世联行复盘方法

联想复盘方法 2 一 复盘的定义与方法 工具 二 碧桂园十里银滩项目复盘 三 复盘分享 主要内容 3 你是自己的老师 佛佗说 4 什么是复盘 复盘 FuPan 就是行动学习 用以提升组织智慧 固化组织记忆 5 为什么要复盘 让同样的错误不要再犯 总结规律和固化流程 失败转化为财富 传承 成功转化为能力 复盘 思维 习惯 能力 6 复盘的 5求 原则 求真 不是自己骗自己 证明自己对 而是实事求是求实 不是流于形式 走过场 而是分析内容和找原因求学 不是追究责任 开批判会 而是重在改进和提高求内 不是强调客观 推卸责任 而是反思和自我剖析求道 不是简单下结论 刻舟求剑 而是找出本质和规律 7 复盘的步骤与态度 8 复盘工具 9 复盘的运用 小事 中事 大事项目 代理 顾问 HR IT等管理 年度 季度 月度或某项工作 某部门工作 复盘推动知识管理 组织成长 人员培养 经验复制 碧桂园十里银滩项目复盘 11 项目背景介绍 12 碧桂园开发模式 城郊低价取地 大规模开发 碧桂园项目大多选址于二 三 四线城市的新中心区 及一线城市的潜力发展区 大规模 低价取地 开发 2 快速造城 配套先行 碧桂园自主造城能力强 每年将保持1000万平方米以上的开发速度 产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件 由于项目多处于郊区 因此碧桂园以配套先行的理念 使交通 商业 医疗 教育配套在社区内可以满足业主需求 例如 重庆长寿项目2007年8月中挂牌 总占地约42 5万平方米 2007年11月初正式开工 2008年5月1日开盘发售 武汉碧桂园自2007年12月底动工 于2008年6月7日实现销售 3 低价批量入市 快速销售 碧桂园在项目取得预售许可证后 会全数投放市场 为实现快速销售 通常以低于当地房地产市场均价的优惠价格入市 实现开盘售罄 在十里银滩项目中 碧桂园沿用一贯的营销模式 大盘开发 低价入市 开盘售罄 对客户量的快速积累和短期爆破能力提出了较高要求 13 项目背景介绍 14 易居竞争优势 拓客渠道优势 强大的 新浪 网络蓄客平台 擅长短时间内聚集海量客户 易居利用新浪乐居网络平台 短时间可通过网络实现聚集海量客户的目标 据碧桂园提供数据 南京碧桂园项目中 易居在开盘前实现每日上客量2000人 碧桂园十里银滩项目中 通过 新浪乐居 看房车召集 易居在开盘前十五天总计发送近450部看楼大巴 近2 5万名客户到访参观项目 拓客模式发展成熟 易居在网络渠道开发和社区拓客上的操作模式有效保证了上客量 对于大体量的项目而言 这种短时间内的大规模蓄客方式具有借鉴意义 竞争对手 易居 背景介绍 15 具有丰富的大盘操作经验 经过与碧桂园多次合作 广州亚运城 南京凤凰城 已具有丰富的大盘操作经验 并非常熟悉碧桂园的营销模式 易居竞争优势 成熟的大兵团操作模式 成熟的大兵团操作模式 易居在后勤配合 大兵团团队组建方面操作成熟 已形成成熟的模式 后勤配合 项目进场前 项目进场前一周 易居已提前在项目周边酒店及宾馆预定好上百间房间 做好住宿安排 项目现场 易居在项目现场的餐饮采购 人员培训 车辆安排等都设有专门的后勤团队负责 分工有序 开盘爆破期 在即将开盘的一周里 为迎接碧桂园异地空降队伍 食宿及车辆均提前安排 100间房间及多辆接送大巴 让销售团队能专心迎战 团队组建 项目进场 约200名销售快速到位 开盘前认筹期 空降 120名异地销售代表到场参与战斗 空降队伍同时到位 统一培训 开盘前一天 数百名异地开盘工作人员迅速到位 就开盘工作进行铺排培训 开盘后 速换新血 保证团队体力 16 项目背景介绍 17 一线海景度假生活拥有十公里一线海景 沙滩资源 在距离城市便利的同时 更能享受与自然紧密相连的度假生活城市便利 度假的同时享都市配套项目地处沿海高速旁 紧邻亚婆角旅游度假区 距离深圳一个小时 出行非常方便 随时实现海滩度假和都市生活的快速切换 一 区位 紧邻深圳 一线海景郊区大盘 地处惠东亚婆角沿海带 紧邻深港澳都市圈 一线海景资源 优势 18 二 规模 三千亩滨海大盘 首推近5000套产品 总金额60亿 三千亩滨海大盘 首推4987套 项目体量庞大 首期4987套房源 一次性推出 19 三 首期启动产品 以海景洋房 公寓为主 1 4房中高端产品线丰富 少量别墅 20 四 首期产品总价分布 80万以下产品约占50 十里银滩产品总价主要分布在50 80万之间 碧桂园十里银滩产品主要靠低价拉动市场 21 五 十里银滩价值体系 核心价值点一 幸福 感洋溢的合家欢度假屋 五星级配套 五星级物管服务 养老 度假两相宜 国际幼儿园 超五星级酒店 粤2号绿道 风情商业走廊 规划游艇码头 22 核心价值点二 超高性价比 每个人都能拥有的海滩度假屋 观山海起价5500元 浪琴湾1 4 1 5万元 海云天1 1 1万元 23 核心价值点三 原始股发售 区域发展带动无限升值潜力 8大顶级开发商 3000亿巨资 2011年深圳东部海岸线启动元年 瞬间崛起国际滨海大城 升值空间无可限量 24 六 碧桂园十里银滩推广策略 十里银滩推广时间铺排 线下推广渠道 官方渠道 