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第二章资产评估的基本方法 1 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理 内容和各项参数指标的确定方法 熟悉资产评估方法选择的基本依据 了解各种评估方法间的关系 能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估 2 本章重点 对资产评估中的市场法 收益法和成本法的理解 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键 3 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额 折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径 4 资产评估方法 如何做 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段 是在工程技术 统计 会计等学科中的技术方法的基础上 结合自身特点形成的一整套方法体系 5 资产评估过程结构图 6 资产评估基本途径和方法 7 重置成本 资产评估方法体系 8 第一节市场法 一 市场法的基本涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格 经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称 二 基本思路首先在市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价格 然后对被评估资产与参照物之间的差异进行调整 从而判断被评估资产的评估值 市场法是资产评估中最为直接 最具说服力的评估途径之一 9 三 基本原理 资产的替代原理四 基本前提 1 需要有充分发育活跃的资产市场2 参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的 功能上可比 市场条件可比 适度的时间范围 时间间隔不能太长 10 五 操作程序 11 六 常见的评估方法 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断估计对象价值的一类方法 基本计算公式 评估对象价值 参照物成交价格 根据比较特征的不同 直接比较法的具体技术方法也不相同 一 直接比较法 12 1 现行市价法当评估对象本身或基本相同的参照物具有现行市场价格2 市价折扣法以参照物成交价为基础 考虑到评估对象在销售条件 销售时限等方面的不利因素 凭评估人员的经验或有关部门的规定 设定一个价格折扣率来估算评估对象价值 数学表达式 适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面的差异的情况 13 3 功能价值类比法以参照物成交价为基础 考虑参照物与评估对象之间的功能差异 通过调整两者的功能差异估算被评估对象的价值 资产价值与其功能呈线性关系的情况生产能力比例法资产价值与其功能呈指数关系的情况规模经济效益指数法 14 4 价格指数法以参照物成交价为基础 考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响 利用价格指数调整被评估对象的价值 仅有时间因素存在差异 时间差异不能过长 15 5 成新率价格调整法以参照物成交价为基础 考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异 通过成新率调整估算被评估对象的价值 其中 16 二 类比调整法类比调整法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异 在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值 并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样 只要在大的方面基本相同或相似即可 特点 适用性强 应用广泛 对信息资料的数量和质量要求较高 还要求评估人员要有较丰富的评估经验 市场阅历和评估技巧 17 1 市场售价类比法以参照物成交价为基础 考虑参照物与评估对象在功能 市场条件和销售时间等方面的差异 通过对比分析和量化差异 调整估算被评估对象的价值 数学表达式 18 2 成本市价法以评估对象的现行合理成本为基础 利用参照物的成本市价比率来评估被评估对象的价值 数学表达式 3 市盈率乘数法以参照物的市盈率作为乘数 倍数 以此乘数与被评估资产的收益额相乘估算被评估对象的价值 数学表达式 19 第二节收益法 市场法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估技术方法的总称 将利求本 的思路认为任何一个理智的投资者在购置或投资与一项资产时 所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能为其带来的回报 即收益额 理论上 收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一 一 收益法的基本涵义 二 基本思路 20 三 理论依据 效用价值论 收益决定资产的价值收益越高 资产的价值越大 资产的收益通常表现为一定时期内的收益流 而收益有时间价值 因此为了估算资产的现时价值 需要把未来一定时期内的收益折算为现值 这就是资产的评估值 21 四 基本前提 1 被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量 2 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量 3 被评估资产预期获利年限可以预测 22 五 操作程序 23 六 参数确定 1 预期收益额2 折现率3 收益期 24 1 基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额 2 主要特点 收益额是资产未来预期收益额 而不是资产的历史收益额或现实收益额 收益额是资产的客观收益 而不是资产的实际收益 1 预期收益额 25 3 有关收益额内容的主要观点 税后净利润 现金净流量 利润总额 26 综合调整法 预期年收益额 当前正常年收益额 预期有利因素增加的收益额 预期不利素减少的收益额 