近期房地产市场分析报告RI.ppt

近期房地产市场分析报告 绝对保密 付琦先生研究总监高级分析师2011年2月 近期市场情况 近期商品住宅市场成交情况 3 商品住宅市场 近两周商品住宅市场低迷 供应量创新低 成交价格明显下滑 近期高端公寓市场成交情况 4 高端公寓市场 市场严重受挫 两周无新增供应 仅成交26套 近期全市成交结构情况 5 成交结构 高端市场市场份额锐减 受新政影响更甚 近期全市成交结构情况 6 成交结构 舒适性和享受型户型成交比例下滑 高端客户受限 新政分析 在2011年农历春节即将来临之际 国务院及上海政府相继出台两条楼市调控新政 我们将对这两项条例中 对商品住宅市场有较大影响的内容进行研究 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 新国八条 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法 市政府办公厅印发本市贯彻 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 实施意见 限购令 限贷令 房产税 营业税 新国八条 分析 营业税方案调整 差额转为全额第二套房首付比例上升至60 限购政策全国统一 第三套全面停售 住房营业税由差额转为全额 营业税调整 税费成本大幅上升影响二手房市场 将再次降入冰点 本次调控方案 调整个人转让住房营业税政策 对个人购买住房不足5年转手交易的 统一按销售收入全额征税 调控可能产生的影响 营业税调整从差额征收到全额征收 对低端 普通住宅 二手房市场会产生较大影响 卖方心态 由于税费成本提高 市场房源挂牌量会急剧减少 或者提高房价 买房心态 出于投资炒房心态的客户会大幅减少 但由于目前二手房市场监管机制尚未完善 应对交易税的对策则相对简单 实际成交价与交易中心备案成交价大相径庭的 阴阳合同 将会大量出现 营业税调整将影响二手房市场5年以内的普通住宅换手率将急剧减少 房屋原价100万 税费 200 100 5 5 5 5万元 交易价200万 房屋原价100万 税费 200 5 5 11万元 交易价200万 调整前 调整后 差别化信贷政策 差别化信贷 信贷政策仅调高首付比例 中低端市场受影响程度最大 本次调控方案 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率的1 1倍 首付比例方面 50 60 贷款利率方面 基准利率1 1倍 基准利率1 1倍 调控可能产生的影响 房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房成本 对市场需求一定会产生影响 其影响分两个层面实际层面 由于首付比例提高 买房者无力承担首付而放弃购房心理层面 由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房 由于投资的购买能力强 首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内 而普通的改善型需求则完全是自主性的 但由于支付能力略低 购房资金略紧 首付从过去的30 上升至50 此番又增加到60 完全抑制了此类购房需求 对市场中低端项目的影响将大于高端市场对中小面积的常规二房 三房的影响大于大户型 限购扩大 进一步限购 限购令直接导致成交量大幅萎缩 并严重打击外地客户购买信心 本次调控方案 调控可能产生的影响 此次 国八条 限购对上海市场影响很大 主要有以下几个方面 一手市场 成交急剧萎缩 不仅投资投机型需求受到严厉打压 改善型购房家庭也不能再通过 卖小买大 买大卖小 合二为一 等方式来改善家庭的居住条件 二手市场 挂牌量急剧萎缩 由于新买卖受限 手中有房的投资客将不愿意出售房源租赁市场 买卖交易减少 租赁市场需求必然增加 租金将会上升 上海自2004年开通了网上房地产 房产权属信息化建设完善 所以市内房产均可查询 在客观条件上最能够执行限购政策 上海版的限购仅规定一个家庭只能购买一套 但并没有对购买家庭以往的房产情况进行限制 本次国家统一版的限购可以用以下结构图进行表示 限购政策影响巨大 户均3套 125万户 上海住房保有量1000万套 常住家庭750万户 限购影响家庭约16 7 限购政策严厉执行后 上海约有16 7 的家庭不能再购房 且这些家庭主要为人口金字塔上的顶尖人群 这对上海的高端豪宅市场影响巨大 注 由于首付比例上升了10个百分点 购房能力临界线将上移至30 左右 购房能力临界线40 2011年有效客户 上海房产税细则分析 征收对象设定为 新购 及 非第一套 计税标准暂定0 6 减免后为0 4 诸多减免政策 政策实效温和 上海房产税征收对象 征收对象 征收对象设定为 新购 及 非第一套 征收对象原文定义 征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 