在哈尔滨 杭州 温州等城市设立分展点短信发送世联渠道 深入广东重点城市布局 进行拓客工作以深圳为核心规划城市地图 细分客户进行项目价值一对一的输出 深入高薪企业的群体 进行企业陌拜 建立专属的客户渠道开设点对点的专场推介会结合活动营销 讲解区域及项目价值设立专属看楼吧 将客户带到现场对外输出信息 区域价值 项目价值 推广目的 利用线下推广进行一对一的价值输出 让客户认知 了解十里银滩 积累初步意向客户 线上推广渠道 户外广告 地铁灯箱广告 高尔夫球场广告电视广告 香港翡翠台 深圳都市频道 电台广告 交通频率 报纸广告 深圳特区报 南方都市报等 杂志广告网络广告 搜房网 房信网等 对外输出信息 认筹优惠价格信息对外发售日期项目卖点 跟三亚一样美 每个人都想拥有的海滩度假屋 推广目的 利用短时间大规模的广告投放冲击市场 加强客户对内项目的认知 释放低价 达到短期客户爆破的目的 7月6日前以线下推广为主 目的为输出项目价值 海量蓄客 7月6日后正式启动大规模线上推广 释放价格及认筹优惠信息 轰炸市场 达到客户短期爆破的目的 25 碧桂园十里银线上广告展示 户外广告 地铁灯箱广告 深圳特报广告 户外广告 线上广告的重点输出信息为 认筹优惠 公开发售时间 以及项目主推广语 每个人都想拥有的海滩度假屋 打造大众化的项目形象 26 七 碧桂园十里银滩展示策略 外部展示 营造热带度假氛围 从项目主入口开始 在园林设计 路面小品 热带绿植 音乐等方面营造热带海滩度假氛围 项目入口景观大道 喷水池 无边际泳池 东南亚风格园林 东南亚风格园林 酒吧街 27 外部展示 融入客户参与性 以 热带沙滩风情 为主题 开放酒吧街 无边际泳池 沙滩体验区等 结合海滩模特秀 沙雕表演等 为客户提供实境度假体验机会 着重客户的参与性 酒吧街体验 酒吧街风情展示 沙雕展览 现场沙雕表演 沙滩模特秀 无边际泳池体验 28 内部展示 以引导性参观激发客户购买冲动 销售中心 酒店及样板房的展示贯彻东南亚度假风格 配合海景及沿途度假氛围的打造 结合业务员针对性地引导和价值点灌输 以引起客户购买冲动为最终目的 样板房展示 销售中心 样板房展示 酒店 酒店水族箱 酒吧街内部展示 29 碧桂园十里银滩展示策略总结 一 氛围感受 从客户进入项目展示范围开始 通过园林绿化 风情小品 整体建筑风格等的展示 让客户充分感受热带海滩度假氛围 二 实境体验 通过沙雕展览 无边际泳池 酒吧街等各体验区的开放 为客户提供参与各种热带风情度假体验的机会 三 引导性服务 售楼处 五星级酒店 以及样板房等内部展示区 作为需要结合业务员引导及针对性讲解的展示部分 以东南亚度假风格为主线 以引起客户购买冲动为最终目的 氛围感受 实境体验 引导性服务 激发客户购买冲动 30 低价策略 均价8000元以下的产品占到50 而均价万元以下的产品的比例达到78 基本上相当于惠州金融街金海湾2009年的价格水平 八 碧桂园十里银滩价格策略总结 31 景观 性价比双线去化 性价比最高的山景洋房 观山海 最受追捧 开旁当天几乎100 销售 并且有很多客户认筹都是冲它来的 原因是开盘前两周出了山景洋房5500起价的推广景观佳的酒店公寓产品 均价1 4 1 6万 总价110 140万之间 和一线景观洋房产品 总价140 160万之间 去化速度快 八 碧桂园十里银滩价格策略总结 32 项目背景介绍 33 1 销售目标 首推4987套房源 以快速走量为首要目标 2 品牌目标 高端大盘形象建立 一期销售要为总计580亩二级开发进行资金考虑 实现回款目标尤为重要 总建面近46万 高层 别墅 启动期销售势头建立 为2000亩的后期二级开发建立价值 品牌平台 本项目为碧桂园企业发展的转型之作 肩负品牌升级 实现高端产品系打造的责任 项目整体目标 34 竞争目标 在销售业绩上大比分战胜易居 阻止易居侵蚀华南市场 战略目标 通过十里银滩的成功操盘建立大盘操作 快速销售的营销模式 整体目标之下的世联目标 35 销售结果如何 首期开盘销售结果 当天销售近3700套 35亿元 销售金额 7 30开盘当天销售金额约35亿元 世联销售金额约占50 销售套数 开盘当天总销售套数3672套 其中世联1707套 世联开盘销售数据 积累已登记客户量 5万批 上门客户总量 约3万名 包括世联看房车客户 自驾客户 经碧桂园看房车 媒体看房车的上门客户 刷身份证 2 6万个认筹 4547套 认购 1707套 36 上门客 认筹率 解筹率 50000 15 30 上门客 认筹率 解筹率 35000 20 37 5 上门客 认筹率 解筹率 100000 5 18 世联与易居各项数据比较 37 营销费用 8000万 40亿 2 营销方式 一次性投入4000万广告 不愿意在其他营销方面投入十里银滩一役赢得83 的深圳客户 碧桂园营销投入及客户构成 38 项目经营角度 项目营销角度 复盘的角度 39 1 Goal 2 Result 4 Insight 3 Analysis 40 1 Goal 2 Result 4 Insight 3 Analysis 41 1 Goal 2 Result 4 Insight 3 Analysis 42 关于客户 产品