-竞争对手:家乐福-待拆迁,公建配套设施,已取得建设合同-空地、商业用地-和开关场、屯溪路位于同一商圈-竞争对手:易初莲花-PA建议优先推进项目-待拆迁,综合用地-空地,综合用地-竞争对手:家乐福-拆迁中、商住用地-商务条件确定-空地,商业用地-空地、商业用地-业主出售开价至少12000元/平方米-拆迁中,综合用地-竞争对手:易出莲花-欧洲城的替代项目-待拆迁,尚未取得土地证,综合用地-竞争对手:易出莲花-既有物业-新河弄后备项目-空地、业主已标得土地尚未取得土地证、商业用地-竞争对手:Wal-mart下步计划?10/0310/0810/19PA与业主确认商务条款PA取得业主图档再讨论PA取得业主图档予PS14王永明15田宇16田宇PA取得业主图档10/1917蓝岚PA取得业主图档予PS PA取得业主图档予PS PA取得业主扩初图纸予PS太阳岛的后备项目Paul与Paul.F讨论租赁可行性，再进行下步工作。 若欧洲城无法签下合约,则推进本项目凯德的后备项目确认取得新河弄的可能性之后再决定下步计划请PR协助与政府部门沟通10/1910/3110/3118王永明192021田宇蓝岚李涛22田宇23王永明24盛荣民安路（宁波）国际广场（绍兴）-9K卖场+250车位新河弄（绍兴）-P-9K卖场+300车位25蒋德明古北二期(上海)、大连路(上海)、中远商城(上海)、武宁(上海)、营口路(上海)、桐泾(苏州)、萎封(苏州)、3521(南京)、银亿(宁波)、方正(温州)、开关场(合肥)、屯溪(合肥)、篦萁巷(常州)等项目将于确认详细推进日期之后再列入追踪。 第五部分本周新项目编号12?秦炎邵容项目北中路（上海）南芦公路（上海）华漕镇（上海）温州大道（温州）大名路（南京）将军路（南京）目前现况-既存厂房,商业用地-空地及部分房屋,开发商可以取得土地但尚未取得,政府备用土地(可转商业)-空地,商业用地-空地,商业用地-竞争对手:家乐福,欧尚-空地,综合用地-竞争对手:家乐福-兴建中,综合用地-竞争对手:家乐福下步计划?SR反馈SR反馈SR反馈SR反馈SR反馈SR反馈?09/1209/1209/1209/1209/1209/1263彭云浩4蒋德民56田宇蓝岚第六部分:否决项目编地区号1.上海2.常州3.上海4.无锡5.浙江6.南京7.上海8.嘉兴9.温州10.上海11.上海12.镇江13.杭州14.扬州15.杭州16.江苏17.安徽18.上海19.江苏20.绍兴21.上海22.上海23.宁波24.上海25.上海26.南京27.上海28.上海29.上海30.上海31.上海32.上海33.上海34.上海35.温州36.南京37.南京38.上海项目长逸路金坛武宁永乐金华光华2晋源江南莫尔瑞安朱泾莘城沃得花园夏沙友谊路富阳张家港马鞍山成山路锦辉草藐弄龙柏西藏北路广博龙吴北蔡水游城平凉路七莘路长峰青浦新港西藏北路2宝山杨行殷高路加州乐园金奥内桥安亭新镇xx/03/18xx/03/18xx/03/18xx/03/18否决时间SR否决商圈小，不够富裕。 小城市，人口不够。 人口较少，且附近已有竞争对手（易初莲花）周边道路交通差，无停车场，面积太小商圈小，附近已有大润发。 不在市中心不在市中心不在市中心不在市中心竞争对手（好又多）的位置较佳无曝光度且周边道路过窄。 商圈小，不够富裕。 LOTUS已经付了50万签订意向书，SR否决该项目人口不足，商圈较差。 竞争对手(易初莲花)的位置较佳面积太小,无法使用区位不佳楼层结构不适合。 政府不同意选择光华1店楼层形状成十字型,不利卖场规划。 本案位于金山，非上海市中心部分租赁面积层高之净高仅有3.5M,且占约1/3面积,不符乐购需求非位居二级城市之市中心且营业额预估(含税)未达1.8亿，12月PAG否决F1无法提供合适出入口。 业主已同大润发达成签约意向业主图纸非规划为大型超市使用本项目因政府规定不允许大卖场，提供另项目替代。 世纪联华已签约无B1部分无F1部分面积太小暂时无进展，今后看发展可当新项目报政府不同意规划设计不利于卖场规划要到下半年才能确定未通过CIA（营业额仅1.5个亿）卖场形状过于曲折,不适合经营量贩店7原因编地区号39.上海40.上海41.南京42.南京43.上海44.南京45.常州46.上海47.杭州48.杭州49.上海50.上海51.上海52.上海53.南京54.苏州55.杭州56.上海57.南京58.绍兴59.上海60.上海61.上海62.上海63.上海64.上海65.上海66.无锡67.常州68.宁波69.上海70.杭州71.杭州72.上海73.杭州74.