迎合“国际旅游岛”发展战略下海南旅游房地产开发的探讨.doc

目 录第一章 一、旅游房地产的含义二、旅游房地产的属性分析三、旅游房地产的主要分类四、国内外旅游房地产的发展情况五、我国的游房地产前景广阔六、我国旅游房地产存在的障碍第二章一、海南旅游房地产现状二、海南旅游房地产开发制约因素三、海南旅游房地产驱动因素分析四、海南“国际旅游岛”战略下旅游地产的内涵和打造五、海南旅游房地产开发的思路和原则六、海南旅游房地产的深入发展策略参考文献 绪 论近年来，随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，我国旅游业在经历了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式的旅游，成为旅游消费的主流。人们开始不再追求花最少的钱，用最短的时间，玩尽可能多的景点这种浮光掠影、赶场似的旅游，而是开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受，渴望身心彻底的放松。例如到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修心养性一番，远离喧嚣的城市，在大自然中与家人同享天伦之乐。 因此随着人们旅游观念的改变和我国各种休假制度的相继出台，为度假旅游的发展提供了条件。此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业旅游房地产，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。而且，这种旅游边缘产业已经开始走向房地产发展业市场的前沿地带了。自2009年12月，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见(以下简称意见)正式印发，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略。对于海南这一全国最大的经济特区，曾经的蛮荒之地，经济仍然相对落后的南国海岛，将面临新的历史机遇。由此，岛内的房地产业、旅游业发展成为社会的焦点，孕育的旅游地产更是受到各界人士的关注，有着更广阔的发展机遇和美好前景。因此，如何使海南的旅游房地产更加满足“国际旅游岛”战略的实施，以及突破自身的局限而更好地发展，是一个值得研究的重要课题。【关键字】 旅游房地产 海南“国际旅游岛” 开发探讨 第一章一、旅游房产的含义1刘群红江西旅游休闲“后花园”建设与旅游房地产发展的思考J/ OL价格月刊，2008，（10）：33，53 1目前对旅游房地产的含义解释很不统一，比较流行的观点是：旅游房地产是依托周边丰富的旅游资源，以度假休闲为目的，以旅游休闲人群为对象，融旅游、休闲、度假为一体的房地产项目。旅游房地产有别于传统房地产项目，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产，有时其项目本身就是景点。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 旅游与地产之间互补互助的关系体现在当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。二、旅游房产的属性分析1.环境资源属性旅游房地产开发对地理位置和环境有着特殊的要求，多选择在风光秀丽、气候宜人的风景名胜区，同时注重当地历史文化氛围及文脉的开发。而传统房地产出于价位的考虑，对自然环境、人文环境的要求往往不是很高。2.旅游度假休闲属性旅游房地产开发的主要目的是满足人们度假休闲的需求，让消费者脱离日常工作压力，身心得到调节。倡导心情释放与自然属性回归是旅游房地产的一大特性。从旅游房地产的功能属性分析，旅游房地产更多地体现出用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张。开发旅游房地产可以将生态性、休闲性、娱乐性、体验性等元素进行很好的嫁接。3.独特的经营属性与传统房地产开发相比，旅游房地产经营模式更加独特，其在消费使用方式上即可进行产权销售，又可进行时权销售和时值销售等，可以满足人们对旅游度假物业资金投入少、使用次数多、使用时间短等特殊要求。4.投资和消费的双重属性 旅游房地产从开发环节看是一种投资品，从消费环节看，购买旅游房地产一方面可以为自己旅游消费提供方便，另一方面旅游房地产和一般房地产项目一样，具有保值增值的功能，是一种投资生财的方式，这也是旅游房地产的魅力所在。 三、旅游房地产的主要分类旅游房地产按传统方式开发经营的酒店、旅游景区主题休闲公园、旅游景点房地产、景区住宅和度假村等。大致介绍下：1.游景点房地产 主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联的空间。 2.景区住宅和度假村是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越 自然 条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。 