4 收益额预测方法 27 产品寿命周期法 成长期 成熟期 萎缩期 产品的寿命周期 增长量模型法几何平均法 简单平均法加权平均法移动平均法指数平滑法灰色预测法 28 因果分析法 一元线性回归多元线性回归 曲线模型预测方法 29 1 折现率的基本含义从本质上讲 是一种期望投资报酬率 是投资者在投资风险一定的情况下 对投资所期望的回报率 2 折现率 30 2 折现率的形式折现率 未来有限期收益折算成现值的比例本金化率 未来无限期收益折算成现值的比例 31 基本方法 无风险报酬率 风险报酬率 3 折现率的估算方法 行业风险 经营风险 财务风险 其他风险 32 3 收益期 1 基本含义是资产具有获利能力持续的时间 2 收益期估测方法以法律 法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测 33 七 基本方法 收益法的基本计算公式 公式字符统一定义 P评估值 i年序号 Pi未来第i年的评估值 Ri未来第i年的预期收益 r折现率或资本化率 ri第i年的折现率或资本化率 n收益年期 t收益年期 A年金 34 1 收益期有限 资本化率大于零 一 未来各年收益额相等 3 收益永续 各因素不变 2 收益期有限 资本化率等于零 35 1 收益期无限 二 未来各年收益额若干年后相等 3 收益期有限 成立条件 纯收益在n年 含第n年 以前有变化 在n年后不变 收益期无限 r大于零 成立条件 纯收益在t年 含第t年 以前有变化 在t年后不变 收益期有限为n年 r大于零 36 1 收益期无限 等差级数递增 三 未来各年收益额按等差级数变化 2 收益期有限 等差级数递增 成立条件 纯收益按等差级数递增 纯收益逐年递增额为B 收益期无限 r大于零 成立条件 纯收益按等差级数递增 纯收益逐年递增额为B 收益期有限为n年 r大于零 37 3 收益期无限 等差级数递减 4 收益期有限 等差级数递减 成立条件 纯收益按等差级数递减 纯收益逐年递减额为B 收益期无限 r大于零 收益递减到零为止 成立条件 纯收益按等差级数递减 纯收益逐年递减额为B 收益期有限为n年 r大于零 38 1 收益期无限 等比级数递增 四 未来各年收益额按等比级数变化 2 收益期有限 等比级数递增 成立条件 纯收益按等比级数递增 纯收益逐年递增比率为s 收益期无限 r s 0 成立条件 纯收益按等比级数递增 纯收益逐年递增比率为s 收益期有限为n年 r s 0 39 3 收益期无限 等比级数递减 4 收益期有限 等比级数递减 成立条件 纯收益按等比级数递减 纯收益逐年递减比率为s 收益期无限 r s 0 成立条件 纯收益按等比级数递减 纯收益逐年递减比率为s 收益期有限为n年 r大于零 0 s 1 40 五 已知未来若干年后资产价格 成立条件 纯收益在n年 含第n年 以前不变 预知第n年的价格为Pn r大于零 计算公式 41 例1 假设某企业将持续经营下去 现拟转让 聘请评估师估算其价值 经预测 该企业每年的预期收益为1200万元 折现率为4 请估算该企业的价值 评估值 1200 4 30000 万元 收益法应用案例 42 例2 某企业尚能继续经营6年 营业终止后用于抵冲债务 现拟转让 经预测得出6年预期收益均为900万元 折现率为8 请估算该企业的评估值 P 900 8 1 1 1 8 6 900 4 6229 4160 59 万元 收益法应用案例 43 例3 某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元 15万元 13万元 11万元和14万元 假定从第六年开始 以后各年收益均为14万元 确定的折现率和本金化率为10 分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值 收益法应用案例 44 1 永续经营条件下的评估过程 首先 确定未来五年收益额的现值 计算中的现值系数 可从复利现值表中查得 其次 将第六年以后的收益进行本金化处理 即 14 10 140 万元 最后 确定该企业评估值 企业评估价值 49244 2 140 0 6209 136 17 万元 45 2 经营50年条件下的评估过程 46 重建或重置被评估资产 它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断 评估思路可概括为 第三节成本法 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本 然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素 并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称 一 成本法的基本涵义 二 基本思路 47 三 理论依据 1 资产的价值取决于资产的成本 资产的取得成本越高 相应的资产的价值越大 即在条件允许的情况下 任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时 他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本 2 资产的价值是一个变量 资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化 1 被评估资产处于继续使用状态2 应当具备可利用的历史成本资料3 形成资产价值的耗费是必须的 四 基本前提 生产费用价值论 48 五 操作程序 49 六 基本要素 1 复原重置成本是指运用与原来相同的材料 建筑或制造标准 设计 格式及技术等 以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用 2 更新重置成本是指采用新型材料 现代建筑或制造标准 新型设计 规格和技术等 以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用 一 资产的重置成本 即资产的现行再取得成本 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本 50 二 资产的实体性贬值 通常以相对数计量 亦称有形损耗 是指由于使用及自然力的作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产价值损失 四 资产的经济性贬值 三 资产的功能性贬值 是指由于外部条件的变化引起资产闲置 收益下降等造成的资产价值损失 