房地产名词解释.doc

住宅类房地产名词解释五证一照：土地使用证、立项施工许可证、资质证书、预（出）售许可证、建筑规划许可证、营业执照红线：道路红线、施工红线基地面积：建筑面积内包含的面积建筑面积：总建筑面积、建筑面积、套内建筑面积、使用面积（净面积）基底面积：地基所属的底部面积建筑密度：也称建蔽率基底面积基地面积K值：分摊系数总建筑面积总套内面积，分摊部分包括：电梯、走道、楼梯、管道井、大堂、电梯厅等得房率：1K销售面积：建筑面积套内面积K套内面积+分摊面积公设比：总分摊面积总建筑面积100得房率容积率：总建筑面积基地面积日照间距：“D”D=（HH1）tgh土地使用权证：依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。预售许可证：按照提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。【新标准：七层以下(含七层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上(含八层)的商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构23以上(不得少于七层)。】立项施工许可证：取得建筑工程规划后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。建设用地规划许可证：城市规划区内建筑建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地的配置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。营业执照：经工商局审核后具有房地产开发资质的企业，给予相关的企业执照。即申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记的领取企业法人营业执照，取得法人资格，其合法权益受到国家法律保护。征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让：房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。批租：即土地使用权有偿出让的简称。生地：还未开发，尚有青草，未规划作用。毛地：做到“三通一平”，已属于规划中的地皮。熟地：做到“七通一平”。三通一平：三通是指水通、电通、道路通；一平是指场地平整。七通一平：七通是指上水、下水、道路、煤气、电力、热力、电讯要通到工地；一平是指场地平整。集中供热：小区内有大型供热系统（或者有附近厂矿提供热源），为小区住户提供热气、热水。造价：竣工房屋平均每平方米建筑面积的建造价值。现房：房屋已竣工，其配套齐全并有房地产权的商品房。期房：房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证，可以出售的商品房。商品房：由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。一级市场：有称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土地使用权从土地所有者向土地使用者方向流通的市场。二级市场：有称土地使用权的转让市场，是指房地产开发公司把经过开发的土地使用权有偿转让给用地单位。三级市场：拥有土地使用权的企、事业单位或其他单位之间的横向让渡土地使用权的市场。土地级别：按照地段的好坏对某一具体地段所分的等级。销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的 一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。销控：指在专案或主委拟定的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标；一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。案场：指个案售楼处。生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。订金：房屋认购金，又称协议金、诚意金等等，一般为RMB10002000。定金：房屋定购金，又称大定金等，一般为RMB20000。售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金，则视作为“售”。足：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金，视为“足”（若未经过“售”的过程，则视作为“售足”）。签：客户对其所定购的房屋与业务员或发展商签订合同，视为“签”（若没有经过足的过程，则视作为“足签”）。退：客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，视为“售退”（若是已订购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”）。换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意，过来换房子，视为“售换”（“足换”、“签换”）。清盘：指当一个个案的销售进入尾声时，开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售。折扣：经过代理商或发展商同意，说给予客户的一定价格折扣。动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。水平动线：指在一个层面中，人们行走的最佳路线。垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排。交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。去化顺序：按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一个个案进行销售速度的排序，它是一个纯不等式，比如V3RV2RV复式。另一种评判的方法是去化速度，它的单位是百分比，比如V3R50，V2R45，V复式5。标的：指业务员熟悉周边环境的一种手段。它包括压马路、扫楼、市调。它的最终成果是生活机能图，扫楼标的图。扫楼：指一个业务员通过实地勘查对某一个区域内所有的楼盘进行登记标注。压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘查。市调：指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查，并完成市调表。SWOT：指强势（Strength）、弱势（Werkness）、机会（Opportunity）、威胁（Treat）。但强势未必是机会，弱势未必是威胁。A、 B级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。报备：指业务员须让专案知道或批准的事情。包括吸烟、饮食、外出、休息、接听私人电话、拨打私人电话、如厕等。销售循环：指整个一个销售追踪过程。（客户接待电话追踪信件联系节日问候告知工程进度客户再来现场）强销期：大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力、物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段时间。抗性：指阻碍个案销售的任何事务。比如价格、地段、生活机能等等。主力面积：以10m2或15 m2或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。主力单价：以100元/ m2或200元/ m2或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。主力总价：以5万或10万为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档即为主力总价。均价：某一个个案的总销金额除以总建筑面积得出的单价。基价：某一个个案的最低价。开盘：某一个个案取得了预（出）售许可证；并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。黄证：颁发给除集体所有土地上的房地产权利人外，拥有其他地块的房地产权利人，该证所记载的房地产按照规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。红证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内，具备居住房建设申请条件的个人。绿证：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上的房地产权利人，该证所记载的房地产可以直接进入房地产市场。LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特性与内涵，包括了楼盘案名。POP：户外造势用的宣传平面SP：造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。NP：（Newspaper）短时间即可打开个案知名度，是最大化的媒体表现形式。DM：表现个案情况，用于邮寄的小册子。寄发本市企业、合资企业、外地驻本市企业负责人及各种DM名单，并于外地展销会上发放。CF：电视广告，可制成VCD。MG：各类财经类期刊杂志，航班杂志等，力求针对客源进行诉求。DS：用于现场及特定地点派发（如机场、高档办公楼、高级社区等）。户外据点：以灯箱、看板等方式在公众场合及交通动线上表现个案，加强引导，重复加深民众印象，