按其所有权和使用权的不同又可分为时权酒店、产权酒店、养老休闲酒店、高尔夫、登山、滑雪运动度假村和时值度假型酒店、分时度假酒店等。1. 时权酒店指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者可拥有一定年限内在该酒店的居住权。2. 产权酒店 指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。 3. 养老休闲酒店 指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后有管理公司回购再出售，收益归其家人所有。 4. 高尔夫、登山、滑雪运动度假村指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性。5. 时值度假型酒店 指消费者购买酒店发售的一定数量的“分数”，而“分数”成为他们消费产品的货币，可使用这些分数在不同时间、地点、档次的酒店消费。6. 分时度假酒店指加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。 在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于2003年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。 但目前分时度假这种产品的市场度还是很高，有待中国房地产市场日益成熟而逐渐壮大起来。四、国内外旅游房地产的发展情况旅游房地产发源于法国地中海沿岸。20世纪初，在地中海沿岸开发了大量供旅游者休闲度假的海滨别墅，这种方式向全世界拓展后，逐步形成一种旅游房地产业的概念。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售招揽客户的形式，标志着旅游房地产市场的正式形成。我国旅游房地产萌芽于20世纪8090年代，在假日旅游热和海南房地产泡沫经济导致大量空置房以后，旅游房地产开始受到一些经营者的重视。目前，国内涉足旅游房地产领域的公司超过 100 家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型 企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从 1999 年海南“南海传说” 、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，旅游房地产概念在房地产业内传播开来。先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较好的市场反映。其中有中国华源集团与海口南泰实验有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、西安佳隆房地产开发公司推出的“蓝水假期”（温泉别墅）、昆明官房企业集团开发的“滇西明珠”（产权式酒店）。可见，随着住宅市场的进一步细分，这一有着广阔发展空间和市场潜力的新兴物业形式已引起不少发展商和业内人士的关注。 五、我国的游房地产前景广阔 1. 国家政策的支持 2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度地压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠。2. 资源和配套，旅游地产的核心价值点旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。以及随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。3. 市场潜力巨大 据国家统计局显示，2000年5月1日至6日，全国居民外出旅游4600万人，旅游消费181亿人民币，分别比前一年国庆假日增长15%和27%，国内居民出境人数10万人，增长30%。另据国家旅游局、国家统计局联合调查，2000年“十一”黄金周，全国宾馆饭店和旅馆招待所的平均床位出租率为46.7%，21个重点旅游城市中更高达65.5%。从2000年的“黄金周”每次旅游支出都比上次增加数10亿元人民币的势头中，不难体会到假日经济在国内的强大影响力。然而，与此形成鲜明对比的却是酒店业淡旺两季的供需不平衡现象。旅游旺季到来时，各大小酒店供不应求，人满为患，住宿价格居高不下；当淡季来临时，大量客房积压，酒店资源不能充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。4. 空置商品房能得到有效解决我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置商品房。据不完全统计，我国空置商品房面积已超过8000万平方米，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。尽管国家有关部门对此采取了不少措施，然而效果并不理想。