是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失 51 七 具体评估方法 1 重置核算法是利用成本核算的基本原理 将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法 一 重置成本的估算方法 即资产的现行再取得成本 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本 购买型 自建型 52 自建型购买型 计算公式 重置成本 直接成本 间接成本 建造成本构成 材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润 取得成本构成 购买价格安装调试费运杂费人工费 间接成本构成 取得和建造资产的管理费用 设计制图等费用 53 例1 待估资产为一机器设备 评估师拟运用成本法评估 评估人员收集的成本资料有 该机器设备的现行市场价格每台180000元 运杂费5000元 安装成本为20000元 其中原材料6000元 人工成本13000元 其他费用1000元 安装期限较短 评估人员分析认为 被评估资产为外购需安装机器设备 其重置成本应包括买价 含增值税 运杂费 安装成本 其他费用 由于安装期限较短可不考虑资金成本 按重置核算法估算该机器设备的重置成本为 重置成本 购买价格 运费 安装成本 180000 5000 20000 205000 元 54 例2 被评估资产为一台2年前购置的机器设备 据调查 该机器设备目前还没有换代产品 经查验资料 该设备账面原值为10 2万元 其中 购买价为8万元 运杂费1 6万元 安装费中直接成本0 4万元 间接成本为0 2万元 根据对同类型设备的调查 现在购买价格比2年前上涨20 运杂费上涨80 安装费中直接成本上涨40 间接成本占直接成本百分率不变 该设备的重置成本是多少 55 1 计算直接成本购买价 8 1 20 9 6 万元 运杂费 1 6 1 80 2 88 万元 安装费中的直接成本 0 4 1 40 0 56 万元 直接成本 购买价 运杂费 安装费中的直接成本 9 6 2 88 0 56 13 04 万元 2 计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0 2 8 1 6 0 4 2 间接成本 13 04 2 0 26 万元 3 计算重置成本重置成本 直接成本 间接成本 13 04 0 26 13 30 万元 56 2 价格指数法是在资产历史成本 账面价值 的基础上 通过价格变动指数 将其调整为评估基准日时的重置成本 计算公式 定基价格指数 环比价格指数 57 58 例题 某机床于1994年购置安装 账面原值为16万元 1996年进行一次改造 改造费用为4万元 1998年又进行一次改造 改造费用为2万元 若定基价格指数1994年为1 05 1996年为1 28 1998年为1 35 1999年为1 60 要求 计算该机床1999年的重置成本 59 重置成本计算表 60 物价指数法的特点 物价指数法估算的重置成本 仅考虑了价格变动因素 因而确定的是复原重置成本 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 对于科学技术进步较快的资产 采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 61 3 功能价值类比法是在参照物的价格或重置价值的基础上 通过功能价值关系 估测评估对象的重置成本 资产重置的目的在于重置其功能 功能相同 购建成本也应相同 生产能力比例法 规模经济效益指数法 参照物功能价值 被评资产重置成本 单位生产能力 62 计算方法 A 生产能力比例法 功能成本线性函数法 63 例 被评估资产为一台经改进的锻压设备 该设备由50吨压力机改装而成 生产能力为70吨 经调查 市场上有系列压力机出售 其能力与价格如表所示 64 P a bF y a bx 用最小二乘法求得 a 31 67b 0 98则直线方程为 P 31 67 0 98F被评估设备能力为F 70吨 可得 重置成本P 31 67 0 98 70 100 27 万元 重置成本P 115 70 80 100 625 万元 65 B 规模经济效益指数法 功能成本指数法 66 4 统计分析法 基本原理 某类抽样资产的重置成本 被评估资产的重置成本 计算公式 某类资产的历史成本 被评估资产的重置成本 某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 67 例题 被评估资产为某类通用设备 经评估人员调查了解 该批通用设备为同年购入 并同时投入生产 使用状况基本相同 该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元 评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备 其账面历史成本为50万元 经估算其重置成本之和为80万元 该类通用设备的重置成本为 该类通用设备的重置成本 1200 80 50 1920 万元 68 二 实体性贬值的估算方法 资产实体性贬值 重置成本 1 成新率 通过观察确定新旧程度 主要观察被评估资产的外表 光洁度腐蚀程度形体物理变化程度 1 观察法计算公式 69 形体物理变化程度 机器设备评估主要包括 机器的长度 厚度 水平度 垂直度 强度硬度 软度等是否发生变化 有无裂痕等 房屋建筑物评估主要包括 墙体表面的剥落程度 裂缝的长度和宽度 裂缝的性质 建筑物是否发生垂直或水平方向位移等 70 资产的实体性贬值 重置成本 预计残值 实际已使用年限 总使用年限 实际已使用年限 尚可使用年限 名义已使用年限 资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间 100 2 使用年限法计算公式 71 当在资产使用过程中又进行了追加投资时 实际已使用年限 1 把资产的各时期投资的成本调整为复原重置成本 2 计算加权的重置成本 每次投入的复原重置成本 使用年数 3 计算实际已使用年数 1 2 72 例1 被评估资产为企业中的一台设备 评估人员收集到的有关资料有 该设备1997年1月购进 2002年1月评估 该设备的重置成本为500000元 其残值为2000元 尚可使用5年 根据该设备技术指标 正常使用情况下 每天应工作8小时 该设备实际每天工作5小时 该设备的实体性贬值为 资产利用率 5 360 5 5 360 8 62 5 实际已使用年限 5 62 5 3 125 年 