包括新购的二手存量住房和新建商品住房 和非本市居民家庭在本市新购的住房 新购住房的购房时间 以购房合同网上备案的日期为准 居民家庭住房套数根据居民家庭 包括夫妻双方及其未成年子女 下同 在本市拥有的住房情况确定 解析 政策规定第二套及以上购房需征收房产税 并且将计算范围定位夫妻双方及其未成年子女 该条款看似严厉 实际却恰恰保护了夫妻双方成年子女的刚性购房需求 上海房产税计税标准 依据及税率 诸多的隐形税费减免使得本次房产税略显温和 征税依据及税率设定 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值 评估值按规定周期进行重估 试点初期 暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据 房产税暂按应税住房市场交易价格的70 计算缴纳 适用税率暂定为0 6 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 含2倍 的 税率暂减为0 4 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格 由市统计局每年公布 解析 0 6 的税费看似较为严厉 实际分析下来则并非如此 原因有二由于评估体系尚未成熟 目前定价依据只能参考实际成交价 因此目前计税价格按照70 计算在均价按照70 计算后 如果不超过上年度商品住宅的平均售价的2陪 税率则减为0 4 按照这个基准计算 2010年全市均价为22468元 平方米 则只有实际成交均价超过4 5万元 平米的住宅需要按照0 6 的税率计税 上海房产税收费减免政策 税费减免 税收减免主要集中保护首置购房需求 本次上海房产税税收减免政策内容 一 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的 合并计算的家庭全部住房面积 指住房建筑面积 下同 人均不超过60平方米 即免税住房面积 含60平方米 的 其新购的住房暂免征收房产税 人均超过60平方米的 对属新购住房超出部分的面积 按本暂行办法规定计算征收房产税 二 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的 其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税 可予退还 三 本市居民家庭中的子女成年后 因婚姻等需要而首次新购住房 且该住房属于成年子女家庭唯一住房的 暂免征收房产税 四 符合国家和本市有关规定引进的高层次人才 重点产业紧缺急需人才 持有本市居住证并在本市工作生活的 其在本市新购住房 且该住房属于家庭唯一住房的 暂免征收房产税 五 持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人 其在本市新购住房 且该住房属于家庭唯一住房的 暂免征收房产税 持有本市居住证但不满3年的购房人 其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税 待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的 其上述住房已征收的房产税 可予退还 解析 诸多税收减免政策 基本保护了首次置业或者首套改善的购房需求 也保护了外来务工人员上海的首次购房需求 上海房产税细则征收流程图 上海户籍 外地户籍 新购房 存量房 新购房 存量房 第一套 第二套及以上 人均不足60平米 人均超过60平米 超出部分 不超出部分 均价不足2倍 均价超过2倍 0 4 税率征收 0 6 税率征收 均价不足2倍 均价超过2倍 0 4 税率征收 0 6 税率征收 备注 1 计算人均面积时 合并计算家庭全部住房建筑面积 家庭以户籍为准 未成年子女计算在家庭人数内 2 计算均价时 根据暂行条例 计税成交价格按照实际成交价格的70 计算 X X X X X 总结 19 总结本轮调控 政策对市场的影响主要集中在以下几个方面 二套房首付比例上升至60 将直接导致购房初期投入上升 购房者陷入观望阶段 市场销量将明显下滑二套房全面限购 三套房全面停购 将直接导致市场成交量急剧萎缩营业税费由差额计税调整为全额计税 将直接影响低端 普通住宅 二手房市场交易量 挂牌量将急剧减少房产税正式执行 将全面影响改善型需求量的释放 但政策力度较为温和 市场表现仍然将体现在成交量的下滑 限购政策极大地弱化了房产税的影响 2011年市场预测 2011年困局 有效购买力被封杀 营销问题从 客户在哪 变为 客户在吗 高端豪宅市场 剩余购买力从 购买哪些 变为 购买哪个 中低端市场 剩余客户心态 政府玩真的了吗 房价 俯卧撑 变为 自由落体 整体市场 2011年上海市场走势预测 第一阶段 11年2月 11年4月 市场成交探底徘徊 严重供过于求 供求双方观望 第二