而把其中一部分改造为旅游物业，将是消化这些空置房的有效途径。六、我国旅游房地产存在的障碍1. 经营模式单一，缺乏创新目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。2. 经营市场混乱，缺乏行业规范巨大的市场和高额的利润回报引来了众多 企业 的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响 。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。比如“康巴斯”、“格林巴拉迪斯”和“派克林”等销售公司，在销售分时置业卡时，声称可以用RCI全球交换系统进行度假交换，在获利数百万美元后却销声匿迹。广东还出现了一些小公司借分时度假之名进行非法集资。3. 相关的法律法规还不健全，消费者权益难以保障。2纳米旅游地产：三方角力J/ OL居住物业，2011：1333杨斌海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）N海南日报，2010-06-21 2许多业主因为找不到合法依据来保护自己的权益，也给市场造成了不利的影响。另外，旅游地产还需要相关法律的支持，就现行法律而言，所谓的分时度假、产权酒店等物业还是一个敏感的热点问题。4. 信用制度还需要健全2 分析了产权是国外主流的旅游地产形式，具有相当的科学性，但在中国由于买卖双方信用制度不完善的影响，还很难成为气候。5. 消费者支付能力的制约旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。第二章一、海南旅游房地产现状提起海南的房地产，很多人会自然而然地想起上世纪90年代的海南，热火朝天的炒房炒地终于吹破了房地产泡沫，800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”，给银行体系造成了大量的不良资产，一些问题甚至遗留至今。这次，凭借“国际旅游岛”的概念，众多开发商再次涌向海南，争先恐后地圈地造楼。他们赌的仍然是一个“预期，”预期五年，十年或更长时间。海南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8。虽然也非小数目，但考虑到如中部有对农村耕地、森林山地等的保护，甚至一些地区有火山喷发带、控制填海造田等所形成的限制，还有海南整体的城镇化率还偏低，目前所推出的沿海土地便往往带有稀缺性、排他性，甚至唯一性，这也被业内认为是开发商乐于在海南抢占有利地形的原因之一。走进海南，不难发现，三亚房地产的开发无不与旅游息息相关，三亚之“景”成为众多楼盘的主要卖点，以海景房为例,据了解,价格一般都在每平方米7000元1.2万元以上，相比较而言，位于市区的商品房，价格一般只有一线海景房的一半。但是，市区商品房中能够看到“海景”、“山景”的户型，价格也随之升高，可卖到每平方米60008000元。首先，从区域经济特色看，三亚的旅游业是蜘蛛产业，据统计数据表明，近几年来，强调“健康、生态、美丽”的三亚旅游正成为斐声国内外的品牌，使三亚扩大了开放度。每年三亚市旅游定点饭店接待中外游客均在350万人次以上，每年旅游总收入达40亿元，由此带动三亚房地产投资强劲增长，目前，三亚已拥有旅游饭店138家，其中五星、四星级或相当星级的酒店有38家。正是由于旅游业的飞速发展使得各类投资者看好投资三亚楼市，而投资者的涌入又进一步带动了三亚旅游业的发展，形成双向互动。其次，从购房信息群体看，据当地开发商介绍，外地购房者占有绝对比例，约占楼盘客户的7成以上，并且多数为二次甚至多次置业者，其中多数是北方人，近一两年来，来自四川、成都、昆明、贵阳等地的购房者有逐年增加的迹象，正成为三亚楼市的又一生力军。特别是一些临海小区，记者在三亚采访期间，正值当地旅游淡季，在一些已入住的小区内，据物管人员告诉记者，目前多数已售住房空置，而到了每年十月以后，就会有大量业主到此度假。从收入方面看，早年购房者，以高收入群体及商界成功人士为主，由此也造成早期“豪宅开发热”，最终使得部分高档住房滞销，某些2001年开发的高端产品目前还处于消化阶段。而目前的购房群体中除高收入者外，外地退休人员和中高收入群体成为重要的组成部分。这类购房者的出现，使得三亚商品房结构有所变化，百平方米以下的中小户型成为销售主流，占市场比例的一半以上。通过旅游认识三亚，最终成为三亚楼市客户，也由此凸显该地区旅游品牌的成功打造。 三亚楼市发展主线，最主要的是凭借当地旅游经济的发展，旅游是当地经济的支柱产业，房地产则是这一旅游产业链中不可缺少的一环，大思路决定了三亚楼市的大出路在于旅游。旅游地产也随起兴起。特别是旅游地产开发也随之出现无所适从的局面。可见，三亚市要进一步整合旅游资源，开发海南旅游地产这块宝地，还任重道远。二、海南旅游房地产开发制约因素 1. 