总使用年限 3 125 5 8 125 年 资产的实体性贬值 500000 2000 3 125 8 125 191538 46 73 例2 被评估设备购建于1992年 原始价值30000元 1997年和2000年进行两次更新改造 主要是添置一些自动化控制装置 投资分别为3000元和2000元 2002年对该资产进行评估 假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10 该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年 估算该设备的实体性贬值率如下 估算过程 74 估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本1992年300002 60 1 10 10 780001997年30001 61 1 10 5 48302000年20001 21 1 10 2 2420合计85250 75 计算 复原重置成本 投资年数 投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本 投资年数1992年78000107800001997年48305241502000年242024840合计85250808990 76 计算加权投资年限加权投资年限 808990 85250 9 5 年 计算实体性贬值率实体性贬值率 9 5 9 5 6 100 61 77 两种形式 三 资产功能性贬值的估算方法 由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗 超额投资成本 功能性贬值 复原重置成本 更新重置成本超额运营成本 78 具体计算步骤 1 将被评估资产的年营运成本与同类已普通使用的先进技术的资产的年营运成本相比较 计算两者的差额得到被评估资产的年超额营运成本 2 从年超额营运成本中扣除所得税因素 得到年净超额营运成本 3 根据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额营运成本折现 得到被评估资产的功能性贬值 公式 79 例 某被评估对象是一生产控制装置 其正常运行需6名操作人员 目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名 假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同 操作人员平均年工资福利费约为6000元 被评估控制装置尚可使用3年 所得税率为33 适用的折现率为l0 根据上述数据资料 估算被评估控制装置的功能性贬值 80 1 计算被评估生产控制装置的年超额运营成本 6 3 6000 18000 元 2 估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额 18000 1 33 12060 元 3 将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加 估算其功能性贬值额 12060 P A 10 3 12060 2 4869 29992 元 81 两种形式 四 资产经济性贬值的估算方法 表现为营运中资产利用率下降 资产闲置 收益下降等而造成的资产价值的损失 间接计算直接计算 82 间接计算 直接计算 83 例1 某电视机生产厂家 其电视机生产线年生产能力为10万台 由于市场竞争加剧 该厂电视机产品销售量锐减 企业不得不将电视机生产量减至年产7万台 销售价格及其他条件未变 这种局面在今后很长一段时间内难以改变 请估算该电视机生产线的经济性贬值率 评估师根据经验判断 电视机行业的生产规模效益指数为0 6 设备的经济性贬值率为 经济性贬值率 1 70000 100000 0 6 100 19 84 例2 如果该电视机生产企业不降低生产量 就必须降价销售电视机 假定原电视机销售价格为2000元 台 经测算每年完成10万台的销售量 售价需降至1900元 台 即每台损失毛利100元 经估算 该生产线还可以继续使用3年 企业所在行业的平均投资报酬率为10 试估算该生产线的经济性贬值 计算过程如下 经济性贬值 100 100000 1 33 P A r n 16662230 元 85 例3 某生产线额定生产能力为1000个 月 已使用三年 目前状态良好 观察估计其实体性贬值为15 在生产技术方面 此生产线为目前国内先进水平 但是由于市场竞争激烈 目前只能运行在750个 月的水平上 假设已知其更新重置成本为1000000元 这类设备的生产规模效益指数X 0 7 估算此生产线运行于750个 月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值 86 计算过程如下 1 更新重置成本 1000000元 2 实体性贬值 1000000 15 150000 元 3 功能性贬值 0 4 经济性贬值率 1 750 1000 0 7 100 18 5 5 经济性贬值 1000000 150000 18 5 154 700 元 资产评估价值 1000000 150000 154700 695300 元 87 例4 被评估设备建于1986年 帐面价值100000元 1991年对设备进行了技术改造 追加技改投资50000元 1996年对该设备进行评估 根据评估人员的调查 检查 对比分析得到以下数据 1 从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10 2 该设备的月人工成本比替代设备超支1000元 3 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10 规模效益指数为0 7 所得税率为33 4 该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50 经技术检测该设备尚可使用5年 在未来5年中设备利用率能达到设计要求 要求 估算被评估设备的重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值及被评估设备的评估值 88 1 计算重置成本重置成本 100000 1 10 10 50000 1 10 5 339894 75 元 2 计算实体性贬值加权投资年限 259374 25 10 80520 5 5 339894 75 50 4 41实体性贬值率 4 41 4 41 5 46 87 实体性贬值 339894 75 4