杭州75.南通76.上海77.温州78.常州79.常州项目花桥兴利达江东朗玛浦东南路南华丽华春申余杭西湖文化广场浦江江桥宝山共和新桃浦湖北路服装城滨江豫园华东MALL祥生广场中兴路宜山三河路虹桥购物中心芷江西沪闵路张扬路宜兴勤业桥七里垫汶水加州阳光潘水大渡河轻机实业沈半路海安火车站龙泽广场亨哈月星澡江花园否决时间xx/03/18xx/04/01xx/04/01xx/04/01xx/04/01xx/04/01xx/04/01xx/04/01xx/04/01xx/04/22xx/04/22xx/04/22xx/04/22xx/04/22xx/04/29xx/04/29xx/04/29xx/04/30xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/13xx/05/23xx/05/23xx/05/23xx/05/23xx/05/30xx/05/30xx/05/30xx/05/30区位不佳面积太小且竞争对手太近商圈范围小周边住宅老旧且交通状况拥挤周边竞争对手过多离市中心距离远目前住宅人口太少,商圈尚未成熟商圈不佳人口不足,且家乐福位置较佳商圈太小,在住宅区的另一边不在战略位置上商圈不佳离萧山店太近战略地点要在河的南面区位不佳(附近人口太少)区位不佳(未临主要道路)非位于战略城市内，城内人口太少不在战略地点上需要更北面的地点竞争对手位置较佳SR否决原因业主资金不足,家乐福落税此区且业主仅提供B1停车位不足且卸货区域不适各部门认为业主所提供的提纸不可行汽车行驶范围受限制,难以设置卸货区业主未能解决土地变性问题以取得政府卖场批覆动迁成本高,业主暂缓开发业主考虑出售资产,放弃租予乐购项目周遭人口太少不在战略位置上,且战略位置已被竞争对手签下业主无法提供电子图文件无法取得1楼的承租面积文化用地,未取得商业使用批覆集体土地未变性业主未决定项目开发方式1F承租面积太小(须达4000平方米)尚未拍卖未取得商业批文业主未取得产权项目尚未开标工业用地,尚未变性业主已取消卖场规划8编地区号80.杭州81.南京82.上海83.上海84.泰州85.常熟86.上海87.南通88.上海89.上海90.温州91.常州92.上海93.上海94.宁波95.扬州96.苏州97.常州98.上海99.镇江100.南京101.镇江102.舟山103.上海104.湖州105.湖州106.上海107.上海108.上海109.上海110.江苏111.杨州112.吴江113.上海114.上海115.苏州116.上海117.上海118.上海119.合肥120.南京121.东阳项目康桥天地MALL颛桥松江玉树坡子街长江南翔CBD沪东华新南郊现代广场北翟路松江中山路北仑华辰京华东环水上乐园灵岩南路华都润泰句容沉家门共和新路竹贤山庄市民中心安亭新源安亭墨玉绿地南桥太仓文昌中英大道漕安江桥高行环球广场东昌路泗泾上海科技馆临家路南湖路人民路否决时间xx/05/30xx/06/06xx/06/06xx/06/06xx/06/06xx/06/06xx/06/06xx/06/06xx/06/13xx/06/13xx/06/13xx/06/13xx/06/13xx/06/13xx/06/20xx/06/20xx/06/27xx/06/27xx/06/27xx/06/27xx/06/27xx/06/27xx/06/27xx/06/27xx/07/04xx/07/04xx/07/04xx/07/04xx/07/04xx/07/04xx/07/11xx/07/11xx/07/11xx/07/11xx/07/18xx/07/18xx/07/18xx/07/18xx/07/18xx/07/25xx/07/25xx/08/01SR否决商圈不佳(营业额预估不到150万)人口少,竞争对手多,交通条件不佳区位较偏,竞争对手位置较佳不在战略点上,商圈较差人口少,位于镇的外围不在战略位置上太接近4805项目附近人口太少附近人口太少商圈不佳附近人口太少商圈不佳,有一边是河流位置较偏,建议在长江路与明洲路一带寻找项目商圈不佳卖场位置无法移至主要马路上商圈不佳竞争对手(北面的家乐福)的位置较佳附近人口数太少附近人口数太少商圈内非农业人口太少商圈内非农业人口太少区位不佳,应在更接近市中心的地方寻找项目区位不佳,应在更接近市中心的地方寻找项目商圈不佳离市中心太远商圈不佳不在市中心且外围人口少商圈不佳周遭区域尚未成熟交通状况不佳商圈不佳,远离市中心原因物业设计不适合做卖场政府无法取得批文已和家乐福签订合同区位不如竞争对手(欧尚)已和大润发签约金叶的