整体区域经济形象上 当前，海南总体上仍属于欠发达地区，经济实力不强，城镇化发展不足，经济结构层次偏低，产业整体素质不高，企业市场竞争力不强;对外开放水平有待进一步提高，国际贸易、利用外资和入境游客规模偏小；重大交通设施发展滞后，快速通达周边地区的出岛通道亟待完善；旅游产品创新不足，配套服务不完善，国际知名度不高；城乡管理水平较低，社会综合素质需要进一步提升；生态环境相对脆弱，风暴潮等灾害时有发生，可持续发展的任务比较艰巨；旅游服务质量有待提高，人才培养、引进和储备不足，人文社会环境有待改善。 2. 社会诚信机制上社会诚信机制的缺失，旅游房地产销售中存在一些欺诈行为，使旅游房地产的公信力和社会认可度大大下降，妨碍了海南旅游房地产的健康发展。2004年底海南省第一家产权式酒店“南海传说”（现“海南皇冠温泉度假酒店”）的多名业主在交纳了有关费用后，迟迟未拿到房屋产权证、合同规定的年终分红，而且开发商还随意更换业主所购置房间的位置。3. 法律法规的保障上由于缺乏专门的政策法规保障，旅游房地产开发中的种种不规范现象得不到及时、公正的纠正，妨碍了海南旅游房地产市场特别是分时度假型和产权酒店型旅游房地产市场的良性发展。特别是由于国家相关管理部门对分时度假等旅游房地产形态尚未给出明确界定，消费者在产生纠纷后得不到法律支持。而开发商在投资时，实际承担了政策、环境、需求等多方面的风险。这导致开发商的前期投入和收回投资的时间都比预期要大。4. 其他外在的综合原因由于我国还没有实行带薪休假，加上我国的居民收入水平还较低、社会保障制度还不健全、消费者对度假地产的认识不全面和不信任等原因，旅游者对休闲度假的需求高涨但还很难转化为现实的购买力。直接反映出来就是海南的旅游房地产以常规购房置业、投资房地产产品为主，而产权酒店和分时度假等产品在海南旅游房地产中的比重偏小，其开发步履危艰，缺乏真正成功、精品的产品和企业。三、海南旅游房地产驱动因素分析山水国际营销总监陈友余分析说，海南旅游地产有三大支撑点：其一，得天独厚的生态环境和稀缺的自然资源，在全国乃至全世界都是罕有的，具有“资源支撑”；其次，海南国际旅游岛建设，对海南的经济和房地产的发展具有深远的影响，具有“产业支撑”；其三，休闲旅游度假逐渐成为一种时尚，源源不断的消费群体带来“需求支撑”。资源、产业、需求是海南旅游地产发展的三大支撑点。1. 海南省自然资源丰富，具有“资源支撑”海南省自然资源丰富，土地面积339万公顷，占全国热带土地面积的42.5%。各类植物4200多种，森林面积121.4万公顷，盛产橡胶、胡椒、椰子、油棕、槟榔、咖啡、可可、剑麻、香茅、腰果、茶叶等热带经济作物，为发展轻工业、食品工业和橡胶工业提供了丰富的原料。全省热带水果种类繁多，隆冬季节仍有100多种瓜莱供应市场。药用植物2000多种，是中国四大南药(槟榔、益智、砂仁、巴戟)的主产区。已探明的矿产50多种，其中30多种具有开采价值，富铁矿、钛、水晶、宝石、锆英石、石英砂等储量居全国前列，丰富的矿产资源为海南发展钢铁、石化、建材等工业提供了良好的物质基础。海南岛海岸线长达1528公里，有天然港湾68个，浅海滩涂2.57万公顷，内陆水域面积3.67万公顷，是发展海上运输和捕捞业、增殖业的理想场所。 海南岛是一块保持着热带自然风貌的处女地，拥有得天独厚的热带旅游资源，集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹以及珍稀动植物为一体，拥有一批高品位的景点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成其他的热带生态景观和人文景观。这里四季无冬，空气清新，水质纯净，被誉为“一个未受污染的长寿岛”。2. 国际旅游岛建设，具有“产业支撑”现在房地产行业直接受益于国际旅游岛规划建设，海南房地产正随着社会的需要积极发展旅游房地产业，同时，加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。发展旅游房地产能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件，推动海南旅游业转型升级。近些年来，大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游由单一观光型旅游向休闲度假生态旅游转型；一些档次高、特色鲜明的旅游项目和旅游服务接待设施的相继开发建成，吸引了大量的高端游客和更多的国外游客的进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。海南旅游房地产在未来的发展中，不仅要借鉴欧美和国内优秀的发展案例，建设主题公园等，更应该从海南本土实际出发，不断开发具有主题型、体验化、休闲型的旅游产品，将旅游经典从传统的景区逐步转变为综合的主题公园、复合商业休闲的综合性区域、结合旅居功能的大型旅游休闲社区。3. 海南岛源源不断地消费群体，具有“需求支撑”正是海南岛独特的自然风光，同时，休闲旅游度假逐渐成为一种时尚，因此源源不断的消费群体涌入海南。另外，海南本身作为海滨休闲地产的典型代表，面对的客户群不仅限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购房者，着实吸引了一大批置业候鸟群。2009年，海南全社会生产总值超千亿达到1646.6亿元。房地产开发投资287.9万元，同比增长44.3%，其中，住宅投资261.8亿元，同比增长51.9%。随着“国际旅游岛”建设（2010-2020年）的发展目标（见下表）制定和努力下，旅游人数和旅游收入将来大幅增加。虽然当前海南楼市只是处于逐渐回暖状态，但全国的需求仍然存在。中国房地产信息集团联席执行总裁、中国旅游地产服务(集团)有限公司总裁丁祖昱曾提到，按照今年海南的销售面积来看，目前的需求量需要20多年才能完整的消化。海南客户主要是来自与华北、东北带有明显养老意图的客户群体，这个客户群体在未来的发展中会被逐渐演化掉。从去年开始，有一部分江浙和珠三角地区的投资客户开始进入到海南，但是真正理性高端的客户群体才开始认识海南。从客户分析中得出，未来的高端客户当中，亿万级以上客户群体在海南的需求量是十万套、中高端的客户需求要达到三百万到四百万套。 表 海南国际旅游岛建设主要经济指标（部分） 指标名称2009年2012年2015年2020年绝对值年均增长绝对值年均增长绝对值年均增长地区生产总值（亿元）1646.6237613%343013%690015%旅游人数（万人天次）2250.33316012%476014.6%768010%旅游收入（亿元）211.7231414%54020%124018%旅游业增加值比重6.4%7.5%9%12%四、海南“国际旅游岛”战略下旅游地产的内涵和打造（一）海南“国际旅游岛”战略下旅游地产的内涵 2010年1月4日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。作为国家的重大战略部署，我国将在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。海南作为中国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。建省办经济特区20多年来，经济社会发展取得显著成就。但由于发展起步晚，基础差，目前海南经济社会发展整体水平仍然较低，而充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措。因此，在“国际旅游”战略下的旅游房地产的研究从更广阔的视野定位海南旅游业，也是海南迎来新时代下旅游业发展更上一层的目标。（二）海南“国际旅游岛”战略下旅游地产的打造 1. 依托绝佳的旅游资源优势，打造世界一流的海岛休闲度假旅游地 充分发挥海南的区位和资源优势，按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅游产品，规范旅游市场秩序，全面提升海南旅游管理和服务水平。 2. 整合有用资源的利用，建设“多资源复合型地产” 海南旅游房地产前景就是根据目前情况来看，利用本身多资源复合开发旅游房地产，也就是复合型地产。旅游房地产单设计度假养老还不行，应融入房地产以外其它元素，比如：旅游、购物、娱乐、医保、超市、交通等元素。海南旅游复合型地产要根据海南的特殊条件，把最重要的“旅游”元素融入进项目整体规划产品设计中，重点要考虑的是项目今后旅游发展“价值”。五、海南旅游房地产开发的思路和原则 （一）旅游房地产开发的思路旅游房地产的开发建设，涉及到国民经济多个部门，如土地管理部门、旅游行政管理部门、城市规划部门、交通运输部门、基础能源供应部门、施工监理部门、卫生环保部门等等，需要它们共同参与、密切配合，而不能把旅游房地产建设仅仅看作是地产主管部门的事情。而因由政府、专家、开发商等多方面共同规划，对建设规模、档次、空间等进行总体规划。要用系统工程的观念看待旅游房地产开发建设，要把旅游地建设和管理中涉及到的方方面面看作一个大的系统，应用系统工程的原理和方法，对其进行系统结构分析 ，通过摆明问题 、目标选择 、系统综合 、系统分析选择 。形成可行的旅游房地产发展的系统方案，再分析系统中各子系统之间的关系，建立旅游房地产发展的系统模型，在明确了各子系统的作用和地位后按照总体的规划要求拿出各自的方案。（二）旅游房地产开发的原则 1. 坚持统筹协调，分期开发 政府部门事先应作好统筹规，规划是建设的前提，没有规划就不能形成一个时间与空间的连续，首先必须做好区域的总体规划，然后再做好控制性详细规划，规划必须具有超前的眼光，强调高起点高标准，做到一步到位。旅游房地产建设不能遍地开花，要有先后秩序 。由于项目规模大，开发周期长，资金压力大，一定要注意合理安排开发的节奏。在资金、技术等条件允许的情况下，严格按照总体规划实施分步进行、分期开发策略。2. 坚持国际标准，打造精品海南在“国际旅游岛”战略下的旅游房地产更应该和国际接轨，运用国际标准来衡量自身发展，不仅要借鉴欧美和国内优秀的发展案例，而且要结合本土特色如黎族文化、博鳌亚洲论坛、沙滩排球足球运动健身、特色欢乐节等等，和实际情况来避免在同一项目出现雷，更不能盲目照搬，粗制滥造，应挖掘地方文化内涵，整合到开发项目中去，来打造优质旅游地产精品。 六、海南旅游房地产的深入发展策略 1. 市场主导，政府推动在海南旅游房地产的发展中，一定要发挥“看不见的手”的作用，加快服务贸易和旅游管理等方面与国际接轨，引进国内外有实力的旅游房地产